4A_270/2015 - 2016-04-14 - Droit des contrats - vereinfachtes Verfahren, sachliche Zuständigkeit

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_270/2015

Urteil vom 14. April 2016

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Raymond Bisang,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwälte
Mathis Zimmermann und Dr. Marco Spadin,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
vereinfachtes Verfahren, sachliche Zuständigkeit,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 21. April 2015.

Sachverhalt:

A.
Die B.________ AG (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) vermietete mit Vertrag vom 16. Juni 2004 ein Lokal mit Lagerraum und Parkplatz an der Strasse U.________ in V.________ an zwei Privatpersonen. Mit Nachträgen zum Mietvertrag wurde das Mietverhältnis sodann auf eine neue Mieterin, die A.________ AG (Mieterin, Beschwerdeführerin), übertragen sowie auf weitere Räumlichkeiten ausgedehnt und der Mietzins entsprechend angepasst. Gemäss dem Mietvertrag ist das Mietverhältnis jeweils "sechsmonatlich zum voraus auf Ende März/Ende September" kündbar, frühestens auf den 30. September 2014. Zudem wurde der Mieterin "eine Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses um fünf Jahre, das heisst vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2019", eingeräumt.

B.
Am 2. Juni 2014 gelangte die Mieterin an die Schlichtungsbehörde Zürich und sodann am 25. September 2014 mit Klagebewilligung vom 22. August 2014 an das Mietgericht Zürich. Sie macht in ihrer Klage geltend, sie habe am 3. Juli 2013 die Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses ausgeübt und verlangt, es sei festzustellen, dass die Optionsausübung verbindlich und somit das Mietverhältnis frühestens auf 30. September 2019 kündbar sei. Eventuell sei das Mietverhältnis "ab 30. September 2014 längstmöglich zu erstrecken".
Das Mietgericht trat mit Zirkulations-Beschlüssen vom 2. und 4. Dezember 2014 auf die Klage nicht ein. In der Folge wies das Obergericht des Kantons Zürich die von der Mieterin erhobene Berufung mit Urteil vom 21. April 2015 ab und bestätigte die angefochtenen Zirkulations-Beschlüsse.

C.
Die Mieterin verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben, und das Mietgericht sei anzuweisen, auf die Klage einzutreten. Die Sache sei zur Neubeurteilung in diesem Sinne an das Mietgericht sowie zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des obergerichtlichen Verfahrens an das Obergericht zurückzuweisen.
Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung. Die Vermieterin schloss auf Abweisung der Beschwerde, worauf die Beschwerdeführerin ihrerseits auf Bemerkungen verzichtete.

D.
Mit Präsidialverfügung vom 28. Juli 2015 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil des Obergerichts ist ein Endentscheid (Art. 90 BGG) einer Vorinstanz im Sinne von Art. 75 BGG. Ferner übersteigt der Streitwert ohne Weiteres die nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltende Grenze.
Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.
Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen).

3.
Im kantonalen Verfahren stand ausser Frage, dass die vorliegende Streitigkeit als handelsrechtlich im Sinne von Art. 6 Abs. 2 ZPO gilt. Dagegen war umstritten, ob sie gemäss Art. 243 Abs. 2 ZPO im vereinfachten Verfahren zu beurteilen ist, womit aufgrund von Art. 243 Abs. 3 ZPO die Zuständigkeit des Handelsgerichts entfiele (siehe BGE 139 III 457 E. 4).
Gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gilt das vereinfachte Verfahren ohne Rücksicht auf den Streitwert für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist.
Das Obergericht verneinte die Anwendbarkeit des vereinfachten Verfahrens gestützt auf diese Bestimmung. Es erwog zusammengefasst, die Beschwerdeführerin verlange mit ihrem Hauptbegehren die Feststellung der gültigen Optionsausübung. Dabei handle es sich um einen selbständigen Anspruch gestützt auf das ihr vertraglich eingeräumte Optionsrecht, welcher "eine Kündigung nicht zum Thema" habe und im ordentlichen Verfahren durchzusetzen sei. Ebenfalls selbständig sei der im materiellen Recht (Art. 272 OR) begründete Anspruch auf Erstreckung des Mietverhältnisses für den Fall, dass dieses entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin als beendet betrachtet werde. Lediglich dieses Eventualbegehren - so das Obergericht - vermöchte die Anwendung des vereinfachten Verfahrens zu begründen. Das Mietgericht sei auf die Klage zu Recht insgesamt nicht eingetreten, weil eine Klagetrennung "bzw. eine separate Beurteilung der bloss eventuell begehrten Erstreckung" nicht möglich sei.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung von Art. 243 Abs. 2 lit. c und Abs. 3 ZPO. Sie hält dafür, ihre Klage sei angesichts des Eventualbegehrens um Erstreckung des Mietverhältnisses gesamthaft im vereinfachten Verfahren durch das Mietgericht zu beurteilen.

4.1. Sowohl die Vorinstanz als auch die Parteien setzen sich eingehend mit BGE 139 III 457 auseinander. In diesem Urteil hat sich das Bundesgericht mit dem Begriff des Kündigungsschutzes im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO und Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO befasst. Im damals zu beurteilenden Fall hatte die Mieterin die Kündigungen bei der Schlichtungsstelle angefochten und beantragt, es sei deren Unwirksamkeit, Ungültigkeit und Nichtigkeit festzustellen, eventuell seien sie wegen Missbräuchlichkeit aufzuheben. Das Bundesgericht befand, die Schlichtungsstelle habe auf jeden Fall als Vorfrage der eventualiter geltend gemachten Anfechtung wegen Missbräuchlichkeit die Gültigkeit der Kündigung zu prüfen gehabt, und sei entsprechend auch befugt gewesen, dazu einen Urteilsvorschlag gemäss Art. 210 Abs. 1 lit. b ZPO zu unterbreiten. Die Vermieterin ihrerseits sei in der Folge gezwungen gewesen, gegen den abgelehnten Urteilsvorschlag Klage einzureichen, ansonsten diesem die Wirkungen eines rechtskräftigen Entscheids zugekommen wäre. Es handle sich daher um einen Fall von "Kündigungsschutz" (E. 5.3). Damit hielt das Bundesgericht ausdrücklich an einer vor der Geltung der Schweizerischen Zivilprozessordnung zu aArt. 273 Abs. 4 OR
entwickelten Praxis fest, wonach die Nichtigkeit bzw. Ungültigkeit der Kündigung im Rahmen eines Anfechtungs- oder eines Erstreckungsbegehrens jedenfalls vorfrageweise zu prüfen sei. Erkläre die Schlichtungsbehörde im Rahmen eines solchen Verfahrens eine Kündigung für ungültig, unwirksam oder nichtig, sei der Vermieter berechtigt, im Kündigungsschutzverfahren auf Feststellung der Gültigkeit der Kündigung zu klagen (E. 5.2 mit Hinweisen). Offen liess das Bundesgericht demgegenüber (weiter) die Frage, ob auch ein Fall von Kündigungsschutz im Sinne der genannten Bestimmungen vorliegt, "wenn nur die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung verlangt wird" (E. 5.3; vgl. auch Urteil 4A_383/2015 vom 7. Januar 2016 E. 2).
Im folglich weiterhin massgeblichen BGE 132 III 65 hatte das Bundesgericht im Einzelnen festgehalten, der Gegenstand des konkreten Kündigungsschutzverfahrens werde durch die Rechtsbegehren der klagenden Partei bestimmt. Im Vordergrund stehe die Anfechtbarkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 und 271a OR. In Frage kämen aber auch die von einer Partei zur Beurteilung aufgeworfenen zivilrechtlichen Vorfragen wie insbesondere die Nichtigkeit bzw. Unwirksamkeit der Kündigung (E. 3.2). Die Schlichtungsbehörde und anschliessend das Gericht könne nicht nur über die Anfechtbarkeit der Kündigung im Sinn von Art. 271 Abs. 1 und 271a OR befinden. Vielmehr könne auch über zivilrechtliche Vorfragen, die mit der Kündigung im Zusammenhang stünden, entschieden werden. In erster Linie bedeute dies, dass die Schlichtungsbehörde bzw. der Richter auch über die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung entscheiden könne. Dasselbe gelte für den Fall, dass umstritten sei, ob zwischen den Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis bestehe. Auch dieser Prozessgegenstand sei - ähnlich wie die Frage der Unwirksamkeit und Nichtigkeit der Kündigung - eine zivilrechtliche Vorfrage, die unter den Begriff der "Ansprüche der Parteien" im Sinn von aArt. 273
Abs. 4 OR falle. Es müsse daher möglich sein, den für das Kündigungsschutzverfahren zuständigen Schlichtungsbehörden und Richtern die Frage zur Beurteilung zu unterbreiten, ob zwischen den Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis bestehe, auf welches sich die Kündigung beziehe (E. 3.4).
Diese Rechtsprechung bedeutet, dass die Anfechtung auch nur eventualiter erfolgen kann, während im Hauptantrag die Feststellung der Unwirksamkeit, Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der Kündigung oder des (Nicht-) Bestehens eines Mietverhältnisses anbegehrt wird (Urteil 4A_383/2015 vom 7. Januar 2016 E. 2.1). Für das nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO anwendbare Verfahren ist diesfalls nicht der Hauptantrag auf Feststellung massgeblich, sondern das eventualiter gestellte Begehren um Kündigungsschutz (siehe HULLIGER/MAAG, Zur sachlichen Zuständigkeit der Handelsgerichte in mietrechtlichen Streitigkeiten - ein Zwischenbericht, MietRecht Aktuell 2014 S. 106; vgl. ferner KOLLER, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, ZBJV 2007 S. 854 f.).

4.2. Entgegen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin ist die referierte Rechtsprechung auch im vorliegenden Fall massgebend:
Wohl verlangt die Beschwerdeführerin nach der Feststellung der Vorinstanz weder im Haupt- noch im Eventualbegehren die Feststellung der Ungültigkeit einer Kündigung. Die Frage der Gültigkeit oder Nichtigkeit einer Kündigung steht gemäss dem angefochtenen Urteil nicht im Raum. Die Beschwerdeführerin hält dem ihrerseits entgegen, nachdem die Beschwerdegegnerin in der Schlichtungsverhandlung eine der Beschwerdeführerin "zuvor nicht zugegangene Kündigung" vorgelegt habe, sei "die Optionsausübung auch dieser entgegengesetzt und somit die eventualiter beantragte Erstreckung auch für den Fall (bestrittener) Gültigkeit der Kündigung verlangt" worden. Wie es sich damit verhält, kann jedoch offen bleiben, zumal Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses unabhängig von der Anfechtung einer Kündigung dem vereinfachten Verfahren zuweist.
So wie aber die gerichtliche Anfechtung der Kündigung bedingt, dass letztere überhaupt wirksam ausgesprochen wurde, setzt der materiellrechtliche Erstreckungsanspruch nach Art. 272 -272d OR die gültige Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Diese kann mit Ablauf der Vertragsdauer oder zufolge Kündigung eintreten (siehe etwa HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 66 zu Art. 273 OR; LACHAT, Le bail à loyer, 2008, S. 765-767; WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 1 zu Art. 272 OR; vgl. aber auch GIGER, Berner Kommentar, 2013, N. 52 zu Art. 255 OR, der die Bestimmungen über die Erstreckung entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht auf befristete Mietverhältnisse anwenden möchte). Je nach Formulierung der relevanten Vertragsbestimmungen kann sogar streitig sein, ob das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Dauer von selber endet oder ob eine Kündigung erforderlich ist. Derartiges scheint denn auch vorliegend der Fall zu sein, führt die Beschwerdeführerin doch aus, die Beschwerdegegnerin habe den Mietvertrag in ihrem Schreiben vom 20. November 2013 "als bis 30. September 2014 befristet" erachtet.
Bevor über die Beendigung des Mietverhältnisses Klarheit besteht, kann das Erstreckungsbegehren des Mieters nicht behandelt werden. In Anbetracht dessen gelangte das Bundesgericht in seiner in BGE 139 III 457 übernommenen Rechtsprechung zum Schluss, wenn die Mieterin die Gültigkeit der Kündigung bestreite und eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses beantrage, erstrecke sich der von der Schlichtungsbehörde gestützt auf aArt. 273 Abs. 4 OR gefällte Entscheid auf alle aufgeworfenen Fragen (Urteil 4C.135/2001 vom 4. September 2001 E. 1b).
Wenn die Rechtsprechung damit aber grundsätzlich davon ausgeht, dass im Rahmen der Erstreckungsklage darüber entschieden werden kann, ob das Mietverhältnis überhaupt endet, muss dies auch in Konstellationen gelten, in denen die Beendigung aufgrund einer vertraglichen Befristung umstritten ist. Ansonsten wären die Parteien bei befristeten (d.h. gemäss Art. 255 Abs. 2 OR ohne Kündigung endenden) Mietverträgen gezwungen, einen ordentlichen Prozess über die Frage der vereinbarten Dauer zu führen, bevor die Mieterin die Erstreckungsklage im vereinfachten Verfahren erheben könnte. Bloss im Fall, dass der Vermieter (zur Sicherheit) auch eine Kündigung ausgesprochen hat, könnte im vereinfachten Kündigungsschutzverfahren als Vorfrage deren Zulässigkeit beurteilt werden (vgl. hinsichtlich einer "die Kündigung ausschliessenden Optionserklärung des Mieters" HULLIGER/MAAG, a.a.O.). Wie auch die Beschwerdegegnerin einräumt, kann den Parteien nicht zugemutet werden, über die beiden Fragen (Beendigung des Mietverhältnisses und Erstreckung desselben) in separaten Verfahren zu prozessieren, namentlich dann nicht, wenn das (angebliche) Ende des Mietverhältnisses naht.
Daher ist jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden die einheitliche Beurteilung des Erstreckungsbegehrens mit den entsprechenden zivilrechtlichen Vorfragen nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO im vereinfachten Verfahren geboten. Dass das Erstreckungsbehren dabei bloss eventualiter erhoben wird, liegt in der Natur der Sache und ist entgegen der Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Verfahrensart so wenig entscheidend wie bei der Anfechtung der Kündigung (siehe Erwägung 4.1).

4.3. Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich nach dem Gesagten als begründet. Das Obergericht hat gegen Bundesrecht verstossen, wenn es den Nichteintretensentscheid des Mietgerichts schützte.

5.
Die Beschwerde ist gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und die Sache in Anwendung von Art. 107 Abs. 2 Satz 2 BGG zur Beurteilung an das Mietgericht zurückzuweisen. Im Weiteren hat das Obergericht neu über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des zweitinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden (siehe Urteil 4A_346/2013 vom 22. Oktober 2013 E. 6, nicht publ. in: BGE 139 III 457, mit Hinweisen).
Ausgangsgemäss wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 21. April 2015 wird aufgehoben. Die Sache wird zur Beurteilung an das Mietgericht Zürich und zur Neuregelung der Kosten- und En tschädigungsfolgen des obergerichtlichen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. April 2016

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 6 Tribunal de commerce - 1 Les cantons peuvent instituer un tribunal spécial qui statue en tant qu'instance cantonale unique sur les litiges commerciaux (tribunal de commerce).
¹	Les cantons peuvent instituer un tribunal spécial qui statue en tant qu'instance cantonale unique sur les litiges commerciaux (tribunal de commerce).
²	Un litige est considéré comme commercial aux conditions suivantes:
^a	l'activité commerciale d'une partie au moins est concernée;
^b	un recours en matière civile au Tribunal fédéral peut être intenté contre la décision;
^c	les parties sont inscrites au registre du commerce suisse ou dans un registre étranger équivalent.
³	Le demandeur peut agir soit devant le tribunal de commerce soit devant le tribunal ordinaire, si toutes les conditions sont remplies mais que seul le défendeur est inscrit au registre du commerce suisse ou dans un registre étranger équivalent.
⁴	Les cantons peuvent également attribuer au tribunal de commerce:
^a	les litiges mentionnés à l'art. 5, al. 1;
^b	les litiges relevant du droit des sociétés commerciales et coopératives.
⁵	Le tribunal de commerce est également compétent pour statuer sur les mesures provisionnelles requises avant litispendance.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
¹	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
²	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
^a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité93;
^b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC95 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
^c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD97;
^e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation98;
^f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie99.
³	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 210 Proposition de jugement - 1 L'autorité de conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement:
¹	L'autorité de conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement:
^a	dans les litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité89;
^b	dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations ou de locaux commerciaux et aux baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^c	dans les autres litiges patrimoniaux dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 5000 francs.
²	La proposition de jugement peut contenir une brève motivation; au surplus, l'art. 238 est applicable par analogie.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
¹	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
²	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
^a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
^b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
³	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
⁴	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
⁵	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^d - À défaut d'un jugement ou d'un accord contraires, le locataire peut résilier le bail:
^a	en observant un délai de congé d'un mois pour la fin d'un mois lorsque la prolongation ne dépasse pas une année;
^b	en observant un délai de congé de trois mois pour un terme légal lorsque la prolongation dépasse une année.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 255 - 1 Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
¹	Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
²	Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue.
³	Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.