4C.432/2006 - 2007-05-08 - Vertragsrecht - contratto di locazione; disdetta; protrazione

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.432/2006 /viz

Sentenza dell'8 maggio 2007
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Corboz, presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
cancelliera Gianinazzi.

Parti
B.A.________,
convenuto e ricorrente,
patrocinato dall'avv. dr. Gianmaria Mosca,
contro

F.________,
attrice e opponente,
patrocinata dall'avv. Flavio Gemetti.

Oggetto
contratto di locazione; disdetta, protrazione,

ricorso per riforma [OG] contro la sentenza emanata
il 31 ottobre 2006 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:
A.
La controversia ha per oggetto un appartamento situato nell'immobile denominato "X.________" a Lugano, concesso in locazione a A.A.________ dalla madre di F.________ a partire dal 15 luglio 1981.
B.
Dopo il decesso del conduttore, il 25 marzo 1994 i suoi eredi B.A.________, C.A.________ e D.A.________ hanno notificato la disdetta del contratto di locazione con effetto al 29 marzo 1995.
Ciononostante, a far tempo dal gennaio 1995, B.A.________ ha ripetutamente chiesto e ottenuto la proroga del rapporto di locazione, l'ultima delle quali con scadenza il 29 settembre 2001.
C.
Il 1° dicembre 2000 F.________ ha notificato ai tre membri della comunione ereditaria - mediante modulo ufficiale - la disdetta del contratto di locazione con effetto al 30 settembre 2001.
C.a Il 27 settembre 2001 B.A.________ ha domandato la proroga del termine di consegna dell'ente locato sino al giugno 2003.
In attesa della risposta della locatrice, il 1° ottobre 2001 egli ha inoltre versato le pigioni relative ai mesi di ottobre 2001 - marzo 2002, ovvero fr. 16'974.--; il pagamento della pigione annuale in rate semestrali anticipate corrispondeva a quanto pattuito nel 1981.
C.b Con scritto del 12 ottobre 2001 la locatrice ha informato gli eredi singolarmente di non essere disposta a concedere la proroga richiesta, confermando nel contempo la disdetta e assegnando un termine di 10 giorni per la riconsegna dell'immobile.
C.c Preso atto del fatto che l'ente locato non era stato riconsegnato, il 3 gennaio 2002 F.________ ha adito la Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, onde ottenere lo sfratto di B.A.________, C.A.________ e D.A.________.
Con decreto 24 luglio 2002 il pretore ha respinto l'istanza nei confronti di D.A.________ e C.A.________, per carenza di legittimazione passiva, mentre l'ha accolta nella misura in cui rivolta contro B.A.________.
L'appello interposto da B.A.________ contro il predetto decreto è stato accolto dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino con sentenza dell'11 aprile 2003, passata in giudicato. Pur ammettendo, di per sé, la validità della disdetta notificata il 1° dicembre 2000 con effetto dal 30 settembre 2001, i giudici ticinesi hanno infatti ravvisato nel comportamento assunto successivamente dalle parti - pagamento del canone di locazione per sei mesi da parte del conduttore nell'ottobre 2001 e accettazione dello stesso da parte della locatrice, la quale non si è più manifestata sino al 3 gennaio 2002, ovvero tre mesi più tardi - la stipulazione per atti concludenti di un nuovo contratto di locazione a tempo indeterminato. In assenza di una valida disdetta di quest'ultimo contratto, l'istanza di sfratto del 3 gennaio 2002 non ha potuto essere tutelata.
D.
Servendosi del regolare modulo ufficiale, il 12 marzo 2004 F.________ ha notificato a B.A.________ e a sua moglie E.A.________, la disdetta della locazione con effetto dal 29 settembre 2004. La disdetta è stata tempestivamente contestata.
D.a Con decisione del 28 giugno 2004 l'Ufficio di conciliazione competente ha accertato la validità della disdetta e concesso a B.A.________ una protrazione unica e definitiva del rapporto di locazione sino al 31 marzo 2005.
Ambedue le parti hanno contestato questa decisione.
Il 13 luglio 2004 la locatrice ha convenuto i coniugi A.________ dinanzi alla Pretura competente, chiedendo - oltre all'accertamento della validità della disdetta - la reiezione della domanda di protrazione della locazione.
B.A.________ ha adito a sua volta la medesima Pretura il 29 luglio 2004, nell'intento di ottenere, in via principale, l'annullamento della disdetta e, in via subordinata, una prima protrazione della locazione sino al 30 settembre 2006.
D.b Nelle more di questa procedura, il 28 gennaio 2005 B.A.________ - richiamandosi all'art. 273 cpv. 3 CO - si è rivolto all'Ufficio di conciliazione onde ottenere una seconda protrazione della locazione della durata di un anno a decorrere dal 30 settembre 2006.
Essendo la sua richiesta stata rifiutata, il 18 ottobre 2005 egli ha reiterato la sua domanda dinanzi alla Pretura competente.
D.c Con decisione del 23 febbraio 2006 la giudice di primo grado, dopo aver dimesso dalla lite E.A.________, ha accertato la validità della disdetta e concesso una proroga unica e definitiva del contratto di locazione sino al 30 aprile 2006.
L'11 aprile 2006 ha poi respinto l'istanza tendente alla seconda protrazione.
E.
Con appello dell'8 marzo 2006 B.A.________ ha domandato, previa concessione dell'effetto sospensivo all'impugnativa, la modifica della sentenza del 23 febbraio 2006 nel senso di accertare l'invalidità della disdetta data il 12 marzo 2004, siccome notificata durante il triennio seguente la sentenza emanata l'11 aprile 2003, in violazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO. In via subordinata ha confermato la richiesta tendente alla prima protrazione del contratto di locazione sino al 30 settembre 2006.
Il 21 aprile seguente si è pure aggravato contro la sentenza dell'11 aprile 2006, concernente la seconda protrazione, postulando, previa concessione dell'effetto sospensivo all'impugnativa, il suo annullamento e il rinvio della causa al primo giudice per nuovo giudizio.
La Presidente della Camera adita ha conferito effetto sospensivo ai due rimedi.
Ordinata la congiunzione dei due procedimenti, con sentenza del 31 ottobre 2006 la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha respinto ambedue gli appelli.
F.
Prevalendosi della violazione degli art. 271a cpv. 1 lett. e , 272b , 273 cpv. 2 lett. b e art. 274d cpv. 3 CO, B.A.________ è tempestivamente insorto dinanzi al Tribunale federale con un ricorso per riforma volto a ottenere quanto segue:
1) il ricorso è accolto;
2) la sentenza 31 ottobre 2006 [...] viene riformata/annullata, dichiarando altresì annullata la disdetta impartita al Ricorrente Arch. B.A.________ dalla Resistente Sig.ra F.________, con la conseguenza che il contratto di locazione continua alle precedenti condizioni;
3) subordinatamente, la sentenza 31 ottobre 2006 [...] viene annullata con rinvio all'Autorità giudiziaria cantonale per un nuovo giudizio, previa completazione dell'istruttoria ex art. 274d CO ai sensi dei considerandi;
4) subordinatamente, al Ricorrente Arch. B.A.________ vengono concesse due protrazioni nel rapporto di locazione con la Sig.ra F.________ sino al 30 settembre 2006 per la prima proroga e sino al 30 settembre 2007 per la seconda proroga; [...]".
Con risposta del 24 gennaio 2007 F.________ ha proposto l'integrale reiezione del ricorso.

Diritto:
1.
Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF, RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è stata pronunciata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta tuttavia disciplinata dall'OG (art. 132 cpv. 1 LTF).
2.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del rimedio esperito (DTF 132 III 291 consid. 1).
Interposto in tempo utile (art. 54 cpv. 1 OG) dalla parte soccombente in sede cantonale, contro una decisione finale emanata dal tribunale supremo del Cantone Ticino (art. 48 cpv. 1 OG) in una causa civile di carattere pecuniario, il cui valore litigioso davanti all'ultima istanza cantonale era superiore a fr. 8'000.-- (art. 46 OG; sulle modalità di calcolo del valore litigioso nelle cause concernenti la contestazione della disdetta del rapporto di locazione cfr. sentenza del 29 marzo 2006 nella causa 4C.8/2006 consid. 1.1, DTF 111 II 384 consid. 1), il ricorso per riforma risulta, sotto questo profilo, ricevibile.
3.
Nel suo allegato il convenuto ribadisce innanzitutto, ancora una volta, l'opposizione alla disdetta notificatagli il 12 marzo 2004 siccome in contrasto con il divieto triennale di disdetta posto dall'art. 271a cpv. 1 lett. e CO. Egli afferma che, negando l'applicazione di questa norma alla fattispecie in esame, nonostante la soccombenza della controparte nella procedura giudiziaria sfociata nella sentenza dell'11 aprile 2003, i giudici cantonali hanno violato il diritto federale.
4.
Giusta l'art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO la disdetta di un contratto di locazione relativo a locali d'abitazione e commerciali può essere contestata - e annullata - se data dal locatore nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore è risultato ampiamente soccombente.
4.1 Ai fini dell'esame della censura ricorsuale è utile rammentare brevemente l'oggetto della precedente procedura giudiziaria. Si trattava di una procedura di sfratto avviata dall'attrice il 3 gennaio 2002. Pur ammettendo, di per sé, la validità della disdetta notificata il 1° dicembre 2000 con effetto dal 30 settembre 2001, sulla quale l'attrice fondava la propria richiesta, i giudici ticinesi hanno stabilito che nell'ottobre 2001 le parti avevano stipulato per atti concludenti un (nuovo) contratto di locazione a tempo indeterminato, che l'attrice non aveva disdetto, donde la reiezione della sua istanza di sfratto.
4.2 Richiamandosi, per analogia, alla dottrina e giurisprudenza che concedono al locatore la possibilità di ripetere - anche nei tre anni che seguono una procedura giudiziaria - una disdetta risultata nulla o inefficace per motivi di forma, nella pronunzia impugnata la II Camera civile del Tribunale d'appello ha stabilito che "Il fatto che F.________ sia risultata soccombente in una precedente azione giudiziaria nella quale un'istanza di sfratto è risultata irricevibile per carenza di una valida disdetta non conferisce a B.A.________ la protezione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO".
4.3 Il convenuto contesta questa lettura della precedente procedura giudiziaria. Egli precisa che nella sentenza dell'11 aprile 2003 non ci si era limitati a constatare l'inesistenza di una disdetta bensì era stata accertata l'esistenza di un contratto di locazione, negato dalla controparte.
Si trattava quindi di una decisione a detrimento della locatrice, suscettibile di promuovere il divieto triennale di disdetta, contrariamente a quanto ritenuto nella pronunzia impugnata.
La censura del convenuto si concentra sul tipo di procedimento giudiziario che può far scattare il divieto triennale di disdetta ex art. 271a cpv. 1 lett. e CO. Parte della dottrina sembra in effetti voler escludere dal campo di applicazione di questa norma le procedure che vertono sulla validità della disdetta (SVIT-Kommentar Mietrecht II, Zurigo 1998, n. 42 ad art. 271a CO). La questione è tuttavia priva di rilevanza pratica poiché, anche aderendo alla tesi del convenuto, la conclusione dei giudici ticinesi va in ogni caso condivisa per le ragioni che seguono.
4.4 Giovi ricordare che l'art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO si inserisce nel quadro della cosiddetta protezione temporale contro le disdette (DTF 131 III 33 consid. 3.1; Higi in: Zürcher Kommentar, n. 18 seg. ad art. 271a CO), volta a garantire al conduttore la possibilità di far valere i propri diritti derivanti dalla locazione dinanzi a un ufficio di conciliazione, rispettivamente un'autorità giudiziaria, senza temere di vedersi - per questo motivo - rescindere il contratto (DTF citato consid. 3.2; Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6a ed., Zurigo 2005, n. 29.5.4.1 pag. 540 seg.; Higi, op. cit., n. 176 ad art. 271a CO).
Nell'ottica di tutelare il conduttore da una ritorsione da parte del locatore, il legislatore vieta pertanto, in linea di principio, lo scioglimento del contratto durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1 lett. d CO) nonché nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione (art. 271a cpv. 1 lett. e CO). Ciò significa che qualora la disdetta intervenga durante i tre anni successivi alla fine di un procedimento giudiziario il conduttore può opporvisi senza dover dimostrare l'esistenza di un nesso di causalità fra la precedente procedura e la disdetta: il carattere abusivo della disdetta - dato dal desiderio di vendetta - è infatti presunto per legge (Lachat/ Stoll/Brunner, op. cit., n. 29.5.5.2 pag. 545; SVIT-Kommentar Mietrecht II, Zurigo 1998, n. 40 ad art. 271a CO; Higi, op. cit., n. 180 ad art. 271a CO).
La presunzione legale viene tuttavia a cadere se è realizzata una delle circostanze menzionate nell'art. 271a cpv. 3 CO (Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 29.5.5.2 pag. 545 con rinvio a n. 29.5.4.4 pag. 542; Higi, op. cit., n. 182 segg. ad art. 271a CO), se il richiamo del conduttore alla protezione temporale contro la disdetta è in contrasto con la buona fede ai sensi dell'art. 2 cpv. 2 CC (Higi, op. cit., n. 182 e n. 260 segg. ad art. 271a CO), nonché, infine, se con la seconda disdetta il locatore non esprime la volontà di rivalersi sul conduttore bensì ripete la disdetta che nel quadro della prima procedura era stata dichiarata nulla rispettivamente inefficace per motivi di forma (Higi, op. cit., n. 298 ad art. 271a CO; sentenza dell'8 novembre 2002 nella causa 4C.252/2002, consid. 3.1, pubblicata in: Cahiers du bail 2003 pag. 33 con rinvio; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 29.5.5.2 pag. 545 con rinvio a n. 29.5.4.5 pag. 543).
4.5 La decisione dei giudici ticinesi di applicare per analogia questi principi alla fattispecie in esame, nella quale la "prima" disdetta non è nemmeno avvenuta, merita di essere tutelata.
Si può in effetti ritenere che mediante la disdetta del 12 marzo 2004 la locatrice abbia inteso correggere l'errore commesso nel 2002, quando ha inoltrato l'istanza di sfratto senza farla precedere da una disdetta, convinta a torto di potersi richiamare ancora a quella significata in precedenza. In una simile evenienza, così come quando viene ripetuta una disdetta nulla o inefficace per ragioni di forma, la decisione di disdire il contratto risale a un periodo anteriore alla prima procedura giudiziaria; nella seconda procedura essa viene semplicemente manifestata in maniera corretta. Ciò significa che la disdetta non procede da un desiderio di vendetta nei confronti del conduttore. Ammettere, in tali casi, l'applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO sarebbe in contrasto con il senso e lo scopo di questa norma (Higi, op. cit., n. 262 ad art. 271a CO).
4.6 Se ne deve concludere che, laddove ha negato al convenuto la possibilità di prevalersi della protezione temporale contro le disdette concessa dall'art. art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO, la sentenza del Tribunale d'appello resiste alla critica.
5.
Nell'eventualità - realizzatasi - in cui la disdetta dovesse essere reputata valida, il convenuto critica comunque anche il giudizio sulla protrazione.
5.1 Prima di chinarsi sugli argomenti sollevati nel ricorso a questo proposito occorre rammentare che la questione della protrazione ha fatto l'oggetto di due procedure in sede cantonale.
5.1.1 Nella prima, sfociata nella sentenza del 23 febbraio 2006, la pretora, dopo aver ammesso la validità della disdetta, ha deciso di respingere la domanda di una prima protrazione della locazione sino al 30 settembre 2006, optando invece per una proroga unica e definitiva sino al 30 aprile 2006.
Nella seconda, terminata l'11 aprile 2006, la medesima giudice ha respinto l'istanza tendente alla concessione di una seconda protrazione fino al 30 settembre 2007. Considerato l'esito della prima procedura, la giudice ha infatti ritenuto di poter respingere la richiesta concernente la seconda protrazione senza ulteriore esame dei presupposti, anche perché non erano emersi nel frattempo elementi nuovi tali da giustificare un giudizio diverso, né il convenuto aveva sostenuto il contrario.
5.1.2 Il convenuto si è aggravato contro entrambe le decisioni.
5.1.3 Pur congiungendo i due procedimenti, il Tribunale d'appello ha trattato separatamente le due impugnative.
Nel quadro dell'esame del primo rimedio, dell'8 marzo 2006, con il quale il convenuto ha ribadito, nel petitum, la richiesta tendente alla concessione di una prima protrazione fino al 30 settembre 2006, i giudici cantonali - rammentati i principi che regolano la concessione di una protrazione della locazione ex art. 272 CO - sono giunti alla conclusione che le considerazioni che hanno indotto la giudice di primo grado a riconoscere al convenuto una protrazione unica e definitiva fino al 30 aprile 2006 appaiono corrette.
Con riferimento al secondo gravame, del 21 aprile 2006, la massima istanza cantonale - premesso l'ampio margine d'apprezzamento del giudice di prime cure nell'ambito del giudizio non solo sulla durata della protrazione ma anche della modalità - ha osservato come, nell'atto d'appello, il convenuto non si sia confrontato né con la scelta operata dal pretore di concedere una proroga unica e definitiva nell'ambito del primo procedimento - ciò che peraltro non aveva fatto neppure nel primo appello, dell'8 marzo 2006 - né con la decisione di conseguentemente respingere l'istanza volta ad ottenere una seconda protrazione senza neppure entrare nel merito della stessa. In sede di appello il convenuto si è infatti limitato a rimproverare alla pretora un diniego di giustizia, a chiedere la propria audizione in interrogatorio formale (per riferire delle ricerche intraprese allo scopo di reperire un nuovo ente locato) nonché, infine, a ribadire la domanda tendente alla concessione della seconda protrazione del contratto sino al 30 settembre 2007. Tutte queste richieste sono state disattese: la censura concernente il diniego di giustizia si è rivelata inconsistente; la richiesta di interrogatorio formale è stata dichiarata irricevibile per
motivi di ordine processuale e la domanda relativa alla concessione di una seconda proroga è stata respinta in considerazione di quanto già esposto nel quadro del primo rimedio e dell'assenza di elementi nuovi, suscettibili di giustificare una modifica del precedente giudizio.
5.2 Dinanzi al Tribunale federale il convenuto censura perlopiù la seconda procedura.
6.
Gli argomenti da lui formulati risultano comunque in buona parte inammissibili.
6.1 Il ricorso per riforma è ammissibile per violazione del diritto federale, ovverosia quando un principio consacrato esplicitamente da una prescrizione federale o risultante implicitamente da essa non è stato applicato o ha avuto un'applicazione errata (art. 43 cpv. 1 e 2 OG). Nel quadro di tale rimedio non possono, per contro, essere invocate la violazione di un diritto costituzionale (art. 43 cpv. 1 seconda frase OG) o la violazione del diritto cantonale (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF 127 III 248 consid. 2c pag. 252).
6.1.1 Da questi principi discende l'inammissibilità, d'acchito, delle critiche che il convenuto formula contro la congiunzione dei due procedimenti, fondata sul diritto processuale cantonale (art. 320 CPC/TI) e non sul diritto federale.
6.1.2 Il gravame si avvera altrettanto inammissibile nella misura in cui rimprovera ai giudici cantonali di non aver "circostanziato i motivi secondo cui alla fattispecie in esame non dovesse essere riconosciuta una prima e una seconda protrazione".
Nonostante il richiamo alle norme del diritto federale, egli sembra infatti volersi dolere di una violazione del diritto di essere sentito nella forma del diritto a una decisione debitamente motivata, garantito dall'art. 29 cpv. 2 Cost.
6.2 A questo proposito si ricorda comunque che - nel quadro dell'esame del secondo appello, del 21 aprile 2006 - i giudici ticinesi hanno rilevato come dinanzi a loro il convenuto non si sia confrontato con la scelta operata dal pretore di concedere una proroga unica e definitiva nell'ambito del primo procedimento, ciò che peraltro non aveva fatto neppure nel primo appello, dell'8 marzo 2006.
Si tratta di un accertamento di fatto che vincola il Tribunale federale nella giurisdizione per riforma (art. 55 cpv. 1 lett. c e art. 63 cpv. 2 OG; DTF 130 III 136 consid. 1.4 pag. 140; 129 III 618 consid. 3). Il convenuto sostiene invero di aver criticato la scelta della prima giudice di concedere una proroga unica e definitiva, contrariamente a quanto dichiarato nella sentenza impugnata. Ma quand'anche si volesse ravvedere in questo argomento una censura di svista manifesta nell'accertamento dei fatti (art. 63 cpv. 2 OG), la stessa andrebbe in ogni caso dichiarata inammissibile. Per essere valida, la censura di svista manifesta esige infatti l'indicazione esatta sia dell'accertamento criticato che del passo dell'atto che lo contraddice (art. 55 cpv. 1 lett. d OG; DTF 115 II 399 consid. 2a, 122 III 61 consid. 2b pag. 63). Ora, la sola menzione, nel petitum d'appello, di "prima protrazione" non può evidentemente valere quale contestazione. Per il resto, il convenuto rinvia genericamente al punto 3 pag. 9 segg. dell'atto d'appello dell'8 marzo 2006, senza indicare dove avrebbe esplicitamente e chiaramente contestato la modalità di concessione della protrazione - unica e definitiva invece che prima - decisa dalla giudice di primo
grado. Va detto, abbondanzialmente, che dalla lettura di queste pagine emerge ch'egli aveva contestato la durata della protrazione concessa, ma non il tipo.
7.
L'assenza di ulteriori critiche contro la decisione cantonale sul primo appello induce a concludere che il giudizio relativo alla concessione di una proroga unica e definitiva sino al 30 aprile 2006 può essere confermato.
Questo esclude la concessione di un'ulteriore protrazione della locazione (Higi, op. cit., n. 32 art. 272b CO). Di conseguenza, non è necessario esaminare le censure concernenti la decisione della Corte cantonale sulla seconda istanza di proroga.
8.
Da tutto quanto esposto discende la reiezione del ricorso per riforma nella misura in cui è ammissibile.
Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e art. 159 cpv. 1 OG).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.
2.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.-- è posta a carico del convenuto, il quale rifonderà all'attrice fr. 2'500.-- per ripetibili della sede federale.
3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Losanna, 8 maggio 2007
In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera:

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272^b - 1 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
¹	Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
²	Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 132 Übergangsbestimmungen - 1 Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
¹	Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
²	...118
³	Die Amtsdauer der ordentlichen und nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen, die gestützt auf das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943119 oder den Bundesbeschluss vom 23. März 1984120 über die Erhöhung der Zahl der nebenamtlichen Richter des Bundesgerichts gewählt worden sind oder die in den Jahren 2007 und 2008 gewählt werden, endet am 31. Dezember 2008.121
⁴	Die zahlenmässige Begrenzung der nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen gemäss Artikel 1 Absatz 4 gilt erst ab 2009.122

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.