1P.746/2000/bie
I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG
**********************************
11. Mai 2001
Es wirken mit: Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger,
Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundesrichter
Aeschlimann, Ersatzrichter Bochsler und Gerichtsschreiber Pfäffli.
---------
In Sachen
A.________, Wilen b. Wollerau, B.________, Richterswil, Beschwerdeführerinnen, vertreten durch C.________, Wilen b. Wollerau, dieser vertreten durch Rechtsanwalt Georges Chanson, Bodmerstrasse 10, Postfach 115, Zürich,
gegen
D.________, Wollerau, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Martin Michel, substituiert durch Rechtsanwalt René Hegner, Zürcherstrasse 49, Postfach 265, Lachen, Gemeinderat Wollerau, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hannes Zehnder, Rathausweg 4, Pfäffikon, Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer III, Regierungsrat des Kantons Schwyz,
betreffend
Art. 8
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 8 Uguaglianza giuridica - 1 Tutti sono uguali davanti alla legge. |
|
1 | Tutti sono uguali davanti alla legge. |
2 | Nessuno può essere discriminato, in particolare a causa dell'origine, della razza, del sesso, dell'età, della lingua, della posizione sociale, del modo di vita, delle convinzioni religiose, filosofiche o politiche, e di menomazioni fisiche, mentali o psichiche. |
3 | Uomo e donna hanno uguali diritti. La legge ne assicura l'uguaglianza, di diritto e di fatto, in particolare per quanto concerne la famiglia, l'istruzione e il lavoro. Uomo e donna hanno diritto a un salario uguale per un lavoro di uguale valore. |
4 | La legge prevede provvedimenti per eliminare svantaggi esistenti nei confronti dei disabili. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita. |
|
1 | La proprietà è garantita. |
2 | In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
|
1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
(Nutzungsplanungsänderung), hat sich ergeben:
A.- D.________ wurde aufgrund eines Erbteilungsvertrags vom 10. Dezember 1992 Alleineigentümer der in der Gemeinde Wollerau gelegenen Liegenschaften KTN 108, 262, 265 und 186.
Für die Miterbinnen E.________, A.________, B.________ und F.________ wurde gleichzeitig ein auf 25 Jahre befristetes Gewinnanteilsrecht vorgemerkt. 1994 brach D.________ den bestehenden Stall auf der Parzelle KTN 108 ab und errichtete einen neuen.
Am 13. März 1996 stellte D.________ beim Gemeinderat Wollerau das Gesuch, die Fläche der Parzelle KTN 108 südlich des Peregrinenweges von der Zone W3 in die Landwirtschaftszone umzuzonen. In der Folge nahm der Gemeinderat einvernehmlich mit dem Gesuchsteller die genaue Abgrenzung der anbegehrten Umzonung unter Einbezug der Parzellen KTN 265 und 696 vor und wies die Parzelle im verlangten Umfang anstatt der Landwirtschaftszone dem Reservegebiet zu.
Die Bestimmung des Baureglements über das Reservegebiet, Art. 102 BauR, ergänzte er zudem mit einem Absatz, wonach (u.a.) im Reservegebiet landwirtschaftliche Bauten und Anlagen zulässig seien.
Mit Schreiben vom 5. August 1996 stellte das Justizdepartement des Kantons Schwyz im Rahmen der Vorprüfung die Genehmigung der Planänderung und der Reglementsänderung, mit Ausnahme der Bestimmung, wonach im Reservegebiet landwirtschaftliche Bauten und Anlagen zulässig seien, in Aussicht.
B.- Der Gemeinderat legte die Nutzungsplan- und Baureglementsänderung in der Folge im Sinne des Vorprüfungsergebnisses öffentlich auf. Am 3. März 1997 wies er die eingegangenen Einsprachen, darunter diejenigen von A.________ und B.________ ab. Gegen diesen Gemeinderatsbeschluss erhoben A.________ und B.________ Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz, welcher darauf mangels Rechtsmittelbefugnis der Beschwerdeführerinnen nicht eintrat.
Nachdem das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz diesen Entscheid am 20. Mai 1998 aufgehoben hatte, wies der Regierungsrat die Beschwerden am 22. Dezember 1998 ab. Das Verwaltungsgericht schützte am 15. Juli 1999 diesen Entscheid des Regierungsrates und wies die Beschwerde von A.________ und B.________ ab.
Gegen diesen Entscheid erhoben A.________ und B.________ am 14. September 1999 staatsrechtliche Beschwerde. In prozessualer Hinsicht beantragten sie, das Verfahren sei zu sistieren, bis das Verwaltungsgericht über das von ihnen gegen den Entscheid vom 15. Juli 1999 ebenfalls erhobene Revisionsbegehren entschieden habe. Das Justizdepartement teilte in seiner Vernehmlassung mit, dass der Regierungsrat als zuständige kantonale Behörde die umstrittene Änderung des Nutzungsplanes der Gemeinde Wollerau (noch) nicht genehmigt hat. Auch der zuständige Gemeindesouverän hatte den Inhalt des angefochtenen Teils des Nutzungsplanes der Gemeinde Wollerau noch nicht beschlossen. Weil sich demnach die staatsrechtliche Beschwerde nicht gegen einen anfechtbaren Hoheitsakt im Sinne von Art. 84 Abs. 1
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
|
1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
C.- Am 23. Dezember 1999 wies das Verwaltungsgericht das Revisionsbegehren von A.________ und B.________ ab. An der Gemeindeabstimmung vom 21. Mai 2000 wurde die strittige Umzonung und die Baureglementsergänzung mit deutlichem Mehr angenommen. Dagegen erhoben A.________ und B.________ beim Verwaltungsgericht Stimmrechtsbeschwerde, welche mit Entscheid vom 24. August 2000 abgewiesen wurde. Mit Beschluss vom 17. Oktober 2000 genehmigte der Regierungsrat den Teilzonenplan "Felsen" und die dazugehörigen Baureglementsbestimmungen.
D.- Sowohl gegen diesen Beschluss des Regierungsrates als auch gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 15. Juli 1999 und vorsorglich gegen die weiteren in dieser Sache ergangenen Teilentscheide erhoben A.________ und B.________ am 27. November 2000 staatsrechtliche Beschwerde mit dem Antrag, die angefochtenen Entscheide seien aufzuheben.
In formeller Hinsicht rügen sie eine Verletzung der kantonalen Ausstandsvorschriften und der verfassungsrechtlich geschützten Verfahrensgarantien (Art. 9
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
|
1 | In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole. |
2 | Le parti hanno diritto d'essere sentite. |
3 | Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti. |
Materiell rügen sie einen Verstoss gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita. |
|
1 | La proprietà è garantita. |
2 | In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità. |
E.- Der Beschwerdegegner beantragt in seiner Vernehmlassung, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Der Gemeinderat Wollerau stellte das Begehren, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventuell sei sie abzuweisen. Einen gleichlautenden Antrag stellte auch der Regierungsrat. Das Verwaltungsgericht schloss auf Abweisung der Beschwerde.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Das Bundesgericht prüft die Zulässigkeit der bei ihm eingereichten Beschwerden von Amtes wegen und mit freier Kognition (BGE 127 III 41 E. 2a; 126 I 207 E. 1 mit Hinweisen).
a) Zur staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist nach Art. 88
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita. |
|
1 | La proprietà è garantita. |
2 | In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità. |
einräumt oder die dem Schutz seiner Interessen dient (BGE 117 Ia 302 E. 3a mit Hinweisen). Dementsprechend hat das Bundesgericht in Bau- und Planungssachen die Beschwerdelegitimation des Eigentümers einer benachbarten Liegenschaft bejaht, soweit es um die Verletzung von Normen geht, welche gerade seinem Schutz dienen (BGE 118 Ia 112 E. 2a; 113 Ia 236 E. 2b). Ebenso wird unter den genannten Voraussetzungen die Beschwerdelegitimation eines Mieters (BGE 116 Ia 177 E. 3a mit Hinweisen) und Pächters (BGE 117 Ia 302 E. 3) bejaht.
In einem jüngeren Urteil ist das Bundesgericht von der bisherigen Praxis abgerückt, nach der bei der Abgrenzung des Schutzbereichs der Eigentumsgarantie darauf abgestellt wird, ob die fragliche Massnahme ein rechtliches oder bloss faktisches Interesse betrifft. Mit dem Verzicht auf diese Unterscheidung wird der Tatsache Rechnung getragen, dass auch der Entzug faktischer Vorteile den Eigentümer im Ergebnis gleichermassen treffen kann wie eine Einschränkung seiner rechtlichen Befugnisse. Damit erstreckt sich der Schutzbereich die Eigentumsgarantie nicht nur auf die unmittelbar aus dem Eigentum fliessenden rechtlichen Befugnisse, sondern auch auf gewisse faktische Voraussetzungen zur Ausübung dieser Befugnisse. Das Interesse an deren Erhaltung ist insoweit nicht bloss faktischer Natur, sondern auch rechtlich geschützt (BGE 126 I 213 E. 1b/bb).
b) Die Beschwerdeführerinnen sind nicht Eigentümer der von der Umzonung erfassten Parzellen. Soweit diese im Rahmen der Erbteilung im Jahre 1992 ihrem Bruder zugewiesen wurden, ist ihnen ein auf 25 Jahre befristetes, im Grundbuch vorgemerktes Gewinnanteilsrecht eingeräumt worden. Durch die Umzonung sind sie nicht unmittelbar, sondern bloss mittelbar betroffen. Die Berufung der Beschwerdeführerinnen als obligatorisch Berechtigte auf die Eigentumsgarantie vermag daher ihre Beschwerdelegitimation (noch) nicht zu begründen. Wie erwähnt ist in solchen Fällen zusätzlich darzutun, dass eine Gesetzesnorm besteht, die ihnen im beeinträchtigten Interessenbereich einen Rechtsanspruch einräumt oder die dem Schutz ihrer Interessen dient. Die Beschwerdeführerinnen berufen sich auf die Erwägungen des Verwaltungsgerichts im Entscheid vom 20. Mai 1998 - wonach im kantonalen Beschwerdeverfahren, im Gegensatz zur staatsrechtlichen Beschwerde, auch tatsächliche Interessen die Legitimation zu begründen vermögen -, den im Steuerrecht beabsichtigten Veräusserungsdruck für landwirtschaftlich genutztes Bauland, den Pächter, den Nutzniessungsberechtigten, den virtuell betroffenen Nachbarn und die im bäuerlichen Bodenrecht als Veräusserungstatbestand
qualifizierte Enteignung. Damit ist der im staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren erforderlichen Begründungspflicht nicht genüge getan. Es reicht nicht aus, sich auf angeblich gleichgelagerte Tatbestände zu berufen, ohne im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern sich daraus Rückschlüsse auf den eigenen zur Beurteilung stehenden Fall ziehen lassen. Vielmehr ist konkret darzutun, was für eine Gesetzesnorm den Beschwerdeführerinnen als Gewinnanteilsberechtigte in ihren durch die Umzonung beeinträchtigten Interessen einen Rechtsanspruch einräumt oder dem Schutz ihrer Interessen dient. Daran mangelt es vorliegend. Auch soweit die Beschwerdeführerinnen in der Umzonung eine Beeinträchtigung ihrer finanziellen und damit faktischen Interessen erblicken, ist ihrer Beschwerde nicht zu entnehmen, inwiefern sich diese Beeinträchtigung auf die Ausübung ihres Gewinnanteilsrechts auswirkt und inwiefern dadurch die Eigentumsgarantie verletzt worden ist.
Dasselbe gilt auch für die von ihnen angerufene Drittwirkung von Grundrechten. Jeglicher Begründung mangelt es schliesslich, soweit sie Art. 9
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
c) Im Übrigen scheinen die Beschwerdeführerinnen zu verkennen, dass es sich beim Gewinnanteilsrecht um eine vermögensrechtliche Forderung handelt, die suspensiv und resolutiv bedingt ist (BGE 112 II 300 E. 4b). Damit der Gewinnanspruch überhaupt entsteht, bedarf es nach Art. 28 Abs. 1
SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 28 Principio - 1 Se, nella divisione della successione, un'azienda agricola o un fondo agricolo è attribuito a un erede a un valore d'imputazione inferiore al valore venale, ogni coerede ha diritto, in caso d'alienazione, a una parte dell'utile corrispondente alla sua quota ereditaria. |
|
1 | Se, nella divisione della successione, un'azienda agricola o un fondo agricolo è attribuito a un erede a un valore d'imputazione inferiore al valore venale, ogni coerede ha diritto, in caso d'alienazione, a una parte dell'utile corrispondente alla sua quota ereditaria. |
2 | Ogni coerede può far valere individualmente il proprio diritto. Tale diritto è trasmissibile per successione e cedibile. |
3 | Il diritto esiste soltanto se l'erede aliena l'azienda o il fondo agricolo entro i 25 anni successivi all'acquisto. |
Als Veräusserung gelten auch die formelle und materielle Enteignung (Art. 29 Abs. 1 lit. b
SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 29 Alienazione - 1 Costituiscono alienazione nel senso dell'articolo 28: |
|
1 | Costituiscono alienazione nel senso dell'articolo 28: |
Gewinnanteilsberechtigten nicht vor zonenplanerischen Massnahmen. Es besteht im bäuerlichen Bodenrecht auch keine Gesetzesnorm, die den Miterben einen Rechtsanspruch auf Belassen der Parzellen in der Bauzone einräumt oder die diesbezüglich ihrem Schutze dient. Im Gegenteil, die langfristige Sicherung landwirtschaftlicher Betriebe durch Umzonung von der Bauzone in die Landwirtschaftszone oder in eine andere hierfür geeignete Zone liegt nachgerade im Zweck (Art. 1
SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 1 - 1 La presente legge ha lo scopo di: |
|
1 | La presente legge ha lo scopo di: |
a | promuovere la proprietà fondiaria rurale e segnatamente conservare, migliorandone le strutture, le aziende familiari, fondamento di un ceto rurale sano e di un'agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento duraturo del suolo; |
b | rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell'affittuario, in caso di acquisto di aziende o fondi agricoli; |
c | combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo. |
2 | La presente legge contiene disposizioni su: |
a | l'acquisto di aziende e fondi agricoli; |
b | la costituzione in pegno di fondi agricoli; |
c | la divisione di aziende agricole e il frazionamento di fondi agricoli. |
Nicht anders verhält es sich, soweit die Beschwerdeführerinnen ihr Interesse am Verzicht auf die Umzonung damit begründen, dass der Beschwerdegegner keine Entschädigung aus materieller Enteignung geltend gemacht hat.
Die Beschwerdeführerinnen sind demnach in der Sache nicht legitimiert, so dass auch aus diesem Grund auf die staatsrechtliche Beschwerde nicht eingetreten werden kann.
d) Die Beschwerdeführerinnen fechten ausser dem Genehmigungsentscheid des Regierungsrates vom 17. Oktober 2000 auch den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 15. Juli 1999 und vorsorglich alle weiteren in dieser Sache ergangenen Teilentscheide an.
Nach Art. 86
SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 1 - 1 La presente legge ha lo scopo di: |
|
1 | La presente legge ha lo scopo di: |
a | promuovere la proprietà fondiaria rurale e segnatamente conservare, migliorandone le strutture, le aziende familiari, fondamento di un ceto rurale sano e di un'agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento duraturo del suolo; |
b | rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell'affittuario, in caso di acquisto di aziende o fondi agricoli; |
c | combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo. |
2 | La presente legge contiene disposizioni su: |
a | l'acquisto di aziende e fondi agricoli; |
b | la costituzione in pegno di fondi agricoli; |
c | la divisione di aziende agricole e il frazionamento di fondi agricoli. |
Das Verfahren zur Festsetzung kommunaler Nutzungspläne durchläuft im Kanton Schwyz mehrere aufeinanderfolgende Verfahrensabschnitte. Das kantonale Rechtsmittelverfahren wird dabei nach der öffentlichen Planauflage, aber vor der Planfestsetzung durchgeführt. Die der Plangenehmigung durch den Regierungsrat vorausgehenden Entscheide sind Teilschritte des Planerlassverfahrens. Es fragt sich, ob sie in gleicher Weise zusammen mit dem Genehmigungsentscheid mitangefochten werden können, wie dies nach der angeführten Rechtsprechung in einem Rechtsmittelverfahren für unterinstanzliche Entscheide zutrifft. Das ist zu verneinen. Die im Planungsverfahren vor der Genehmigung ergehenden Entscheide haben keinen endgültigen Charakter (vgl. BGE 118 Ia 165 E. 2a; § 28 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (PBG), wonach kommunale Nutzungspläne der Genehmigung durch den Regierungsrat bedürfen). Vielmehr beurteilt die Genehmigungsbehörde nach § 28 PBG die kommunalen Nutzungspläne und Vorschriften umfassend auf ihre Rechtmässigkeit und auf ihre Übereinstimmung mit kantonalen Plänen.
Eine derartige Prüfung hat der Regierungsrat denn auch vorliegend vorgenommen. Dass er im angefochtenen Genehmigungsentscheid keine neuen rechtlichen Erwägungen anstellte, sondern sich darauf beschränkte, auf seinen im Rechtsmittelverfahren erlassenen Entscheid und auf den diesem nachfolgenden Entscheid des Verwaltungsgerichts zu verweisen, vermag daran nichts zu ändern. Im Anschluss an den Genehmigungsentscheid können deshalb alle Rügen gegenüber dem Nutzungsplan erhoben werden, namentlich auch solche, die bereits Gegenstand eines kantonalen Rechtsmittelverfahrens bildeten. Für eine Mitanfechtung der dem Genehmigungsentscheid vorangehenden Entscheide besteht daher kein praktisches Bedürfnis, da die in diesem Zusammenhang behandelten Fragen - wie gesagt - im Anschluss an den Genehmigungsentscheid mit staatsrechtlicher Beschwerde gerügt werden können (vgl. auch BGE 118 Ia 165 E. 2b S. 169 f.). Soweit die Beschwerdeführerinnen ausser dem Genehmigungsentscheid des Regierungsrates auch alle diesem vorangehenden Entscheide mitanfechten, ist demnach auch aus diesem Grund darauf nicht einzutreten.
2.- a) Trotz fehlender Legitimation in der Sache selbst kann ein Beschwerdeführer die Verletzung von Verfahrensvorschriften rügen, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung darstellt. Das nach Art. 88
SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita. |
|
1 | La proprietà è garantita. |
2 | In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità. |
b) Die Beschwerdeführerinnen machen eine Verletzung der kantonalen Ausstandsvorschriften (§ 52 Abs. 1 lit. d der schwyzerischen Gerichtsordnung in Verbindung mit § 4 Abs. 1 der Verordnung über die Verwaltungsrechtspflege und § 7 Abs. 1 der Geschäftsordnung für den Regierungsrat) und der in der Bundesverfassung gewährleisteten Verfahrensgarantien (Art. 9 und 29 Abs. 1 BV) geltend. Sie begründen ihre Rügen damit, dass Regierungsrat G.________ als früherer in dieser Sache tätige Anwalt des Beschwerdegegners bei der Vorbereitung und Entscheidfindung des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses in den Ausstand hätte treten müssen. Zu diesen Rügen sind sie - wie ausgeführt - legitimiert.
Es ist unbestritten, dass Regierungsrat G.________ in seiner früheren Tätigkeit als Anwalt die Interessen des Beschwerdegegners vertreten und die Eingabe für den Stallneubau und das Auszonungs- bzw. Umzonungsgesuch gestellt hatte. Unbestritten ist auch, dass diese frühere Tätigkeit gestützt auf die vorerwähnten kantonalen Ausstandsvorschriften einen Ausstandsgrund bildete und er daher in seiner späteren Funktion als Regierungsrat bei der Vorbereitung, Beratung und Beschlussfassung dieses Geschäftes nicht teilnehmen durfte. Nach Auffassung der Beschwerdeführerinnen bedeutet dies, dass ein als befangen erscheinendes Mitglied des Regierungsrats während der mündlichen Beratung über das betreffende Geschäft den Raum zu verlassen hat. Sie sind überzeugt, dass dies bei der Behandlung des vorliegenden Falles nicht befolgt wurde, sondern dass Regierungsrat G.________ höchstens bei der Abstimmung nicht teilgenommen hat.
Im Rubrum des angefochtenen und Gegenstand der vorliegenden Beschwerde bildenden Beschlusses vom 17. Oktober 2000 ist festgehalten, dass Regierungsrat G.________ bei diesem Geschäft in den Ausstand getreten ist. Die von den Beschwerdeführerinnen anbegehrte Edition des Protokolls der Sitzung besagt nach den Ausführungen des Regierungsrates nichts anderes, da es sich beim angefochtenen Beschluss um einen Auszug aus diesem Protokoll handelt. Aus dem Umstand, dass weder im Beschluss noch im Protokoll vermerkt wurde, ob sich die in den Ausstand getretene Person weiterhin im Sitzungszimmer aufgehalten oder dieses verlassen hat, lässt sich nichts zur Frage einer allfälligen Ausstandspflichtverletzung ableiten. Ein ausdrücklicher Hinweis über den Aufenthalt der in Ausstand getretenen Person im Beschluss oder Protokoll ist nicht vorgeschrieben und wohl auch kaum üblich. Hingegen versicherte der Regierungsrat in seiner Vernehmlassung an das Bundesgericht, dass Regierungsrat G.________ den Regierungsratssaal vor Beginn der Beratung und Beschlussfassung über den Teilzonenplan "Felsen" verlassen hatte, was in derartigen Fällen üblich sei und konsequent befolgt werde. Es liegen keine Anhaltspunkte vor, an der Glaubwürdigkeit dieser Aussagen zu
zweifeln. Die gegenteilige Überzeugung der Beschwerdeführerinnen fusst auf durch nichts erhärtete Vermutungen. Es braucht daher auch nicht weiter geprüft zu werden, ob die kantonalen Ausstandsvorschriften oder die bundesrechtlichen Verfahrensgarantien überhaupt ein Verlassen des Sitzungszimmers der sich im Ausstand befindenden Person verlangen. Unbehelflich sind auch die weiteren Einwände der Beschwerdeführerinnen im Zusammenhang mit Stellungnahmen und Vernehmlassungen des Regierungsrates an die Gerichte im Rahmen jeweils hängiger Rechtsmittelverfahren.
Die Vorbereitung, Beratung und Beschlussfassung fiel in diesen Fällen in die Zuständigkeit des jeweils angerufenen Gerichts, so dass Regierungsrat G.________ selbst bei Unterzeichnung von Eingaben an die Gerichte weder die kantonalen Ausstandsvorschriften noch die bundesrechtlichen Verfahrensgarantien verletzen konnte. Die eingelegten Urkunden belegen übrigens, dass sich Regierungsrat G.________ in den Vernehmlassungen an die Gerichte mit zwei auf Versehen beruhenden Ausnahmen jeweils durch Regierungsrat Camenzind vertreten liess. Was die beiden Ausnahmen betrifft, das heisst die Vernehmlassung ans Bundesgericht im Verfahren 1P.540/1999 und diejenige vom 30. September 1999 im Revisionsverfahren des Verwaltungsgerichts, sind die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführerinnen - vorgebracht erst im vorliegenden Beschwerdeverfahren - ohnehin verspätet.
c) Die Beschwerdeführerinnen werfen dem Verwaltungsgericht vor, es habe einseitig auf das öffentliche Interesse abgestellt und dadurch bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit ihre weiteren Einwendungen (Rechtsmissbrauch bei Entgegennahme der Abtretungsentschädigung, mangelnde Schutzwürdigkeit des Betriebes) nicht gehört. Es hätte diese jedoch materiell behandeln und insbesondere die dazu angebotenen Beweise abnehmen müssen. Durch diese Unterlassungen sei ihnen das rechtliche Gehör verletzt worden.
Diese Rügen lassen sich ohne eine materielle Prüfung des angefochtenen Entscheids nicht beurteilen. Nach der eingangs unter Erwägung 2a angeführten Rechtsprechung können die Beschwerdeführer, die in der Sache selbst nicht legitimiert sind, die Rüge nicht erheben, die Begründung des angefochtenen Entscheids halte materiell einer Prüfung nicht stand und es hätten weitere Beweise abgenommen werden müssen.
In formeller Hinsicht ist der angefochtene Entscheid jedenfalls hinreichend begründet. Die Legitimation der Beschwerdeführerinnen ist daher in diesem Punkt zu verneinen.
3.- Die staatsrechtliche Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführerinnen die Kosten (Art. 156 Abs. 1
SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 1 - 1 La presente legge ha lo scopo di: |
|
1 | La presente legge ha lo scopo di: |
a | promuovere la proprietà fondiaria rurale e segnatamente conservare, migliorandone le strutture, le aziende familiari, fondamento di un ceto rurale sano e di un'agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento duraturo del suolo; |
b | rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell'affittuario, in caso di acquisto di aziende o fondi agricoli; |
c | combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo. |
2 | La presente legge contiene disposizioni su: |
a | l'acquisto di aziende e fondi agricoli; |
b | la costituzione in pegno di fondi agricoli; |
c | la divisione di aziende agricole e il frazionamento di fondi agricoli. |
SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 1 - 1 La presente legge ha lo scopo di: |
|
1 | La presente legge ha lo scopo di: |
a | promuovere la proprietà fondiaria rurale e segnatamente conservare, migliorandone le strutture, le aziende familiari, fondamento di un ceto rurale sano e di un'agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento duraturo del suolo; |
b | rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell'affittuario, in caso di acquisto di aziende o fondi agricoli; |
c | combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo. |
2 | La presente legge contiene disposizioni su: |
a | l'acquisto di aziende e fondi agricoli; |
b | la costituzione in pegno di fondi agricoli; |
c | la divisione di aziende agricole e il frazionamento di fondi agricoli. |
SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 1 - 1 La presente legge ha lo scopo di: |
|
1 | La presente legge ha lo scopo di: |
a | promuovere la proprietà fondiaria rurale e segnatamente conservare, migliorandone le strutture, le aziende familiari, fondamento di un ceto rurale sano e di un'agricoltura efficiente, orientata verso uno sfruttamento duraturo del suolo; |
b | rafforzare la posizione del coltivatore diretto, inclusa quella dell'affittuario, in caso di acquisto di aziende o fondi agricoli; |
c | combattere contro prezzi esorbitanti per il suolo agricolo. |
2 | La presente legge contiene disposizioni su: |
a | l'acquisto di aziende e fondi agricoli; |
b | la costituzione in pegno di fondi agricoli; |
c | la divisione di aziende agricole e il frazionamento di fondi agricoli. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.- Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird den Beschwerdeführerinnen auferlegt.
3.- Die Beschwerdeführerinnen haben dem Beschwerdegegner und der Gemeinde Wollerau für das bundesgerichtliche Verfahren eine Entschädigung von je Fr. 2'500.-- zu bezahlen.
4.- Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Wollerau sowie dem Verwaltungsgericht, Kammer III, und dem Regierungsrat des Kantons Schwyz schriftlich mitgeteilt.
______________
Lausanne, 11. Mai 2001
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS
Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: