4A_85/2008 - 2008-06-12 - Diritto contrattuale - contrat de bail; prolongation

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_85/2008/ech

Arrêt du 12 juin 2008
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Klett et Kolly.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
X.________,
Y.________,
recourants, tous deux représentés par Pierre Bayenet,

contre

Z.________ SA,
intimée, représentée par Me Nicolas Perret.

Objet
contrat de bail; prolongation,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève
du 14 janvier 2008.

Faits:

A.
Le 16 février 1999, X.________ et Y.________ (ci-après: les locataires) ont pris à bail des locaux d'environ 180 mètres carrés et une surface commune calculée au prorata d'environ 16 mètres carrés, propriétés de A.________ SA. Le loyer annuel était fixé à 26'496 fr. Le bail était conclu pour une période initiale allant jusqu'au 29 février 2000, soit un an et quelques jours; il était ensuite renouvelable tacitement d'année en année, avec un préavis de résiliation de six mois. Les locaux étaient destinés à l'exploitation de salles de cours, de consultation internet et de bureaux. Ils ont été occupés par « B.________ », association sans but lucratif qui dispense des cours visant à réinsérer des personnes au chômage.

Le 31 mai 2000, A.________ SA a résilié le bail pour le 28 février 2001, au motif que les locataires avaient rénové les locaux sans autorisation et occupaient sans droit une surface de 28 mètres carrés sise dans l'immeuble et précédemment loué par un tiers. Les locataires ont contesté la résiliation.

En 2002, Z.________ SA, société active dans la production, distribution, fabrication et commercialisation d'horlogerie, qui louait également des locaux dans l'immeuble litigieux, a acquis la totalité des actions de A.________ SA. Elle a informé les locataires de l'acquisition et de son intention de disposer à terme de l'ensemble de l'immeuble pour exercer son activité. Elle leur a proposé la somme de 250'000 fr. pour qu'ils quittent les locaux, offre qui a été refusée. Entre juillet et octobre 2003, elle a débuté la transformation de l'immeuble en une usine horlogère pour un coût d'environ 8'000'000 francs.

Par jugement du 5 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a annulé le congé donné par A.________ SA aux locataires le 31 mai 2000. Il a retenu que le bail ne permettait pas aux locataires d'occuper la surface litigieuse de 28 mètres carrés, mais que le congé donné pour ce motif était, au vu des circonstances, contraire aux règles de la bonne foi.

Le 25 mars 2004, A.________ SA et les locataires ont conclu un accord devant la Commision de conciliation du canton de Genève, aux termes duquel les toilettes et le réduit sis à côté des locaux de ces derniers faisaient partie intégrante des locaux loués.
Le 22 avril 2004, Z.________ SA a fusionné avec A.________ SA, dont elle a repris l'actif et le passif. Le 6 juillet 2004, elle a été inscrite au registre foncier comme propriétaire de l'immeuble litigieux.

Par avis de résiliation du 28 juillet 2004, Z.________ SA (ci-après: la bailleresse) a résilié le bail des locataires pour le 28 février 2005, au motif qu'à cause du développement important de ses activités, elle avait besoin d'occuper rapidement la totalité des surfaces commerciales de l'immeuble. Selon la bailleresse, la libération des locaux loués par les locataires devait permettre la création d'ateliers d'horlogers pour trente nouveaux employés et la pose d'un ascenseur. Elle alléguait notamment ne plus parvenir à satisfaire les commandes des clients, qui se tournaient vers la concurrence.

B.
Saisie par les locataires, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, par décision du 18 mai 2005, a déclaré le congé valable et accordé une unique prolongation du bail jusqu'au 31 août 2006.

Les locataires et la bailleresse ont saisi le Tribunal des baux et loyers, les premiers concluant à ce que le congé soit annulé, subsidiairement à ce qu'une première prolongation de bail de six ans leur soit accordée. Par jugement du 24 mai 2007, le Tribunal a déclaré le congé valable, pris acte de ce que la bailleresse avait accepté une unique prolongation du bail au 31 août 2006 et débouté les parties de toutes autres conclusions.

Les locataires ont appelé de ce jugement, concluant principalement à l'annulation du congé, subsidiairement à l'octroi d'une première prolongation de bail de six ans. Par arrêt du 14 janvier 2008, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a partiellement admis l'appel des locataires et leur a accordé une unique prolongation de bail, valant première et seconde prolongation, au 29 février 2008.

C.
Les locataires (les recourants) interjettent un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Ils concluent à l'annulation du congé, subsidiairement à l'octroi d'une pleine prolongation de bail jusqu'au 29 février 2011, avec suite de dépens. La bailleresse (l'intimée) propose le rejet du recours, sous suite de dépens.

Considérant en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 133 III 629 consid. 2).

1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit s'élever à au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore litigieux devant la dernière instance cantonale qui la détermine (art. 51 al. 1 let. a LTF).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (cf. 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386; plus récemment, cf. également arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque, comme en l'espèce (cf. art. 255 al. 3 CO), le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a).

Le loyer annuel étant en l'espèce de 26'496 fr., la valeur limite de 15'000 fr. est clairement atteinte.

1.2 Par ailleurs exercé par les recourants qui ont succombé dans leurs conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours en matière civile soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 45 al. 1 et 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.3 Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), que le recourant ne peut critiquer que s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 97 al. 1 LTF), ce qu'il lui appartient d'exposer et de démontrer de manière claire et circonstanciée. La correction du vice doit en outre être susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

En l'occurrence, les considérations d'ordre factuel contenues dans le mémoire de recours ne répondent pas à ces exigences.

2.
Les recourants allèguent que dans son jugement du 5 novembre 2003 rendu dans la cause les opposant à A.________ SA, le Tribunal des baux et loyers a jugé que celle-ci n'avait pas de réel besoin de l'espace de 28 mètres carrés qu'ils avaient occupé, que cette question ayant fait l'objet d'un jugement en force, elle ne saurait être remise en question et que si cet espace n'était pas indispensable, il ne saurait en aucun cas être retenu qu'un espace plus grand le serait. Ils soutiennent que dans la présente procédure, l'intimée tente de remettre en cause ce jugement qui n'a pas fait l'objet d'un appel.

L'arrêt attaqué ne constate pas qu'il a été jugé, le 5 novembre 2003, que A.________ ou l'intimée n'avaient pas besoin de la surface en question. A la lecture dudit jugement, produit le 20 juin 2005 par les recourants, il appert que le Tribunal des baux et loyers a simplement constaté que la surface en question n'était pas nécessaire pour relier les divers locaux loués à l'époque par l'intimée si un escalier envisagé était construit. Ce besoin spécifique n'a rien à voir avec celui faisant l'objet du présent litige. Au demeurant, les besoins peuvent évoluer et ne sauraient donc être considérés comme tranchés une fois pour toutes. En outre, le fait que l'on n'ait pas besoin d'une petite surface déterminée ne signifie pas nécessairement que l'on ne puisse pas avoir besoin d'une autre surface, le cas échéant plus vaste. Le grief est dénué de fondement.

3.
Les recourants se plaignent d'une violation de l'art. 271a CO. Ils soutiennent que la résiliation, intervenue neuf mois après l'annulation judiciaire du premier congé donné par A.________ SA, est annulable, l'intimée n'ayant pas un besoin urgent des locaux pour elle-même mais n'étant qu'à la recherche du plus haut niveau de confort possible.

3.1 Un congé donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure judiciaire au sujet du bail est annulable si le bailleur y a succombé dans une large mesure (art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO). Cette règle ne s'applique toutefois pas si le congé est donné en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux (art. 271a al. 3 let. a CO).

Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin dont il s'agit doit être sérieux, concret et actuel; il l'emporte alors sur l'intérêt du locataire. Quant à l'urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré (ATF 118 II 50 consid. 3c et d). Le juge en décidera après avoir apprécié toutes les circonstances du cas particulier. S'agissant d'une décision faisant appel au pouvoir d'appréciation du juge, le Tribunal fédéral ne substituera qu'avec retenue sa propre appréciation à celle de la juridiction cantonale. Il n'interviendra que si la décision s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation ou si elle repose sur des faits qui, en l'occurrence, ne jouaient aucun rôle, ou encore si elle n'a pas tenu compte d'éléments qui auraient absolument dû être pris en considération (ATF 118 II 50 consid. 4 p. 55).

Le bailleur assume le fardeau de la preuve. C'est à lui qu'il appartient d'établir l'existence d'un besoin urgent (arrêt 4A_17/2006 du 27 mars 2006, traduit in Mietrechtspraxis [mp] 2006 p. 212, consid. 3.1 p. 214, et les références citées).

3.2 En l'espèce, la cour cantonale a admis un besoin urgent de l'intimée à occuper l'entier du bâtiment qu'elle a acquis. Elle a en particulier relevé que celle-ci n'arrivait plus à produire suffisamment pour honorer les commandes en progression, que l'utilisation de toutes les surfaces de l'immeuble permettrait d'augmenter le nombre de postes de travail et la production, que l'intimée avait entrepris une importante transformation du bâtiment afin d'y faire fonctionner une usine horlogère et que la plupart des travaux étaient terminés.

3.3 Les recourants reprochent aux juges cantonaux de s'être satisfaits d'une simple vraisemblance quant à la possibilité pour l'intimée d'augmenter sa production en disposant de la totalité des surfaces de son immeuble, sans exiger qu'elle prouve l'impossibilité d'augmenter sa productivité sans utiliser les espaces loués. Devant la cour cantonale, ils avaient en particulier soutenu que l'intimée n'arrivait pas à satisfaire les commandes en partie parce qu'elle était confrontée à une pénurie de main-d'oeuvre qualifiée. Les juges cantonaux, considérant que cela était possible, a ajouté qu'il n'en demeurait « pas moins qu'en disposant de la totalité des surfaces de son immeuble, elle parviendra, selon toute vraisemblance, à augmenter ses forces de production ». Or, il n'est pas contestable que l'utilisation de tout le bâtiment permettrait de créer des postes de travail supplémentaires et donc d'augmenter la production. La réserve faite par la cour cantonale, qui tient de la clause de style, fait référence aux difficultés à recruter des ouvriers qualifiés, mais il ne fait raisonnablement pas de doute que l'intimée parviendrait à plus ou moins brève échéance à résoudre ce problème au demeurant commun à beaucoup d'entreprises. Quoi
qu'il en soit, le besoin de l'intimée à pouvoir disposer de plus de surface pour être en mesure de créer des postes de travail supplémentaires n'est pas contestable, et l'on ne saurait aller jusqu'à attendre qu'elle ait trouvé et engagé le personnel supplémentaire avant de la laisser disposer des locaux nécessaires pour permettre à ce personnel de travailler.

Les recourants objectent par ailleurs que l'intimée a aménagé un espace destiné à recevoir clients et partenaires, qui est peu utilisé. Pour une entreprise active dans l'horlogerie haut de gamme, il est cependant manifestement adéquat, voire nécessaire, de disposer de locaux pour recevoir ses clients de manière appropriée.

Les recourants soutiennent également que l'intimée a délibérément abandonné des locaux sis à proximité où elle aurait provisoirement pu installer des espaces artisanaux ou administratifs. Ne serait-ce qu'à cause des frais supplémentaires et des inconvénients que cela occasionnerait, l'on ne saurait toutefois exiger de l'intimée qu'elle installe ses ateliers d'abord hors de son immeuble avant de les y transférer plus tard. Les recourants se méprennent sur la notion de besoin urgent; toute solution alternative, peu importe ses désagréments et ses coûts, ne suffit en effet pas à exclure un besoin urgent.

Les recourants se prévalent enfin de l'accord du 25 mars 2004 qui, selon eux, démontre que l'intimée n'a pas de besoin urgent de locaux supplémentaires. Cet accord, selon lequel des toilettes et un réduit étaient réputés faire partie intégrante des locaux loués, ne faisait cependant que préciser l'objet du bail, et l'on ne saurait en déduire quoi que ce soit au sujet du besoin de l'intimée à pouvoir disposer des locaux loués.

En résumé, les objections des recourants ne sont pas pertinentes. Il n'existe pas de motif pour s'écarter de l'appréciation faite par les autorités cantonales. Le recours est ainsi infondé dans la mesure où il conteste la validité du congé.

4.
Les recourants se plaignent d'une violation des art. 272 et 272b CO. Pour le cas où le congé ne serait pas annulé, ils estiment avoir droit à une prolongation de bail de six ans, au lieu de celle de trois ans que leur a accordée la cour cantonale.

4.1 Selon l'art. 272 CO, le locataire peut demander la prolongation d'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient (al. 1). Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat (al. 2 let. a), la durée du bail (al. 2 let. b), la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement (al. 2 let. c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin (al. 2 let. d), et la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (al. 2 let. e). L'art. 272b al. 1 CO précise que le bail de locaux commerciaux peut être prolongé de six ans au maximum.

Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans le cadre posé par la loi. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus de pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b).

4.2 En l'occurrence, les recourants invoquent essentiellement les circonstances de la conclusion du bail. Ils allèguent n'avoir accepté de limiter la durée du bail à un an et de signer une clause de renonciation à toute indemnité pour une plus-value consécutive à des travaux de modification ou rénovation uniquement dans la perspective de la conclusion ultérieure d'un bail de plus longue durée portant sur la totalité de l'étage, perspective sur laquelle les deux parties étaient d'accord. Or, ces faits ne ressortent pas de l'arrêt attaqué, de sorte qu'il ne peut pas en être tenu compte.

Les recourants invoquent aussi le fait qu'ils auraient investis plus de 100'000 fr. dans la mise en état des locaux. La cour cantonale n'a pas constaté le montant des investissements réalisés par ceux-ci. Quoi qu'il en soit, dans ce contexte, il faut également tenir compte du fait que les recourants ont bénéficié d'un loyer avantageux durant neuf ans et qu'en 2003, l'intimée leur a offert 250'000 fr. pour qu'ils quittent les lieux, offre que ceux-ci ont refusée. Dans ces circonstances, l'investissement fait par les recourants n'exige pas de prolongation particulière du bail.

Les juges cantonaux ont accordé une prolongation de trois ans, soit la moitié du maximum légal. Ce faisant, elle n'a pas abusé du large pouvoir d'appréciation dont elle dispose en la matière; il peut être renvoyé aux considérants de l'arrêt attaqué. Le recours est également infondé sur la question de la prolongation, d'où son rejet.

5.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens sont mis solidairement à la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 et 5 ainsi que 68 al. 1 , 4 et 5 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'500 fr. sont mis à la charge des recourants, solidairement entre eux.

3.
Une indemnité de 5'500 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise à la charge des recourants, solidairement entre eux.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 12 juin 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:

Corboz Cornaz

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 255 - 1 La locazione può essere a tempo determinato o indeterminato.
¹	La locazione può essere a tempo determinato o indeterminato.
²	È a tempo determinato se destinata ad estinguersi, senza disdetta, alla scadenza pattuita.
³	Le altre locazioni sono considerate a tempo indeterminato.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 45 Scadenza - 1 Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
¹	Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
²	È determinante il diritto del Cantone ove ha domicilio o sede la parte o il suo patrocinatore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
¹	Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore.
²	L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto:
^a	delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto;
^b	della durata della locazione;
^c	della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento;
^d	dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno;
^e	della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali.
³	Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272^b - 1 La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
¹	La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni.
²	Se la protrazione è pattuita dalle parti, questi limiti non valgono e il conduttore può rinunciare a una seconda protrazione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.