5A_640/2012 - 2012-11-13 - Sachenrecht - Nutzung einer Stockwerkeigentumseinheit

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 640/2012

Urteil vom 13. November 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter L. Meyer, Herrmann,
Gerichtsschreiber von Roten.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Sigel,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. Y.________,
2. Z.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Christe,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Stockwerkeigentum,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 14. August 2012.

Sachverhalt:

A.
A.a Die Liegenschaft Nr. 5776 in L.________ wurde mit öffentlicher Urkunde vom 2. März 1993 in Stockwerkeigentum aufgeteilt und anschliessend mit sechs Häusern überbaut (Überbauung und Stockwerkeigentümergemeinschaft "T.________"). Sämtliche Stockwerkeinheiten sind - mit Ausnahme der in Miteigentum aufgeteilten Unterniveaugarage (Nr. 37) - im Begründungsakt als Wohnungen bezeichnet. Für die Benützung der im Sonderrecht stehenden sowie der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen der Liegenschaft sollte das im Grundregister anzumerkende Reglement gelten.

A.b Mit öffentlicher Urkunde vom 28. Mai 1998 wurde der Begründungsakt geändert und "bezüglich dem Wohnhaus W.________strasse eine Nutzungsänderung (teilweise Gewerbenutzung)" vorgesehen. Die Änderung erfolgte als Anpassung an die mehrheitlich gewerbliche Nutzung des Hauses Nr. 5 an der W.________strasse. Die Umschreibung der Stockwerkeinheiten lautete neu wie folgt:

- 5.1 Büroräume im Erdgeschoss [...]
- 5.2 Büroräume im Obergeschoss [...]
- 5.3 6 1/2 - Zimmerwohnung im 1. und 2. Dachgeschoss [...]

Die Änderung des Begründungsaktes und ein neues Reglement vom Juni 1997 wurden zum Vollzug bzw. zur Anmerkung im Grundregister angemeldet.
A.c Im Beiblatt 0.2, Bestandteil des Reglementes für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer vom Juni 1997, werden die Stockwerkeinheiten im Haus Nr. 5 Folgendermassen beschrieben:

- 5.1 6 Büroräume, Sekretariat/Empfang und WC-Anlage [...]
- 5.2 4 Büroräume, Sitzungszimmer, Teeküche und zwei WC-Anlagen [...]
- 5.3 6 1/2 - Zimmerwohnung [...]

Gemäss Vermerk am Schluss des Beiblatts 0.2 sind massgebend für die Beschreibung des Sonderrechtes nicht die vorstehenden Angaben, sondern die Feststellungen in der öffentlichen Urkunde über die Begründung des Stockwerkeigentums. Das Reglement sieht vor, dass der Stockwerkeigentümer in der Benutzung seiner Stockwerkeinheit im Rahmen der Zweckbestimmung frei und nur durch die Nutzung und die Interessen aller anderen Stockwerkeigentümer beschränkt ist (Art. 7), dass dem Stockwerkeigentümer jede Benutzung seiner Stockwerkeinheit untersagt ist, durch die namentlich andere Bewohner im Wohnen beeinträchtigt werden (Art. 9), und dass die Stockwerke nur zu dem im Begründungsakt und in diesem Reglement umschriebenen Zweck verwendet werden dürfen, wobei stille Gewerbe wie Büros, Ateliers und Praxen auch in den Wohnungen erlaubt sind (Art. 10). Zur Beschlussfassung schreibt das Reglement vor, dass über Erlass und Änderung des Reglementes die Versammlung mit der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer beschliesst, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten besitzen (Art. 33), und dass Beschlüsse über die Abänderung des Reglementes, soweit sich dieses auf die Zweckbestimmung der Stockwerkeinheiten bezieht, der Zustimmung aller
Stockwerkeigentümer bedürfen (Art. 34).
A.d X.________ (Beschwerdeführerin) ist seit Mai 2008 Eigentümerin der Stockwerkeinheit 5.3 und bewohnt die Attika gemeinsam mit ihrem Ehemann. Y.________ und Z.________ (Beschwerdegegner) erwarben im Oktober 2009 die Stockwerkeinheit 5.2 zu hälftigem Miteigentum.
A.e Am 20. November 2009 stellten die Beschwerdegegner ein Baugesuch um Nutzungsänderung von Büroräumen zu Wohnräumen. Die Baubewilligung wurde ihnen unter Vorbehalt privatrechtlicher Bestimmungen über die Nutzung des Stockwerkeigentums am 3. Februar 2010 erteilt. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft "T.________" lehnte an ihrer Versammlung vom 10. Februar 2010 den Antrag der Beschwerdegegner auf Umnutzung ihrer Stockwerkeinheit mit 16 zu 9 Stimmen ab. Ungeachtet dessen bauten die Beschwerdegegner ihre Stockwerkeinheit im Inneren um und nutzen sie seither als Wohnung und als Büro für die G.________ GmbH.

B.
Am 10. Dezember 2010 erhob die Beschwerdeführerin gegen die Beschwerdegegner eine Klage mit dem Begehren, den Beschwerdegegnern zu verbieten, ihre Stockwerkeinheit 5.2 als Wohnung zu benützen, unter Androhung von Ordnungsbusse oder Bestrafung wegen Ungehorsams gemäss Art. 292 StGB sowie unter Androhung der Schliessung der Räumlichkeiten. Die Beschwerdegegner beantragten, die Klage abzuweisen. Das Bezirksgericht B.________ und auf Berufung der Beschwerdeführerin hin das Obergericht des Kantons Zürich wiesen das Klagebegehren ab (Urteile vom 11. Januar 2012 und vom 14. August 2012).

C.
Mit Eingabe vom 5. September 2012 erneuert die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht ihr Klagebegehren. Es sind die kantonalen Akten, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt worden.

Erwägungen:

1.
Ihr Verbotsbegehren hat die Beschwerdeführerin damit begründet, dass die Nutzung der Stockwerkeinheit 5.2 als Wohnung eine Änderung des Reglementes bedeute, die mangels Zustimmung der Stockwerkeigentümer unzulässig sei (Art. 712g Abs. 3 ZGB), und dass die geänderte Nutzung übermässige Immissionen verursache (Art. 641 Abs. 2 , Art. 679 i.V.m. Art. 684 und Art. 928 ZGB). Die obergerichtliche Abweisung des Verbotsbegehrens betrifft eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, deren Streitwert gemäss den Feststellungen im angefochtenen Urteil (E. III/1 S. 19) Fr. 50'000.-- beträgt und damit den gesetzlichen Mindestbetrag übersteigt (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Sie ist kantonal letztinstanzlich (Art. 75 BGG), lautet zum Nachteil der Beschwerdeführerin (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst das kantonale Verfahren ab (Art. 90 BGG). Auf die - im Weiteren fristgerecht (Art. 100 Abs. 1 BGG) erhobene - Beschwerde kann grundsätzlich eingetreten werden.

2.
Ihre Klage hat die Beschwerdeführerin auf ihr Eigentumsrecht (Art. 641 Abs. 2 und Art. 679 i.V.m. Art. 684 ZGB) und auf ihren Besitz (Art. 928 ZGB) gestützt. Die zivilrechtlichen Abwehransprüche bestehen auch im Verhältnis unter den Stockwerkeigentümern (vgl. BGE 132 III 9 E. 3.6 S. 14 f.). Sie setzen (kumulativ) voraus, dass ein Stockwerkeigentümer sein Eigentum, namentlich sein Sonderrecht, überschreitet und dass sein widerrechtliches Verhalten das Eigentum oder den Besitz, namentlich das Sonderrecht, eines anderen Stockwerkeigentümers stört (vgl. WERMELINGER, Zürcher Kommentar, 2010, N. 196, N. 198 und N. 226 zu Art. 712a ZGB, mit Hinweisen). Die von der Beschwerdeführerin geltend gemachte Beeinträchtigung ihres Sonderrechts durch das Verhalten der Beschwerdegegner, namentlich durch die Wohnnutzung ihrer Stockwerkeinheit hat das Obergericht verneint und festgehalten, die Beschwerdeführerin habe konkrete Lärmimmissionen und deren Intensität selbst berufungsweise nicht dargetan (E. II/5 S. 17 ff. des angefochtenen Urteils). Darauf kommt die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht ausdrücklich nicht mehr zurück (S. 10 Ziff. 10.3 der Beschwerdeschrift). Bleibt es dabei, dass das Sonderrecht der Beschwerdeführerin nicht beeinträchtigt
wird, besteht im Zusammenhang mit den zivilrechtlichen Abwehransprüchen aus Eigentum und Besitz kein schutzwürdiges Interesse an der Beurteilung der Frage, ob die Wohnnutzung der Beschwerdegegner ungerechtfertigt ist (Art. 641 Abs. 2 ZGB), eine Überschreitung des Eigentumsrechts bedeutet (Art. 679 ZGB) oder auf verbotener Eigenmacht beruht (Art. 928 ZGB), d.h. ob die Wohnnutzung der Beschwerdegegner widerrechtlich und hier reglementswidrig ist (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG; vgl. BGE 135 III 513 E. 7.2 S. 525; 137 III 153 E. 5 S. 158).

3.
Ihr Verbotsbegehren hat die Beschwerdeführerin weiter auf Art. 648 Abs. 2 ZGB gestützt, wonach es zur Veränderung der Zweckbestimmung der Sache der Übereinstimmung aller Miteigentümer bedarf, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbaren. Gegen die Veränderung der Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Sache kann sich jeder Stockwerkeigentümer wenden (vgl. BGE 111 II 330 E. 2 S. 333 f.). Das Obergericht ist davon ausgegangen, das Haus Nr. 5 weise den Charakter eines Wohn- und Geschäftshauses oder eines Wohnhauses mit teilweiser Gewerbenutzung auf und ändere deshalb seine Zweckbestimmung nicht dadurch, dass die Beschwerdegegner ihre Stockwerkeinheit 5.2 bewohnten und als Büro nutzten (E. II/3.10 S. 13 f. des angefochtenen Urteils). Auf die Frage nach einer eventuellen Auswirkung der Nutzungsänderung der einen Stockwerkeinheit auf den Charakter der ganzen Liegenschaft und damit auf die Frage nach der Anwendbarkeit von Art. 648 Abs. 2 ZGB geht die Beschwerdeführerin vor Bundesgericht nicht mehr ein (S. 10 Ziff. 10.2). Sie rügt in ihrer Beschwerde einzig, die reglementarischen Bestimmungen über den Zweck der Stockwerkeinheit 5.2 würden durch die Wohnnutzung der Beschwerdegegner verletzt (S. 10 Ziff. 10.1 der
Beschwerdeschrift). Die im kantonalen Verfahren offenbar noch streitige Änderung der Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Sache ist deshalb nicht mehr zu erörtern (vgl. Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 135 III 397 E. 1.4 S. 400; 137 III 580 E. 1.3 S. 584). Ob sich eine darauf gestützte Klage gegen einen einzelnen Stockwerkeigentümer richten kann oder gegenüber allen anderen Stockwerkeigentümern oder gegenüber der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer erhoben werden muss, kann ebenfalls dahingestellt bleiben (vgl. BGE 111 II 330 E. 2 S. 333 f., wo alle Stockwerkeigentümer am Prozess beteiligt waren).

4.
Da die Beschwerdeführerin weder eine Störung ihres Eigentums oder Besitzes noch eine Änderung der Zweckbestimmung mit Bezug auf die gemeinschaftliche Sache geltend macht, beschränkt sich ihre Klage auf die Einhaltung des Reglementes. Allein darauf stützt die Beschwerdeführerin heute ihr vor Bundesgericht erneuertes Klagebegehren. Sie macht geltend, das Reglement enthalte eine unmissverständliche Zweckbestimmung für die einzelnen Stockwerkeinheiten des Hauses Nr. 5, die die Beschwerdegegner mit der Nutzung ihrer Stockwerkeinheit 5.2 zu Wohnzwecken missachteten (S. 5 ff. Ziff. 9 der Beschwerdeschrift).

4.1 Nicht mehr streitig war in BGE 111 II 330 die im kantonalen Verfahren noch erörterte Frage, ob nur die Stockwerkeigentümergemeinschaft als solche eine Verletzung des die Verwaltung und Benutzung ordnenden Reglementes rügen könne oder ob diese Befugnis auch einzelnen Stockwerkeigentümern zustehe. Auf diese Frage von Amtes wegen zurückzukommen, sah das Bundesgericht schon deshalb keinen Anlass, weil alle Stockwerkeigentümer am Rechtsstreit beteiligt waren (BGE 111 II 330 E. 2 S. 333; vgl. zur Prozessfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Klägerin zur Durchsetzung von reglementarischen Bestimmungen, z.B. betreffend die Zweckbestimmung: WERMELINGER, a.a.O., N. 142 ? zu Art. 712l ZGB, mit Hinweis). Anders verhält es sich im vorliegenden Fall, wo ein Stockwerkeigentümer gegen einen anderen Stockwerkeigentümer auf Einhaltung des Reglementes klagt, ohne dass alle weiteren Stockwerkeigentümer am Prozess beteiligt sind.

4.2 Gemäss Art. 712s Abs. 3 ZGB wacht der Verwalter auch darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden. Er hat dafür zu sorgen, dass sich der Stockwerkeigentümer bei der Ausübung seines Sonderrechts an die Schranken der Rechts- und Gemeinschaftsordnung (z.B. an das Verbot der Benutzung einer Wohnung als Massagesalon) hält. Nötigenfalls kann er zu diesem Zweck das Gericht anrufen (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 39 und N. 46 zu Art. 712s ZGB; STEINAUER, Les droits réels, I, 5. Aufl. 2012, N. 1340 S. 472). Soll der Verwalter nicht gleich abberufen werden, kann der Stockwerkeigentümer gegenüber gesetzes- oder reglementswidrigen Verfügungen an die Stockwerkeigentümerversammlung gelangen, deren Entscheid wiederum, sollte er ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters decken, gerichtlich angefochten werden kann (vgl. SIMONIUS/ SUTTER, Schweizerisches Immobiliarsachenrecht, I, 1995, § 15 Rz. 82-84 S. 550).

4.3 Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft "T.________" (act. 4/3) kennt eine übereinstimmende Lösung. Es zählt zu den Aufgaben des Verwalters auch die Überwachung der Ausübung der Sonderrechte (Art. 36 f.) und sieht vor, dass gegen Verfügungen des Verwalters an die Versammlung der Stockwerkeigentümer Einsprache erhoben werden kann, über die die Versammlung endgültig entscheidet (Art. 39). Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer, die das Gesetz, den Begründungsakt oder das Reglement verletzen, können von jedem Stockwerkeigentümer innert Monatsfrist, nachdem er von ihnen Kenntnis erhalten hat, beim Richter angefochten werden (Art. 35 des Reglementes). Aufgrund der Akten kann ergänzt werden (Art. 105 Abs. 2 BGG), dass die Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft "T.________" nicht untätig geblieben ist, aber ohne Erfolg versucht hat, den Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 10. Februar 2010 (Bst. A.e) gerichtlich durchzusetzen und den Umbau der Stockwerkeinheit 5.2 zu Wohnzwecken gerichtlich zu verhindern. Ein Massnahmen- und ein Befehlsverfahren auf Erlass eines Verbots der Umbauarbeiten und der Nutzung der Stockwerkeinheit als Wohnraum scheiterten (act. 4/11 und 4/12, Verfügungen vom 21.
April 2010 und vom 4. Juni 2010). Eine Ermächtigung zur Anhebung einer Klage im ordentlichen Verfahren wurde der Verwalterin zunächst erteilt, dann aber verweigert (act. 4/13 und 4/14, Protokolle der Versammlungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft "T.________" vom 17. Mai 2010 und vom 20. September 2010). Diesen letzten Beschluss hätte die Beschwerdeführerin innert Monatsfrist gerichtlich anfechten können und müssen, um seine Übereinstimmung mit den Vorschriften des Reglementes prüfen zu lassen. Denn faktisch gestattet er den Beschwerdegegnern die Wohnnutzung ihrer Stockwerkeinheit, die ihnen zuvor mit Beschluss vom 10. Februar 2010 verweigert wurde (Bst. A.e)

4.4 Die Lösung entspricht den Vorschriften über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen, die auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer Anwendung finden, soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält (Art. 712m Abs. 2 ZGB). Die Rechtmässigkeit des korporativen Lebens hat das einzelne Mitglied mittels Klage gegen den im Anfechtungsprozess passivlegitimierten Verein geltend zu machen (BGE 132 III 503 E. 3.1 S. 506 f.; vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 201 zu Art. 712m ZGB; STEINAUER, a.a.O., N. 1323 S. 467). Bevor aber das Gericht angerufen werden kann, ist von sämtlichen Rechtsbehelfen, die die Vereinsorganisation zur Verfügung stellt, Gebrauch zu machen (BGE 132 III 503 E. 3.2 S. 508). Der Stockwerkeigentümer ist Miteigentümer einer Sache, stets aber auch Mitglied einer Gemeinschaft. Die rechtlichen Beziehungen zwischen den Stockwerkeigentümern laufen deshalb grundsätzlich über die Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. STEINAUER, a.a.O., N. 1336-1337 S. 471 f.). Neben zivilrechtlichen Abwehransprüchen aus Eigentum und Besitz bestehen zwar gewisse im Mit- und Stockwerkeigentum vorgesehene Rechtsbehelfe, die der einzelne Stockwerkeigentümer unmittelbar gegen einen oder alle anderen Stockwerkeigentümer erheben kann (z.B. die Klage
auf Berichtigung der Wertquoten: BGE 116 II 55 E. 4 S. 58 f.; die Klage auf Erfüllung der gesetzlichen Unterhaltspflicht: WERMELINGER, a.a.O., N. 111 zu Art. 712a ZGB; die Aufhebungsklage: WERMELINGER, a.a.O., N. 80 f. zu Art. 712f ZGB; u.a.m.). Eine Klage auf Einhaltung des Reglementes wird dem einzelnen Stockwerkeigentümer gegen einen anderen Stockwerkeigentümer jedoch nicht allgemein zuerkannt (vgl. die Aufzählung bei WERMELINGER, a.a.O., N. 201 zu Art. 712a ZGB). Da die Versammlung der Stockwerkeigentümer das Reglement mit den notwendigen Mehrheiten jederzeit ändern kann, erscheint es als folgerichtig, dass kein Stockwerkeigentümer gegen einen anderen Stockwerkeigentümer direkt auf Einhaltung des Reglementes soll klagen können, sondern über die streitige Auslegung des Reglementes zuerst der Beschluss der Versammlung aller Stockwerkeigentümer verlangt werden muss, der alsdann gerichtlich angefochten werden kann. Im Rahmen dieser Anfechtung können Reglementswidrigkeiten sowie namentlich Verstösse gegen das Rechtsmissbrauchsverbot und gegen das Gleichbehandlungsgebot gerügt werden (vgl. BGE 131 III 459). Das gerichtliche Eingreifen ist insoweit subsidiär und erfolgt erst im Nachgang zu einem negativen Beschluss der
Stockwerkeigentümergemeinschaft wie das gesetzlich z.B. für die Klage eines Stockwerkeigentümers auf Bestellung und Abberufung eines Verwalters vorgesehen ist (Art. 712q Abs. 1 und Art. 712r Abs. 2 ZGB; vgl. Urteil 5C.27/2003 vom 22. Mai 2003 E. 3.1, in: ZBGR 85/2004 S. 432, und BGE 131 III 297 E. 2.3.2 S. 298) und für die Klage auf Erlass eines Reglementes angenommen wird (vgl. WERMELINGER, a.a.O., N. 129 zu Art. 712g ZGB, mit Hinweisen).

4.5 Im Ergebnis kann die Abweisung der Klage aus den dargelegten Gründen nicht beanstandet werden. Einem Stockwerkeigentümer stehen gegen einen anderen Stockwerkeigentümer die Klagen aus Eigentum und Besitz sowie einzelne im Mit- und Stockwerkeigentum vorgesehene Rechtsbehelfe zu. Eine Klage auf Einhaltung des Reglementes, ohne dass gleichzeitig andere Rechte aus Eigentum, Besitz o.Ä., namentlich wegen übermässigen Immissionen, als verletzt geltend gemacht werden, ist zwischen Stockwerkeigentümern nicht vorgesehen. Für die Einhaltung des Reglementes hat vielmehr die Versammlung der Stockwerkeigentümer als oberstes Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu sorgen, deren Beschluss unter den allgemeinen Voraussetzungen gerichtlich angefochten werden kann. Die Beschwerdeführerin ist nicht vorgegangen, wie sie es hätte tun sollen.

5.
Insgesamt muss die Beschwerde abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Die Beschwerdeführerin wird damit kostenpflichtig, hingegen nicht entschädigungspflichtig, da keine Vernehmlassungen eingeholt worden sind (vgl. Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 13. November 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: von Roten

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^g - 1 Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
¹	Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
²	Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.
³	Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.
⁴	Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer.608

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 641 - 1 Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
¹	Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen.
²	Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 679 - 1 Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen.
¹	Wird jemand dadurch, dass ein Grundeigentümer sein Eigentumsrecht überschreitet, geschädigt oder mit Schaden bedroht, so kann er auf Beseitigung der Schädigung oder auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen.
²	Entzieht eine Baute oder eine Einrichtung einem Nachbargrundstück bestimmte Eigenschaften, so bestehen die vorstehend genannten Ansprüche nur, wenn bei der Erstellung der Baute oder Einrichtung die damals geltenden Vorschriften nicht eingehalten wurden.584

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 684 - 1 Jedermann ist verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten.
¹	Jedermann ist verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums, wie namentlich bei dem Betrieb eines Gewerbes auf seinem Grundstück, sich aller übermässigen Einwirkung auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten.
²	Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen durch Luftverunreinigung, üblen Geruch, Lärm, Schall, Erschütterung, Strahlung oder durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht.597

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 928 - 1 Wird der Besitz durch verbotene Eigenmacht gestört, so kann der Besitzer gegen den Störenden Klage erheben, auch wenn dieser ein Recht zu haben behauptet.
¹	Wird der Besitz durch verbotene Eigenmacht gestört, so kann der Besitzer gegen den Störenden Klage erheben, auch wenn dieser ein Recht zu haben behauptet.
²	Die Klage geht auf Beseitigung der Störung, Unterlassung fernerer Störung und Schadenersatz.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^a - 1 Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
¹	Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
²	Der Stockwerkeigentümer ist in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
³	Er ist verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 648 - 1 Jeder Miteigentümer ist befugt, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist.
¹	Jeder Miteigentümer ist befugt, die Sache insoweit zu vertreten, zu gebrauchen und zu nutzen, als es mit den Rechten der andern verträglich ist.
²	Zur Veräusserung oder Belastung der Sache sowie zur Veränderung ihrer Zweckbestimmung bedarf es der Übereinstimmung aller Miteigentümer, soweit diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbart haben.
³	Bestehen Grundpfandrechte oder Grundlasten an Miteigentumsanteilen, so können die Miteigentümer die Sache selbst nicht mehr mit solchen Rechten belasten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^l - 1 Unter ihrem eigenen Namen erwirbt die Gemeinschaft das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergebende Vermögen, wie namentlich die Beitragsforderungen und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds.
¹	Unter ihrem eigenen Namen erwirbt die Gemeinschaft das sich aus ihrer Verwaltungstätigkeit ergebende Vermögen, wie namentlich die Beitragsforderungen und die aus ihnen erzielten verfügbaren Mittel, wie den Erneuerungsfonds.
²	Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer kann unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden.609

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^s - 1 Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
¹	Der Verwalter vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften des Gesetzes und des Reglementes sowie gemäss den Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer und trifft von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen.
²	Er verteilt die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer, stellt ihnen Rechnung, zieht ihre Beiträge ein und besorgt die Verwaltung und bestimmungsgemässe Verwendung der vorhandenen Geldmittel.
³	Er wacht darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglementes und der Hausordnung befolgt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^m - 1 Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
¹	Ausser den in andern Bestimmungen genannten hat die Versammlung der Stockwerkeigentümer insbesondere die folgenden Befugnisse:
¹	in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nicht dem Verwalter zustehen, zu entscheiden;
²	den Verwalter zu bestellen und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
³	einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
⁴	jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
⁵	über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
⁶	das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestaltet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
²	Soweit das Gesetz nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der Stockwerkeigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen Anwendung.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^f - 1 Das Stockwerkeigentum endigt mit dem Untergang der Liegenschaft oder des Baurechtes und mit der Löschung im Grundbuch.
¹	Das Stockwerkeigentum endigt mit dem Untergang der Liegenschaft oder des Baurechtes und mit der Löschung im Grundbuch.
²	Die Löschung kann auf Grund einer Aufhebungsvereinbarung und ohne solche von einem Stockwerkeigentümer, der alle Anteile in seiner Hand vereinigt, verlangt werden, bedarf jedoch der Zustimmung der an den einzelnen Stockwerken dinglich berechtigten Personen, deren Rechte nicht ohne Nachteil auf das ganze Grundstück übertragen werden können.
³	Die Aufhebung kann von jedem Stockwerkeigentümer verlangt werden, wenn das Gebäude:
¹	zu mehr als der Hälfte des Wertes zerstört und der Wiederaufbau nicht ohne eine für ihn schwer tragbare Belastung möglich ist; oder
²	seit mehr als 50 Jahren in Stockwerkeigentum aufgeteilt ist und wegen des schlechten baulichen Zustandes nicht mehr bestimmungsgemäss genutzt werden kann.606
⁴	Die Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen abwenden.607

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^q - 1 Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht zustande, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung des Verwalters durch das Gericht verlangen.
¹	Kommt die Bestellung des Verwalters durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht zustande, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung des Verwalters durch das Gericht verlangen.
²	Das gleiche Recht steht auch demjenigen zu, der ein berechtigtes Interesse daran hat, wie dem Pfandgläubiger und dem Versicherer.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^r - 1 Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
¹	Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberufen werden.
²	Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung verlangen.
³	Ein Verwalter, der vom Gericht eingesetzt wurde, kann ohne dessen Bewilligung vor Ablauf der Zeit, für die er eingesetzt ist, nicht abberufen werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	35 66 68 72 74 75 76 90 100 105 106
StGB:	292
ZGB:	641 648 679 684 712^a 712^f 712^g 712^l 712^m 712^q 712^r 712^s 928