5A_965/2015 - 2016-04-11 - Sachenrecht - Berichtigung von Wertquoten

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A 965/2015

Urteil vom 11. April 2016

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Herrmann, Bovey,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
I.________,
Beschwerdeführer,

gegen

1. B.B.________ und C.B.________,
2. D.D.________ und E.D.________,
3. F.________,
4. G.________ und H.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Michael Tremp,
Beschwerdegegnerinnen,

A.________ AG.

Gegenstand
Berichtigung von Wertquoten,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug, I. Zivilabteilung, vom 27. Oktober 2015.

Sachverhalt:

A.
Die Parteien bilden die Stockwerkeigentümergemeinschaft J.________ in U.________, Grundstück Nr. xxx, Gemeinde V.________.
Es gibt acht Stockwerkeinheiten, wobei es sich bei den Einheiten 1 bis 3 um Kellerräume mit Wertquoten von je 1/1000, bei den Einheiten 4 bis 6 um Gewerberäume mit Wertquoten von 151/1000, 35/1000 und 156/1000 sowie bei den Einheiten 7 und 8 um Wohnungen mit Wertquoten von 285/1000 und 370/1000 handelt.
I.________ war zum Zeitpunkt der Klageeinleitung Eigentümer der Einheit 4. Während des erstinstanzlichen Verfahrens veräusserte er seine Einheit an die A.________ AG (nachfolgend A.________), deren alleiniger Verwaltungsrat er ist.
B.B.________ und C.B.________ gehören die Einheiten 2, 3 und 7, D.D.________ und E.D.________ die Einheiten 1 und 8, F.________ die Einheit 5 sowie G.________ und H.________ die Einheit 6.

B.
Am 23. September 1997 bewilligte die Gemeinde V.________ den damaligen Stockwerkeigentümern die Abänderung der Fensterfronten im Erdgeschoss.
Am 21. Februar 2001 vereinbarte die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit der Eigentümerin des Nachbargrundstückes ein Überbaurecht für ein Geschäftshaus mit Tiefgarage. Im Gegenzug wurde eine Ausnützungsübertragung zu Gunsten der Parzelle der Stockwerkeigentümer vereinbart.
An der ao. Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. März 2011 wurde beschlossen, ein Architekturbüro zu beauftragen, sämtliche Räumlichkeiten des Hauses J.________ abzumessen, aktuelle Pläne zu erstellen und die Wertquoten neu zu berechnen.
An der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. September 2011 wurde beschlossen, für die neue Stockwerkurkunde auf die im Mai 2011 eingereichten Pläne und Berechnungen der K.________ AG abzustellen. Einzig I.________ stimmte dagegen mit der Begründung, die WC-Anlage sei nicht seinem Sonderrecht zugeteilt und bei der Wertquotenberechnung nicht berücksichtigt worden.

C.
Am 14. Oktober 2011 stellten die übrigen Stockwerkeigentümer gegen I.________ ein Gesuch, mit welchem sie beantragten, es sei ihm strafbewehrt zu untersagen, die Wasserzufuhr zu den WC-Anlagen im Erdgeschoss zu unterbrechen.
Mit Entscheid vom 16. Januar 2012 sprach der Einzelrichter am Kantonsgericht Zug ein entsprechendes Verbot aus, unter Ansetzung einer Klagefrist.
Mit Klage vom 20. April 2012 prosequierten die übrigen Stockwerkeigentümer das Verbot, indem sie beim Kantonsgericht Zug beantragten, es sei die Stockwerkeigentümergemeinschaft definitiv einzutragen durch Änderung der Pläne Erdgeschoss und Obergeschoss für Aufteilung zu Sonderrecht und Zuteilung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der einzelnen Wertquoten; eventualiter sei festzustellen, dass die WC-Anlagen im Erdgeschoss der Gemeinschaft zugehörig seien und die zu diesen Anlagen führenden Wasserleitungen gemeinschaftlich seien. Die Kläger machten geltend, die vor der Erstellung des Gebäudes erfolgte Stockwerkeigentumsbegründung sei anzupassen, weil während der Erstellung des Gebäudes erhebliche bauliche Veränderungen vorgenommen worden seien mit der Folge, dass die bauliche Ausführung im Erdgeschoss, namentlich des im Sonderrecht von I.________ stehenden Gewerberaums, offensichtlich nicht dem Begründungsakt entspreche.
Am 3. September 2013 befragte das Kantonsgericht F.________, B.b.________, G.________ sowie D.D.________ und E.D.________. I.________ blieb der Parteibefragung unentschuldigt fern.
Am 23. Mai 2014 gab das Kantonsgericht bei L.________ ein Gutachten bezüglich Wertquotenberechnung in Auftrag, welches am 20. September 2014 beim Gericht einging. I.________ verlangte, dieses wegen fehlender Grundlagen und fehlender Sorgfalt aus dem Recht zu weisen.
Am 5. September 2014 teilte I.________ mit, dass er seine Stockwerkeinheit an die A.________ verkauft habe und das Verfahren folglich als gegenstandslos abzuschreiben sei.
Am 3. Dezember 2014 fand die Hauptverhandlung statt, zu welcher I.________ unentschuldigt nicht erschien. Die Kläger stellten den prozessualen Eventualantrag, die A.________ als Mitbeklagte einzubeziehen. I.________ wolle sich offensichtlich durch die Handänderung dem Verfahren entziehen.
Mit Entscheid vom 16. Januar 2015 wies das Kantonsgericht das Grundbuch- und Vermessungsamt des Kantons Zug an, Wertquoten von je 1/1000 für die Einheit 1 und die sich aus Zusammenlegung von 2 und 3 neu ergebene Einheit 2 (unter Löschung der Einheit 3), von 181/1000 für die Einheit 4, von 34/1000 für die Einheit 5, von 162/1000 für die Einheit 6, von 276/1000 für die Einheit 7 und von 345/1000 für die Einheit 8 einzutragen, die hinterlegten durch die neuen Aufteilungspläne zu ersetzen und die Anmerkung "StWE vor Erstellung Gebäude" zu löschen. Im Rubrum führte es beklagtenseits auf: "I.________, Beklagter und Prozessstandschafter für die A.________ AG".
Gegen diesen Entscheid reichte I.________ Berufung ein. Parallel dazu legte auch die A.________ mit der Unterschrift von I.________ Berufung ein.
Mit Urteil vom 27. Oktober 2015 wies das Obergericht des Kantons Zug die Berufungen ab. Dabei führte es im Rubrum beklagtenseits auf: "I.________, Beklagter und Berufungskläger, und A.________ AG".

D.
Gegen dieses Urteil haben I.________ und die A.________ mit Unterschrift von I.________ zwei getrennte, aber weitestgehend gleich lautende Beschwerden eingereicht. Zusammengefasst verlangen sie die Aufhebung der kantonalen Urteile und Abweisung der Klage, eventualiter eine Neubeurteilung anhand einer fachkundig und unabhängig erstellten Expertise sowie unter Wahrung des Gehörs, namentlich auch in Bezug auf die Frage der Passivlegitimation. Die Beschwerde von I.________ bildet Gegenstand des vorliegenden, diejenige der A.________ Gegenstand des Parallelverfahrens 5A 947/2015. Mit Verfügung vom 5. Januar 2016 wurde die aufschiebende Wirkung erteilt. In der Sache selbst wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist eine kantonal letztinstanzliche Zivilsache mit Fr. 30'000.-- übersteigendem Vermögenswert; die Beschwerde in Zivilsachen steht somit offen (Art. 72 Abs. 1 , Art. 74 Abs. 1 lit. b , Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Nicht einzutreten ist auf diese aber, soweit direkt auch die Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheides und soweit generell etwas anderes als der obergerichtliche Entscheid kritisiert wird; nur dieser kann das Anfechtungsobjekt bilden (Art. 75 Abs. 1 BGG).
Zulässig sind alle Rügen im Sinn von Art. 95 f . BGG. Hingegen legt das Bundesgericht seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). In diesem Bereich kann lediglich eine offensichtlich unrichtige, d.h. willkürliche Sachverhaltsfeststellung gerügt werden, wobei hierfür das strenge Rügeprinzip gilt; auf ungenügend substanziierte Rügen und rein appellatorische Kritik am Sachverhalt tritt das Bundesgericht nicht ein (Art. 97 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 II 404 E. 10.1 S. 445; 140 III 264 E. 2.3 S. 266).
Das Bundesgericht nimmt keine eigenen Beweise ab (Urteile 5A 674/2011 vom 31. November 2011 E. 2.6, nicht publ. in BGE 137 III 529; 2C 347/2012 vom 28. März 2013 E. 3.2, nicht publ. in BGE 139 II 185). Die verschiedenen Anträge auf Befragung der Parteien sowie weiterer Personen, auf Durchführung eines Augenscheins und auf Erstellung eines Gutachtens sind daher unzulässig.

2.
In verschiedener Hinsicht wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt.
Soweit sich die Gehörsrügen auf das Kantonsgericht beziehen, ist nach dem Gesagten auf die Beschwerde von vornherein nicht einzutreten (Art. 75 Abs. 1 BGG). Nur der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass die diesbezüglichen Gehörsrügen damit im Zusammenhang stehen, dass I.________ sich der Teilnahme am Prozess verweigert hat, so dass ohnehin auch in der Sache selbst keine Gehörsverletzung zu sehen wäre.
Nicht zu folgen ist den Ausführungen, wonach es sich beim obergerichtlichen Entscheid um einen "Überraschungsentscheid" gehandelt habe und deshalb zuerst das rechtliche Gehör zur beabsichtigten Begründung hätte gewährt werden müssen. Der angefochtene Entscheid enthält nichts, was ausserhalb des Prozessstoffes und des zu Erwartenden gelegen hätte. Dies gilt insbesondere auch für den Kostenpunkt.
Angesichts des Durchgriffstatbestandes zwischen I.________ und der A.________ - was in der vorliegenden Beschwerde nicht thematisiert wird - geht das Vorbringen an der Sache vorbei, der A.________ hätte selbständig das rechtliche Gehör gewährt werden müssen.
Soweit sinngemäss eine Verletzung der Begründungspflicht als Teilgehalt des rechtlichen Gehörs gerügt wird, ist festzuhalten, dass sich der angefochtene Entscheid mit allen wesentlichen Vorbringen der insgesamt weitschweifigen Eingaben auseinandergesetzt hat. Dies genügt, denn es müssen lediglich die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte genannt werden, mithin die Überlegungen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen, während es nicht nötig ist, sich mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236; 133 III 439 E. 3.3 S. 455; 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 138 IV 81 E. 2.2 S. 84; 139 IV 179 E. 2.2 S. 183). In diesem Sinn beschränkt sich auch der vorliegende Entscheid auf die wesentlichen Vorbringen; es ist nicht gerechtfertigt, sich mit jeder noch so entfernten Behauptung in den 50- bzw. 36-seitigen Beschwerden auseinanderzusetzen.

3.
Kernpunkt des kantonalen Verfahrens war die Frage der Passivlegitimation von I.________ und der A.________.

3.1. Das Kantonsgericht erwog, I.________ habe stets von neuem weitschweifige Eingaben eingereicht, gleichzeitig aber sämtliche Vorladungen des Gerichts missachtet und auch am Beweisverfahren nicht mitgewirkt, insbesondere weder an der Parteibefragung noch am Besichtigungstermin mit dem Gutachter teilgenommen. Ob der Verkauf der Stockwerkeinheit an die von ihm beherrschte und an gleicher Adresse geführte Firma, welcher offensichtlich der Prozessverschleppung gedient habe, als rechtsmissbräuchlich anzusehen sei, könne aber offen bleiben, weil es sich ohnehin rechtfertige, das Verfahren mit I.________ als Prozessstandschafter für die A.________ weiterzuführen. Aufgrund der faktischen Personaleinheit könne die Erwerberin nicht gutgläubig sein und benötige sie daher keinen Schutz.
Das Obergericht folgte der diesbezüglichen vorgetragenen Kritik, indem es festhielt, entgegen der Botschaft zur schweizerischen ZPO sei die Prozessstandschaft bei Veräusserung des Verfahrensgegenstandes gemäss überwiegender Lehre abzulehnen; insofern sei die Berufung begründet. Damit sei aber für I.________ bzw. die A.________ noch nichts gewonnen, weil Rechtsmissbrauch vorliege. Es sei offenkundig und vor erster Instanz unbestritten geblieben, dass die Veräusserung der Stockwerkeinheit an die von ihm beherrschte Firma dazu gedient habe, den Prozess zu verschleppen bzw. sich diesem zu entziehen, und auch in der weitschweifigen Berufungsschrift würden die Hindergründe der Handänderung nicht näher dargelegt bzw. mit der unglaubwürdigen Pauschalaussage abgetan, es handle sich um einen üblichen Geschäftsvorgang, der primär nichts mit dem hängigen Verfahren zu tun gehabt habe und auf den einzugehen sich erübrige. Das allgemeine Gebot des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) und das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) kämen gemäss Art. 52 ZPO auch im Prozessrechtsverhältnis zum Tragen. Die rechtliche Selbständigkeit einer juristischen Person sei zwar grundsätzlich zu beachten. Vorliegend seien aber die
Voraussetzungen eines Durchgriffs erfüllt. I.________ sei einziges Verwaltungsratsmitglied seiner Firma, deren Domizil sich an der gleichen Adresse wie sein Wohnsitz befinde. Gegen aussen könne die Firma ausschliesslich durch I.________ handeln, was auch für das Führen von Prozessen gelte. Im erstinstanzlichen Verfahren sei unbestritten geblieben, dass die Firma von ihm beherrscht werde, weshalb auch angenommen werden könne, dass die wirtschaftlichen Interessen von I.________ und der A.________ identisch seien. Die Übertragung der Stockwerkeinheit während des erstinstanzlichen Prozesses sei erfolgt, um geltend machen zu können, es bestehe keine Passivlegitimation mehr, weil die Gesellschaft nicht gewillt sei, sich in irgendeiner Form am Prozess zu beteiligen, nachdem I.________ von Anfang an jegliche Mitwirkung am Prozess verweigert habe. Es gehe somit um Machenschaften, welche keinen Rechtsschutz verdienten. Es rechtfertige sich, in dem Sinn auf die A.________ durchzugreifen, dass zwar - in Übereinstimmung mit der materiellen Rechtslage - von einer gültigen Veräusserung der Stockwerkeinheit ausgegangen, aber gleichzeitig ein Prozesseintritt durch die Gesellschaft fingiert und diese so gestellt werde, wie wenn sie gemäss Art. 83
Abs. 1 ZPO in den Prozess eingetreten wäre, dies mit der Folge, dass sie sich alle Prozesshandlungen von I.________ anrechnen und auch das Urteil (materiell) gegen sich gelten lassen müsse.

3.2. Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies bedingt eine wenigstens kurze Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides (BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 140 III 115 E. 2 S. 116).
Die Ausführungen gehen an der Sache vorbei, soweit sie sich auf die Frage der Prozessstandschaft beziehen. Das Obergericht hat seinen Entscheid nicht darauf abgestützt und die Beschwerde hat sich nach dem Gesagten mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides zu befassen.
Diesbezüglich erfolgt keine substanziierte Begründung, sondern die pauschale Behauptung, I.________ sei im Urteilszeitpunkt nicht mehr Eigentümer gewesen und die A.________ sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht Partei im Verfahren beim Kantonsgericht Zug gewesen, weshalb sämtliche Verfahrensschritte seit dem 10. Juni 2014 keine Wirkung mehr gegen I.________ und die A.________ hätten entfalten können. Es wäre indes eine Auseinandersetzung mit der obergerichtlichen Durchgriffs-Begründung erforderlich und darzutun, weshalb kein Durchgriff von I.________ auf die von ihm beherrschte und zu prozessualen Zwecken missbrauchte Firma hätte vorgenommen werden dürfen. Das Obergericht hat dabei sowohl mit umfangreichen Hinweisen auf die Lehre die materiellen Voraussetzungen für den Durchgriff als unter Hinweis auf mehrere Lehrmeinungen auch die Möglichkeit und Folgen eines Durchgriffs auf prozessualer Ebene dargelegt und mit ausführlichen Erwägungen das konkret an den Tag gelegte Vorgehen und das Verhältnis zwischen I.________ und der A.________ unter den betreffenden Tatbestand subsumiert. Hierzu werden in der Beschwerde nicht ansatzweise Ausführungen gemacht, weshalb auf sie insoweit nicht eingetreten werden kann.

4.
In prozessualer Hinsicht wird sodann eine Reihe von Vorbringen gemacht, welche schon im kantonalen Verfahren vorgetragen und im angefochtenen Urteil jeweils durch Verweisung auf den diesbezüglich ausführlich begründeten erstinstanzlichen Entscheid behandelt wurden (angebliche Sperrwirkung eines bei Klageeinleitung noch hängigen vorsorglichen Verfahrens, angefochtener Entscheid Ziff. 6.1; angeblich nicht gehörige Bevollmächtigung des klägerischen Rechtsvertreters, angefochtener Entscheid Ziff. 6.2; angebliche Notwendigkeit eines Schlichtungsverfahrens und einer Klagebewilligung, angefochtener Entscheid Ziff. 6.3). Es reicht nicht, wenn die Vorbringen vor Bundesgericht einfach wiederholt werden und hierzu weitschweifige Ausführungen erfolgen; vielmehr wäre gemäss Art. 42 Abs. 2 BGG eine kurze Auseinandersetzung mit der - im Übrigen jeweils zutreffenden - kantonalen Begründung erforderlich. Indem dies nicht erfolgt, bleibt die Beschwerde unbegründet und ist insoweit nicht auf sie einzutreten.
Ebenfalls nicht einzutreten ist auf das prozessuale Vorbringen, die Kläger hätten vor erster Instanz unzulässige neue Begehren gestellt; es müsste durch Aktenhinweise aufgezeigt werden, inwiefern dies bereits vor Obergericht gerügt und damit der Instanzenzug ausgeschöpft wurde (BGE 133 III 638 E. 2 S. 640).

5.
In tatsächlicher Hinsicht hat das Obergericht festgehalten, dass bauliche Veränderungen stattgefunden haben und der heutige Zustand in verschiedener Hinsicht von der im Grundrissplan 1994 dargestellten Situation abweicht. Es sei im Grundsatz unbestritten, dass durch das Verschieben von Fensterfronten die Einheit 4 der A.________ um 50 m2 (von 123 m2 auf 172 m2) und die Einheit 6 um 12 m2 vergrössert worden seien, dass die Einheiten 2 und 3 tatsächlich nur eine einzige Einheit bildeten, weil die ursprünglich vorgesehene Kellertrennwand nie gebaut worden sei und es nur einen einzigen Zugang gebe, und dass im Ergeschoss zwei im Grundrissplan 1994 nicht eingezeichnete Toilettenanlagen eingebaut worden seien. Der von der K.________ AG neu erstellte Grundrissplan 2012 berücksichtige all diese Veränderungen und auf dieser Grundlage beruhe auch die neue Wertquotenberechnung.

5.1. An der Sache vorbei geht zunächst der Hinweis, gemäss der Begründungsurkunde vom 11. Oktober 1994 dürften die Wertquoten bereits verkaufter Stockwerkeinheiten keinerlei Änderung erfahren, sowie die weitschweifigen Ausführungen zum "Ermessen der Begründer". Stimmt die heutige bauliche Ausgestaltung nicht (mehr) mit den seinerzeit bestimmten Wertquoten überein, hat jeder Stockwerkeigentümer einen Berichtigungsanspruch (Art. 712e Abs. 2 ZGB). Vor diesem Hintergrund sind auch die Vorbringen im Zusammenhang mit der Beschlussfassung durch die Gemeinschaft belanglos. Gleiches gilt für die Behauptung, auch andere Stockwerkeigentümer hätten bauliche Veränderungen vorgenommen; Verfahrensgegenstand ist nicht, ob allfällige Veränderungen rechtmässig gewesen wären, sondern wie sich der heutige bauliche Zustand präsentiert und was für Folgen dies für die Wertquoten hat. In Bezug auf all diese Aspekte ist weder eine Gehörsverletzung noch ein willkürliches Vorgehen der kantonalen Gerichte gegeben.

5.2. Gemäss den kantonalen Feststellungen (angefochtener Entscheid, S. 27; erstinstanzlicher Entscheid, S. 20, je mit Verweisen auf die verurkundeten Akten) hat die K.________ AG und nicht eine Klägerin die Wertquoten neu berechnet. Mit der blossen Behauptung des Gegenteils ist keine Willkür darzutun, ebenso wenig mit dem Protokoll der ao. Versammlung vom 29. März 2011; diesem lässt sich einzig entnehmen, dass B.B.________ Ausführungen zur Berechnungsmethode machte, nicht aber, dass sie selbst die Berechnung vorgenommen hätte.
Ebenso wenig ist Willkür darzutun mit den unbelegten Behauptungen, wonach die K.________ AG die Richtigkeit der Wertquoten nie überprüft habe, wonach die Kläger nie belegt hätten, inwiefern sich die Quoten verändert hätten, wonach die ursprüngliche Quotenberechnung nicht dargelegt worden sei und wonach bloss laienhafte Wertquotenbehauptungen vorliegen würden.
Fehl geht auch die Behauptung, es widerspreche gesundem Menschenverstand, wenn man zwei Einheiten von je 1/1000 zu einer einzigen Einheit von 1/1000 zusammenlege. Es geht um einen Keller, welcher nie unterteilt wurde und zu welchem nur ein Zugang besteht, so dass er notwendigerweise nicht zwei Einheiten bilden kann (vgl. Art. 712b Abs. 1 ZGB). Vor diesem Hintergrund geht auch die über mehrere Seiten ausgebreitete Behauptung einer "Rechtsanmassung" der Kläger betreffend beschlussweise Zusammenlegung der Kellereinheit an der Sache vorbei. Unzutreffend ist auch die Behauptung einer "Kompetenzanmassung" durch die kantonalen Gerichte. Wie das Obergericht ausführlich begründet hat (angefochtener Entscheid, Ziff. 9.3.1), beinhaltete der Antrag der Kläger die Berücksichtigung der Zusammenlegung der beiden Einheiten. Mit der Entscheidbegründung setzt sich die Beschwerde nicht auseinander, sondern es wird ohne konkrete Bezugnahme einfach das Gegenteil behauptet; dies genügt den Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG nicht. Ob schliesslich der Keller, so wie er besteht, im Rahmen des auf die heutige bauliche Ausgestaltung des Gebäudes zutreffenden Wertquotengefüges einer Quote von 1/1000 entspricht, ist eine materielle Frage; hierzu
erfolgen in der Beschwerde keine Ausführungen.

5.3. Die Wertquotenberechnung wurde dergestalt vorgenommen, dass die bisherigen Quoten anhand des Verkaufsspiegels 1996 und den alten Flächen nachvollzogen und anschliessend nach derselben Methode anhand der aktuellen Flächen neu berechnet wurden; dieses Vorgehen durch die K.________ AG wurde durch das gerichtliche Gutachten von L.________ als korrekt bestätigt (angefochtener Entscheid, E. 9.2; erstinstanzlicher Entscheid, E. 9).
Was dagegen mit durcheinander gewirbelten Ausführungen und Behauptungen vorgebracht wird, vermag weder Willkür in Bezug auf die Feststellungen noch eine falsche Rechtsanwendung darzutun. Ferner führt das Bundesgericht, wie in E. 1 festgehalten, weder Augenscheine durch noch gibt es eigene Gutachten in Auftrag.

5.4. Was das behauptete Sonderrecht an den Toilettenanlagen anbelangt, so haben sich die kantonalen Gerichte ausführlich geäussert, weshalb diese aufgrund ihrer Zweckbestimmung zwingend als gemeinschaftlich anzusehen sind (angefochtener Entscheid, Ziff. 8.4.2; erstinstanzlicher Entscheid, Ziff. 7.3.1). Die Beschwerde setzt sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander, sondern wiederholt Vorbringen, die entweder nicht topisch sind oder zu denen die kantonalen Instanzen Stellung genommen haben (wer sich seinerzeit angeblich finanziell an der Erstellung der Anlagen hätte beteiligen sollen; dass die Anlagen auf der ursprünglichen Sonderrechtsfläche gemäss den damaligen Plänen lägen; dass diese nicht zu gemeinschaftlichen Bestandteilen erklärt werden könnten; wer die Toiletten benutze bzw. benutzen dürfte bzw. kein Interesse daran habe; wie man die Leitungen zu den Toiletten anders hätte legen können bzw. müssen). Teilweise wird auch einfach das Gegenteil von dem behauptet, was die kantonalen Instanzen verbindlich festgestellt haben (die Toiletten würden aus eigenen Anlagen und nicht aus einer gemeinschaftlichen Wasserzuführung gespeist). Mit der blossen Behauptung, die Expertisen seien willkürlich und die kantonalen Instanzen hätten
willkürlich entschieden, ist eine Willkürrüge noch nicht substanziiert im Sinn von Art. 106 Abs. 2 BGG; vielmehr bleiben die Ausführungen appellatorisch und kann folglich auf sie nicht eingetreten werden. Aus den betreffenden Gründen stossen auch die Gehörsrügen ins Leere.

6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit überhaupt auf sie eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind somit dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG) und dieser hat überdies die Beschwerdegegner für deren Stellungnahme zur aufschiebenden Wirkung zu entschädigen, zumal sie gegen diese nicht opponiert haben (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner mit Fr. 300.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der A.________ AG, dem Obergericht des Kantons Zug, I. Zivilabteilung, und dem Grundbuch- und Vermessungsamt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. April 2016
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Möckli

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 83 - 1 Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, so kann die Erwerberin oder der Erwerber an Stelle der veräussernden Partei in den Prozess eintreten.
¹	Wird das Streitobjekt während des Prozesses veräussert, so kann die Erwerberin oder der Erwerber an Stelle der veräussernden Partei in den Prozess eintreten.
²	Die eintretende Partei haftet für die gesamten Prozesskosten. Für die bis zum Parteiwechsel aufgelaufenen Prozesskosten haftet die ausscheidende Partei solidarisch mit.
³	In begründeten Fällen hat die eintretende Partei auf Verlangen der Gegenpartei für die Vollstreckung des Entscheides Sicherheit zu leisten.
⁴	Ohne Veräusserung des Streitobjekts ist ein Parteiwechsel nur mit Zustimmung der Gegenpartei zulässig; besondere gesetzliche Bestimmungen über die Rechtsnachfolge bleiben vorbehalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^e - 1 Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
¹	Im Begründungsakt sind die räumliche Ausscheidung und der Anteil jedes Stockwerks am Wert der Liegenschaft oder des Baurechts in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner anzugeben.605
²	Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer; doch hat jeder Stockwerkeigentümer Anspruch auf Berichtigung, wenn seine Quote aus Irrtum unrichtig festgesetzt wurde oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 712^b - 1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
¹	Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
²	Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
¹	der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
²	die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
³	die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
³	Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.