4A_184/2020 - 2020-07-15 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 184/2020

Urteil vom 15. Juli 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Bauer,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin Marlène Bernardi,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 16. März 2020 (1B 19 44).

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 26. Januar 2017 schlossen die A.________ AG, St. Gallen, (Pächterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) und die B.________ AG, Luzern, (Verpächterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) einen Pachtvertrag über die Gebäulichkeiten (Hotelanlage C.________) auf den Grundstücken Nrn. xxx, yyy und zzz ab, alle Grundbuch Luzern rechtes Ufer.
Als Pachtzins wurde 9.5 % des Bruttoertrags der Pächterin, mindestens aber Fr. 900'000.-- pro Betriebsjahr (bzw. Fr. 800'000.-- im ersten Betriebsjahr), plus Mehrwertsteuer, vereinbart. Zudem verpflichtete sich die Pächterin in Ziffer 4 des Pachtvertrags, die "Betriebskosten (exkl. Gebäudeversicherung, Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung) sowie sämtliche Unterhaltskosten [...] bis zu einer Obergrenze von 10 % des Bruttoertrags pro Jahr" zu tragen.
Der Pachtvertrag wurde fest auf fünf Jahre abgeschlossen, mit der Option einer Verlängerung um drei Jahre. Der Pachtbeginn wurde auf den 1. Mai 2017 festgelegt.

A.b. Mit Schreiben vom 21. März 2018 teilte die Verpächterin der Pächterin mit, die Pachtzinsen für das vierte Quartal 2017 in der Höhe von Fr. 215'800.-- und jene für das erste Quartal 2018 in der Höhe von Fr. 215'400.-- seien nicht bezahlt worden und setzte ihr eine Frist von 60 Tagen zur Bezahlung des offenen Betrags von Fr. 431'200.-- an.
Innert dieser Frist erklärte die Pächterin die Verrechnung mit angeblichen Forderungen gegenüber der Verpächterin.
Am 29. Mai 2018 kündigte die Verpächterin den Pachtvertrag wegen Zahlungsverzugs auf den 30. Juni 2018, subsidiär aus wichtigen Gründen auf den 30. November 2018.

B.

B.a. Mit Klage vom 12. September 2018 beantragte die Pächterin dem Bezirksgericht Luzern, es sei festzustellen, dass die auf Art. 282 OR gestützte Kündigung vom 29. Mai 2018 ungültig sei, eventualiter sei sie aufzuheben. Bezüglich der auf Art. 297 OR gestützten Kündigung vom 29. Mai 2018 sei festzustellen, dass sie ungültig sei, eventualiter sei sie aufzuheben, subeventualiter sei das Pachtverhältnis um mindestens ein Jahr zu erstrecken.
Mit Urteil vom 10. September 2019 wies das Bezirksgericht Luzern die Klage ab.

B.b. Mit Urteil vom 16. März 2020 wies das Kantonsgericht Luzern eine von der Klägerin gegen das bezirksgerichtliche Urteil vom 10. September 2019 erhobene Berufung ab und bestätigte die Klageabweisung.
Das Kantonsgericht erachtete die auf Art. 282 OR gestützte Kündigung vom 29. Mai 2018 als rechtmässig. Es liess den Einwand der Klägerin nicht gelten, dass sich die Beklagte nach Ziffer 4 des Pacht vertrags im Umfang von rund Fr. 900'000.-- an den Kosten des Hotelbetriebs beteiligen müsse und in diesem Umfang eine Verrechnungsforderung bestehe. Entsprechend sei der Klägerin der Nachweis nicht gelungen, dass der Zahlungsausstand von Fr. 431'200.-- durch Verrechnung getilgt wurde.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, es sei der Entscheid des Kantonsgerichts Luzern vom 16. März 2020 aufzuheben und es sei die Ungültigkeit der Kündigungen vom 29. Mai 2019 (gemeint: 2018) festzustellen. Eventualiter seien der angefochtene Entscheid und die erfolgten Kündigungen aufzuheben; subeventualiter sei das Pachtverhältnis um mindestens ein Jahr zu erstrecken, subsubeventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegnerin wie auch die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Die Parteien haben repliziert und dupliziert.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 141 III 395 E. 2.1).

1.1. Die Beschwerde betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG) und richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz entschieden hat (Art. 75 BGG). Die Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen unterlegen (Art. 76 BGG), der Streitwert ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist eingehalten.
Auf die Beschwerde ist unter Vorbehalt hinreichender Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Begründungen, so muss sich die Beschwerde mit
jeder einzelnen auseinandersetzen, sonst wird darauf nicht eingetreten (BGE 142 III 364 E. 2.4 S. 368 mit Verweisen; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4 S. 44).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im vorinstanzlichen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht nicht aus. Für die Beschwerdeantwort gelten diesel ben Begründungsanforderungen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).

1.4. Die Beschwerdeführerin verkennt diese Grundsätze über weite Strecken. So kritisiert sie etwa die vorinstanzliche Erwägung, wonach sie in ihrer Berufung neu Ausführungen zur Geschichte der B.________ AG und zu den Vertragsverhandlungen gemacht habe, ohne jedoch auszuführen, weshalb sie diese Noven nicht schon vor der Erstinstanz hätte vorbringen können. Dabei behauptet die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht lediglich, die Vorinstanz habe übersehen, dass die fraglichen Tatsachen entweder bereits im erstinstanzlichen Verfahren in den Prozess eingeführt oder von der Gegenseite im Verfahren anerkannt worden seien, belegt dies jedoch nicht mit Aktenhinweisen. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe Art. 152 Abs. 1 und Art. 317 ZPO sowie Art. 29 Abs. 2 BV missachtet, stösst bereits aus diesem Grund ins Leere. Zudem bezeichnet die Beschwerdeführerin die vorinstanzliche Sachverhaltsabklärung im Zusammenhang mit den Umständen des Vertragsschlusses als offensichtlich unzureichend, zeigt jedoch nicht auf, um welche konkreten Tatsachen es sich dabei handeln soll. Abgesehen davon verkennt sie mit ihrem Hinweis auf Art. 247 Abs. 2 ZPO die Tragweite dieser Bestimmung: Wie unter dem Verhandlungsgrundsatz im ordentlichen Verfahren haben die
Parteien dem Gericht auch im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO den Sachverhalt zu unterbreiten. Das Gericht ist - namentlich bei anwaltlich vertretenen Parteien - nicht gehalten, die Akten von sich aus zu durchforsten, um abzuklären, was sich daraus zu Gunsten der Partei, die das Beweismittel angerufen hat, herleiten liesse; vielmehr hat es sich bei anwaltlich vertretenen Parteien grundsätzlich Zurückhaltung aufzuerlegen wie in einem ordentlichen Verfahren (BGE 141 III 569 E. 2.3.1 S. 575 mit Hinweisen).
Auch in ihrer weiteren Beschwerdebegründung weicht die Beschwerdeführerin in unzulässiger Weise von den Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid ab und unterbreitet dem Bundesgericht ihre Sicht der Dinge hinsichtlich des Zustands des Hotels C.________ vor der Übernahme durch sie. Zudem behauptet sie etwa, die Parteien seien auch im Stadium der Vertragsanbahnung einvernehmlich davon ausgegangen, dass die Beschwerdegegnerin Betriebs- und Unterhaltskosten des Hotels in der Grössenordnung von rund Fr. 1 Mio. pro Jahr tragen müsse, ohne jedoch eine hinreichend begründete Sachverhaltsrüge zu erheben. Mitunter bezeichnet sie einzelne Erwägungen im angefochtenen Entscheid als willkürlich (Art. 9 BV), verfehlt dabei jedoch die an Verfassungsrügen gestellten Begründungsanforderungen.
Die entsprechenden Vorbringen haben unbeachtet zu bleiben.

2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 298 Abs. 2 OR vor.

2.1. Die Vorinstanz führte aus, das Gesetz schreibe für die Kündigung des Verpächters eine spezielle Schriftform vor, indem er nach Art. 298 Abs. 2 OR auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu kündigen habe, das angebe, wie der Pächter vorzugehen habe, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Pachtverhältnisses verlangen wolle. Diese Regelung entspreche derjenigen des Mietrechts (Art. 266l Abs. 2 OR) und gelte sowohl für ordentliche Kündigungen nach Art. 296 OR wie auch für ausserordentliche Kündigungen nach Art. 282 und Art. 297 ff . OR. Der Gesetzgeber schreibe in Art. 9 der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) den notwendigen Inhalt dieses Formulars vor: Bezeichnung des Mietgegenstands, Bekanntgabe des Zeitpunkts der Kündigung, Hinweis auf das Recht, eine Begründung der Kündigung zu verlangen, Hinweis auf die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung sowie Angabe der zuständigen Schlichtungsbehörde. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vorgaben sei es, dass auch ein rechtsunkundiger Mieter auf seine Rechte hingewiesen werde. Folglich müssten die Angaben klar und verständlich sein, damit jeder Mieter verstehe,
dass ihm gekündigt worden ist und was er dagegen unternehmen kann.
Die Beschwerdegegnerin habe für die Kündigung vom 29. Mai 2018 unbestrittenermassen das amtliche Formular verwendet. Darin habe sie die Miet-/Pachtobjekte angeführt. Sie habe der Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass aufgrund ausstehender Miet- bzw. Pachtzinsen das Vertragsverhältnis ausserordentlich auf den 30. Juni 2018 gekündigt werde und habe Art. 282 OR in Klammern angefügt. Weiter habe sie ausgeführt, für den Fall, dass sich die ausserordentliche Kündigung als unzulässig erweisen sollte, werde das Vertragsverhältnis subsidiär ordentlich, mit 6-monatiger Kündigungsfrist per 30. November 2018 gekündigt, wobei sie Art. 297 OR in Klammern angefügt habe. Bereits vorgedruckt st ünden auf dem Formular die Hinweise auf den Anspruch, eine Begründung zu verlangen, und auf das Vorgehen zur Anfechtung der Kündigung oder zur Erstreckung. Folglich habe die Beschwerdegegnerin mit diesem Formular alle gesetzlich notwendigen Mitteilungen gemacht. Die Beschwerdeführerin trage nicht konkret vor, was nach ihrer Auffassung fehle; ebenso wenig führe sie aus, weshalb die aufgeführten Angaben für sie nicht klar gewesen seien, schreibe sie doch selber in ihrer Berufungsschrift, dass die Beschwerdegegnerin eine primäre Kündigung gestützt auf Art. 282
OR und eine subsidiäre gestützt auf Art. 297 OR ausgesprochen habe. Ausgehend vom Sinn und Zweck der erwähnten Formvorschrift müsse auch die Mitteilung einer primären und einer subsidiären Kündigung auf einem Kündigungsformular zulässig sein, wenn diese für den Gekündigten klar und verständlich sei. Die Beschwerdeführerin habe überhaupt nicht ausgeführt, aus welchen Gründen für sie die aufgeführten Kündigungsgründe nicht verständlich und demzufolge nicht klar gewesen seien.

2.2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, es sei nicht sicher, was für eine subsidiäre Kündigung wirklich vorliege. Sie vermag aber auch vor Bundesgericht nicht konkret darzulegen, inwiefern ihr eine Anfechtung der Kündigung erschwert worden wäre, war doch aufgrund des ausdrücklichen Hinweises in der Mitteilung auf Art. 297 OR klar, dass es sich bei der subsidiären Kündigung um eine solche aus wichtigen Gründen nach dieser Bestimmung handelte. Abgesehen davon geht aus der fraglichen Mitteilung unzweideutig hervor, dass die Beschwerdegegnerin primär eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands nach Art. 282 OR aussprach, was auch in der Beschwerde zu Recht nicht in Frage gestellt wird. Die subsidiäre Kündigung, auf die sich die Beschwerdeführerin nunmehr stützt, war im kantonalen Verfahren gar nicht thematisiert worden; ob diese der gesetzlich vorgeschriebenen Form genügte, könnte daher von vornherein nur von Bedeutung sein, falls die primäre Kündigung nach Art. 282 OR keinen Bestand haben sollte. Inwiefern diese die formellen Anforderungen nach Art. 298 Abs. 2 OR missachtet haben sollte, ist nicht ersichtlich.
Die Vorinstanz hat die wegen Zahlungsrückstands ausgesprochene Kündigung vom 29. Mai 2018zu Recht nicht als formnichtig betrachtet.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt eine unrichtige Anwendung von Art. 282 OR.

3.1. Die Vorinstanz liess den Einwand der Beschwerdeführerin nicht gelten, die offenen Pachtzinsen von Fr. 431'200.-- seien durch Verrechnungserklärung vom 18. Mai 2018 getilgt worden. Sie hielt zunächst fest, die Ausführungen der Beschwerdeführerin zur Vertragsauslegung genügten den Anforderungen an eine hinreichende Begründung der Berufung nicht, weshalb grundsätzlich darauf nicht einzutreten sei. Die Vorinstanz äusserte sich in der Folge dennoch zu einzelnen Punkten: Die Beschwerdeführerin habe ihre angebliche Verrechnungsforderung zu Unrecht auf Ziffer 4 des Pachtvertrags vom 26. Januar 2017 gestützt. Gemäss dieser Vertragsbestimmung sind die "Betriebskosten (exkl. Gebäudeversicherung, Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung) sowie sämtliche Unterhaltskosten von der [Pächterin] zu tragen bis zu einer Obergrenze von 10 % des Bruttoertrags pro Jahr". Wie bereits die Erstinstanz ging auch die Vorinstanz davon aus, dass sich in Ziffer 4 des Pachtvertrags kein Hinweis finde, dass mit "Betriebskosten" der gesamte Betriebsaufwand des Hotels gemeint sein könnte, wie von der Beschwerdeführerin vorgebracht. Die Formulierung in Ziffer 4, wonach "Betriebskosten (exkl. Gebäudeversicherung, Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung) " von der
Pächterin zu tragen seien, deute vielmehr darauf hin, dass damit Nebenkosten im Sinne des Miet-/Pachtrechts gemeint seien (Art. 281 Abs. 2 i.V.m. Art. 257a Abs. 1 sowie Art. 257b Abs. 1 OR, wo neben Kosten für Heizung und Warmwasser auch "ähnliche Betriebskosten" aufgeführt werden).

3.2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, mit der vertraglichen Formulierung in Ziffer 4 des Pachtvertrags werde auf die buchhalterischen Betriebs- und Unterhaltskosten des Hotelbetriebs auf den Pachtgrundstücken abgestellt, was für das fragliche Betriebsjahr eine Forderung gegenüber der Beschwerdegegnerin in der Höhe von Fr. 925'895.49 ergebe (Betriebs- und Unterhaltskosten gemäss Erfolgsrechnung: Fr. 1'640'959.42; 10 % des Bruttoertrags von Fr. 7'150'639.33: Fr. 715'063.93; Differenz zwischen Betriebs- und Unterhaltskosten gemäss Erfolgsrechnung und 10 % des Bruttoertrags: Fr. 925'895.49). Die Beschwerdegegnerin habe sich somit gemäss vertraglicher Abmachung an den Betriebs- und Unterhaltskosten des Hotelbetriebs der Beschwerdeführerin zu beteiligen.

3.3. Nachdem kein übereinstimmender tatsächlicher Wille der Parteien hinsichtlich der fraglichen Vertragsbestimmungen hatte festgestellt werden können, legte die Vorinstanz den Pachtvertrag zutreffend nach dem Vertrauensprinzip aus. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht ist Ziffer 4 des Pachtvertrags nicht dahingehend zu verstehen, dass damit über die Kosten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (vgl. Art. 281 Abs. 2 i.V.m. Art. 257a Abs. 1 OR) oder den Unterhalt der Sache betreffen (Art. 284 OR), hinaus auch Aufwand erfasst werden soll, der sich aus dem auf den gepachteten Grundstücken betriebenen Unternehmen ergibt. Ein solches Verständnis des Pachtvertrags, nach dem die Verpächterin das - nach oben betragsmässig unbeschränkte - Risiko für sämtlichen Aufwand aus dem Geschäft der Pächterin übernehmen würde, womit sie im fraglichen Jahr anstatt einen Pachtzins zu erhalten, der Pächterin eine Zahlung für Betriebsaufwand leisten müsste, wäre mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) nicht vereinbar. Es kann bezüglich der Vertragsauslegung auf die zutreffenden Erwägungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (Art. 109 Abs. 3 BGG).
Soweit die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht ihre Sicht der Dinge hinsichtlich des tatsächlichen Vertragsverständnisses der Parteien unterbreitet und entgegen dem angefochtenen Entscheid behauptet, es habe ein tatsächlicher Konsens zwischen den Parteien bestanden, sind ihre Ausführungen rein appellatorisch. Sie wirft der Vorinstanz auch in diesem Zusammenhang eine Verletzung des Rechts auf Beweis sowie "weiterer verfahrensrechtlicher Bestimmungen" vor, verfehlt mit ihren pauschalen Vorbringen jedoch die gesetzlichen Begründungsanforderungen. Entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht trifft auch nicht zu, dass die Vorinstanz von einer Beweis mittelbeschränkung ausgegangen wäre; vielmehr hat sie die beantragte Befragung von D.________ in erster Linie mit der Begründung verweigert, dieser sei von der Beschwerdeführerin gerade nicht zu den konkreten Umständen des Vertragsschlusses, zum Verhalten der Parteien vor und nach der Vertragsunterzeichnung etc. beantragt worden. Darauf geht die Beschwerdeführerin nicht ein, sondern kritisiert lediglich die im Sinne einer Eventualbegründung vorgenommene antizipierte Beweiswürdigung durch die Vorinstanz, zeigt mit ihren Ausführungen jedoch auch diesbezüglich keine Willkür (Art. 9 BV)
auf.
Die Beschwerdeführerin vermag nicht aufzuzeigen, dass die Vorinstanz mit ihrer Auslegung des Pachtvertrags die massgebenden Auslegungsgrundsätze missachtet hätte. Hält die vorinstanzliche Erwägung zur Auslegung von Ziffer 4 des Pachtvertrags vor Bundesrecht stand, ist der von der Beschwerdeführerin auf diese Vertragsbestimmung gestützten Verrechnungsforderung die Grundlage entzogen (vgl. zur Verrechnungseinrede des Mieters etwa auch Urteil 4A 140/2014 vom 6. August 2014 E. 5). Die Ausführungen in der Beschwerde zur Höhe dieser Forderung stossen damit ins Leere. Verfügte die Beschwerdeführerin im massgebenden Zeitpunkt nicht über die geltend gemachte Verrechnungsforderung, ist auch ihr Einwand unbegründet, es habe im Zeitpunkt der Kündigung gar kein Zahlungsrückstand bestanden. Eine Verletzung von Art. 282 OR liegt offensichtlich nicht vor; der Einwand der Beschwerdeführerin erscheint im Gegenteil rechtsmissbräuchlich. Eine Erstreckung des Pachtverhältnisses ist unter diesen Umständen ausgeschlossen (Art. 300 Abs. 1 i.V.m. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).

4.
Die Beschwerde ist im Verfahren nach Art. 109 Abs. 2 lit. a BGG abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.
Die Beschwerdeführerin wird bei diesem Ausgang des Verfahrens kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 20'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 22'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. Juli 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Leemann

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 282 - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 297 - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
¹	Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
²	Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 282 - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
¹	Lorsque, après la réception de la chose, le fermier a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de 60 jours au moins et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.
²	Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 152 Droit à la preuve - 1 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile.
¹	Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile.
²	Le tribunal ne prend en considération les moyens de preuve obtenus de manière illicite que si l'intérêt à la manifestation de la vérité est prépondérant.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 9 Congé - (art. 266l, al. 2, CO)
¹	La formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l, al. 2, CO doit indiquer:
^a	la chose louée sur laquelle porte le congé;
^b	la date à laquelle le congé sera effectif;
^c	le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande;
^d	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO);
^e	la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.
²	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 247 Établissement des faits - 1 Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
¹	Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
²	Le tribunal établit les faits d'office:
^a	dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
^b	lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs:
^b1	dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,
^b2	dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
¹	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
²	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
^a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité93;
^b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC95 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
^c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD97;
^e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation98;
^f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie99.
³	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 298 - 1 Le congé des baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux doit être donné par écrit.
¹	Le congé des baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux doit être donné par écrit.
²	Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au fermier la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.
³	À défaut, le congé est nul.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^l - 1 Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
¹	Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
²	Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 296 - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant un délai de congé de six mois pour n'importe quel terme, s'il n'existe ni convention ni usage local contraires et si la nature de la chose ne laisse présumer aucune autre volonté des parties.
¹	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant un délai de congé de six mois pour n'importe quel terme, s'il n'existe ni convention ni usage local contraires et si la nature de la chose ne laisse présumer aucune autre volonté des parties.
²	Une partie peut résilier le bail à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux conclu pour une durée indéterminée en observant un délai de congé minimum de six mois pour le terme fixé par l'usage local ou, à défaut d'un tel usage, pour la fin d'un trimestre de bail. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long ou d'un autre terme.
³	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 281 - 1 Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.
¹	Le fermier doit payer le fermage et, le cas échéant, les frais accessoires à la fin de chaque année de bail, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires.
²	En ce qui concerne les frais accessoires, l'art. 257a est applicable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^a - 1 Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
¹	Les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose.
²	Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^b - 1 Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.
¹	Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.
²	Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 284 - 1 Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose.
¹	Le fermier doit pourvoir au bon entretien de la chose.
²	Il doit, conformément à l'usage local, effectuer les petites réparations et remplacer les ustensiles et outils de peu de valeur qui ont péri de vétusté ou par l'usage.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 109 Cours statuant à trois juges - 1 Le refus d'entrer en matière sur les recours qui ne soulèvent pas de question juridique de principe ni ne portent sur un cas particulièrement important alors qu'ils ne sont recevables qu'à cette condition (art. 74 et 83 à 85) est prononcé par la cour statuant à trois juges. L'art. 58, al. 1, let. b, n'est pas applicable.
¹	Le refus d'entrer en matière sur les recours qui ne soulèvent pas de question juridique de principe ni ne portent sur un cas particulièrement important alors qu'ils ne sont recevables qu'à cette condition (art. 74 et 83 à 85) est prononcé par la cour statuant à trois juges. L'art. 58, al. 1, let. b, n'est pas applicable.
²	La cour décide dans la même composition et à l'unanimité:
^a	de rejeter un recours manifestement infondé;
^b	d'admettre un recours manifestement fondé, en particulier si l'acte attaqué s'écarte de la jurisprudence du Tribunal fédéral et qu'il n'y a pas de raison de la réexaminer.
³	L'arrêt est motivé sommairement. Il peut renvoyer partiellement ou entièrement à la décision attaquée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 300 - 1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.
²	Les dispositions relatives au logement de la famille (art. 273a) ne sont pas applicables.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
¹	Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
^a	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^b	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^c	en cas de faillite du locataire (art. 266h);
^d	si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise.
²	En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.