4A_588/2013 - 2014-04-15 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 588/2013

Urteil vom 15. April 2014

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, Niquille,
Gerichtsschreiberin Reitze.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Meier,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Benno Mattarel,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 16. Oktober 2013.

Sachverhalt:

A.
Die B.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) ist Eigentümerin der Liegenschaft GB xxx. Am 21. Januar 2005 schloss sie mit A.________ (Mieter, Kläger, Beschwerdeführer) einen Mietvertrag über die Wohnung und das Büro inklusive sämtliche Gebäude auf dem Grundstück sowie einen Mietvertrag über Parkplätze auf dem ganzen Areal ab. Mit Schreiben vom 20. August 2010 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag ordentlich auf den 28. Februar 2011. Der Mieter focht die Kündigung nicht an.

B.

B.a. Am 9. März 2011 stellte die Vermieterin beim Richteramt Olten-Gösgen das Begehren, der Mieter sei auf den 31. März 2011, eventuell auf einen nach richterlichem Ermessen zu bestimmenden Zeitpunkt aus den Mietobjekten auszuweisen und zu verpflichten, diese zu verlassen.
Der Amtsgerichtspräsident trat mit Urteil vom 29. März 2011 auf das Gesuch nicht ein, weil er den Sachverhalt als nicht liquid erachtete.

B.b. Am 15. April 2011 kündigte die Vermieterin beide Mietverträge per 31. Oktober 2011. Der Mieter klagte hierauf fristgerecht beim Richteramt Olten-Gösgen gegen die Vermieterin auf Feststellung, dass die Kündigungen nichtig seien. Eventuell seien sie als unzulässig aufzuheben. Subeventuell seien die Mietverhältnisse um vorerst fünf Jahre bis am 31. Oktober 2016 zu erstrecken.
Mit Urteil vom 11. September 2012 wies die Amtsgerichtspräsidentin des Richteramts Olten-Gösgen die Klage ab (Ziffern 1-3), auferlegte die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 15'000.-- dem Kläger (Ziffer 4) und verurteilte diesen, der Beklagten eine Parteientschädigung im Betrag von Fr. 8'000.-- zu bezahlen (Ziffer 5).

B.c. Gegen diesen Entscheid erhob der Kläger Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn, welches am 16. Oktober 2013 folgendes Urteil fällte:

"1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird Ziffer 3 des Urteils der Amtsgerichtspräsidentin von Olten-Gösgen vom 11. September 2012 wie folgt neu gefasst: "Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wird erstmals bis 31. Oktober 2014 erstreckt". Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.
2. A.________ hat an die erstinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 15'000.00 einen Betrag von CHF 11'250.00 und die B.________ AG einen solchen von CHF 3'750.00 zu bezahlen. (...)
3. A.________ hat an die zweitinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 20'000.00 einen Betrag von CHF 15'000.00 und die B.________ AG einen solchen von CHF 5'000.00 zu bezahlen. (...)
4. A.________ hat der B.________ AG für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 4'000.00 (...) zu bezahlen.
5. A.________ hat der B.________ AG für das zweitinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'339.50 (...) zu bezahlen."

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Kläger dem Bundesgericht:

" 1.
a) Ziffer 1 des Urteils des Obergerichtes des Kantons Solothurn vom 16. Oktober 2013 (...) sei insofern aufzuheben, als die Berufung "im Übrigen abgewiesen" wird und die angefochtene Kündigung nicht als nichtig erkannt bzw. nicht als unzulässig bzw. ungültig erkannt wird.
b) Ziffern 2 bis 5 des Urteils des Obergerichts (...) seien aufzuheben.

2.
a) In Gutheissung der Beschwerde sei festzustellen, dass die von der Beklagten/Beschwerdegegnerin mit Datum vom 14.5.2011 ausgesprochenen Kündigungen der Mietverhältnisse über "Wohnung/Büro inkl. sämtliche Gebäude auf GB xxx" sowie "Parkplätze" nichtig und unwirksam sind, eventuell seien diese Kündigungen als unzulässig aufzuheben.
b) Die Beklagte/Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, die Gerichtskosten des Verfahrens vor Richteramt Olten-Gösgen und Obergericht des Kantons Solothurn zu tragen und dem Kläger/Beschwerdeführer eine Parteientschädigung (inkl. Auslagen und 8 % MWSt) zu bezahlen.

3.

Eventuell sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur ergänzenden Beweisabnahme und zu neuem materiellen Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen."
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz beantragt unter Hinweis auf die Akten und die Motive des angefochtenen Urteils die Abweisung der Beschwerde; im Weiteren hat sie auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Der Beschwerdeführer hat unaufgefordert eine Replik eingereicht.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG).
Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen einen Entscheid einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 Abs. 1 BGG), die Rechtsbegehren des Beschwerdeführers sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG).

2.
Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR sowie eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO.

2.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, die angefochtenen Kündigungen seien am 15. April 2011 ausgesprochen worden, somit innerhalb eines halben Monats seit dem Urteil des Richteramtes Olten-Gösgen vom 29. März 2011, in welchem die Beschwerdegegnerin in einem Rechtsstreit über dieselben Mietobjekte bzw. Mietverträge vollständig unterlegen sei. Die erneute Kündigung der beiden Mietverträge sei deshalb innerhalb der Sperrfrist von drei Jahren erfolgt (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Dabei bringt er unter Hinweis auf BGE 131 II 33 (recte: BGE 131 III 33) vor, die Auffassung der Vorinstanz, wonach kein Anwendungsfall von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorliegen solle, sei haltlos. Ebenso wenig lasse sich der vorliegende Streitfall mit dem Urteil 4C.432/2006 vergleichen.

2.2. Die Vorinstanz hielt fest, der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen sei mit Urteil vom 29. März 2011 nicht auf das von der Beschwerdegegnerin gegen den Beschwerdeführer eingereichte Exmissionsgesuch nach Art. 257 ZPO eingetreten. Ein Nichteintretensentscheid im Verfahren nach klarem Recht erfolge ohne materielle Prüfung der Sache, womit der Streitgegenstand nicht abgeurteilt worden sei. Liege keine materielle Beurteilung der Sache vor, so sei auch kein Anwendungsfall von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gegeben. Denn die Voraussetzungen für die Anfechtbarkeit der Kündigung nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR bilde in allgemeiner Weise der Umstand, dass der Vermieter mit seinem Standpunkt (in einem Verfahren) nicht überwiegend durchgedrungen sei.

2.3. Art. 271a Abs. 1 lit. d und lit. e OR regeln den zeitlichen Kündigungsschutz während bzw. nach Abschluss eines mietrechtlichen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens. Die Kündigungssperrfrist nach lit. d beginnt grundsätzlich mit der Klageanhebung und endet mit rechtskräftiger Erledigung des Verfahrens (Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, N. 24 zu Art. 271 /271a OR; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1995, N. 246 ff. zu Art. 271a OR; SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 37 zu Art. 271a OR). An das durch rechtskräftige Erledigung abgeschlossene Verfahren schliesst die dreijährige Kündigungssperrfrist nach lit. e an, wobei diese - anders als die Sperrwirkung während des Verfahrens - zusätzlich einen Teilerfolg des Mieters im abgeschlossenen Verfahren erfordert. Damit eine Kündigung innerhalb der Dreijahresfrist anfechtbar ist, muss das vorgängige Verfahren zwischen Mieter und Vermieter in einer unter Ziffer 1-4 von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR umschriebener Weise erledigt worden sein: Voraussetzung für die Anfechtbarkeit bildet dabei der Umstand, dass der Vermieter in einem erheblichen Teil unterlegen ist (Ziff. 1), seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat (Ziff.
2), auf die Anrufung des Richters verzichtet hat (Ziff. 3) oder mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat (Ziff. 4). Damit statuiert das Gesetz eine unwiderlegbare Vermutung, dass eine Kündigung unter den erwähnten Voraussetzungen gleich wie eine Rachekündigung missbräuchlich ist (vgl. BGE 137 III 24 E. 3.2 S. 25).
Ausdrücklich vom Anwendungsbereich von Art. 271a Abs. 1 lit. d und lit. e OR ausgenommen sind Kündigungen, wegen den in Art. 271a Abs. 3 OR genannten Fällen: es sind dies der dringende Eigenbedarf des Vermieters (lit. a), der Zahlungsrückstand des Mieters (lit. b), schwere Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (lit. c), Veräusserung der Sache (lit. d), wichtige Gründe (lit. e) oder Konkurs des Mieters (lit. f). Das Bundesgericht hat in dem vom Beschwerdeführer zitierten BGE 131 III 33 festgehalten, dass diese Aufzählung abschliessend ist, da damit den berechtigten Interessen der Vermieterschaft hinreichend Rechnung getragen ist (BGE 131 III 33 E. 3.4 S. 37). Im Urteil 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007, welches auf die beiden früheren Entscheide BGE 131 III 33 und das Urteil 4C.252/2002 vom 8. November 2002 verweist, hat das Bundesgericht überdies festgehalten, dass eine wiederholte Kündigung durch den Vermieter während eines Verfahrens oder innerhalb der dreijährigen Sperrfrist wegen eines Formmangels zulässig ist (Urteil 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4; 4C.252/2002 vom 8. November 2002 E. 3.1; je mit Hinweisen). Die "Wiederholung" einer nichtigen bzw. unwirksamen Kündigung, deren Motive
(Kündigungsentschluss) bereits vor dem Verfahren bestanden haben, durch eine Kündigung, die gültiger Ausdruck dieser vorbestandenen Motive ist, während eines Verfahrens oder auch nach dessen Abschluss, wird daher für zulässig erachtet (Peter Higi, a.a.O., N. 262 zu Art. 271a OR, Roger Weber, a.a.O., N. 27 zu Art. 271 /271a OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 31 zu Art. 271a OR; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, S. 748-750; vgl. auch Urteil 4C.252/2002 E. 3.2).

2.4. Die erste ordentliche Kündigung der Beschwerdegegnerin erfolgte mit Schreiben vom 20. August 2010 auf den 28. Februar 2011. Der Beschwerdeführer hat diese nicht als missbräuchlich im Sinne von Art. 271a OR angefochten. Nachdem der Beschwerdeführer das Mietobjekt nicht verliess, stellte die Beschwerdegegnerin im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO das Begehren, den Beschwerdeführer auszuweisen. Im Rahmen dieses Verfahrens konnte das Vorliegen einer gültigen Kündigung nicht belegt werden bzw. es konnte nicht nachgewiesen werden, dass dem Kündigungsschreiben der Beschwerdegegnerin das amtliche Formular beigelegt wurde. Aus diesem Grund ist das Richteramt Olten-Gösgen wegen fehlender Prozessvoraussetzung (Sachverhalt nicht liquid) nicht auf das Ausweisungsgesuch eingetreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO).
Nach Art. 257 Abs. 3 ZPO tritt das Gericht auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht ein, wenn die Voraussetzungen für ein solches Verfahren fehlen, namentlich wenn der Sachverhalt nicht liquid ist oder kein klares Recht vorliegt. Diesfalls ergeht kein materieller Entscheid; der richterliche Entscheid beschränkt sich auf das Nichtvorliegen der Liquidität des Rechts oder der Sachlage. Der unterlegene Gesuchsteller kann nunmehr seinen Anspruch im ordentlichen Verfahren geltend machen. Dies hat die Beschwerdegegnerin jedoch nicht getan. Vielmehr hat sie dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 15. April 2011 die Mietverträge erneut gekündigt, diesmal jedoch mit amtlichem Formular.

2.5. Nach dem in E. 2.3 Gesagten, kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der herrschenden Lehre eine nichtige bzw. (wegen eines Formfehlers) unwirksame Kündigung "wiederholt" werden, was der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift denn auch anerkennt. Seiner Ansicht nach kommt diese Rechtsprechung jedoch nicht zur Anwendung. Er ist der Meinung, die dreijährige Kündigungssperre nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR gelte auch, selbst wenn angenommen werden sollte, die Beschwerdegegnerin habe mit ihren erneuten Kündigungen ihre nichtigen Kündigungen verbessern wollen; ein Formfehler der ersten Kündigung wäre nämlich Ausdruck einer Treuwidrigkeit gewesen, da der Treuhänder der Beschwerdegegnerin, welcher die Kündigung verfasst habe, über die Formvorschriften einer Kündigung und die Unkenntnis des Beschwerdeführers in rechtlichen Belangen gewusst habe. Dabei macht der Beschwerdeführer geltend, indem sich die Vorinstanz mit diesem Vorbringen nicht auseinandergesetzt habe, habe sie sein rechtliches Gehör und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO verletzt.

2.6. Es trifft zu, dass sich die Vorinstanz mit diesem Vorbringen nicht eingehend auseinandergesetzt hat. Darin kann jedoch keine Verletzung des rechtlichen Gehörs gesehen werden: Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt unter anderem die grundsätzliche Pflicht der Behörden, die rechtserheblichen Vorbringen der Parteien anzuhören und bei der Entscheidfindung zu berücksichtigen (BGE 124 I 241 E. 2 S. 242). Damit die Parteien sich ein Bild über die Erwägungen des Gerichts machen können, ist sein Entscheid zu begründen. Die Begründung muss kurz die Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinander setzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt.
Die Vorinstanz hat sich deshalb nicht eingehend mit dem Vorbringen des Beschwerdeführers - wonach die zweiten Kündigungen als missbräuchlich zu qualifizieren wären, da die ersten Kündigungen in treuwidriger Weise erfolgt seien - auseinandergesetzt, weil sie den Fall auf einer anderen rechtlichen Grundlage beurteilt hat. Sie ist konsequent davon ausgegangen, dass ein Nichteintretensentscheid, der in einem Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ergangen ist, keine Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auslösen könne bzw. dass überhaupt kein Anwendungsfall nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR vorliegen würde. Sie hat ihre Ausführungen auf die aus ihrer Sicht für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränkt. Damit hat sie aber - wenn auch nur implizit - gesagt, dass der Einwand des Beschwerdeführers aus ihrer Sicht nicht relevant ist, womit Art. 29 Abs. 2 BV nicht verletzt wurde. Soweit der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang auch eine Verletzung von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (wohl eher Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO) geltend macht, ist seine Rüge ebenfalls unbegründet. Auch im Rahmen der sozialen Untersuchungsmaxime muss das Gericht nur entscheidwesentliche Abklärungen treffen und ist entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers nicht gehalten, den Sachverhalt zu "erforschen" (vgl. Urteil 4A 338/2011 vom 14. Dezember 2011 E. 4.2 mit Hinweis auf BGE 130 III 102 E. 2.2 S. 107).

2.7. Der Beschwerdeführer bringt zu Recht vor, dass in der Lehre die Meinung vertreten wird, eine zweite Kündigung (innerhalb der Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. d oder lit. e OR) könne allenfalls treuwidrig sein, wenn die erste Kündigung bewusst formwidrig erfolgt sei; ein Formfehler könne Ausdruck einer Treuwidrigkeit sein, so etwa wenn der Vermieter absichtlich ohne Formular kündige, in der Hoffnung, dass der sprachunkundige Mieter sich nicht über seine Rechte informieren werde und ausziehe. Ein solches Verhalten bei der ersten Kündigung müsste dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter eine zweite - diesmal formgültige - Kündigung ausspreche, indem diese zweite Kündigung als missbräuchlich zu qualifizieren wäre (Thomas Koller/Marc André Mauerhofer, in: ZBJV 145/2009, S. 837 mit Hinweis auf Roger Weber, a.a.O., N. 27 zu Art. 271 /271a OR).
Vorliegend kann jedoch offen gelassen werden, ob dieser Lehrmeinung zu folgen ist. Der Beschwerdeführer müsste nämlich darlegen, wo in den vorinstanzlichen Verfahren er vorgebracht hätte, dass die ersten Kündigungen der Beschwerdegegnerin bewusst formungültig erfolgt sind. Aus der vom Beschwerdeführer zitierten Passage aus seiner Berufungsschrift lässt sich jedoch nichts Derartiges ableiten. Seinen Vorbringen kann nicht entnommen werden, weshalb angenommen werden sollte, dass die Beschwerdegegnerin die ersten Kündigungen absichtlich ohne das amtliche Formular ausgesprochen hätte. Aus dem angefochtenen Urteil geht in tatsächlicher Hinsicht vielmehr hervor, dass die zweiten - diesmal zwar formgültigen - Kündigungen mittels eines veralteten Formulars erfolgt sind. Dies spricht vielmehr dafür, dass die Beschwerdegegnerin entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers in mietrechtlichen Angelegenheiten (ebenfalls) nicht sehr gewandt war.

2.8. Im Ergebnis kann der angefochtene Entscheid somit geschützt werden. Der Kündigungswille der Beschwerdegegnerin datiert unbestrittenermassen aus dem Jahre 2010. Nachdem die ersten Kündigungen der Mietverträge in unwirksamer Weise erfolgt sind, hat die Beschwerdegegnerin ihren vorbestehenden Kündigungswillen mit den neuen Kündigungen bloss wiederholt, was während eines mietrechtlichen Verfahrens oder auch nach dessen Abschluss zulässig ist (vgl. E. 2.3 hiervor).

3.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Folglich erübrigt es sich auch, auf das Begehren des Beschwerdeführers um Umverteilung der kantonalen Verfahrens- und Entschädigungskosten einzugehen. Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. April 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Reitze

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 243 Geltungsbereich - 1 Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
¹	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
²	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
^a	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
^b	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
^c	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
^d	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
^e	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
^f	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
³	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
¹	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
^a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
^b	die Rechtslage klar ist.
²	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
³	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 247 Feststellung des Sachverhaltes - 1 Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
¹	Das Gericht wirkt durch entsprechende Fragen darauf hin, dass die Parteien ungenügende Angaben zum Sachverhalt ergänzen und die Beweismittel bezeichnen.
²	Das Gericht stellt den Sachverhalt von Amtes wegen fest:
^a	in den Angelegenheiten nach Artikel 243 Absatz 2;
^b	bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken:
^b1	in den übrigen Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht,
^b2	in den übrigen arbeitsrechtlichen Streitigkeiten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	29 51 66 68 74 75 76 100
BV:	29
OR:	271 271^a
ZPO:	243 247 257