1C_592/2017 - 2018-06-15 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 592/2017

Urteil vom 15. Juni 2018

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Eusebio, Chaix,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
1. Stockwerkeigentümergemeinschaft
STWE A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
Beschwerdeführer,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller,

gegen

E.________ AG,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Fürsprecher Ernst Hauser
und Rechtsanwältin Evelyne Toh,

Einwohnergemeinde Gsteig,
3785 Gsteig b. Gstaad,
handelnd durch den Gemeinderat Gsteig,
Gsteigstrasse 9, 3785 Gsteig b. Gstaad,

Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen,
Amthaus, Schönriedstrasse 9, 3792 Saanen,

Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern,
Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, vom 21. September 2017 (100.2017.71U).

Sachverhalt:

A.
Die E.________ AG reichte am 21. Februar 2012 ein Baugesuch ein für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen und einer Einstellhalle auf der in der Wohn- und Gewerbezone WG3 des Ortsteils Feutersoey gelegenen Parzelle Gsteig Gbbl. Nr. 880. Das Regierungsstatthalteramt (RSA) Obersimmental-Saanen bewilligte das Vorhaben mit Gesamtentscheid vom 21. August 2012 und wies die Einsprache der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWE) A.________, B.________, C.________ und D.________ ab. Dagegen erhoben die Genannten erfolglos Beschwerde bei der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE). Das Verwaltungsgericht Bern hiess die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gut und ergänzte den Gesamtentscheid des RSA Obersimmental-Saanen mit der Auflage, dass die Wohnungen als Erstwohnungen genutzt werden müssten. Das Bundesgericht bestätigte dieses Urteil am 10. Juli 2015 (Urteil 1C 114/2015).

B.
Am 4./18. November 2014 stellte die E.________ AG ein neues Baugesuch betreffend dieselbe Parzelle. Das Bauvorhaben umfasst den Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses mit einem Unterhalts- und Verkaufsbetrieb für Motorfahrzeuge im Erdgeschoss, drei Erstwohnungen (zwei im Ober- und eine im Dachgeschoss) sowie einer Einstellhalle. Mit Gesamtentscheid vom 25. Juli 2016 bewilligte das RSA Obersimmental-Saanen das Vorhaben mit der Auflage, die Wohnungen als Erstwohnungen zu nutzen, und wies die Einsprache der STWE A.________, von B.________, C.________ und D.________ ab.

C.
Dagegen erhoben die Einsprecherinnen und Einsprecher am 19. August 2016 gemeinsam Beschwerde bei der BVE, welche das Rechtsmittel am 6. Februar 2017 abwies, soweit sie darauf eintrat.
Am 21. September 2017 wies das Verwaltungsgericht Bern die dagegen gerichtete Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

D.
Gegen den verwaltungsgerichtlichen Entscheid haben die STWE A.________, B.________, C.________ und D.________ am 24. Oktober 2017 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Der Gesamtbauentscheid des Regierungsstatthalteramtes Obersimmental-Saanen vom 25. Juli 2016 und der Entscheid der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion vom 6. Februar 2017 seien als nichtig zu erklären bzw. aufzuheben und das Baugesuch der E.________ AG vom 20. November 2014 abzuweisen. Eventualiter sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen.

E.
Die E.________ AG, das Verwaltungsgericht und die BVE schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Die Einwohnergemeinde (EG) Gsteig und das RSA Obersimmental-Saanen haben auf eine Stellungnahme verzichtet.
Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) vertritt in seiner Vernehmlassung die Auffassung, das angefochtene Urteil enthalte nicht die notwendigen Angaben, um zu prüfen, ob das Baugesuch für Erstwohnungen rechtsmissbräuchlich sei. Es regt an, Auskünfte von der Gemeinde Gsteig einzuholen. Die Parteien äussern sich kontrovers zu diesem Vorschlag.
Die Beschwerdeführer haben mit Eingabe vom 20. März 2018 eine Expertise der Wüest + Partner AG zum Wohnungsmarkt in den Gemeinden Saanen und Gsteig sowie weitere Unterlagen eingereicht und machen Angaben zu den vom ARE angeregten Fragen. Dazu wurden keine Stellungnahmen eingereicht.

F.
Mit Verfügung vom 20. November 2017 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Eigentümer des an die Bauparzelle angrenzenden Grundstücks Nr. 1275 vom Bauvorhaben besonders betroffen und daher zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist somit grundsätzlich einzutreten.

1.1. Die Beschwerdegegnerin hält die Beschwerde für unzulässig, soweit darin erneut Rügen erhoben würden, die das Bundesgericht bereits im Urteil 1C 114/2015 beurteilt habe. Dem ist entgegenzuhalten, dass es sich um ein neues Baugesuch handelt, das vom Bundesgericht noch nicht beurteilt wurde. Da nur das Dispositiv und nicht die Entscheidgründe in Rechtskraft erwachsen, sind die Beschwerdeführer grundsätzlich berechtigt, alle Einwände gegen das neue Baugesuch vorzubringen.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich die willkürliche Anwendung von kantonalem Recht) prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Dafür gelten qualifizierte Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Soweit die Beschwerdeführer die Verletzung von kantonalem und kommunalem Baupolizeirecht rügen (Beschwerdeschrift Ziff. 12 S. 32 ff.), ohne substanziiert darzulegen, weshalb der angefochtene Entscheid in diesen Punkten willkürlich sei, ist darauf nicht einzutreten. Gleiches gilt, soweit die Beschwerdeführer eine kantonalrechtlich unzulässige Baugesuchshäufung rügen (Beschwerdeschrift Ziff. 11 S. 30 f.), ohne Willkür darzutun.

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat, sofern dieser nicht offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 und Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel können nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.
Die Beschwerdeführenden rügen zunächst eine Verletzung der Gewässerschutzgesetzgebung: Der Betrieb sei im Gewässerschutzbereich AU nicht zulässig und die Auflagen des Amtes für Wasser und Abfall seien kaum realisierbar.

2.1. Gemäss Art. 19 GSchG (SR 814.20) teilen die Kantone ihr Gebiet nach der Gefährdung der ober- und unterirdischen Gewässer in Gewässerschutzbereiche ein (Abs. 1). In den besonders gefährdeten Bereichen bedürfen die Erstellung und die Änderung von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die Gewässer gefährden können (Abs. 2).
Zu den besonders gefährdeten Bereichen im Sinne dieser Bestimmung zählt der Gewässerschutzbereich AU zum Schutz nutzbarer unterirdischer Gewässer und ihrer Randgebiete (Art. 29 Abs. 1 lit. a und Ziff. 111 Abs. 1 Anh. 4 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV; SR 814.201]). Gewerbliche und industrielle Betriebe, die wassergefährdende Stoffe erzeugen, verwenden, umschlagen, befördern oder lagern, können die Gewässer gefährden und sind daher im Gewässerschutzbereich AU bewilligungspflichtig (BUWAL, Wegleitung Grundwasserschutz 2004 S. 63 und 65). Dazu gehört auch die vorliegend geplante Autowerkstatt.
Nach Art. 32 GSchV müssen die Gesuchsteller nachweisen, dass die Anforderungen zum Schutze der Gewässer erfüllt sind, und die dafür notwendigen Unterlagen (gegebenenfalls hydrogeologische Abklärungen) beibringen (Abs. 2). Die Behörde erteilt eine Bewilligung, wenn mit Auflagen und Bedingungen ein ausreichender Schutz der Gewässer gewährleistet werden kann (Abs. 3). Im Gewässerschutzbereich AU dürfen grundsätzlich keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren Grundwasserspiegel liegen (Ziff. 211 Abs. 2 Anh. 4 GSchG) oder die eine besondere Gefahr für ein Gewässer darstellen; dazu gehören insbesondere Lagerbehälter mit mehr als 250 000 l Nutzvolumen und mit Flüssigkeiten, die in kleinen Mengen Wasser verunreinigen können. Die Behörde kann aus wichtigen Gründen Ausnahmen gestatten (Ziff. 211 Abs. 1 Anh. 4 GSchV).

2.2. Vorliegend wurde die gewässerschutzrechtliche Bewilligung mit den vom Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern (AWA) mit Amtsbericht vom 8. April 2016 beantragten Auflagen erteilt (Gesamtentscheid des RSA Obersimmental-Saanen vom 25. Juli 2016 Ziff. 6.2). Streitig ist, ob diese den gewässerschutzrechtlichen Anforderungen entsprechen.
Dies wurde vom Verwaltungsgericht bejaht: Es treffe nicht zu, dass das AWA bei seiner Beurteilung übersehen habe, dass eine Autowerkstätte geplant sei; dies ergebe sich u.a. daraus, dass es sein Merkblatt «Allgemeine Gewässerschutzvorschriften für Garagen- und Transportbetriebe (März 2007) » als verbindlichen Bestandteil des Amtsberichts bezeichnet habe (Amtsbericht AWA Ziff. 3.2). Die Beschwerdeführer brächten nichts vor, was die Beurteilung der Fachbehörde in Frage stellen könnte; sie führten insbesondere nicht aus, weshalb die Auflagen des AWA nicht realisierbar seien und vom geplanten Betrieb nicht eingehalten werden könnten.

2.3. Die Beschwerdeführer bringen erneut vor, das AWA habe bei seiner Beurteilung übersehen, dass es sich um eine kommerziell betriebene Autowerkstätte handle, ohne sich indessen mit der gegenteiligen Feststellung des Verwaltungsgerichts auseinanderzusetzen und darzulegen, inwiefern diese offensichtlich unrichtig sei; dies ist auch nicht ersichtlich. Sie machen wiederum geltend, die vom AWA formulierten Auflagen seien für eine kommerziell geführte Autoreparaturwerkstatt nicht erfüllbar, ohne dies auch nur ansatzweise zu begründen.
Näher einzugehen ist daher nur auf ihre Rüge, die Vorinstanzen hätten zu Unrecht keine Interessenabwägung vorgenommen und die Standortgebundenheit der Anlage nicht geprüft, was für eine Ausnahmebewilligung erforderlich gewesen wäre. Dabei verkennen sie, dass potenziell gewässergefährdende Anlagen im Gewässerschutzbereich AU grundsätzlich zulässig sind, sofern mit Auflagen und Bedingungen ein ausreichender Schutz der Gewässer gewährleistet wird (Urteil 1A.200/2006 vom 16. August 2007 E. 7.2, in: URP 2008 S. 27 ff. betr. Kehrichtverbrennungsanlage). "Wichtige Gründe" (und damit eine Interessenabwägung und i.d.R. die Standortgebundenheit) werden nur verlangt, wenn die Behörde nach Ziff. 211 Abs. 1 Anh. 4 GSchV eine Ausnahmebewilligung für besonders gefährliche Anlagen erteilt, die im Gewässerschutzbereich AU grundsätzlich unzulässig sind (insbes. Grosstanks für die Lagerung von wassergefährdenden Flüssigkeiten). Autowerkstätten, die wassergefährdende Stoffe nur in kleineren Mengen lagern, gehören nicht in diese Kategorie (vgl. Wegleitung Grundwasserschutz, Tabelle S. 65: Legende b 7/14 mit Erläuterungen S. 63 und 85).
Der Entscheid 1A.150/2000 vom 23. Januar 2001 (URP 2001 S. 502), auf den sich die Beschwerdeführer berufen, betraf eine Anlage (Oldtimergarage) in der Gewässerschutzzone S2, d.h. einer (den Gewässerschutzbereich AU überlagernden) engeren Zone zur Sicherung einer Trinkwasserfassung (vgl. ARNOLD BRUNNER, in: Hettich/Jansen/Norer, Kommentar GSchG/WBG, 2016, Art. 19 GSchG N. 15). Diese unterliegt einem strengeren Schutzregime, verbietet doch Ziff. 222 Abs. 1 lit. a Anh. 4 GSchV in der Zone S2 die Erstellung sämtlicher Anlagen; die Behörde kann nur aus wichtigen Gründen Ausnahmen gestatten, wenn eine Gefährdung der Trinkwassernutzung ausgeschlossen werden kann. Gleiches gilt für die (im damaligen Entscheid bzw. dem Zitat aus der Wegleitung 1982 erwähnten) Grundwasserareale (Art. 23 Ziff. 1 Anh. 4 GSchV).

3.
Streitig ist weiter die strassenmässige Erschliessung des Baugrundstücks.

3.1. Gemäss dem Fachbericht des Tiefbauamts des Kantons Bern (Oberingenieurkreis I) vom 28. November 2016 verläuft die Zufahrt zur Parzelle Nr. 880 ab der Arnenseestrasse über ein ca. 30 m langes Strässchen entlang der westlichen Grenze von Parzelle Nr. 1275. Diese Zufahrt sei bestehend, weise eine Breite von ca. 3 m auf und sei beidseits von Mauern gesäumt; sie verlaufe gerade und horizontal und sei übersichtlich. Auf Parzelle Nr. 880 weite sich die Zufahrt zum Vorplatz vor dem geplanten Gebäude mit einer Breite von mindestens 5 m aus. In der Mitte des Vorplatzes verzweige sich die Zufahrt in die bestehende geradeausführende Zufahrt zu Parzelle Nr. 1242 und die nach links steil abfallende Zufahrt zur geplanten Autowerkstatt, die beide Breiten von über 3 m aufwiesen. Das Tiefbauamt ging davon aus, der Betrieb werde - bei grosszügiger Schätzung - 30 Fahrten pro Tag generieren; dies entspreche in etwa dem Verkehr, der von 20 Wohnungen ausgelöst werde und sei gemäss Art. 6 Abs. 3 Satz 2 der Berner Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV/BE; BSG 721.1) als verhältnismässig geringe Verkehrsbelastung zu qualifizieren. Auf Grund der kurzen einspurigen Strecke und der beidseits vorhandenen Ausweichstellen werde es kaum zu Rückwärtsmanövern
kommen (zufahrende Fahrzeuge könnten auf der Arnenseestrasse warten). Insgesamt erachtete es die Verkehrssicherheit deshalb als gewährleistet.

3.2. Gestützt auf diesen Bericht qualifizierten die BVE und das Verwaltungsgericht die Erschliessung als ausreichend. Zwar entsprächen die Ausmasse der Zufahrt nicht den Anforderungen an neue Erschliessungsanlagen; gemäss Art. 5 lit. a BauV/BE genügten bestehende Erschliessungsanlagen in einem weitgehend überbauten Gebiet aber bereits dann, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering sei und Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet seien; dies sei hier aufgrund der Einschätzungen der Fachbehörde zu bejahen. Deren Schätzung des Verkehrsaufkommens überzeuge angesichts der Grösse des Betriebs (Werkstatt von 98,96 m2 und Showroom von 84,45 m2) und der Angestelltenzahl (fünf Arbeitnehmer und eine Lernende bzw. ein Lernender). Rechtlich sei die Erschliessung durch ein Fahrwegrecht zugunsten von Parzelle Nr. 880 gesichert.

3.3. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass es nicht zu Rückwärtsmanövern kommen werde, weil die Ausfahrt vom Gewerbebetrieb seitlich über eine Rampe erfolge und ein Fahrzeuglenker deshalb nicht sehen könne, ob sich auf der Erschliessungsstrasse bereits ein Fahrzeug befinde. Sie legen aber nicht dar, weshalb der - gemäss den vorinstanzlichen Feststellungen 5 m breite Garagenvorplatz - für ein Kreuzen in dieser Situation nicht ausreichen sollte.

3.4. Weiter rügen die Beschwerdeführer eine willkürliche Anwendung von Art. 5 Abs. 1 lit. a BauV/BE: Werde der Verkehr auf dem Zufahrtssträsschen verzehnfacht (von heute 2-3 Zufahrten zur Parzelle Nr. 1242 auf rund 30 Fahrten) sei es unhaltbar, die Mehrbelastung als verhältnismässig gering zu qualifizieren.
Das Verwaltungsgericht räumte ein, dass die Zufahrt zurzeit kaum Verkehr aufweise (2-3 Fahrzeuge pro Tag). Dies bedeute jedoch für sich noch nicht, dass die Mehrbelastung nicht mehr verhältnismässig gering sei, würde doch ansonsten die Überbauung der Parzelle in fast jedem Fall an der Voraussetzung der Erschliessung scheitern. Mit dieser Erwägung setzen sich die Beschwerdeführer nicht auseinander und zeigen nicht auf, inwiefern sie willkürlich sei.

3.5. Schliesslich halten die Beschwerdeführer die Umweltauswirkungen des "regen Autoverkehrs" für so gross, dass ein Erschliessungsprogramm notwendig sei; hierfür verweisen sie auf das Urteil 1C 447/2015 vom 21. Januar 2016 E. 3.5 und 3.6. Dieser Entscheid betraf jedoch den Neubau einer Erschliessungsstrasse, während es vorliegend um die Frage geht, ob ein bestehender Zufahrtsweg eine genügende Erschliessung für das geplante Bauprojekt darstellt. Durften die Vorinstanzen willkürfrei davon ausgehen, dass die Gesamtbelastung des Zufahrtssträsschens relativ gering sei und die Verkehrssicherheit nicht gefährdet werde, ist nicht ersichtlich, weshalb die Erschliessungsplanung angepasst werden müsste, vorbehältlich einer Revision der Nutzungsplanung (vgl. dazu unten E. 6).

3.6. Soweit die Beschwerdeführer die rechtliche Sicherung der Erschliessung durch das Fahrwegrecht in Zweifel ziehen, ohne substanziiert darzulegen, weshalb das Fahrwegrecht die beabsichtigte Nutzung nicht erfassen sollte, genügt ihre Rüge nicht den minimalen Begründungsanforderungen.

4.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, die Autogarage sei in der Wohn- und Gewerbezone WG3 nicht zonenkonform.

4.1. Gemäss Art. 46 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Gsteig vom 29. Oktober 2010 (GBR) sind in der WG3 Wohnbauten sowie Bauten mässig störender Betriebe zulässig (Abs. 1); ausgeschlossen sind gewerbliche Nutzungen, die ein überdurchschnittlich hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursachen (Abs. 2).
Das Verwaltungsgericht erwog, dass der Autobetrieb nicht nur Ortsansässigen dienen werde und deshalb ortsfremder Verkehr unvermeidlich sei. Insgesamt sei jedoch nach den überzeugenden Ausführungen des Tiefbauamts im Fachbericht Erschliessung mit maximal 30 Fahrten pro Tag zu rechnen, was als geringe Verkehrsbelastung zu qualifizieren sei (vgl. dazu oben E. 3). Es sei daher nicht ersichtlich, weshalb die verkehrstechnischen und ortsplanerischen Auswirkungen den Rahmen des in der gemischten Wohn- und Gewerbezone Zulässigen sprengen würden.

4.2. Die Beschwerdeführer rügen eine willkürliche Auslegung von Art. 46 GBR durch das Verwaltungsgericht, ohne diese Rüge indessen ausreichend zu begründen: Sie legen ihre eigene Rechtsauffassung dar, wonach es sich nicht mehr um einen nur mässig störenden Betrieb handle, ohne aufzuzeigen, inwiefern die Rechtsanwendung des Verwaltungsgerichts offensichtlich unhaltbar sei, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch stehe, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletze oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderlaufe und damit willkürlich sei (vgl. BGE 136 I 316 E. 2.2.2 S. 318 f. mit Hinweisen).
Unbehelflich ist auch der Einwand, auf der Bauparzelle sei es nicht möglich, ein 20-Familienhaus zu bauen: Das Verwaltungsgericht verglich lediglich das zu erwartende Verkehrsaufkommen von bis zu 30 Fahrten pro Tag mit demjenigen, der von 20 Wohnungen ausgelöst würde, und gelangte daher zur Einschätzung, die Verkehrsbelastung sei als relativ gering und in einer Wohn- und Gewerbezone zonenkonform einzuschätzen. Dies lässt keine Willkür erkennen, erwähnt doch Art. 6 Abs. 3 Satz 2 BauV/BE neben der Zufahrt für nicht mehr als 20 Wohnungen ausdrücklich auch eine "verkehrsmässig gleichbedeutende Nutzung".

5.
Streitig ist weiter, ob die Baubewilligung für drei Erstwohnungen eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) darstellt.

5.1. Der Gesamtentscheid vom 25. Juli 2016 enthält eine Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG. Die Beschwerdeführer machen jedoch geltend, die drei Wohnungen kämen bei Baukosten von insgesamt 6.5 Mio. Franken (ohne Land) in ein Preissegment zu liegen, welches für Einheimische nicht erschwinglich sein werde und nicht den Marktpreisen für Erstwohnungen in Gsteig entspreche. In diesem Zusammenhang rügen sie eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil ihr Antrag auf Einholung einer Expertise vom Verwaltungsgericht abgelehnt worden sei, obwohl das Verwaltungsgericht nicht über die für die Beurteilung nötigen Sachkenntnisse verfüge. Seien die Wohnungen einmal gebaut, habe die Gemeinde alles Interesse, dass die Wohnungen nicht leerstünden, weshalb keine seriöse Kontrolle zu erwarten sei.

5.2. Das Verwaltungsgericht hielt es nicht für ausgeschlossen, dass beabsichtigt sei, das Zweitwohnungsverbot zu umgehen. Um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch handle es sich jedoch nur, wenn von Anfang an klar sei, dass das Vorhaben nicht wie angegeben genutzt werden könne. Vorliegend seien im Obergeschoss eine Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 109 m2 mit Bad und separatem WC sowie eine Fünfzimmerwohnung von 163 m2 mit zwei Bädern, einer Dusche und einem separaten WC geplant. Im Dachgeschoss sei eine Vierzimmerwohnung mit einer Fläche von 245 m2 vorgesehen; zu jedem der drei Schlafzimmer gehöre ein Badezimmer bzw. eine Dusche. Die Baukosten für die gesamte Überbauung betrügen gemäss Baugesuch Fr. 6'556'000.--. Das Baugrundstück befinde sich im Zentrum von Feutersoey in unmittelbarer Nähe der Kantonsstrasse und einer Haltestelle des öffentlichen Verkehrs. Gsteig verfüge über einen Zweitwohnungsanteil von 40,8 % und einen Erstwohnungsanteil von 59,2 %. Die Einwohnerzahl per 31. Dezember 2016 betrage 994. Gemäss der Bevölkerungsbilanz (ständige Wohnbevölkerung) der Gemeinden im Kanton Bern habe die Gemeinde Gsteig per 1. Januar 2010 973 Einwohner gezählt, womit ein leichter Bevölkerungsanstieg festzustellen sei. Im
Verfahren betreffend das erste Projekt habe das Bundesgericht ausgeführt, der hohe Preis bedeute lediglich, dass die Wohnungen möglicherweise verlustbringend verkauft oder vermietet werden müssten; dieses Risiko trage die Beschwerdegegnerin. Seien die Wohnungen als Erstwohnungen bewilligt und erstellt, so müssten sie auch zu Preisen angeboten werden, die für Erstwohnungen markt- und ortsüblich seien, und nicht zu Zweitwohnungspreisen (Urteil 1C 114/2015 vom 10. Juli 2015 E. 4.2.2). Lägen somit keine konkreten Indizien für eine Umgehungsabsicht bzw. einen Rechtsmissbrauch vor, so erübrigten sich weitere Beweismassnahmen. Die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung werde nach Bauabschluss von der Baupolizeibehörde zu kontrollieren sein.

5.3. Das ARE stellt sich die Frage, ob die geplanten Wohnungen von ihrer Ausgestaltung her als Erstwohnungen überhaupt in Frage kämen, ob es angesichts des gehobenen Standards der Wohnungen eine effektive Nachfrage nach derartigen Erstwohnungen am vorgesehenen Standort gebe, wie viele vergleichbare Wohnungen in den letzten Jahren in diesem Gebiet der Gemeinde Gsteig erstellt worden seien, ob diese tatsächlich als Erstwohnungen vermietet oder verkauft werden konnten und wie hoch der Leerwohnungsbestand im Gebiet sei. Die Angaben im Urteil des Verwaltungsgerichts erlaubten es nicht, diese Fragen zuverlässig zu beantworten. Das ARE schlägt daher vor, von der Gemeinde möglichst präzise Antworten auf diese Fragen einzuholen, um prüfen zu können, ob die Kriterien, die das Bundesgericht in seinen Urteilen vom 3. Mai 2016 (1C 158, 159 und 160/2015) und vom 21. Februar 2017 (1C 263/2016) aufgestellt habe, eingehalten seien.

5.4. Die Beschwerdegegner wenden ein, das Bundesgericht habe bereits im Entscheid 1C 114/2015 vom 10. Juli 2015 über die streitige Frage entschieden. Im Übrigen sei der vorliegende Sachverhalt nicht mit den zitierten bundesgerichtlichen Urteilen vergleichbar: Die Bevölkerung Gsteigs sei nicht rückläufig; nach Kenntnis der Bauherrschaft sei der Leerwohnungsbestand unbedeutend und die Nachfrage nach Erstwohnungen im ganzen Saanenland gross.
Die Beschwerdeführer reichen einen Bericht der Wüest & Partner AG vom 12. März 2018 zum Wohnungsmarkt in den Gemeinden Saanen und Gsteig sowie weitere Unterlagen ein. Sie machen geltend, die Bevölkerung Gsteigs habe in den letzten 20 Jahren nur unwesentlich zugenommen und die Bevölkerungsprognose des Amts für Statistik des Kantons Bern rechne bis ins Jahr 2045 mit einem leichten Rückgang. Aufgrund der Angebote von Immobilienbüros und -portalen sei davon auszugehen, dass verschiedene Neubau-Projekte im oberen Preissegment in der Planung oder der Realisierung seien. Gemäss dem Bericht Wüest & Partner müsse mit einem Leerstand von mindestens 8 Wohnungen in Gsteig gerechnet werden; möglicherweise sei er noch höher. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Rechtsmissbrauch sei seit 2015 verschärft worden, weshalb nicht ohne weiteres auf das Urteil 1C 114/2015 abgestellt werden könne, das im Übrigen nicht dasselbe Bauvorhaben betroffen habe.

5.5. In der Tat hat das Bundesgericht seine Praxis seit Inkrafttreten des Zweitwohnungsgesetzes präzisiert, insbesondere mit Blick auf die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren. Dies erhöhe das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setze. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden könnten (BGE 144 II 49 E. 2.4 in fine S. 54 f.). Würden Erstwohnungen für noch unbekannte Erwerber erstellt, müsse daher glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen bestehe (BGE 144 II 49 E. 2.3 S. 53; Urteil 1C 160/2015 vom 3. Mai 2016). In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend sei, dürfe die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorlägen (BGE 144 II 49 E. 2.4 S. 54), ansonsten die Baubewilligung verweigert werden müsse. Dies gelte selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht habe, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu vermarkten:
Sei diese Absicht nicht realistisch, sei von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Angesichts der Sistierungsmöglichkeit sei auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (Urteil 1C 263/2016 vom 21. Februar 2017 E. 5.3 in fine).
Unter diesen Umständen kann ein Rechtsmissbrauch nicht einfach mit Verweis auf das Urteil 1C 114/2015 vom 10. Juli 2015 verneint werden, das noch vor Inkrafttreten des ZWG erging und ohnehin ein anderes Bauprojekt betraf.

5.6. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. In Betracht fallen (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen (aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung), u.U. der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohner oder Bewohnerinnen nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Sektor das Hauptkriterium (BGE 144 II 49 E. 2.2 S. 53; 142 II 206 E. 3.2 S. 214).
Das Verwaltungsgericht ging davon aus, dass Konzept, Lage und Preis der Wohnungen keine Anhaltspunkte für eine Umgehungsabsicht erkennen liessen. Tatsächlich erscheinen die Wohnungen von Zuschnitt, Ausgestaltung, Lage und Erschliessung her grundsätzlich für eine Erstwohnnutzung geeignet. Zwar ist (aufgrund der Ausstattung und Baukosten) mit einem Preis im oberen Segment zu rechnen; dies schliesst jedoch eine Erstwohnnutzung in Gsteig nicht von vornherein aus, ist es doch notorisch, dass im Saanenland (Gstaad) auch vermögende Personen ihren Wohnsitz haben.
Das Verwaltungsgericht hat jedoch keinerlei Feststellungen zum Hauptkriterium, nämlich zur Nachfrage nach Erstwohnungen in Gsteig, getroffen. Der Hinweis auf die leichte Zunahme der Wohnbevölkerung Gsteigs in den vergangenen Jahren genügt für sich allein nicht, sofern nicht bekannt ist, wie gross das Angebot an Erstwohnungen in der Gemeinde ist. Hierfür müsste bekannt sei, wie hoch der Wohnungsleerbestand in der Gemeinde ist und wie viele Erstwohnungen in jüngerer Zeit bewilligt bzw. erstellt worden sind.

5.7. Mit dem ARE ist deshalb davon auszugehen, dass die Feststellungen des Verwaltungsgerichts nicht ausreichen. Die von den Beschwerdeführern nachgereichten Informationen genügen nicht, um diese Lücke zu füllen, verfügen sie doch nach eigenen Angaben nicht über zuverlässige Angaben zum Leerstand und zur Zahl der bewilligten Erstwohnungen.
In dieser Situation rechtfertigt sich eine Rückweisung an das Verwaltungsgericht, das mit den örtlichen Verhältnissen besser vertraut ist als das Bundesgericht. Dieses muss sich die notwendigen Auskünfte beschaffen. Dazu bedarf es jedoch nicht zwingend der von den Beschwerdeführern beantragten Expertise, sondern die Auskünfte können auch bei der Gemeinde oder den kantonalen Behörden eingeholt werden.

6.
Aus prozessökonomischen Gründen ist noch kurz auf die Rügen der Beschwerdeführer gegen den Zonenplan der Gemeinde Gsteig einzugehen.

6.1. Zunächst machen sie geltend, der Zonenplan sei ungültig, weil er entgegen den Grundsätzen der Raumplanung in einer typischen Wohnsiedlung die Möglichkeit der Gewerbetätigkeit zulasse, noch dazu im Gewässerschutzbereich AU.
Nach ständiger Rechtsprechung ist die akzessorische Überprüfung von Nutzungsplänen im Baubewilligungsverfahren nur ausnahmsweise möglich, wenn sich die Sach- oder Rechtslage wesentlich geändert hat. Dies ist im Hinblick auf die Zulässigkeit der Gewerbetätigkeit im Gemeindeteil Feutersoey weder dargetan noch ersichtlich. Die Beschwerdeführer (oder ihre Rechtsvorgänger) hätten diese Rüge schon bei Erlass des Zonenplans vorbringen können und müssen.

6.2. Weiter machen die Beschwerdeführer geltend, der Zonenplan der Gemeinde sei nach Art. 15 RPG anpassungsbedürftig: Die Wohnbaulandreserven Gsteigs seien überdimensioniert, zumal seit Inkrafttreten von Art. 75b BV keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden dürften. Überdies seien raumplanerische Massnahmen zur Reduktion des Zweitwohnungsanteils von heute 38 % auf 20 % vorzusehen. Der Bundesrat habe den Richtplan des Kantons Bern am 4. Mai 2016 mit einschneidenden Vorbehalten genehmigt, insbesondere zur Reduktion der Wohnbauzone in Gemeinden wie Gsteig. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer habe die Gemeinde schon am 25. April 2012 aufgefordert, so rasch wie möglich eine Planungszone zu erlassen, um die Anpassung des Nutzungsplans zu sichern; die Gemeinde habe darauf (und auf eine spätere Mahnung) nicht geantwortet. Die Beschwerdeführer beantragen, die Gemeinde sei aufzufordern, über den Stand dieses Verfahrens Auskunft zu geben.
Das Verwaltungsgericht hat bestätigt, dass die Gemeinde Gsteig zu den Gemeinden gehört, die vom Berner Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) aufgefordert wurden, Massnahmen gegen überdimensionierte Wohnbaulandreserven zu ergreifen. Es sei jedoch weder dargetan noch ersichtlich, weshalb sich eine Rückzonung gerade der Parzelle der Beschwerdegegnerin aufdränge, die auf allen Seiten von Bauten umgeben sei.
Diese Erwägungen sind nicht zu beanstanden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Inkrafttreten der RPG-Revision vom 15. Juni 2012 - insbesondere die Verpflichtung, überdimensionierte Bauzonen zu reduzieren (Art. 15 Abs. 2 RPG) - für sich alleine noch nicht als erhebliche Veränderung der Verhältnisse einzustufen, welche eine vorgezogene Überprüfung des Nutzungsplans im Baubewilligungsverfahren rechtfertigen würde. Es müssen vielmehr andere Umstände dazukommen, die eine Rückzonung der Bauparzelle als wahrscheinlich oder zumindest als eine ernstlich in Betracht fallende Option erscheinen lassen. Derartige Umstände können z.B. die periphere Lage der Bauparzelle, ihre ungenügende Erschliessung oder das Alter des Plans sein (BGE 144 II 41 E. 5.2 und 5.3 S. 45 f.).
Vorliegend zeigen die Beschwerdeführer nicht auf, inwiefern sich bei der gebotenen Redimensionierung der Bauzonen der Gemeinde Gsteig eine Auszonung der Bauparzelle aufdrängen würde; dies ist auch nicht ersichtlich (so schon Urteil 1C 114/2015 vom 10. Juli 2015 E. 5.3).
Unter diesen Umständen besteht kein Anlass, sich mit dem Stand des Planungsverfahrens (Nutzungsplanrevision, Planungszone) zu befassen und Auskünfte dazu einzuholen.

7.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache zur Sachverhaltsergänzung und neuer Beurteilung der Frage einer rechtsmissbräuchlichen Umgehung des Zweitwohnungsverbots an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Auch wenn die Beschwerdeführer nur mit einer von mehreren Rügen durchgedrungen sind, ist dies für die Kostenverteilung als Obsiegen zu werten, weil die Rückweisung - möglicherweise - noch zur Aufhebung der gesamten Baubewilligung führen kann. Damit wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 und 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 21. September 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000 werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Gsteig, dem Regierungsstatthalteramt Obersimmental-Saanen, der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, dem Bundesamt für Raumentwicklung und dem Bundesamt für Umwelt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. Juni 2018

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 814.20 Legge federale del 24 gennaio 1991 sulla protezione delle acque (LPAc) LPAc Art. 19 Settori di protezione delle acque
¹	I Cantoni suddividono il loro territorio in settori di protezione delle acque a seconda dei pericoli che minacciano le acque superficiali e sotterranee. Il Consiglio federale emana le necessarie prescrizioni.
²	La costruzione e la modificazione di edifici e impianti come pure l'esecuzione di lavori di scavo, di sterro e simili nei settori particolarmente minacciati necessitano di un'autorizzazione cantonale qualora costituiscano un potenziale pericolo per le acque.20

SR 814.201 Ordinanza del 28 ottobre 1998 sulla protezione delle acque (OPAc) OPAc Art. 29 Designazione dei settori di protezione delle acque e delimitazione delle zone e aree di protezione delle acque sotterranee
¹	Nella suddivisione del territorio in settori di protezione delle acque (art. 19 LPAc), i Cantoni designano i settori particolarmente minacciati e gli altri settori. I settori particolarmente minacciati, descritti nell'allegato 4 numero31 11, comprendono:
^a	il settore di protezione delle acque Au per la protezione delle acque sotterranee utilizzabili;
^b	il settore di protezione delle acque Ao per la protezione della qualità delle acque superficiali, se ciò è necessario per garantire una particolare utilizzazione di tali acque;
^c	il settore d'alimentazione Zu per la protezione della qualità delle acque sotterranee di captazioni d'interesse pubblico esistenti e previste, se l'acqua è inquinata da sostanze non sufficientemente degradate o trattenute o se esiste il pericolo concreto di un inquinamento provocato da tali sostanze;
^d	il settore d'alimentazione Zo per la protezione della qualità delle acque superficiali, se l'acqua è inquinata dal dilavamento di prodotti fitosanitari o fertilizzanti.
²	I Cantoni delimitano altresì le zone di protezione delle acque sotterranee descritte nell'allegato 4 numero 12 (art. 20 LPAc) allo scopo di proteggere le captazioni d'acqua sotterranea e gli impianti di ravvenamento della falda freatica d'interesse pubblico. Possono delimitare anche zone di protezione delle acque sotterranee per captazioni e impianti di ravvenamento d'interesse pubblico previsti, la cui ubicazione e la cui quantità di prelievo sono già stabilite.
³	Delimitano le aree di protezione delle acque sotterranee descritte nell'allegato 4 numero 13 (art. 21 LPAc) allo scopo di proteggere le acque sotterranee destinate a essere utilizzate.
⁴	Per la designazione dei settori di protezione delle acque e per la delimitazione delle zone e delle aree di protezione delle acque sotterranee si basano sulle conoscenze idrogeologiche disponibili; se queste ultime non sono sufficienti, provvedono all'esecuzione delle necessarie indagini idrogeologiche.

SR 814.201 Ordinanza del 28 ottobre 1998 sulla protezione delle acque (OPAc) OPAc Art. 32 Autorizzazioni per impianti e attività nei settori particolarmente minacciati
¹	...34
²	Nei settori particolarmente minacciati (art. 29) è necessaria un'autorizzazione ai sensi dell'articolo 19 capoverso 2 LPAc in particolare per:35
^a	costruzioni sotterranee;
^b	impianti che danneggiano gli strati di copertura o il sostrato impermeabile;
^c	utilizzazioni di acque sotterranee (comprese quelle per scopi di riscaldamento o di raffreddamento);
^d	drenaggi e irrigazioni permanenti;
^e	scoprimenti della falda freatica;
^f	perforazioni;
^g	impianti adibiti al deposito dei concimi aziendali liquidi e di digestato liquido;
^h	impianti di deposito per liquidi nocivi alle acque che in piccole quantità sono suscettibili di inquinare le acque, aventi un volume utile di oltre 2000 l per contenitore per il deposito;
ⁱ	impianti di deposito per liquidi nocivi alle acque, aventi un volume utile di oltre 450 l, situati in zone ed aree di protezione delle acque sotterranee;
^j	piazzole di travaso per liquidi nocivi alle acque.
³	Se è necessaria un'autorizzazione, i richiedenti devono dimostrare che le esigenze relative alla protezione delle acque sono soddisfatte e presentare la necessaria documentazione (all'occorrenza, munita di indagini idrogeologiche).
⁴	L'autorità accorda l'autorizzazione se con l'imposizione di oneri e condizioni è possibile garantire una sufficiente protezione delle acque; essa stabilisce anche le esigenze relative alla chiusura dell'impianto.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 75^b * - 1 La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
¹	La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
²	La legge obbliga i Comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione.

SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie LASec Art. 6 - 1 Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo l'articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al 20 per cento e il rilascio di un'autorizzazione edilizia comporterebbe l'aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento, l'autorizzazione non può essere rilasciata.
¹	Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo l'articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al 20 per cento e il rilascio di un'autorizzazione edilizia comporterebbe l'aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento, l'autorizzazione non può essere rilasciata.
²	È fatta salva la realizzazione di nuove abitazioni di cui all'articolo 7 capoverso 1 lettera b e agli articoli 8, 9, 26 o 27.

SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie LASec Art. 7 - 1 Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 per cento possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente se sono utilizzate:
¹	Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 per cento possono essere autorizzate nuove abitazioni solamente se sono utilizzate:
^a	come abitazione primaria o abitazione che, secondo l'articolo 2 capoverso 3, è equiparata a un'abitazione primaria; o
^b	come abitazione sfruttata a scopi turistici.
²	Un'abitazione è considerata sfruttata a scopi turistici se, in modo duraturo, è messa a disposizione di clienti, esclusivamente per soggiorni di breve durata, a condizioni usuali di mercato e conformi all'uso locale, e se:
^a	si trova nello stesso edificio in cui il proprietario ha il suo domicilio principale; o
^b	non è adattata alle esigenze personali del proprietario ed è gestita nell'ambito di una struttura ricettiva organizzata.
³	Nelle autorizzazioni edilizie, l'autorità preposta al loro rilascio dispone la limitazione d'uso secondo il capoverso 1 lettera a o il capoverso 2 lettere a o b prescrivendo un onere d'uso. Se nell'autorizzazione edilizia per una nuova abitazione tale onere non figura e se l'autorizzazione non è stata rilasciata secondo gli articoli 8, 9, 26 o 27, la limitazione d'uso secondo il capoverso 1 lettera a si presume applicabile.
⁴	Immediatamente dopo che l'autorizzazione edilizia è passata in giudicato, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie incarica l'ufficio del registro fondiario di menzionare nel registro fondiario la limitazione d'uso riguardante il fondo in questione.
⁵	Il Consiglio federale disciplina i dettagli, segnatamente:
^a	i requisiti posti alla struttura ricettiva organizzata;
^b	l'obbligo di notifica del cambiamento di destinazione da abitazione sfruttata a scopi turistici in abitazione primaria; e
^c	la formulazione degli oneri d'uso.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 15 Zone edificabili - 1 Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
¹	Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
²	Le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte.
³	L'ubicazione e le dimensioni delle zone edificabili vanno coordinate al di là dei confini comunali, rispettando gli scopi e i principi della pianificazione del territorio. In particolare occorre conservare le superfici per l'avvicendamento delle colture e rispettare la natura e il paesaggio.
⁴	Un terreno può essere assegnato a una zona edificabile se:
^a	è idoneo all'edificazione;
^b	sarà prevedibilmente necessario all'edificazione, urbanizzato ed edificato entro 15 anni, anche in caso di sfruttamento coerente delle riserve interne d'utilizzazione delle zone edificabili esistenti;
^c	le superfici coltive non sono frazionate;
^d	la sua disponibilità è garantita sul piano giuridico; e
^e	l'assegnazione consente di attuare quanto disposto nel piano direttore.
⁵	La Confederazione e i Cantoni elaborano congiuntamente direttive tecniche per l'assegnazione di terreni alle zone edificabili, segnatamente per il calcolo del fabbisogno di tali zone.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 15 Zone edificabili - 1 Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
¹	Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
²	Le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte.
³	L'ubicazione e le dimensioni delle zone edificabili vanno coordinate al di là dei confini comunali, rispettando gli scopi e i principi della pianificazione del territorio. In particolare occorre conservare le superfici per l'avvicendamento delle colture e rispettare la natura e il paesaggio.
⁴	Un terreno può essere assegnato a una zona edificabile se:
^a	è idoneo all'edificazione;
^b	sarà prevedibilmente necessario all'edificazione, urbanizzato ed edificato entro 15 anni, anche in caso di sfruttamento coerente delle riserve interne d'utilizzazione delle zone edificabili esistenti;
^c	le superfici coltive non sono frazionate;
^d	la sua disponibilità è garantita sul piano giuridico; e
^e	l'assegnazione consente di attuare quanto disposto nel piano direttore.
⁵	La Confederazione e i Cantoni elaborano congiuntamente direttive tecniche per l'assegnazione di terreni alle zone edificabili, segnatamente per il calcolo del fabbisogno di tali zone.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie LASec Art. 14 Sospensione - 1 Su richiesta del proprietario, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie sospende una limitazione d'uso secondo l'articolo 7 capoverso 1, per una durata determinata, se:
¹	Su richiesta del proprietario, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie sospende una limitazione d'uso secondo l'articolo 7 capoverso 1, per una durata determinata, se:
^a	la limitazione d'uso non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello stato civile; o
^b	il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare lecitamente l'abitazione dietro congrua rimunerazione.
²	L'autorità proroga la sospensione secondo il capoverso 1 lettera b se il proprietario fornisce la prova che le condizioni continuano ad essere adempiute.
³	L'autorità dispone, unitamente alla sospensione secondo il capoverso 1 lettera b e per ogni proroga, una nuova stima del valore ufficiale dell'abitazione a spese del richiedente.
⁴	Il Consiglio federale disciplina la durata delle sospensioni e delle loro proroghe nonché i dettagli della prova secondo il capoverso 1 lettera b, in particolare i requisiti posti alla messa sul mercato dell'abitazione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.