1C_533/2012 - 2013-09-12 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 533/2012

Arrêt du 12 septembre 2013

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Aemisegger, Juge présidant, Merkli et Chaix.
Greffier: M. Parmelin.

Participants à la procédure
A.________,
Hoirie B.________,
représentée par A.________,
recourantes,

contre

1. C.________,
2. D.________,
3. E.________,
4. F.________,
5. G.________,
6. H.________,
représentés par Me Ludivine Détienne, avocate,
intimés,

Commune de Bagnes, Administration communale, route de Clouchèvre 30, 1934 Le Châble,
Conseil d'Etat du canton du Valais, place de la Planta, case postale 478, 1951 Sion.

Objet
permis de construire,

recours contre l'arrêt de la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais du 14 septembre 2012.

Faits:

A.
C.________, D.________, E.________, F.________, G.________ et H.________ sont copropriétaires, à Y.________, de la parcelle n° 585 de la commune de Bagnes en zone chalets T4 (zone touristique faible densité).
Le 30 mai 2011, C.________, pour lui-même et les autres copropriétaires de la parcelle n° 585, a requis l'autorisation de rénover le sous-sol du chalet édifié sur ce bien-fonds, de créer une cave-buanderie et un local à skis au rez inférieur et de poser une citerne à gaz liquéfié enterrée au bas de la parcelle.
L'hoirie B.________ et A.________ ont fait opposition à ce projet en invoquant entre autres les insuffisances du dossier, l'imprécision des plans et de l'avis de mise à l'enquête, l'inobservation des prescriptions concernant le respect des règles sur la densité et les distances aux limites, les modifications des courbes de niveaux et les problèmes liés à l'accès au chantier.
Par décision du 31 octobre 2011, le Conseil municipal de Bagnes a délivré l'autorisation de construire sollicitée, sous diverses charges et conditions, et écarté les oppositions.
Le Conseil d'Etat du canton du Valais a rejeté le recours formé par les opposantes déboutées contre cette décision le 2 mai 2012.
Par arrêt du 14 septembre 2012, la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais a rejeté, dans la mesure où il était recevable, le recours formé contre le prononcé du Conseil d'Etat par A.________ et l'hoirie B.________ et classé la requête de mesures provisionnelles des constructeurs.

B.
A.________ et l'hoirie B.________ ont recouru le 20 octobre 2012 contre cet arrêt auprès du Tribunal fédéral. Elles lui demandent d'annuler ou de modifier l'arrêt attaqué, de "dire les principes qu'il souhaite voir appliqués" et de renvoyer la cause à la cour cantonale afin qu'elle statue à nouveau notamment sur les problèmes de densité, de hauteurs et distances, du ruisselet et de la zone marécageuse, ainsi que sur la question des frais et dépens.
Le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal ont renoncé à déposer des observations. La Commune de Bagnes conclut au rejet du recours. Les intimés proposent principalement de le déclarer irrecevable et subsidiairement de le rejeter dans la mesure de sa recevabilité.
Les recourantes ont répliqué.

Considérant en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis.

1.1. Dirigé contre une décision confirmant en dernière instance l'octroi d'un permis de construire fondée sur le droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.

1.2. Les intimés concluent à l'irrecevabilité du recours faute de qualité pour agir de leurs auteurs.
En vertu de l'art. 89 al. 1 LTF, peut former un recours en matière de droit public quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de le faire (let. a), est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué (let. b) et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (let. c).
Les membres de l'hoirie B.________ sont propriétaires de la parcelle contiguë à l'ouest de celle des constructeurs. A ce titre, ils sont particulièrement touchés par l'arrêt attaqué qui confirme l'octroi d'un permis de construire à leurs voisins et peuvent se prévaloir d'un intérêt digne de protection à son annulation, au sens de l'art. 89 al. 1 LTF, s'agissant en particulier de l'atteinte alléguée portée au ruisselet par les travaux de terrassement et des problèmes d'écoulement qui pourraient en résulter, de la citerne à gaz liquéfié, qui prendrait place à moins de cinq mètres de leur limite de propriété, ou encore de l'atteinte que les travaux réalisés dans le chalet porteraient, selon eux, aux règles sur la densité et sur les distances aux limites. A.________ allègue être également particulièrement touchée par l'arrêt attaqué du fait que l'accès au chalet des intimés durant le chantier se fera sur une parcelle voisine de la sienne et que son chalet se situe à moins de 50 mètres du leur. La question de savoir si ces circonstances suffisent à lui conférer la qualité pour recourir peut demeurer indécise puisque celle de l'hoirie est donnée.

1.3. Le recours a au surplus été formé en temps utile contre une décision finale prise en dernière instance cantonale.

2.
Les recourantes énoncent divers griefs d'ordre formel qu'il convient d'examiner en premier lieu. Il était nécessaire, selon elles, d'ordonner la production par la Commune des dossiers de construction antérieurs à celui du projet autorisé le 31 octobre 2011. Elles contestent en outre l'affirmation de la cour cantonale suivant laquelle elles auraient obtenu copie de tout le dossier communal. Il manquerait toujours des documents importants, qui pourraient apporter des preuves de leurs allégations des violations des prescriptions communales en matière de police des constructions. Elles voient également une violation de leur droit d'être entendues dans le fait qu'elles n'ont pas eu l'occasion de se déterminer sur l'écriture des intimés du 20 avril 2012 et sur les documents joints en annexe avant que le Conseil d'Etat ne statue.

2.1. Tel qu'il est garanti par l'art. 29 al. 2 Cst., le droit d'être entendu comprend notamment le droit de toute partie de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d'avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur leur résultat lorsque ceci est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 135 II 286 consid. 5.1 p. 293; 129 II 497 consid. 2.2 p. 504). Le droit de consulter le dossier s'étend à toutes les pièces décisives et garantit que les parties puissent prendre connaissance des éléments fondant la décision et s'exprimer à leur sujet (ATF 132 II 485 consid. 3.2 p. 494; 129 I 85 consid. 4.1 p. 88). Toutefois, le droit d'être entendu ne peut être exercé que sur les éléments qui sont déterminants pour décider de l'issue du litige. Il est ainsi possible de renoncer à l'administration de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l'authenticité n'est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées au
dossier ou lorsque le juge parvient à la conclusion qu'elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion. Ce refus d'instruire ne viole le droit d'être entendu des parties que si l'appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d'arbitraire (ATF 136 I 229 consid. 5.3 p. 236; 131 I 153 consid. 3 p. 157; sur la notion d'arbitraire, voir ATF 137 I 1 consid. 2.4 p. 5).
Selon la jurisprudence, une violation du droit d'être entendu est considérée comme réparée lorsque l'intéressé jouit de la possibilité de s'exprimer librement devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure et qui peut ainsi contrôler librement l'état de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée, à condition toutefois que l'atteinte aux droits procéduraux de la partie lésée ne soit pas particulièrement grave (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 p. 197; 133 I 201 consid. 2.2 p. 204; 132 V 387 consid. 5.1 p. 390 et les références citées).

2.2. Les recourantes ont été avisées que le projet mis à l'enquête publique le 17 juin 2011 annulait et remplaçait celui paru dans le Bulletin officiel du 26 février 2010, qui prévoyait l'installation d'une salle de fitness au sous-sol du chalet des intimés. Il n'était donc pas nécessaire de produire le dossier afférent à ce projet auquel les constructeurs ont finalement renoncé. Le fait que certaines pièces de ce dossier ont été reprises telles quelles dans le nouveau projet n'y change rien. Il est en revanche exact que le dossier remis par la Commune de Bagnes au Conseil d'Etat était incomplet. En particulier, la lettre du 30 mai 2011 du bureau d'architecture mandaté par les intimés, qui accompagnait la demande d'autorisation de construire, et les nouvelles pièces jointes en annexe n'y figuraient pas. Il manquait également les documents déjà déposés dans le cadre du premier projet auxquels les constructeurs faisaient référence dans cette lettre ainsi que les documents annexés par leur mandataire à son courrier du 8 juillet 2011. La Commune de Bagnes a donc failli à son devoir de fournir le dossier complet de la cause à la juridiction de recours de manière à ce que celle-ci puisse contrôler si sa décision est conforme au droit
(cf. ATF 129 I 85 consid. 4.1 p. 88). Elle n'a par ailleurs pas respecté les obligations qui découlaient de l'art. 57 al. 3 de l'ordonnance valaisanne sur les constructions (OC) en ne communiquant pas aux opposantes les plans modifiés avant de les approuver et de délivrer le permis de construire, comme l'a relevé la cour cantonale. Constatant qu'aucun calcul de la densité ne figurait au dossier remis par la Municipalité de Bagnes, le Conseil d'Etat a invité les constructeurs, en date du 20 mars 2012, à lui remettre un plan décrivant précisément les changements apportés entre la mise à l'enquête le 9 juin 2011 et le 28 juillet 2011, un calcul détaillé de la densité du chalet existant avec des plans des étages décrivant les surfaces brutes de plancher utile ainsi qu'un autre calcul de la densité du projet autorisé le 31 octobre 2011 avec un plan de chaque étage décrivant précisément toutes les surfaces comptées dans le calcul. Les intimés ont produit les documents requis le 20 avril 2012 avec leurs observations sur les déterminations des recourantes. Le 30 avril 2012, le Conseil d'Etat a remis une copie de cette écriture et de ses annexes à ces dernières pour information et prononcé la clôture de l'instruction. Il a statué le 2 mai
2012. Les recourantes n'ont donc pas pu prendre position sur les pièces produites par les constructeurs le 20 avril 2012, malgré leur demande en ce sens, et sur leurs observations complémentaires avant que le Conseil d'Etat ne statue.
La cour cantonale a refusé de voir dans cette manière de faire une violation du droit de parties des recourantes car les renseignements fournis n'avaient trait qu'à des explications complémentaires sur les pièces du dossier antérieures à la décision qui était l'objet du recours déjà connues des recourantes de sorte qu'elles ne nécessitaient pas de prise de position de leur part. Ce point de vue ne saurait être partagé. Le calcul de la densité relatif au projet modifié ne figurait pas au dossier communal et rien n'indique que les opposantes en auraient eu connaissance. Le pli des intimés contenait en outre un plan rectifié et un nouveau calcul de la densité qui tenaient compte des objections des recourantes au fait que les escaliers permettant d'accéder au local technique et à la chaufferie n'avaient pas été pris en compte et à propos desquels elles avaient le droit de se déterminer, ce d'autant que le Conseil d'Etat a tenu ce calcul pour déterminant pour conclure à la conformité du projet aux règles sur la densité. Les recourantes devaient aussi avoir la possibilité de se prononcer sur les observations complémentaires des intimés. L'effet réel de celles-ci importe peu. Les parties à un litige doivent avoir la possibilité
d'indiquer si elles estiment qu'un document appelle des commentaires de leur part. Il y va notamment de la confiance des justiciables dans le fonctionnement de la justice (cf. en dernier lieu, arrêt de la CourEDH Locher et autres c. Suisse du 30 juillet 2013, §§ 27 à 29). Cela étant, le Conseil d'Etat a violé le droit d'être entendues des recourantes en ne leur donnant pas l'occasion de se déterminer sur l'écriture des intimés du 20 avril 2012 et les documents joints en annexe. Celles-ci ont toutefois pu faire valoir leurs arguments à leur sujet dans la procédure de recours devant la Cour de droit public, qui revoit librement la cause en fait et en droit (cf. art. 79 de la loi valaisanne sur la procédure et la juridiction administratives [LPJA; RSVS 172.6]). Le vice a donc été réparé à ce stade de la procédure, l'atteinte au droit d'être entendues des recourantes pouvant encore être considérée comme de peu de gravité (cf. ATF 137 I 195 consid. 2.3.2 précité). Les incidences de cette violation sur la répartition des frais et dépens des procédures de recours cantonales fait l'objet d'un grief distinct qui sera examiné dans un considérant séparé.

2.3. Les recourantes sont d'avis qu'il manque toujours au dossier des documents importants nécessaires à la compréhension du projet. Elles citent notamment les plans et les calculs de densité du chalet existant, les documents afférents à des dérogations, les "feuilles à remplir par l'autorité communale", les extraits annexés à la minute et le procès-verbal du géomètre dont il est question aux pages 4 et 5 du document "modifications de limites-vente" annexé à la lettre de l'étude Ribordy Wenger du 11 août 2011, ainsi que les correspondances et autres documents qui ont probablement été échangés entre la Commune et les constructeurs et qui ont amené ces derniers à modifier leur projet.
Si les recourantes se sont effectivement plaintes auprès du Conseil d'Etat de l'absence de ces pièces au dossier et ont vainement requis leur production, elles n'ont en revanche pas repris expressément ce grief dans leur recours, se contentant de se plaindre du fait que le Conseil d'Etat aurait également failli à son devoir d'instruire sans autre précision. Elles ont certes évoqué leur requête au Conseil d'Etat, restée sans suite, dans leur écriture du 27 août 2012. Cela étant, il est douteux que l'on puisse reprocher à la cour cantonale de ne pas s'être exprimée à ce sujet. Peu importe en définitive, car les recourantes ne cherchent pas à démontrer en quoi ces pièces étaient nécessaires pour apprécier en connaissance de cause la conformité du projet litigieux aux normes du droit public des constructions.

2.4. Les recourantes contestent également que la violation de leur droit d'être entendues dont la Commune de Bagnes s'est faite l'auteur en ne leur communiquant pas les plans modifiés pour détermination avant de délivrer le permis de construire aurait été réparée car l'art. 57 al. 3 OC prévoit non seulement que les parties doivent être informées, mais aussi qu'elles soient entendues.
Le Conseil d'Etat a remis aux recourantes pour détermination une copie de toutes les pièces du dossier remis le 1 er février 2012 par la Commune de Bagnes et la réponse de celle-ci à leur recours. Ce dossier comportait notamment le plan de situation et les plans modifiés du projet datés du 28 juillet 2011 et approuvés par le Conseil communal le 20 septembre 2011. Les recourantes ont donc pu se déterminer à leur sujet dans la procédure de recours devant le Conseil d'Etat, qui statue avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (cf. art. 47 LPJA). Le vice n'était au demeurant pas particulièrement grave au point de considérer qu'il ne pouvait être réparé devant l'autorité de recours et de commander une annulation de la décision communale. Cela étant, les recourantes contestent à tort la réparation de la violation du droit d'être entendues en ce qui concerne les plans modifiés. La question de savoir s'il fallait les exonérer des frais de justice et leur allouer des dépens pour ce motif ne concerne pas le droit d'être entendu, mais l'application du droit de procédure et sera traitée plus bas.

3.
Les recourantes s'en prennent à l'arrêt de la cour cantonale en tant qu'il retient, sur la base du plan du 28 juillet 2011 approuvé par la Commune, que la hauteur du chalet litigieux ne sera pas modifiée à l'achèvement des travaux et que la réglementation communale est respectée sur ce point. Les plans prévoient de baisser le niveau du terrain du côté ouest du chalet de sorte qu'il y aurait forcément une modification de la hauteur du chalet. Elles relèvent des différences entre les plans de juillet 2011 et du 2 février 2010. Elles estiment que des explications étaient nécessaires à ce propos et dénoncent une violation de leur droit d'être entendues.
La cour cantonale a considéré que le chalet, au terme des travaux autorisés, ne subira aucune modification de hauteur et qu'il observe la hauteur réglementaire de huit mètres pour la zone considérée selon la coupe F2, avec 7,56 mètres en façade ouest. La motivation était donc suffisante pour que les recourantes puissent comprendre les raisons pour lesquelles le projet a été tenu pour réglementaire sur ce point et qu'elles puissent la contester en conséquence. On ne discerne à cet égard aucune violation de la part de la Cour de droit public de son devoir de motiver ses décisions.
En vertu de l'art. 11 al. 2 LC, la hauteur d'un bâtiment se mesure dès le niveau du terrain naturel ou du sol aménagé s'il est plus bas que le terrain naturel, jusqu'à la face supérieure de la panne faîtière pour les toits en pente, et jusqu'à la face supérieure de l'acrotère pour les toits plats. Sur un terrain en pente, la hauteur du bâtiment se mesure sur la façade aval. Selon l'art. 88 du règlement communal de construction (RCC), la hauteur d'une construction se mesure pour tous les points de chaque façade dès le terrain naturel non aménagé jusqu'au-dessus des sablières et de la panne faîtière (let. a). Lorsque le niveau du terrain aménagé est plus bas que le terrain naturel, la hauteur est mesurée à partir du terrain aménagé (let. b). La hauteur maximale d'une construction est mesurée à l'aval (let. c). Les entrées de garages et les locaux de service construits en dessous du terrain naturel ne sont pas pris en considération pour le calcul de la hauteur lorsque la longueur de la façade dégagée est inférieure à 1/3 de la façade de l'immeuble et à 7 m au maximum (let. d). La panne faîtière est la pièce de bois ou autre qui soutient le faîte du toit (glossaire art. 11 LC).
Les recourantes relèvent que selon les plans modifiés, la hauteur du bâtiment serait de 8,41 mètres depuis le rez inférieur jusqu'au faîte du toit, respectivement de 8,93 mètres depuis le local à skis. Ce faisant, elles perdent de vue que la hauteur du bâtiment se calcule à compter de la panne faîtière jusqu'au terrain naturel ou aménagé en prenant en considération la façade aval selon les dispositions précitées. Or, la façade ouest qui aurait été aménagée n'est pas la façade aval qui doit être prise en considération pour le calcul de la hauteur. De plus, les recourantes tiennent compte à tort, dans leur calcul, de l'espace compris entre le faîte et la panne faîtière. En prenant la terrasse en façade sud et la panne faîtière comme points de référence pour le calcul de la hauteur du bâtiment, la cour cantonale s'est conformée aux dispositions des art. 11 LC et 88 RCC. Une application arbitraire du droit cantonal ou communal n'entre donc pas en considération.
Sur ce point, le recours est mal fondé.

4.
Les recourantes contestent l'affirmation du Tribunal cantonal selon laquelle les distances aux limites ne sont pas modifiées pour la partie hors sol de l'immeuble actuel. Elles estiment que l'ajout d'une isolation périphérique en façades nord et ouest au rez inférieur aggraverait l'atteinte existante aux règles sur les distances aux limites, ce que l'art. 3 LC prohiberait. Il en irait de même au sud de la partie hors sol des nouveaux locaux au rez supérieur.
L'arrêt est muet sur ces points que les recourantes avaient pourtant évoqués dans leur recours. Selon les plans modifiés approuvés par la Commune, il est prévu une isolation intérieure pour les chambres et une isolation périphérique pour le local technique, le dégagement et la douche au rez inférieur, ainsi qu'une isolation périphérique pour la cuisine, le dégagement et la salle de bain au rez supérieur et pour les nouveaux locaux prévus en sous-sol. Or, en raison de l'isolation périphérique, la distance à la limite par rapport à la parcelle n° 610 ne serait plus respectée et l'atteinte portée à l'inobservation de la distance aux limites par rapport à la parcelle n° 611 serait aggravée. Le projet des intimés nécessitait ainsi l'octroi d'une dérogation à l'art. 97c RCC, qui fixe à 5 mètres la distance minimum à respecter par rapport à la limite de la propriété voisine. Les constructeurs auraient dû requérir une dérogation et motiver leur demande (art. 35 et 37 OC). De même, l'avis d'enquête aurait dû mentionner cette dérogation pour que les voisins concernés puissent faire valoir, le cas échéant, leurs remarques ou leur opposition à ce propos (art. 37 let. d LC). Ces irrégularités ne suffisent toutefois pas encore à justifier
l'annulation de l'arrêt attaqué et du permis de construire et le renvoi du dossier à la Commune de Bagnes en vue d'une nouvelle mise à l'enquête. Les dispositions cantonales qui prévoient l'indication des dérogations requises dans l'avis d'enquête publique ne sont que des prescriptions d'ordre dont l'inobservation n'entraîne pas automatiquement la nullité de la mise à l'enquête ni de la décision d'octroi du permis; elles pourraient tout au plus entraîner une telle conséquence si le défaut de cette indication avait empêché les voisins de faire valoir leurs droits par la voie de l'opposition (arrêt 1C 112/2007 du 29 août 2007 consid. 8 et l'arrêt cité publié à la RDAF 1978 p. 53 consid. 2). Dans le cas particulier, le plan d'enquête du 9 juin 2011 mentionnait clairement l'isolation périphérique et reportait en vert la distance de cinq mètres par rapport aux limites de propriété. Il était suffisamment explicite pour permettre de constater l'impact du projet sur les règles relatives aux distances à la limite. De plus, la dérogation est de minime importance. Elle repose en outre sur un motif important lié aux économies d'énergie (cf. art. 29 LC) et ne lèse aucun intérêt public ou privé des voisins. Elle aurait ainsi pu être accordée
par la Commune de Bagnes en application de l'art. 30 al. 1 LC. Cette disposition prévoit en effet que des dérogations aux prescriptions relatives à l'affectation de la zone à bâtir et aux autres dispositions en matière de construction peuvent être octroyées par l'autorité compétente lorsque des circonstances exceptionnelles ou des motifs importants le justifient et qu'aucun intérêt public ou privé prépondérant des voisins ne s'en trouve lésé.
Pour le surplus, les constructions situées entièrement au-dessous du sol naturel peuvent être réalisées en limite de propriété (art. 22 al. 4 LC). A la lecture des plans approuvés par la Commune, il n'apparaît pas que cette disposition ait été violée au niveau de l'extension prévue en sous-sol abritant le local à ski et la cave-buanderie.
Le recours est ainsi infondé en tant qu'il conclut à l'annulation du permis de construire pour ce motif.

5.
Les recourantes contestent que les nouveaux locaux en sous-sol n'entrent pas dans le calcul des surfaces brutes de plancher au motif qu'ils ne serviraient pas directement à l'habitation. Il suffirait qu'ils soient utilisables à cet effet conformément à l'art. 5 OC. Elles mettent en doute leur affectation réelle au regard des expériences faites lors de projets concernant des parcelles voisines où des locaux de même nature ont été affectés ultérieurement à l'habitation.
A teneur de l'art. 5 al. 2 OC, la surface brute de plancher utile se compose de la somme de toutes les surfaces d'étages au-dessus et au-dessous du sol, y compris les surfaces des murs et des parois dans leurs sections horizontales, qui servent directement à l'habitation ou à l'exercice d'une activité professionnelle ou qui sont utilisables à cet effet. Le glossaire annexé à cette ordonnance (qui précise les définitions de base et les modes de calcul selon l'art. 4 OC) soustrait toutefois du calcul de la densité les locaux de service situés hors du logement tels que caves, greniers, séchoirs et buanderies, locaux de chauffage, soutes à bois, à charbon ou à mazout. Il inclut en revanche les sous-sol utilisables pour le travail ou l'habitation. Ces règles s'imposent aux communes en l'absence d'une réserve spécifique du droit cantonal en faveur du droit communal (arrêt 1C 423/2011 du 2 avril 2012 consid. 3).
Cela étant, c'est à juste titre que les nouvelles surfaces en sous-sol destinées à servir de local à skis et de cave-buanderie ont été exclues du calcul de densité dans la mesure où il s'agit de locaux de service. Elles ne satisfont d'ailleurs pas aux conditions de salubrité requises pour être affectées à l'habitation dès lors qu'elles sont éclairées et aérées par des sauts-de-loup. Les craintes des recourantes que ces volumes ne soient affectés ultérieurement à l'habitation sont au surplus infondées. Le Conseil municipal de Bagnes a assorti le permis de construire de l'inscription au registre foncier d'une servitude de non-changement d'affectation des locaux avec annotation de gain illicite dès l'entrée en force du permis. Le fait que d'autres propriétaires voisins aient contrevenu aux mêmes conditions assorties au permis de construire en vouant à l'habitation les volumes concernés ne permet pas encore de retenir qu'il en ira de même des intimés. Si ces derniers devaient ne pas se conformer sur ce point à cette servitude et affecter les locaux du sous-sol à un autre usage que ceux pour lesquels ils ont été autorisés, les recourantes seraient en droit d'intervenir auprès des autorités municipales pour qu'elles suspendent les
travaux, respectivement pour qu'elles refusent le permis d'habiter et ordonnent leur remise en conformité à leur destination autorisée.
Sur ce point également, le recours est mal fondé.

6.
Les recourantes relèvent la présence de pas moins six jeux de plans différents concernant le calcul de la densité. Elles affirment ne pas être en mesure de comprendre les changements de densité d'un plan à l'autre et d'un calcul à l'autre. L'arrêt attaqué ne fournirait pas d'explications satisfaisantes à leurs interrogations, voire aucune explication s'agissant du nouveau calcul de densité des intimés du 30 mars 2012. En particulier, on ignore les raisons pour lesquelles les surfaces en jaune ont été soustraites de la surface brute de plancher utile dans ce dernier calcul alors qu'il en avait été tenu compte dans celui du 28 juillet 2011.
Le Conseil d'Etat a considéré que les règles sur la densité étaient respectées sur la base du dernier calcul de densité produit par les intimés le 20 avril 2012, précisant qu'il tient compte de la surface totale des escaliers du rez supérieur et du rez inférieur conformément aux art. 13 LC et 5 OC. La cour cantonale s'est pour sa part bornée à constater que ces règles étaient respectées "quel que soit le calcul auquel l'on se référait". Elle n'a pas expressément répondu au grief des recourantes qui considéraient que les règles sur la densité étaient violées si l'on prenait en compte les surfaces que les intimés ont soustraites dans leur dernier calcul de densité. Elle n'a pas ce faisant pour autant méconnu le droit d'être entendues des recourantes, car l'obligation pour l'autorité de motiver ses décisions permet de se limiter aux griefs qui peuvent, sans arbitraire, être tenus pour pertinents (ATF 138 IV 81 consid. 2.2 p. 84; 136 I 229 consid. 5.2 p. 236).
Le glossaire exclut expressément les portiques d'entrée ouverts de la surface brute de plancher, comme l'ont prévu les intimés en lieu et place du hall fermé initialement projeté au rez supérieur. L'accès au rez inférieur se ferait par un hall ouvert et une porte coulissante à l'intérieur des murs, de sorte que la surface du hall d'entrée et celle comprise entre les deux murs indiquée en jaune dans le plan du 30 mars 2012 pouvaient être exclues dudit calcul. Cette dernière surface avait par erreur été comptée dans la surface brute de plancher utile dans le calcul de densité présenté dans le dossier du 28 juillet 2011. De même, il était admissible au regard de l'art. 5 al. 2 OC de ne pas prendre en compte la surface des murs et de l'isolation périphérique du local technique et de la chaufferie sis au rez inférieur, s'agissant d'un local de service exclu du calcul de la surface brute de plancher utile. Le pan d'isolation périphérique indiqué en jaune dans le plan a en revanche été soustrait à tort du calcul de la densité puisqu'il est destiné à isoler une chambre vouée à l'habitation. Toutefois, même en tenant compte de cet élément, le coefficient de densité autorisé par le règlement ne serait pas dépassé.
Dans ces conditions, le recours doit également être rejeté sur ce point.

7.
Les recourants s'en prennent aux considérants de l'arrêt attaqué relatifs au ruisselet.
La cour cantonale a retenu à ce propos que les recourantes n'avaient fourni aucune précision sur la nature et l'importance du ruisselet, non cadastré ni décrit sur le plan de situation, qui pourrait exister sur la parcelle n° 585, sur les incidences qu'il pourrait avoir sur la parcelle n° 542, sur les effets qui découleraient des travaux autorisés sur les ruissellements actuels et sur l'exutoire qui recueille aujourd'hui les eaux pluviales dans le chemin de la Tinte. Les remarques du recours n'appelaient ainsi pas de réponse particulière de sa part, en l'absence de toute critique sur la contrariété au droit qui pourrait affecter le permis de bâtir à cet égard. Elle a renvoyé au surplus au considérant 5c de l'arrêt A1 09 154 du 12 mars 2010. Ce faisant, elle reproche aux recourantes de ne pas avoir motivé leur grief.
Les recourantes estiment avoir fourni les indications suffisantes de la réalité de leurs craintes notamment dans leurs lettres du 20 juillet 2012 et du 27 août 2012 et des pièces annexées. Elles redoutent que les terrassements et les modifications du terrain naturel prévus entre le chalet des intimés et la citerne ne modifient l'écoulement de l'eau et que celle-ci vienne s'infiltrer sur la parcelle de l'hoirie. ElIes relèvent avoir obtenu des garanties que ce ruisselet reste à ciel ouvert dans le cadre d'un litige les opposant à un autre voisin. Le refus d'entrer en matière sur ce point constituerait un déni de justice formel.
Les recourantes ne prétendent pas avoir indiqué dans leur recours ou ses compléments les dispositions auxquelles contreviendraient les terrassements et les modifications du terrain induits par le projet des intimés. Elles ne précisent pas davantage celles que le Conseil d'Etat aurait violées en ne recueillant pas le préavis du Service cantonal de la protection de l'environnement à propos des incidences des travaux sur le ruisselet. Le fait de se demander si ledit service n'aurait pas dû être consulté ou d'évoquer des craintes quant aux incidences des travaux de terrassement ou de modification du terrain naturel sur le ruisselet et l'écoulement des eaux de surface par rapport à leur propriété ne permet pas d'admettre que leur recours était suffisamment motivé au regard des exigences posées à l'art. 48 al. 2 LPJA, lequel dispose que le mémoire de recours contient un exposé concis des faits, des motifs accompagnés des moyens de preuve, ainsi que des conclusions. Il ne suffisait pas que ledit service ait été consulté dans une autre affaire concernant un voisin en vertu de l'art. 124 let. c RCC parce que le projet prenait place dans un secteur de protection des eaux pour admettre qu'il devait en aller de même dans le cas particulier. A
tout le moins, il appartenait aux recourantes de démontrer que les circonstances de fait et de droit étaient identiques. La cour cantonale pouvait ainsi de manière soutenable considérer le recours comme insuffisamment motivé sur ce point. Les recourantes ne critiquent au surplus pas le procédé consistant à les renvoyer à la motivation de l'arrêt rendu le 12 mars 2010 dans la cause A1 09 154, ni le contenu de cette motivation (cf. art. 80 al. 1 let. e et 59 LPJA). Il n'appartient pas au Tribunal fédéral d'examiner d'office, s'agissant d'une question relevant de l'application du droit cantonal, si la référence à cet arrêt présente ou non une quelconque pertinence pour la cause litigieuse et constitue ou non une motivation suffisante.
Sur ce point également, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est recevable.

8.
Les recourantes considèrent enfin qu'une augmentation de la surface brute de plancher ne pourrait plus être autorisée au regard de l'art. 75b Cst. entré en vigueur le 11 mars 2012. Elles reconnaissent toutefois ne pas avoir soulevé ce grief devant la cour cantonale, mais elles estiment que le Tribunal fédéral devrait examiner d'office la conformité du projet sous cet angle en vertu de l'art. 106 LTF.
La question de savoir si ce grief, invoqué la première fois devant la Cour de céans, est recevable au regard de la règle de l'épuisement préalable des instances peut demeurer indécise, car il est de toute manière infondé.
Le projet de construction litigieux a été mis à l'enquête publique et autorisé par la Commune de Bagnes avant l'adoption de l'art. 75b Cst. par le peuple et les cantons en votation populaire le 11 mars 2012 et apparaît conforme au droit en vigueur au moment où les instances communales ont statué. Il importe peu que la décision du Conseil d'Etat, puis l'arrêt de l'autorité cantonale de dernière instance aient été rendus ultérieurement. Le Tribunal fédéral a certes considéré que cette disposition constitutionnelle s'appliquait dès son adoption par le peuple le 11 mars 2012 (arrêt 1C 646/2012 du 22 mai 2013 consid. 11 destiné à la publication). Toutefois, l'interdiction des résidences secondaires qu'elle consacre vaut à l'égard de toutes les autorisations de construire délivrées après le 11 mars 2012 ainsi que pour tous les projets modifiés après cette date (arrêt 1C 614/2012 du 22 mai 2013 consid. 7 destiné à la publication). Elle ne vaut en revanche pas pour les permis de construire délivrés antérieurement. Les recourantes ne font valoir aucun motif impératif qui commanderait une application immédiate et pour la première fois durant la procédure pendante devant le Tribunal fédéral de l'art. 75b Cst.

9.
Les recourantes s'en prennent enfin à la répartition des frais et dépens des procédures de recours devant le Conseil d'Etat et le Tribunal cantonal, qu'elles tiennent pour arbitraire et constitutive d'une inégalité de traitement.
Selon l'art. 88 LPJA, celui qui provoque ou requiert une démarche de l'administration acquitte l'émolument fixé par l'autorité. Il peut être tenu de rembourser tout ou partie des débours (al. 1). Celui qui provoque des frais inutiles est tenu de les supporter dans chaque cas, même s'il obtient gain de cause (al. 5). L'art. 89 LPJA dispose qu'en règle générale, la partie qui succombe en cas de recours supporte les frais. Si elle n'est que partiellement déboutée, les frais sont réduits (al. 1). A titre exceptionnel, les frais peuvent être remis totalement ou partiellement (al. 2). Enfin, l'art. 91 al. 1 LPJA prévoit qu'en dehors des cas dans lesquels l'art. 88 al. 5 est applicable, l'autorité de recours allouera, sur requête, à la partie ayant entièrement ou partiellement gain de cause le remboursement des frais nécessaires qui lui ont été occasionnés (dépens).
La cour cantonale a refusé de modifier la répartition des frais et dépens devant le Conseil d'Etat au motif que les recourantes avaient en définitive succombé, les compléments apportés en cours de procédure ne les ayant pas convaincues de renoncer à leurs moyens. Ces dernières tiennent à juste titre cette appréciation pour arbitraire. La cour cantonale n'a à tort pas retenu dans la répartition des frais et dépens de la procédure de recours de première instance que le Conseil d'Etat avait violé le droit d'être entendues des recourantes en ne leur donnant pas l'occasion de se prononcer sur la dernière écriture et les pièces qu'elle renfermait dans la répartition des frais. De plus, le Conseil d'Etat n'a pas tenu compte, dans la répartition des frais et dépens, du fait que le dossier que lui avait remis la Commune de Bagnes était incomplet et qu'il a dû requérir des pièces qui auraient dû y figurer, occasionnant ainsi des frais inutiles aux recourantes. Or, l'art. 88 al. 5 LPJA prévoit expressément en pareil cas que celui qui provoque des frais inutiles est tenu de les supporter dans chaque cas, même s'il obtient gain de cause. Sur ce point, le recours doit être admis.
L'admission du recours sur ce point conduit également à annuler l'arrêt attaqué en ce qui concerne les frais et dépens de la procédure de recours devant la Cour de droit public (chiffres 2, 3 et 4 du dispositif), ce d'autant que celle-ci n'a à tort pas constaté que le projet des intimés nécessitait l'octroi d'une dérogation aux règles sur les distances aux limites.

10.
Le recours doit par conséquent être partiellement admis dans la mesure où il est recevable. L'autorisation de construire délivrée aux intimés peut être confirmée. En revanche, les frais et dépens de la procédure cantonale de recours doivent être revus, tant au niveau de la première que de la seconde instance de recours. Il appartiendra au Tribunal cantonal, à qui le dossier est renvoyé, de statuer à nouveau sur ce point.
Vu l'issue du recours, des frais judiciaires réduits seront mis à la charge des recourantes, qui succombent pour l'essentiel (art. 65 et 66 al. 1 LTF). Celles-ci ont sollicité l'octroi d'une indemnité équitable pour les frais et dépens encourus dans la procédure fédérale. En principe, il ne se justifie pas d'accorder des dépens à une partie non assistée d'un mandataire professionnel (ATF 133 III 439 consid. 4 p. 446). Il est toutefois dérogé à cette règle lorsqu'elle rend vraisemblable avoir dû consacrer un temps anormalement élevé et engager des dépenses particulières pour la défense de ses intérêts (cf. ATF 129 II 297 consid. 5 p. 304). Tel est le cas en l'espèce. Compte tenu des circonstances, les dépens que les recourantes seraient en droit de faire valoir seront compensés avec ceux auxquels les intimés pourraient prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est partiellement admis. L'arrêt attaqué est annulé en ce qui concerne les frais et dépens et la cause renvoyée à la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il est confirmé pour le surplus.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge des recourantes.

3.
Les dépens sont compensés.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à la Commune de Bagnes, ainsi qu'au Conseil d'Etat et à la Cour de droit public du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 12 septembre 2013

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Juge présidant: Aemisegger

Le Greffier: Parmelin

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 75^b * - 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
¹	Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Prozent beschränkt.
²	Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 65 Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
¹	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
²	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
³	Sie beträgt in der Regel:
^a	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
^b	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
⁴	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
^a	über Sozialversicherungsleistungen;
^b	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
^c	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
^d	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 200223.
⁵	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG:	65 66 82 83 89 106
BV:	29 75^b