2C_425/2020 - 2020-07-13 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich, Steuerperioden 2006-2012

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 425/2020

Urteil vom 13. Juli 2020

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch lic. oec. HSG Reinhard Suhner,

gegen

Gemeinde B.________/ZH,

Kantonales Steueramt Zürich.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich, Steuerperioden 2006-2012,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 1. April 2020 (SB.2019.00100 / SB.2019.00101).

Sachverhalt:

A.
A.________ (nachfolgend: der Steuerpflichtige) war Eigentümer eines Grundstücks an der Strasse C.________ Nr. xx und Nr. yy in B.________/ZH, das er in mehreren Etappen zwischen 2000 und 2006 erworben hatte und seinem Geschäftsvermögen zuwies. In der Folge unterzog er das im Jahr 1955 erstellte Wohn- und Geschäftshaus einer Sanierung und Umnutzung, wie aus dem Baugesuch vom 15. September 2004 hervorgeht. Der von der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich (GVZ) ermittelte Neuwert wuchs dadurch von bisher Fr. 6'645'000.-- auf Fr. 9'360'000.-- an. Das Ausmass der baulichen Wertvermehrung setzte die Gebäudeversicherung am 7. Dezember 2007 auf Fr. 2'287'000.-- fest. Nach Abschluss der Arbeiten errichtete der Steuerpflichtige am 7. November 2006 Stockwerkeigentum, wobei er 15 Stockwerkeigentumseinheiten bildete. Diese veräusserte er zwischen 2006 und 2012 sukzessive an Dritte. Ein Käufer erwarb zwei Stockwerkeinheiten, die in einem Kaufvertrag zusammengefasst wurden. Entsprechend ergaben sich vierzehn Kaufverträge mit vierzehn verschiedenen Parteien.

B.

B.a. Am 13. Mai 2014 reichte der Steuerpflichtige bei der Belegenheitsgemeinde eine Grundstückgewinnsteuererklärung ein, in welcher er die 15 Verkäufe zusammenfasste. Er deklarierte den Kaufpreis von Fr. 4'850'000.-- sowie seitherige wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 9'037'818.--, ferner Mäklerprovisionen, Handänderungskosten (bei An- und Verkauf soweit von Baukreditzinsen, insgesamt Anlagekosten von Fr. 14'276'131.--. Bei einem Erlös von Fr. 15'061'000.-- ergab sich nach seiner Ansicht ein Wertzuwachsgewinn von Fr. 784'869.--.

B.b. Das örtliche Steueramt ersuchte den Steuerpflichtigen mehrfach um näheren Aufschluss. Es bestand namentlich auf Grundstückgewinnsteuererklärungen für jede einzelne Handänderung sowie eine Auflistung der jeweiligen Anlagekosten, Mäklerhonorare, Verkaufspreise, Gewinne, ferner Dokumente zur beantragten Verlustanrechnung und Ersatzbeschaffung. Der Steuerpflichtige kam den Aufforderungen und Mahnungen nicht nach, worauf die Belegenheitsgemeinde am 19. Juni 2015, wie in Aussicht gestellt, Veranlagungsverfügungen nach pflichtgemässem Ermessen erliess. Dabei ging sie, übereinstimmend mit der Gebäudeversicherung, von seit dem Erwerb angefallenen wertvermehrenden Aufwendungen von gesamthaft Fr. 2'287'000.-- aus und gelangte zu Anlagekosten von Fr. 7'525'311.--. In der Folge verlegte die Gemeinde die Anlagekosten, abgesehen von den wertvermehrenden Aufwendungen, quotal nach der jeweiligen Wertquote auf die 15 Einheiten. Dies betraf die Erwerbskosten, die Mäklerprovisionen, Handänderungsgebühren sowie die Baukreditzinsen). Bei einem Erlös von Fr. 15'061'000.-- erreichte der Wertzuwachsgewinn insgesamt rund Fr. 7'535'000.--. Hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 setzte sie den Grundstückgewinn auf Fr. 773'600.-- fest und lehnte sie
die beantragte Ersatzbeschaffung ab.

C.
Der Steuerpflichtige erhob Einsprache und beantragte, der Grundstückgewinn sei auf Fr. 784'000.-- (für die Stockwerkeinheiten Nr. 1 bis 13 und Nr. 15) bzw. auf Fr. 138'620.-- (für die Einheit Nr. 14) festzusetzen. Zur Stützung seines Antrags gab er 44 Bundesordner zu den Akten, die, wie er erklärte, sämtliche Belege zur Bauabrechnung enthalten sollten. Am 27. November 2015 kam es zu einer mündlichen Einspracheverhandlung. Später erinnerte die Gemeinde den Steuerpflichtigen daran, dass die eingeforderten Unterlagen immer noch ausständen. Der Steuerpflichtige liess weitere Fristen ungenutzt verstreichen. Mit Einspracheentscheid vom 30. September 2016 hiess die Gemeinde die Einsprache teilweise gut. Sie erwog, hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 sei der Aufschub des Gewinns von Fr. 773'633.-- zu gewähren. Hingegen seien die nach pflichtgemässem Ermessen vorgenommenen Veranlagungsverfügungen zu den Stockwerkeinheiten Nr. 1 bis 13 und 15 zu bestätigen.

D.
Dagegen gelangte der Steuerpflichtige an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich, das die Rechtsmittel mit Entscheiden vom 6. September 2019 abwies. Das Steuerrekursgericht erwog in detaillierter Auseinandersetzung mit dem Zahlenmaterial, die aus der Bauabrechnung hervorgehenden Baukosten von Fr. 13'479'264.96 könnten nicht nachvollzogen werden, ergäbe die Summe der einzelnen Positionen doch lediglich rund Fr. 4'600'000.--.

E.

E.a. Der Steuerpflichtige erhob am 17. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, wobei er ausführte, dass die Beschwerdeführung "vorsorglich" erfolge, weil die Belegenheitsgemeinde mit ihm in aussergerichtliche Vergleichsverhandlungen getreten sei, denen nicht vorgegriffen werden solle. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab (Entscheid SB.2019.00100 / SB.2019.00101 vom 1. April 2020).

E.b. Zur Rüge, das Steuerrekursgericht sei gehörsverletzend vorgegangen, erkannte das Verwaltungsgericht, die Bauabrechnung zeige eine unzutreffende Gesamtsumme (Fr. 13,5 Mio. statt Fr. 4,6 Mio.), weshalb die Vorinstanz nicht darauf abzustellen gehabt habe. Ebenso wenig eine Gehörsverletzung liege darin, dass die 44 Bundesordner unberücksichtigt geblieben seien. Der Steuerpflichtige sei in seiner Steuererklärung vorgegangen, als ob eine Gesamtveräusserung vorliege, was mit Blick auf die 14 Kaufverträge unzutreffend sei. Die jeweiligen Anlagekosten hätte die Unterinstanz den Steuererklärungen entnehmen können, solche habe der Steuerpflichtige aber nicht vorgelegt. Die Aussagen der angerufenen Zeugen zu den wertvermehrenden Kosten hätten die einverlangte Übersicht nicht zu ersetzen vermocht. Gehörsrechtlich sei der angefochtene Entscheid damit nicht zu beanstanden.

E.c. In der Sache selbst erwog das Verwaltungsgericht, der Steuerpflichtige wolle wertvermehrende Aufwendungen von Fr. 9'037'818.-- getätigt haben, während die Veranlagungsbehörde ermessensweise von Fr. 2'287'000.-- ausgegangen sei. Mit Blick darauf, dass der Steuerpflichtige die wertvermehrenden Aufwendungen weder insgesamt noch pro Objekt nachgewiesen habe, sei der Sachverhalt ungewiss geblieben. Entsprechend habe die Veranlagungsbehörde die wertvermehrenden Aufwendungen zutreffend nach pflichtgemässem Ermessen festgesetzt, wobei die getroffenen Annahmen - mit Blick auf die Erhebungen der Gebäudeversicherung und das Baugesuch - jedenfalls nicht offensichtlich unzutreffend seien. Aus dem Umstand, dass der Steuerpflichtige für die Zwecke der Einkommenssteuer keine werterhaltenden Aufwendungen zum Abzug gebracht habe, könne nicht abgeleitet werden, dass es sich um wertvermehrende Arbeiten gehandelt haben müsse. Die Beschwerde sei auch hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 unbegründet.

F.
Mit Eingabe vom 20. Mai 2020 erhebt der Steuerpflichtige beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und wiederholt die vor der Vorinstanz geäusserte Sichtweise, die er in einer Tabelle festhält. Weiter erklärt er, das Wohn- und Gewerbehaus in den Jahren 2001 bis 2007 umfassend umgebaut zu haben und verweist darauf, dass er die Werkhalle in vier Loftwohnungen und die Büroräumlichkeiten in zwei Maisonettewohnungen umgestaltet habe. Aufgrund des gesundheitsbedingten Ausfalls des Architekten habe die Bauabrechnung nicht fertiggestellt werden können. Es liege ein wirtschaftlicher Neubau vor; der werterhaltende Anteil der Kosten sei auf höchstens zehn Prozent zu schätzen. Aufgrund der Präponderanzmethode sei dieser Anteil den wertvermehrenden Kosten zuzuschlagen. Der Steuerpflichtige und die Belegenheitsgemeinde stünden seit dem 15. August 2019 in aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen. Aus diesem Grund habe er die Beschwerde an die Vorinstanz ausdrücklich "vorsorglich" erklärt. Dies sei als Sistierungsantrag zu verstehen gewesen, weshalb die Vorinstanz gar nicht hätte entscheiden dürfen.

G.
Der Abteilungspräsident als Instruktionsrichter (Art. 32 Abs. 1 BGG [SR 173.110]) hat von Instruktionsmassnahmen, insbesondere von einem Schriftenwechsel (Art. 102 Abs. 1 BGG), abgesehen.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 89 Abs. 1 , Art. 90 und Art. 100 Abs. 1 BGG in Verbindung mit Art. 73 StHG [SR 642.14]) sind gegeben. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Bundesgesetzesrecht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 146 IV 88 E. 1.3.2 S. 92) und prüft es mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 145 I 239 E. 2 S. 241). Zum Bundesgesetzesrecht zählt - von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen - auch das harmonisierte Steuerrecht von Kantonen und Gemeinden (Urteile 2C 926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 1.2.2; 2C 68/2018 vom 30. Januar 2019 E. 2, nicht publ. in: BGE 145 II 2).

1.3. Im Unterschied zum Bundesgesetzesrecht geht das Bundesgericht der Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (einschliesslich der Grundrechte) und des rein kantonalen und kommunalen Rechts nur nach, falls und soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG). Die beschwerdeführende Person hat daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, dass und inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (BGE 145 V 304 E. 1.1 S. 305 f.). Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid geht das Bundesgericht nicht ein (BGE 146 IV 88 E. 1.3.1 S. 92).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" ist mit "willkürlich" gleichzusetzen (zum Ganzen: BGE 146 IV 88 E. 1.3.1 S. 91 f.). Tatfrage ist auch die Beweiswürdigung (BGE 144 V 111 E. 3 S. 112). Die Anfechtung der vorinstanzlichen Feststellungen unterliegt der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (BGE 144 V 50 E. 4.1 S. 52 f.; vorne E. 1.3).

2.

2.1. Formelle Rügen und Sachverhaltsrügen sind vorab zu behandeln (BGE 141 V 557 E. 3 S. 563). Der Steuerpflichtige beanstandet, die Vorinstanz hätte seinen Rekurs materiell nicht behandeln dürfen, da die Beschwerdeführung "vorsorglich" erfolgt und dies als Sistierungsantrag zu verstehen gewesen sei (Sachverhalt, lit. F).

2.2. Ein Blick in die Beschwerde vom 17. Oktober 2019 verdeutlicht, dass die Beschwerde tatsächlich "vorsorglich" (Rubrum und S. 2) erklärt worden ist, was der Steuerpflichtige in kurzen Zügen mit den aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen begründete. Die Vorinstanz hat dies nicht übersehen. Sie erkannte indes, dass der Steuerpflichtige weder eine Replik eingereicht habe, in welcher er sich zum Stand der aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen hätte äussern können, noch habe er eine Sistierung des Verfahrens beantragt. Dies ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Der blosse Verweis auf angebliche Vergleichsverhandlungen, aufgrund derer die Beschwerde "vorsorglich" erklärt werde, ist nicht zwangsläufig mit einem Sistierungsantrag gleichzusetzen. Unter den gegebenen Umständen ver-stiess die Vorinstanz jedenfalls gegen keine verfassungsmässigen Individualrechte des Steuerpflichtigen, wenn sie die Eingabe dahingehend würdigte, dass keine Sistierung des Verfahrens beantragt werde. Im Übrigen wendet der Steuerpflichtige mit Recht nicht ein, dass das Verfahrensrecht des Kantons Zürich einen Rechtsanspruch auf Sistierung des Verfahrens kenne.

3.

3.1. Im Bereich der harmonisierten Steuern von Bund, Kantonen und Gemeinden herrscht das Verfahren der gemischten Veranlagung. Dem klaren Gesetzestext zufolge hat die steuerpflichtige Person alles zu tun, was dazu dient, eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen (Art. 126 Abs. 1 DBG bzw. Art. 42 Abs. 1 StHG; BGE 145 II 130 E. 3.3.2 S. 138 f.). Die steuerpflichtige Person muss das Formular für die Steuererklärung wahrheitsgemäss und vollständig ausfüllen, persönlich unterzeichnen und samt den vorgeschriebenen Beilagen fristgemäss der zuständigen Behörde einreichen (Art. 124 Abs. 2 DBG, was auch für das StHG gilt; Urteil 2C 647/2018 vom 29. November 2018 E. 5). Was die Beweisführungs- und Beweislast betrifft, sind steuermindernde und steuerausschliessende Tatsachen von der steuerpflichtigen Person, steuerbegründende und steuererhöhende Tatsachen von der Veranlagungsbehörde, steuermindernde und steuerausschliessende Tatsachen nachzuweisen (Normentheorie; BGE 146 II 6 E. 4.2 S. 10).

3.2. Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die Veranlagungsbehörde die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vor (Art. 130 Abs. 2 DBG bzw. Art. 46 Abs. 3 StHG, die inhaltlich übereinstimmen; Urteil 2C 435/2017 vom 18. Februar 2019 E. 3.1).

3.3. Gemäss Art. 48 Abs. 2 StHG, der Art. 132 Abs. 3 Satz 1 DBG entspricht (Urteil 2C 65/2019 vom 29. Januar 2019 E. 2.2), kann die steuerpflichtige natürliche oder juristische Person eine Veranlagungsverfügung, die vollständig (Ermessensveranlagung i.e.S.) oder teilweise (Ermessenszuschlag) aufgrund pflichtgemässen Ermessens ergangen ist (Art. 46 Abs. 3 StHG), einzig mit der Begründung anfechten, die Veranlagung sei offensichtlich unrichtig (Satz 1). Der Unrichtigkeitsnachweis ist umfassend anzutreten. Die steuerpflichtige Person kann hierzu entweder weitere Beweismittel nachreichen, wodurch die Untersuchungspflicht der kantonalen Behörden wiederauflebt, oder aber aufzeigen, dass die angefochtene Veranlagungsverfügung offensichtlich unzutreffend ist. Dies alles trifft in gleicher Weise auf das kantonale Beschwerdeverfahren zu (Urteil 2C 462/2020 vom 17. Juli 2020 E. 2.2.1).

3.4.

3.4.1. Streitig und zu prüfen ist die Höhe der seit dem Erwerb getätigten wertvermehrenden Aufwendungen. Der Steuerpflichtige beansprucht Fr. 9'037'818.-- (Sachverhalt, lit. B.a). Dagegen gelangte die Veranlagungsbehörde in ihrer nach pflichtgemässem Ermessen vorgenommenen Schätzung zu Fr. 2'287'000.-- (Sachverhalt, lit. B.b), was zuletzt das Verwaltungsgericht bestätigte (Sachverhalt, lit. E.c) und dem Schätzungsergebnis der Gebäudeversicherung des Kantons Zürich vom 7. Dezember 2007 entspricht (Sachverhalt, lit. A).

3.4.2. Der Steuerpflichtige bestreitet die Zulässigkeit der ermessensweisen Veranlagung. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.3) hat er die 15 Objekte von 2006 bis 2012 sukzessive an Dritte veräussert, wobei es zu vierzehn Kaufverträgen mit vierzehn verschiedenen Parteien kam (Sachverhalt, lit. B). Sein Einwand, eine einzige Steuererklärung genüge vollauf, da er darin "1000/1000" abgehandelt habe, geht offensichtlich fehl. Gemäss Art. 12 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 4 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer die Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstücks ergeben. Der Steuerpflichtige hat vorliegend 15 Stockwerkeigentumseinheiten gemäss Art. 712a Abs. 1 ZGB und damit 15 Grundstücke (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB) veräussert. Die Belegenheitsgemeinde forderte den Steuerpflichtigen im Verlauf des Veranlagungs- und des Einspracheverfahrens mehrfach auf und mahnte ihn, die erforderlichen Unterlagen (insbesondere vierzehn Steuererklärungen) vorzulegen (Sachverhalt, lit. B.b und C). Dieser Aufforderung ist der Steuerpflichtige trotz Mahnung nicht nachgekommen. Er hat dadurch die ihm obliegende Mitwirkungspflicht verletzt (vorne E. 3.1), was dazu führte,
dass die Veranlagungsbehörde zur Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen (bzw. hier zu einem Ermessenszuschlag) zu schreiten hatte (vorne E. 3.3). Der Ermessenszuschlag war, wie die Vorinstanz festgestellt hat, auf die Höhe der wertvermehrenden Aufwendungen beschränkt, nachdem die übrigen für die Veranlagung erforderlichen Elemente (Art. 12 Abs. 1 StHG) vorgelegen haben.

3.4.3. Die Vorinstanz stellt in diesem Zusammenhang fest, der Steuerpflichtige habe die streitbetroffenen wertvermehrenden Aufwendungen weder insgesamt noch pro Objekt aufgezeigt (Sachverhalt, lit. E.c). Diese beweiswürdigende Feststellung lässt der Steuerpflichtige unbestritten. Er macht vielmehr geltend, dass die Bauabrechnung aufgrund des gesundheitsbedingten Ausfalls des Architekten nie habe abgeschlossen werden können (Sachverhalt, lit. F). Damit räumt er sinngemäss ein, dass die vorgelegten Zahlen nicht abschliessender Natur seien. Dass tatsächlich erhebliche Vorbehalte am Platz sind, zeigt sich darin, dass nach der Feststellung der Unterinstanz (Sachverhalt, lit. D), welcher sich die Vorinstanz anschliesst (Sachverhalt, lit. E.b), die Bauabrechnung zwar von Fr. 13,5 Mio. spricht, dass die Addition aber zu lediglich Fr. 4,6 Mio. führt.

3.4.4. Damit ist noch nichts gesagt zur Frage, ob es sich beim Betrag von Fr. 4,6 Mio. tatsächlich um wertvermehrende Aufwendungen handle. Der Steuerpflichtige argumentiert, er habe das Wohn- und Gewerbehaus aus dem Jahr 1955 in den Jahren 2001 bis 2007 umfassend umgebaut. Er verweist namentlich auf den Einbau zweier Loftwohnungen in der Werkhalle und den Ausbau der Büroräumlichkeiten zu zwei Maisonettewohnungen. Nutzungspotential, Wohnraum und Wohnkomfort seien deutlich angestiegen. Abgesehen davon, dass unklar bleibt, ob er diese Sachumstände bereits vor der Vorinstanz vorgetragen hatte oder ob im bundesgerichtlichen Verfahren von einem unzulässigen unechten Novum (Art. 99 Abs. 1 BGG; BGE 145 I 227 E. 5.1 S. 232; 145 III 436 E. 3 S. 438) auszugehen ist, bleibt es bei der blossen Behauptung, die durch nichts belegt ist. Bei den wertvermehrenden Aufwendungen handelt es sich um steuermindernde Tatsachen (Urteil 2C 926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.3), die im Veranlagungsverfahren von der steuerpflichtigen Person nachzuweisen gewesen wären. Dass die Vorinstanz von einem Investitionsvolumen (Summe von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen) von (höchstens) Fr. 4,6 Mio. ausgegangen ist, kann bundesrechtlich nicht beanstandet
werden.

3.4.5. Was das Ausmass der wertvermehrenden Aufwendungen betrifft, ist die Gebäudeversicherung in ihrer Schätzung vom 7. Dezember 2007 zu einem Betrag von Fr. 2'287'000.-- gelangt. Den Neuwert hob sie von Fr. 6'645'000.-- um Fr. 2'715'000.-- auf Fr. 9'360'000.-- an (Sachverhalt, lit. A). Es ist jedenfalls nicht willkürlich, wenn die Veranlagungsbehörde die ungewisse Sachlage dahingehend klärte, dass von wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 2'287'000.-- auszugehen sei und die Anlagekosten quotal zu verlegen seien (Sachverhalt, lit. B.b). Es ist allgemein notorisch, dass die Schätzungen der Gebäudeversicherungen den "wahren" (Verkehrs-) Werten erfahrungsgemäss recht nahe kommen. Der blosse Verweis auf nicht näher umschriebene "Pläne und Baubeschreibungen" sowie auf die zu den Akten gegebenen 44 Bundesordner (Sachverhalt, lit. C) vermag daran nichts zu ändern. Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, dass in der Nichtberücksichtigung keine Gehörsverletzung liege (Sachverhalt, lit. E.b), da es an den Steuererklärungen und der Zuordnung "pro Objekt" fehle. Dies ist bundesrechtlich einwandfrei.

3.4.6. Soweit der Steuerpflichtige darin auch im bundesgerichtlichen Verfahren eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör erblickt (Art. 29 Abs. 2 BV), bleiben seine Überlegungen im höchst Allgemeinen stecken. Dass und inwiefern der Anspruch verletzt sein soll, geht aus der Beschwerde in keiner rechtsgenüglichen Weise hervor (vorne E. 1.3).

3.5.

3.5.1. Der Steuerpflichtige wendet schliesslich ein, gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liege ein wirtschaftlicher Neubau vor. Der werterhaltende Anteil der Kosten sei auf höchstens zehn Prozent zu schätzen. Aufgrund der Präponderanzmethode sei dieser Anteil den wertvermehrenden Kosten zuzuschlagen (Sachverhalt, lit. F). Das Verhältnis zwischen Umbaukosten (Fr. 9'037'818.--) und Erwerbspreis (Fr. 4'850'000.--) spreche eine deutliche Sprache.

3.5.2. Zum Institut des wirtschaftlichen Neubaus ist festzuhalten, dass von einem solchen gesprochen werden kann, wenn die "Renovation" umfangmässig eine Totalsanierung darstellt und wirtschaftlich einem Neubau gleichkommt. Trifft dies zu, ist von Anlagekosten (Art. 12 Abs. 1 StHG) und nicht von Unterhaltskosten (Art. 9 Abs. 3 StHG zum hier nicht vorliegenden Privatvermögen) auszugehen (Urteil 2C 558/2016 vom 24. Oktober 2017 E. 2.4.1 mit Hinweisen). Unter anderem mit Blick auf das Baugesuch (Sachverhalt, lit. A) hat die Vorinstanz erwogen, die Bauarbeiten hätten sich auf eine Sanierung und Umnutzung beschränkt, von einem Neubau sei nicht zu sprechen.

3.5.3. Darin liegt kein Verstoss gegen Bundesrecht. Das Bundesgericht hat zum wirtschaftlichen Neubau mehrere Kriterien entwickelt. Von einem wirtschaftlichen Neubau ist demnach etwa auszugehen, wenn das Investitionsvolumen die Anschaffungskosten übersteigt, sodass von Herstellungskosten zu sprechen ist (Urteile 2C 558/2016 vom 24. Oktober 2017 E. 2.4.1; 2C 153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.3; 2C 233/2011 vom 28. Juli 2011 E. 3.2 in: RDAF 2013 II S. 80; 2C 63/2010 vom 6. Juli 2010 E. 2.3; 2C 666/2008 vom 12. Mai 2009 E. 2.4), wenn die Gebäudehülle ersetzt wird (Urteil 2C 63/2010 vom 10. Juni 2010 E. 2.3) oder eine Aushöhlung des Gebäudes oder von Gebäudeteilen mit Neugestaltung der Innenraumeinteilung vorgenommen wird (Urteil 2C 460/2015 vom 1. Oktober 2015 E. 4.1; 2C 666/2012 vom 18. Dezember 2012 E. 2.2). Dies alles gilt sinngemäss auch für Objekte des Geschäftsvermögens, wo es um die Abgrenzung von Aufwand und Aktivierung geht. Dass einige oder alle diese Voraussetzungen erfüllt seien, ist vorinstanzlich nicht festgestellt. Selbst wenn wohl eine Erweiterung des Wohnraums vorliegt (Urteil 2C 153/2014 vom 4. September 2014 E. 2.4), wozu aber vorinstanzliche Feststellungen fehlen, vermag dies kein grundsätzlich anderes Bild zu
schaffen. Insbesondere geht es fehl, von einem Verhältnis zwischen Umbaukosten (Fr. 9'037'818.--) und Erwerbspreis (Fr. 4'850'000.--) zu sprechen. Gemäss Bauabrechnung belaufen die Baukosten sich auf rund Fr. 4,6 Mio., wobei es sich dabei ohnehin um die Summe von werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen handelt.

3.5.4. Die Präponderanzmethode, die der Steuerpflichtige heranziehen möchte, kann von vornherein keine Anwendung finden. Sie ist der Abgrenzung von Geschäfts- und Privatvermögen vorbehalten (zuletzt Urteil 2C 939/2019 vom 25. Mai 2020 E. 2.2.3). Gleichsam kann dem Steuerpflichtigen nicht gefolgt werden, wenn er hilfsweise geltend zu machen scheint, die Unterhaltskosten in den laufenden Steuererklärungen nicht abgezogen zu haben, weshalb diese nun als wertvermehrende Aufwendungen zu betrachten seien. Es trifft zwar zu, dass zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten keine Schnittmenge besteht. Lagen nach dem Recht der betreffenden Steuerperiode Unterhaltskosten vor, wurde der Abzug aus tatsächlichen Gründen (z.B. unvollständige Deklaration) aber nicht getätigt, steht dies später einer umqualifizierenden "Heilung" entgegen. Die steuerpflichtige Person ist auf ihre damalige Deklaration zu behaften. Darüber hinaus scheitert eine nachträgliche Berücksichtigung von Unterhaltskosten am Periodizitätsprinzip (Art. 15 Abs. 1 , Art. 16 Abs. 1 StHG; Urteil 2C 926/2019 vom 12. Mai 2020 E. 2.2.3 und 2.2.4).

3.6. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

4.
Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens dem Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Dem Kanton Zürich, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 17'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 13. Juli 2020

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 32 Giudice dell'istruzione - 1 Il presidente della corte dirige il procedimento quale giudice dell'istruzione sino alla pronuncia della sentenza; può delegare questo compito a un altro giudice.
¹	Il presidente della corte dirige il procedimento quale giudice dell'istruzione sino alla pronuncia della sentenza; può delegare questo compito a un altro giudice.
²	Il giudice dell'istruzione decide quale giudice unico circa lo stralcio dal ruolo delle cause divenute prive di oggetto, ritirate o risolte tramite transazione.
³	Le decisioni del giudice dell'istruzione non sono impugnabili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 102 Scambio di scritti - 1 Se necessario, il Tribunale federale notifica il ricorso all'autorità inferiore e a eventuali altre parti, altri partecipanti al procedimento o autorità legittimate a ricorrere impartendo loro un termine per esprimersi in merito.
¹	Se necessario, il Tribunale federale notifica il ricorso all'autorità inferiore e a eventuali altre parti, altri partecipanti al procedimento o autorità legittimate a ricorrere impartendo loro un termine per esprimersi in merito.
²	L'autorità inferiore gli trasmette gli atti entro tale termine.
³	Di regola non si procede a un ulteriore scambio di scritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 126 Altra collaborazione - 1 Il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta.
¹	Il contribuente deve fare tutto il necessario per consentire una tassazione completa ed esatta.
²	Deve segnatamente fornire, a domanda dell'autorità di tassazione, informazioni orali e scritte e presentare libri contabili, giustificativi e altri attestati, come anche documenti concernenti le relazioni d'affari.
³	Le persone fisiche con reddito da attività lucrativa indipendente e le persone giuridiche devono conservare per dieci anni i libri di commercio e le distinte di cui all'articolo 125 capoverso 2 nonché gli altri giustificativi relativi alla loro attività. Le modalità secondo cui devono essere tenuti e conservati tali documenti sono disciplinate dagli articoli 957-958f CO228.229 230

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 124 Dichiarazione d'imposta - 1 L'autorità fiscale competente invita i contribuenti, mediante notificazione pubblica, comunicazione personale o invio del modulo, a presentare la dichiarazione d'imposta. Anche i contribuenti che non hanno ricevuto né una comunicazione personale né un modulo devono presentare la dichiarazione d'imposta.221
¹	L'autorità fiscale competente invita i contribuenti, mediante notificazione pubblica, comunicazione personale o invio del modulo, a presentare la dichiarazione d'imposta. Anche i contribuenti che non hanno ricevuto né una comunicazione personale né un modulo devono presentare la dichiarazione d'imposta.221
²	Il contribuente deve compilare la dichiarazione d'imposta in modo completo e veritiero, firmarla personalmente e inviarla, con gli allegati prescritti, all'autorità competente entro il termine stabilito.222
³	Il contribuente che omette di inviare la dichiarazione d'imposta o che presenta una dichiarazione d'imposta incompleta è diffidato a rimediarvi entro un congruo termine.223
⁴	Nel caso d'invio tardivo e, se la dichiarazione è stata restituita al contribuente per completamento, di rinvio tardivo, l'inosservanza del termine dev'essere scusata qualora il contribuente provi che, per servizio militare o servizio civile, assenza dal Paese, malattia o altri motivi rilevanti, è stato impedito di presentarla o di rinviarla in tempo e di avervi provvisto entro 30 giorni o al momento in cui gli impedimenti sono cessati.224

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 130 Esecuzione - 1 L'autorità di tassazione controlla la dichiarazione d'imposta e procede alle indagini necessarie.
¹	L'autorità di tassazione controlla la dichiarazione d'imposta e procede alle indagini necessarie.
²	Esegue la tassazione d'ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili. Può tener conto di coefficienti sperimentali, dell'evoluzione patrimoniale e del tenore di vita del contribuente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 46 Tassazione - 1 L'autorità di tassazione controlla la dichiarazione d'imposta e procede alle indagini necessarie.
¹	L'autorità di tassazione controlla la dichiarazione d'imposta e procede alle indagini necessarie.
²	Le modificazioni rispetto alla dichiarazione d'imposta sono comunicate al contribuente al più tardi al momento della notificazione della decisione di tassazione.
³	L'autorità di tassazione esegue la tassazione d'ufficio in base a una valutazione coscienziosa, se il contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per mancanza di documenti attendibili.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^a - 1 La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
¹	La proprietà per piani è la quota di comproprietà d'un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio.
²	Il comproprietario ha facoltà di amministrare, godere e sistemare i suoi locali, sempreché non comprometta l'esercizio del diritto corrispondente degli altri comproprietari, non danneggi in alcun modo le parti edilizie, le opere e gli impianti comuni e non ne pregiudichi la funzione e l'aspetto esteriore.
³	Egli è tenuto a mantenere i suoi locali in modo che sia assicurato all'edificio uno stato irreprensibile e un buon aspetto.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 655 - 1 La proprietà fondiaria ha per oggetto i fondi.
¹	La proprietà fondiaria ha per oggetto i fondi.
²	Sono fondi nel senso di questa legge:
¹	i beni immobili;
²	i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario;
³	le miniere;
⁴	le quote di comproprietà d'un fondo.
³	La servitù su un fondo può essere intavolata nel registro fondiario come diritto per sé stante e permanente se:
¹	non è costituita né a favore di un fondo dominante né esclusivamente a favore di una determinata persona; e
²	è costituita per almeno 30 anni o per un tempo indeterminato.553

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 48 Reclamo - 1 Contro la decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all'autorità di tassazione, entro 30 giorni dalla notificazione.
¹	Contro la decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all'autorità di tassazione, entro 30 giorni dalla notificazione.
²	Il contribuente può impugnare la tassazione operata d'ufficio soltanto con il motivo che essa è manifestamente inesatta. Il reclamo deve essere motivato e indicare eventuali mezzi di prova.
³	Nell'esame del reclamo l'autorità di tassazione ha le medesime attribuzioni che le spettano nella procedura di tassazione.193
⁴	L'autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui risultati dell'inchiesta. Può determinare nuovamente tutti gli elementi imponibili e, sentito il contribuente, modificare la tassazione anche a svantaggio del medesimo.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 132 Presupposti - 1 Contro la decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all'autorità di tassazione, entro 30 giorni dalla notificazione.
¹	Contro la decisione di tassazione il contribuente può reclamare per scritto all'autorità di tassazione, entro 30 giorni dalla notificazione.
²	Il reclamo presentato contro una decisione di tassazione già esaustivamente motivata può essere trasmessa come ricorso, con il consenso del reclamante e degli altri proponenti (art. 103 cpv. 1 lett. b e 104 cpv. 1), alla commissione cantonale di ricorso in materia di imposte.
³	Il contribuente può impugnare la tassazione operata d'ufficio soltanto con il motivo che essa è manifestamente inesatta. Il reclamo dev'essere motivato e indicare eventuali mezzi di prova.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 9 In generale - 1 Dai proventi imponibili complessivi sono detratte le spese necessarie al loro conseguimento e le deduzioni generali. Per le spese di trasporto necessarie dal domicilio al luogo di lavoro può essere fissato un importo massimo.54
¹	Dai proventi imponibili complessivi sono detratte le spese necessarie al loro conseguimento e le deduzioni generali. Per le spese di trasporto necessarie dal domicilio al luogo di lavoro può essere fissato un importo massimo.54
²	Sono deduzioni generali:
^a	gli interessi maturati su debiti privati, fino a concorrenza dei redditi da sostanza imponibili in virtù degli articoli 7 e 7a e di ulteriori 50 000 franchi;
^b	il 40 per cento delle rendite vitalizie versate, nonché gli oneri permanenti;
^c	gli alimenti versati al coniuge divorziato o separato legalmente o di fatto, nonché gli alimenti versati a un genitore per i figli sotto la sua autorità parentale, escluse tuttavia le prestazioni versate in virtù di un obbligo di mantenimento o di assistenza fondato sul diritto di famiglia;
^d	i versamenti, premi e contributi legali, statutari o regolamentari all'assicurazione vecchiaia, superstiti e invalidità, nonché a istituzioni di previdenza professionale;
^e	i versamenti, premi e contributi per acquisire diritti contrattuali in forme riconosciute della previdenza individuale vincolata, sino a un determinato ammontare;
^f	i premi e i contributi versati per le indennità per la perdita di guadagno, per l'assicurazione contro la disoccupazione e per l'assicurazione obbligatoria contro gli infortuni;
^g	i versamenti, premi e contributi per assicurazioni sulla vita, contro le malattie e, in quanto non compresa sotto la lettera f, contro gli infortuni, nonché gli interessi dei capitali a risparmio del contribuente e delle persone al cui sostentamento egli provvede, sino a concorrenza di un ammontare determinato dal diritto cantonale; questo importo può essere forfettario;
^h	le spese per malattia e infortunio del contribuente o delle persone al cui sostentamento egli provvede, quando tali spese sono sopportate dal contribuente medesimo e superano una franchigia determinata dal diritto cantonale;
^hbis	le spese per disabilità del contribuente o delle persone disabili ai sensi della legge del 13 dicembre 200260 sui disabili al cui sostentamento egli provvede, quando tali spese sono sopportate dal contribuente medesimo;
ⁱ	le prestazioni volontarie in contanti e in altri beni, entro i limiti determinati dal diritto cantonale, a persone giuridiche con sede in Svizzera che sono esentate dall'imposta in virtù del loro scopo pubblico o di utilità pubblica (art. 23 cpv. 1 lett. f) nonché alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e ai loro stabilimenti (art. 23 cpv. 1 lett. a-c);
^k	una deduzione dal reddito lavorativo che uno dei coniugi consegue indipendentemente dalla professione, dal commercio o dall'impresa dell'altro, sino a concorrenza di un ammontare determinato dal diritto cantonale; la stessa deduzione è concessa quando uno dei due coniugi collabora in modo determinante alla professione, al commercio o all'impresa dell'altro;
^l	fino a concorrenza di un importo stabilito dal diritto cantonale, i contributi dei membri e i versamenti ai partiti:
^l1	iscritti nel registro dei partiti conformemente all'articolo 76a della legge federale del 17 dicembre 197663 sui diritti politici,
^l2	rappresentati in un parlamento cantonale, o
^l3	che hanno ottenuto almeno il 3 per cento dei voti nell'ultima elezione di un parlamento cantonale.
^m	le spese comprovate, fino a un importo stabilito dal diritto cantonale, per la cura prestata da terzi a ogni figlio che non ha ancora compiuto i 14 anni e vive in comunione domestica con il contribuente che provvede al suo sostentamento, sempre che queste spese abbiano un nesso causale diretto con l'attività lucrativa, la formazione o l'incapacità d'esercitare attività lucrativa del contribuente;
ⁿ	i costi delle poste giocate, pari a una percentuale stabilita dal diritto cantonale delle singole vincite ai giochi in denaro non esentate dall'imposta conformemente all'articolo 7 capoverso 4 lettere l-m; i Cantoni possono prevedere un importo massimo deducibile;
^o	le spese di formazione e formazione continua professionali, comprese le spese di riqualificazione, sino a concorrenza di un importo determinato dal diritto cantonale, purché il contribuente:
^o1	abbia conseguito un diploma del livello secondario II, oppure
^o2	abbia compiuto i 20 anni e non si tratti di costi di formazione sostenuti fino al conseguimento di un primo diploma del livello secondario II.
³	Il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d'assicurazione e le spese d'amministrazione da parte di terzi. I Cantoni possono inoltre prevedere deduzioni per la protezione dell'ambiente, per provvedimenti di risparmio energetico e per la cura di monumenti storici. Negli ultimi tre casi vale la seguente norma:67
^a	il Dipartimento federale delle finanze determina in collaborazione con i Cantoni quali investimenti destinati al risparmio energetico e alla protezione dell'ambiente possono essere assimilati alle spese di manutenzione; le spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione sono parimenti assimilate alle spese di manutenzione;
^b	i costi non sussidiati di lavori di cura di monumenti storici sono deducibili nella misura in cui questi provvedimenti sono stati presi dal contribuente in virtù di una prescrizione legale, in accordo con l'autorità o su ordine di quest'ultima.
^3bis	Gli investimenti e le spese di demolizione in vista della costruzione di un immobile di sostituzione di cui al capoverso 3 lettera a sono deducibili nel corso dei due periodi fiscali successivi se non possono essere interamente presi in considerazione nel periodo fiscale durante il quale sono stati sostenuti.69
⁴	Non sono ammesse altre deduzioni. Rimangono salve le deduzioni per i figli e le altre deduzioni sociali giusta il diritto cantonale.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 15 Periodo fiscale - 1 Il periodo fiscale corrisponde all'anno civile.
¹	Il periodo fiscale corrisponde all'anno civile.
²	Le imposte sul reddito e sulla sostanza sono fissate e riscosse per ogni periodo fiscale.
³	Se le condizioni d'assoggettamento sono realizzate unicamente per una parte del periodo fiscale, l'imposta è riscossa sui proventi conseguiti durante questa parte. Per i proventi periodici, l'aliquota d'imposta si determina in funzione del reddito calcolato su dodici mesi; i proventi non periodici sono assoggettati a un'imposta annua intera, ma non sono convertiti in un reddito annuo per la fissazione dell'aliquota. Sono fatti salvi gli articoli 4b e 11 capoverso 3.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 16 Determinazione del reddito - 1 Il reddito imponibile è determinato in base ai proventi percepiti durante il periodo fiscale.
¹	Il reddito imponibile è determinato in base ai proventi percepiti durante il periodo fiscale.
²	Il reddito da attività lucrativa indipendente è determinato in base al risultato dell'esercizio commerciale chiuso durante il periodo fiscale.
³	I contribuenti che esercitano un'attività lucrativa indipendente devono procedere alla chiusura dei conti ogni periodo fiscale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.