Tribunal federal
{T 0/2}
4C.248/2002 /rnd
Urteil vom 13. Dezember 2002
I. Zivilabteilung
Bundesrichterinnen und Bundesrichter Walter, Präsident,
Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiberin Schoder.
X.________ AG,
Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt Heinz Ottiger, Denkmalstrasse 2, Postfach 6453, 6000 Luzern 6,
gegen
Stiftung Y.________,
Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Fürsprecher
Dr. Marco Gruber, Lidostrasse 6, 6000 Luzern 15.
Mietvertrag; Ausweisung und Kündigungsanfechtung,
Berufung gegen den Entscheid des 0bergerichts des Kantons Luzern, I. Kammer als Rekursinstanz, vom 31. Mai 2002.
Sachverhalt:
A.
Die Stiftung Y.________ (Klägerin) ist Eigentümerin der Liegenschaft Z.________. Am 9. April 1999 schloss sie mit der X.________ AG (Beklagte) einen Mietvertrag über folgende Mietobjekte in der genannten Liegenschaft ab: Büro im ersten Obergeschoss, Business-Suite 1 und 2 im zweiten Obergeschoss, Business-Suite 3 im dritten Obergeschoss, Studio im Dachgeschoss und zugehörige Nebenräume.
Die Parteien vereinbarten eine feste Mietdauer von 20 Jahren, unterteilt in drei Mietperioden (10 Jahre, 5 Jahre, 5 Jahre). Für die erste Mietperiode vom 1. Juli 1999 bis 30. Juni 2009 wurde ein Mietzins von Fr. 2'300'000.-- festgelegt, zahlbar in sieben im voraus zu zahlenden Raten unterschiedlicher Höhe. Die Beklagte verpflichtete sich überdies, einen Gesamtbetrag von Fr. 1'520'000.--, zahlbar in acht Raten bis am 30. Juni 2000, an die Investitionskosten zu zahlen.
Am 3. Juli 2000 mahnte die Klägerin die Beklagte für die ausstehende zweite Mietzinsrate im Betrag von Fr. 250'000.--, fällig am 30. Juni 2000. Zudem drohte sie der Beklagten für den Fall, dass der Ausstand nicht innert 30 Tagen bezahlt würde, die Kündigung an. Da die geforderte Zahlung nicht geleistet wurde, kündigte die Klägerin den Mietvertrag am 22. August 2000 auf den 30. September 2000.
B.
Am 20. September 2000 focht die Beklagte die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht an. Am 5. Oktober 2000 beantragte die Klägerin die Ausweisung der Beklagten. Am 6. Oktober 2000 überwies die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht das Ausweisungsbegehren zur direkten Erledigung an den Amtsgerichtspräsidenten von Luzern-Stadt.
Am 13. Dezember 2000 schlossen die Parteien eine Teilvereinbarung. Danach sollten die Mieträume im zweiten und dritten Obergeschoss sowie das Dachgeschoss und die zugehörigen Nebenräume (vier Garagen, Keller Nr. 5 und 6) der Klägerin ab 1. Oktober 2000 zur Verfügung stehen.
Mit Entscheid vom 20. Juni 2001 stellte der Amtsgerichtspräsident von Luzern-Stadt fest, dass das Mietverhältnis betreffend die Mieträume im ersten Obergeschoss samt Nebenräumen (vier Garagen, zwei Abstellplätze, Keller Nr. 3 und 4, Vorplatz 1, Archiv) rechtsgültig aufgelöst sei und die Beklagte unter Vollstreckungsandrohung die genannten Räume zu verlassen habe. Ausweisungsgesuch und Kündigungsanfechtung betreffend die Mieträume im zweiten und dritten Obergeschoss sowie Dachgeschoss und Nebenräume (vier Garagen, Keller Nr. 5 und 6) schrieb er als erledigt ab und wies die weiteren Begehren ab. Am 31. Mai 2002 schützte das Obergericht den Entscheid des Amtsgerichtspräsidenten und setzte der Beklagten erneut Frist zum Verlassen der Räume.
C.
Die Beklagte hat den Entscheid des Obergerichts des Kantons Luzern mit staatsrechtlicher Beschwerde und mit Berufung angefochten. Mit Berufung beantragt sie die Aufhebung des Entscheids des Obergerichts.
Die Klägerin schliesst auf Abweisung der Berufung.
Das Bundesgericht hat die staatsrechtliche Beschwerde heute abgewiesen, soweit es darauf eintrat.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 55 Abs. 1 lit. b

1.2 Der Beklagte stellt keinen materiellen Antrag, sondern verlangt lediglich die Aufhebung des angefochtenen Urteils. Ob dieser Antrag den Anforderungen von Art. 55 Abs. 1 lit. b

2.
2.1 Gemäss Art. 55 Abs. 1 lit. c


2.2 Soweit die Berufung diesen Anforderungen nicht gerecht wird, ist nicht auf sie einzutreten. Dies gilt insbesondere für die Behauptung der Beklagten, den Investitionskostenbeiträgen habe keine Gegenleistung gegenübergestanden. Die Beklagte zeigt nicht auf, inwiefern sie entsprechende Behauptungen prozesskonform in das kantonale Verfahren eingeführt hätte. Auch die mit Bezug auf die behauptete Teilnichtigkeit des Mietvertrags vorgebrachte Rüge der Verletzung von Art. 8

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
3.
3.1 Ist der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, kann der Vermieter gemäss Art. 257d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
3.2 Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 63 Abs. 2

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
4.
4.1 Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Beklagte eine rechtsgenügliche Herabsetzungserklärung im Sinne von Art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
4.2 Wird die Tauglichkeit eines Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, kann der Mieter vom Vermieter nach Art. 259d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 82 - Wer bei einem zweiseitigen Vertrage den andern zur Erfüllung anhalten will, muss entweder bereits erfüllt haben oder die Erfüllung anbieten, es sei denn, dass er nach dem Inhalte oder der Natur des Vertrages erst später zu erfüllen hat. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259 - Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
4.3 Gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz hat die Beklagte in ihrem der Klägerin innerhalb der Zahlungsfrist zugestellten Schreiben vom 6. Juli 2000 lediglich die Sistierung der Mietzinszahlungen angekündigt. Sie hat somit nicht die Herabsetzung des Mietzinses verlangt, sondern weitere Zahlungen von der Vertragserfüllung der Klägerin abhängig gemacht.
4.4 Die Vorinstanz nimmt zu Recht an, darin liege keine wirksame Herabsetzungserklärung. Die Erklärung, den Mietzins bis zur Mängelbeseitigung zu sistieren, deutet auf die grundsätzliche Bereitschaft der Beklagten zur Zahlung der vollen Mietzinsrate, sobald die Mietobjekte vertragsgemäss genutzt werden können. Jedenfalls kann in der Sistierungserklärung keine klare Herabsetzungserklärung erblickt werden, denn sie sagt über das Mass der Herabsetzung nichts aus. Daran würde sich auch nichts ändern, wenn sich unter Beizug früherer Schreiben Grund und Umfang der von der Beklagten gewünschten Herabsetzung eruieren liesse.
5.
5.1 Weiter ist zwischen den Parteien streitig, ob die Beklagte eine rechtsgenügliche Verrechnungserklärung abgegeben hat.
5.2 Die Mietzinsschuld kann durch Verrechnung mit einer eigenen Forderung des Mieters gegenüber dem Vermieter getilgt werden, zumal Art. 265

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 265 - Der Vermieter und der Mieter können nicht im Voraus auf das Recht verzichten, Forderungen und Schulden aus dem Mietverhältnis zu verrechnen. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 124 - 1 Eine Verrechnung tritt nur insofern ein, als der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 124 - 1 Eine Verrechnung tritt nur insofern ein, als der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 124 - 1 Eine Verrechnung tritt nur insofern ein, als der Schuldner dem Gläubiger zu erkennen gibt, dass er von seinem Rechte der Verrechnung Gebrauch machen wolle. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
5.3 Gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz hätte die Beklagte, welcher die Klägerin gestützt auf Art. 257d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
Die Vorinstanz kommt aufgrund von Beweiswürdigung zum Schluss, dass die Beklagte in ihren Schreiben vom 6. und 7. Juli 2000 eine Verrechnungserklärung weder abgeben wollte noch abgegeben hat. Das Bundesgericht ist im Verfahren der Berufung an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden (Art. 63 Abs. 2

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
6.
Wie dargelegt, hat die Klägerin der Beklagten rechtmässig gekündigt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Klägerin ist weder dargetan noch ersichtlich.
7.
Da die im kantonalen Urteil festgelegte Auszugsfrist bereits verstrichen ist, ist der Beklagten eine neue Frist anzusetzen, innert welcher sie die Mieträumlichkeiten zu verlassen hat. Dafür erscheinen die von der Klägerin beantragten 40 Tage angemessen.
8.
Die Berufung erweist sich insgesamt als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Ausgangsgemäss ist die Gerichtsgebühr der Beklagten aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und das Urteil des Obergerichts des Kantons Luzern vom 31. Mai 2002 bestätigt, wobei dessen Ziffer 2 wie folgt neu gefasst wird:
"Die Beklagte hat die Mieträumlichkeiten innert 40 Tagen ab Zustellung des Urteils zu verlassen."
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 8'000.-- wird der Beklagten auferlegt.
3.
Die Beklagte hat die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 9'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem 0bergericht des Kantons Luzern, I. Kammer als Rekursinstanz, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 13. Dezember 2002
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: