Tribunal federal
{T 0/2}
4C.248/2002 /rnd
Urteil vom 13. Dezember 2002
I. Zivilabteilung
Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Präsident,
Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiberin Schoder.
X.________ AG,
Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Heinz Ottiger, Denkmalstrasse 2, Postfach 6453, 6000 Luzern 6,
gegen
Stiftung Y.________,
Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Fürsprecher
Dr. Marco Gruber, Lidostrasse 6, 6000 Luzern 15.
Mietvertrag; Ausweisung und Kündigungsanfechtung,
Berufung gegen den Entscheid des 0bergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als Rekursinstanz, vom 31. Mai 2002.
Sachverhalt:
A.
Die Stiftung Y.________ (Klägerin) ist Eigentümerin der Liegenschaft Z.________. Am 9. April 1999 schloss sie mit der X.________ AG (Beklagte) einen Mietvertrag über folgende Mietobjekte in der genannten Liegenschaft ab: Büro im ersten Obergeschoss, Business-Suite 1 und 2 im zweiten Obergeschoss, Business-Suite 3 im dritten Obergeschoss, Studio im Dachgeschoss und zugehörige Nebenräume.
Die Parteien vereinbarten eine feste Mietdauer von 20 Jahren, unterteilt in drei Mietperioden (10 Jahre, 5 Jahre, 5 Jahre). Für die erste Mietperiode vom 1. Juli 1999 bis 30. Juni 2009 wurde ein Mietzins von Fr. 2'300'000.-- festgelegt, zahlbar in sieben im voraus zu zahlenden Raten unterschiedlicher Höhe. Die Beklagte verpflichtete sich überdies, einen Gesamtbetrag von Fr. 1'520'000.--, zahlbar in acht Raten bis am 30. Juni 2000, an die Investitionskosten zu zahlen.
Am 3. Juli 2000 mahnte die Klägerin die Beklagte für die ausstehende zweite Mietzinsrate im Betrag von Fr. 250'000.--, fällig am 30. Juni 2000. Zudem drohte sie der Beklagten für den Fall, dass der Ausstand nicht innert 30 Tagen bezahlt würde, die Kündigung an. Da die geforderte Zahlung nicht geleistet wurde, kündigte die Klägerin den Mietvertrag am 22. August 2000 auf den 30. September 2000.
B.
Am 20. September 2000 focht die Beklagte die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht an. Am 5. Oktober 2000 beantragte die Klägerin die Ausweisung der Beklagten. Am 6. Oktober 2000 überwies die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht das Ausweisungsbegehren zur direkten Erledigung an den Amtsgerichtspräsidenten von Luzern-Stadt.
Am 13. Dezember 2000 schlossen die Parteien eine Teilvereinbarung. Danach sollten die Mieträume im zweiten und dritten Obergeschoss sowie das Dachgeschoss und die zugehörigen Nebenräume (vier Garagen, Keller Nr. 5 und 6) der Klägerin ab 1. Oktober 2000 zur Verfügung stehen.
Mit Entscheid vom 20. Juni 2001 stellte der Amtsgerichtspräsident von Luzern-Stadt fest, dass das Mietverhältnis betreffend die Mieträume im ersten Obergeschoss samt Nebenräumen (vier Garagen, zwei Abstellplätze, Keller Nr. 3 und 4, Vorplatz 1, Archiv) rechtsgültig aufgelöst sei und die Beklagte unter Vollstreckungsandrohung die genannten Räume zu verlassen habe. Ausweisungsgesuch und Kündigungsanfechtung betreffend die Mieträume im zweiten und dritten Obergeschoss sowie Dachgeschoss und Nebenräume (vier Garagen, Keller Nr. 5 und 6) schrieb er als erledigt ab und wies die weiteren Begehren ab. Am 31. Mai 2002 schützte das Obergericht den Entscheid des Amtsgerichtspräsidenten und setzte der Beklagten erneut Frist zum Verlassen der Räume.
C.
Die Beklagte hat den Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern mit staatsrechtlicher Beschwerde und mit Berufung angefochten. Mit Berufung beantragt sie die Aufhebung des Entscheids des Obergerichts.
Die Klägerin schliesst auf Abweisung der Berufung.
Das Bundesgericht hat die staatsrechtliche Beschwerde heute abgewiesen, soweit es darauf eintrat.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 55 Abs. 1 lit. b OG muss die Berufungsschrift ausser der Bezeichnung des angefochtenen Entscheids und der Partei, gegen welche die Berufung gerichtet wird, die genaue Angabe enthalten, welche Punkte des Entscheids angefochten und welche Abänderungen beantragt werden. Der blosse Antrag, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, genügt diesen Anforderungen grundsätzlich nicht (BGE 125 III 412 E. 1b/1c S. 414f.; 110 II 74 E. 1 S. 78).
1.2 Der Beklagte stellt keinen materiellen Antrag, sondern verlangt lediglich die Aufhebung des angefochtenen Urteils. Ob dieser Antrag den Anforderungen von Art. 55 Abs. 1 lit. b OG genügt, erscheint deshalb fraglich. Im Hinblick auf den Verfahrensausgang kann diese Frage aber offen gelassen werden.
2.
2.1 Gemäss Art. 55 Abs. 1 lit. c OG muss in der Berufungsschrift dargelegt werden, welche Bundesrechtssätze und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind; Ausführungen, die sich gegen die tatsächlichen Feststellungen richten, das Vorbringen neuer Tatsachen, neue Einreden, Bestreitungen und Beweismittel, sowie Erörterungen über die Verletzung kantonalen Rechts sind unzulässig. Eine Partei, die den Sachverhalt gestützt auf Art. 64 OG ergänzt wissen will, hat nachzuweisen, dass die fragliche Tatsache für die Beurteilung der Streitsache erheblich ist und bereits im kantonalen Verfahren form- und fristgerecht behauptet und dafür Beweis angeboten wurde (BGE 119 II 353 E. 5c/aa S. 357).
2.2 Soweit die Berufung diesen Anforderungen nicht gerecht wird, ist nicht auf sie einzutreten. Dies gilt insbesondere für die Behauptung der Beklagten, den Investitionskostenbeiträgen habe keine Gegenleistung gegenübergestanden. Die Beklagte zeigt nicht auf, inwiefern sie entsprechende Behauptungen prozesskonform in das kantonale Verfahren eingeführt hätte. Auch die mit Bezug auf die behauptete Teilnichtigkeit des Mietvertrags vorgebrachte Rüge der Verletzung von Art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova. |
3.
3.1 Ist der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, kann der Vermieter gemäss Art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
|
1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
3.2 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 63 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4.
4.1 Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Beklagte eine rechtsgenügliche Herabsetzungserklärung im Sinne von Art. 259d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259d - Se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo. |
4.2 Wird die Tauglichkeit eines Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, kann der Mieter vom Vermieter nach Art. 259d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259d - Se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 82 - Chi domanda l'adempimento di un contratto bilaterale deve averlo per parte sua già adempito od offrire di adempirlo, a meno che pel tenore o per la natura del contratto sia tenuto ad adempirlo soltanto più tardi. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259d - Se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259 - Il conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione della cosa. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259d - Se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259d - Se il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo. |
4.3 Gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz hat die Beklagte in ihrem der Klägerin innerhalb der Zahlungsfrist zugestellten Schreiben vom 6. Juli 2000 lediglich die Sistierung der Mietzinszahlungen angekündigt. Sie hat somit nicht die Herabsetzung des Mietzinses verlangt, sondern weitere Zahlungen von der Vertragserfüllung der Klägerin abhängig gemacht.
4.4 Die Vorinstanz nimmt zu Recht an, darin liege keine wirksame Herabsetzungserklärung. Die Erklärung, den Mietzins bis zur Mängelbeseitigung zu sistieren, deutet auf die grundsätzliche Bereitschaft der Beklagten zur Zahlung der vollen Mietzinsrate, sobald die Mietobjekte vertragsgemäss genutzt werden können. Jedenfalls kann in der Sistierungserklärung keine klare Herabsetzungserklärung erblickt werden, denn sie sagt über das Mass der Herabsetzung nichts aus. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn sich unter Beizug früherer Schreiben Grund und Umfang der von der Beklagten gewünschten Herabsetzung eruieren liesse.
5.
5.1 Weiter ist zwischen den Parteien streitig, ob die Beklagte eine rechtsgenügliche Verrechnungserklärung abgegeben hat.
5.2 Die Mietzinsschuld kann durch Verrechnung mit einer eigenen Forderung des Mieters gegenüber dem Vermieter getilgt werden, zumal Art. 265
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 265 - Il locatore e il conduttore non possono rinunciare anticipatamente al diritto di compensare i crediti e debiti derivanti dalla locazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 124 - 1 Non vi ha compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua intenzione di usare del diritto di opporla. |
|
1 | Non vi ha compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua intenzione di usare del diritto di opporla. |
2 | I due crediti si riterranno allora reciprocamente estinti, per le quantità corrispondenti, al momento stesso in cui divennero a vicenda compensabili. |
3 | Restano fermi gli usi speciali dei conti correnti commerciali. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 124 - 1 Non vi ha compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua intenzione di usare del diritto di opporla. |
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1 | Non vi ha compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua intenzione di usare del diritto di opporla. |
2 | I due crediti si riterranno allora reciprocamente estinti, per le quantità corrispondenti, al momento stesso in cui divennero a vicenda compensabili. |
3 | Restano fermi gli usi speciali dei conti correnti commerciali. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 124 - 1 Non vi ha compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua intenzione di usare del diritto di opporla. |
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1 | Non vi ha compensazione se non quando il debitore manifesti al creditore la sua intenzione di usare del diritto di opporla. |
2 | I due crediti si riterranno allora reciprocamente estinti, per le quantità corrispondenti, al momento stesso in cui divennero a vicenda compensabili. |
3 | Restano fermi gli usi speciali dei conti correnti commerciali. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
5.3 Gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz hätte die Beklagte, welcher die Klägerin gestützt auf Art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
Die Vorinstanz kommt aufgrund von Beweiswürdigung zum Schluss, dass die Beklagte in ihren Schreiben vom 6. und 7. Juli 2000 eine Verrechnungserklärung weder abgeben wollte noch abgegeben hat. Das Bundesgericht ist im Verfahren der Berufung an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden (Art. 63 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
6.
Wie dargelegt, hat die Klägerin der Beklagten rechtmässig gekündigt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin ist weder dargetan noch ersichtlich.
7.
Da die im kantonalen Urteil festgelegte Auszugsfrist bereits verstrichen ist, ist der Beklagten eine neue Frist anzusetzen, innert welcher sie die Mieträumlichkeiten zu verlassen hat. Dafür erscheinen die von der Klägerin beantragten 40 Tage angemessen.
8.
Die Berufung erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss ist die Gerichtsgebühr der Beklagten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 31. Mai 2002 bestätigt, wobei dessen Ziffer 2 wie folgt neu gefasst wird:
"Die Beklagte hat die Mieträumlichkeiten innert 40 Tagen ab Zustellung des Urteils zu verlassen."
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.-- wird der Beklagten auferlegt.
3.
Die Beklagte hat die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 9'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem 0bergericht des Kantons Luzern, I. Kammer als Rekursinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Dezember 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: