5A_965/2015 - 2016-04-11 - Diritti reali - Berichtigung von Wertquoten

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A_965/2015

Urteil vom 11. April 2016

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Herrmann, Bovey,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
I.________,
Beschwerdeführer,

gegen

1. B.B.________ und C.B.________,
2. D.D.________ und E.D.________,
3. F.________,
4. G.________ und H.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Michael Tremp,
Beschwerdegegnerinnen,

A.________ AG.

Gegenstand
Berichtigung von Wertquoten,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug, I. Zivilabteilung, vom 27. Oktober 2015.

Sachverhalt:

A.
Die Parteien bilden die Stockwerkeigentümergemeinschaft J.________ in U.________, Grundstück Nr. xxx, Gemeinde V.________.
Es gibt acht Stockwerkeinheiten, wobei es sich bei den Einheiten 1 bis 3 um Kellerräume mit Wertquoten von je 1/1000, bei den Einheiten 4 bis 6 um Gewerberäume mit Wertquoten von 151/1000, 35/1000 und 156/1000 sowie bei den Einheiten 7 und 8 um Wohnungen mit Wertquoten von 285/1000 und 370/1000 handelt.
I.________ war zum Zeitpunkt der Klageeinleitung Eigentümer der Einheit 4. Während des erstinstanzlichen Verfahrens veräusserte er seine Einheit an die A.________ AG (nachfolgend A.________), deren alleiniger Verwaltungsrat er ist.
B.B.________ und C.B.________ gehören die Einheiten 2, 3 und 7, D.D.________ und E.D.________ die Einheiten 1 und 8, F.________ die Einheit 5 sowie G.________ und H.________ die Einheit 6.

B.
Am 23. September 1997 bewilligte die Gemeinde V.________ den damaligen Stockwerkeigentümern die Abänderung der Fensterfronten im Erdgeschoss.
Am 21. Februar 2001 vereinbarte die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit der Eigentümerin des Nachbargrundstückes ein Überbaurecht für ein Geschäftshaus mit Tiefgarage. Im Gegenzug wurde eine Ausnützungsübertragung zu Gunsten der Parzelle der Stockwerkeigentümer vereinbart.
An der ao. Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. März 2011 wurde beschlossen, ein Architekturbüro zu beauftragen, sämtliche Räumlichkeiten des Hauses J.________ abzumessen, aktuelle Pläne zu erstellen und die Wertquoten neu zu berechnen.
An der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 14. September 2011 wurde beschlossen, für die neue Stockwerkurkunde auf die im Mai 2011 eingereichten Pläne und Berechnungen der K.________ AG abzustellen. Einzig I.________ stimmte dagegen mit der Begründung, die WC-Anlage sei nicht seinem Sonderrecht zugeteilt und bei der Wertquotenberechnung nicht berücksichtigt worden.

C.
Am 14. Oktober 2011 stellten die übrigen Stockwerkeigentümer gegen I.________ ein Gesuch, mit welchem sie beantragten, es sei ihm strafbewehrt zu untersagen, die Wasserzufuhr zu den WC-Anlagen im Erdgeschoss zu unterbrechen.
Mit Entscheid vom 16. Januar 2012 sprach der Einzelrichter am Kantonsgericht Zug ein entsprechendes Verbot aus, unter Ansetzung einer Klagefrist.
Mit Klage vom 20. April 2012 prosequierten die übrigen Stockwerkeigentümer das Verbot, indem sie beim Kantonsgericht Zug beantragten, es sei die Stockwerkeigentümergemeinschaft definitiv einzutragen durch Änderung der Pläne Erdgeschoss und Obergeschoss für Aufteilung zu Sonderrecht und Zuteilung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der einzelnen Wertquoten; eventualiter sei festzustellen, dass die WC-Anlagen im Erdgeschoss der Gemeinschaft zugehörig seien und die zu diesen Anlagen führenden Wasserleitungen gemeinschaftlich seien. Die Kläger machten geltend, die vor der Erstellung des Gebäudes erfolgte Stockwerkeigentumsbegründung sei anzupassen, weil während der Erstellung des Gebäudes erhebliche bauliche Veränderungen vorgenommen worden seien mit der Folge, dass die bauliche Ausführung im Erdgeschoss, namentlich des im Sonderrecht von I.________ stehenden Gewerberaums, offensichtlich nicht dem Begründungsakt entspreche.
Am 3. September 2013 befragte das Kantonsgericht F.________, B.b.________, G.________ sowie D.D.________ und E.D.________. I.________ blieb der Parteibefragung unentschuldigt fern.
Am 23. Mai 2014 gab das Kantonsgericht bei L.________ ein Gutachten bezüglich Wertquotenberechnung in Auftrag, welches am 20. September 2014 beim Gericht einging. I.________ verlangte, dieses wegen fehlender Grundlagen und fehlender Sorgfalt aus dem Recht zu weisen.
Am 5. September 2014 teilte I.________ mit, dass er seine Stockwerkeinheit an die A.________ verkauft habe und das Verfahren folglich als gegenstandslos abzuschreiben sei.
Am 3. Dezember 2014 fand die Hauptverhandlung statt, zu welcher I.________ unentschuldigt nicht erschien. Die Kläger stellten den prozessualen Eventualantrag, die A.________ als Mitbeklagte einzubeziehen. I.________ wolle sich offensichtlich durch die Handänderung dem Verfahren entziehen.
Mit Entscheid vom 16. Januar 2015 wies das Kantonsgericht das Grundbuch- und Vermessungsamt des Kantons Zug an, Wertquoten von je 1/1000 für die Einheit 1 und die sich aus Zusammenlegung von 2 und 3 neu ergebene Einheit 2 (unter Löschung der Einheit 3), von 181/1000 für die Einheit 4, von 34/1000 für die Einheit 5, von 162/1000 für die Einheit 6, von 276/1000 für die Einheit 7 und von 345/1000 für die Einheit 8 einzutragen, die hinterlegten durch die neuen Aufteilungspläne zu ersetzen und die Anmerkung "StWE vor Erstellung Gebäude" zu löschen. Im Rubrum führte es beklagtenseits auf: "I.________, Beklagter und Prozessstandschafter für die A.________ AG".
Gegen diesen Entscheid reichte I.________ Berufung ein. Parallel dazu legte auch die A.________ mit der Unterschrift von I.________ Berufung ein.
Mit Urteil vom 27. Oktober 2015 wies das Obergericht des Kantons Zug die Berufungen ab. Dabei führte es im Rubrum beklagtenseits auf: "I.________, Beklagter und Berufungskläger, und A.________ AG".

D.
Gegen dieses Urteil haben I.________ und die A.________ mit Unterschrift von I.________ zwei getrennte, aber weitestgehend gleich lautende Beschwerden eingereicht. Zusammengefasst verlangen sie die Aufhebung der kantonalen Urteile und Abweisung der Klage, eventualiter eine Neubeurteilung anhand einer fachkundig und unabhängig erstellten Expertise sowie unter Wahrung des Gehörs, namentlich auch in Bezug auf die Frage der Passivlegitimation. Die Beschwerde von I.________ bildet Gegenstand des vorliegenden, diejenige der A.________ Gegenstand des Parallelverfahrens 5A_947/2015. Mit Verfügung vom 5. Januar 2016 wurde die aufschiebende Wirkung erteilt. In der Sache selbst wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist eine kantonal letztinstanzliche Zivilsache mit Fr. 30'000.-- übersteigendem Vermögenswert; die Beschwerde in Zivilsachen steht somit offen (Art. 72 Abs. 1 , Art. 74 Abs. 1 lit. b , Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Nicht einzutreten ist auf diese aber, soweit direkt auch die Aufhebung des erstinstanzlichen Entscheides und soweit generell etwas anderes als der obergerichtliche Entscheid kritisiert wird; nur dieser kann das Anfechtungsobjekt bilden (Art. 75 Abs. 1 BGG).
Zulässig sind alle Rügen im Sinn von Art. 95 f . BGG. Hingegen legt das Bundesgericht seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). In diesem Bereich kann lediglich eine offensichtlich unrichtige, d.h. willkürliche Sachverhaltsfeststellung gerügt werden, wobei hierfür das strenge Rügeprinzip gilt; auf ungenügend substanziierte Rügen und rein appellatorische Kritik am Sachverhalt tritt das Bundesgericht nicht ein (Art. 97 Abs. 1 und Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 II 404 E. 10.1 S. 445; 140 III 264 E. 2.3 S. 266).
Das Bundesgericht nimmt keine eigenen Beweise ab (Urteile 5A_674/2011 vom 31. November 2011 E. 2.6, nicht publ. in BGE 137 III 529; 2C_347/2012 vom 28. März 2013 E. 3.2, nicht publ. in BGE 139 II 185). Die verschiedenen Anträge auf Befragung der Parteien sowie weiterer Personen, auf Durchführung eines Augenscheins und auf Erstellung eines Gutachtens sind daher unzulässig.

2.
In verschiedener Hinsicht wird eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt.
Soweit sich die Gehörsrügen auf das Kantonsgericht beziehen, ist nach dem Gesagten auf die Beschwerde von vornherein nicht einzutreten (Art. 75 Abs. 1 BGG). Nur der Vollständigkeit halber sei festgehalten, dass die diesbezüglichen Gehörsrügen damit im Zusammenhang stehen, dass I.________ sich der Teilnahme am Prozess verweigert hat, so dass ohnehin auch in der Sache selbst keine Gehörsverletzung zu sehen wäre.
Nicht zu folgen ist den Ausführungen, wonach es sich beim obergerichtlichen Entscheid um einen "Überraschungsentscheid" gehandelt habe und deshalb zuerst das rechtliche Gehör zur beabsichtigten Begründung hätte gewährt werden müssen. Der angefochtene Entscheid enthält nichts, was ausserhalb des Prozessstoffes und des zu Erwartenden gelegen hätte. Dies gilt insbesondere auch für den Kostenpunkt.
Angesichts des Durchgriffstatbestandes zwischen I.________ und der A.________ - was in der vorliegenden Beschwerde nicht thematisiert wird - geht das Vorbringen an der Sache vorbei, der A.________ hätte selbständig das rechtliche Gehör gewährt werden müssen.
Soweit sinngemäss eine Verletzung der Begründungspflicht als Teilgehalt des rechtlichen Gehörs gerügt wird, ist festzuhalten, dass sich der angefochtene Entscheid mit allen wesentlichen Vorbringen der insgesamt weitschweifigen Eingaben auseinandergesetzt hat. Dies genügt, denn es müssen lediglich die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte genannt werden, mithin die Überlegungen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen, während es nicht nötig ist, sich mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236; 133 III 439 E. 3.3 S. 455; 134 I 83 E. 4.1 S. 88; 138 IV 81 E. 2.2 S. 84; 139 IV 179 E. 2.2 S. 183). In diesem Sinn beschränkt sich auch der vorliegende Entscheid auf die wesentlichen Vorbringen; es ist nicht gerechtfertigt, sich mit jeder noch so entfernten Behauptung in den 50- bzw. 36-seitigen Beschwerden auseinanderzusetzen.

3.
Kernpunkt des kantonalen Verfahrens war die Frage der Passivlegitimation von I.________ und der A.________.

3.1. Das Kantonsgericht erwog, I.________ habe stets von neuem weitschweifige Eingaben eingereicht, gleichzeitig aber sämtliche Vorladungen des Gerichts missachtet und auch am Beweisverfahren nicht mitgewirkt, insbesondere weder an der Parteibefragung noch am Besichtigungstermin mit dem Gutachter teilgenommen. Ob der Verkauf der Stockwerkeinheit an die von ihm beherrschte und an gleicher Adresse geführte Firma, welcher offensichtlich der Prozessverschleppung gedient habe, als rechtsmissbräuchlich anzusehen sei, könne aber offen bleiben, weil es sich ohnehin rechtfertige, das Verfahren mit I.________ als Prozessstandschafter für die A.________ weiterzuführen. Aufgrund der faktischen Personaleinheit könne die Erwerberin nicht gutgläubig sein und benötige sie daher keinen Schutz.
Das Obergericht folgte der diesbezüglichen vorgetragenen Kritik, indem es festhielt, entgegen der Botschaft zur schweizerischen ZPO sei die Prozessstandschaft bei Veräusserung des Verfahrensgegenstandes gemäss überwiegender Lehre abzulehnen; insofern sei die Berufung begründet. Damit sei aber für I.________ bzw. die A.________ noch nichts gewonnen, weil Rechtsmissbrauch vorliege. Es sei offenkundig und vor erster Instanz unbestritten geblieben, dass die Veräusserung der Stockwerkeinheit an die von ihm beherrschte Firma dazu gedient habe, den Prozess zu verschleppen bzw. sich diesem zu entziehen, und auch in der weitschweifigen Berufungsschrift würden die Hindergründe der Handänderung nicht näher dargelegt bzw. mit der unglaubwürdigen Pauschalaussage abgetan, es handle sich um einen üblichen Geschäftsvorgang, der primär nichts mit dem hängigen Verfahren zu tun gehabt habe und auf den einzugehen sich erübrige. Das allgemeine Gebot des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 2 Abs. 1 ZGB) und das Verbot des Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB) kämen gemäss Art. 52 ZPO auch im Prozessrechtsverhältnis zum Tragen. Die rechtliche Selbständigkeit einer juristischen Person sei zwar grundsätzlich zu beachten. Vorliegend seien aber die
Voraussetzungen eines Durchgriffs erfüllt. I.________ sei einziges Verwaltungsratsmitglied seiner Firma, deren Domizil sich an der gleichen Adresse wie sein Wohnsitz befinde. Gegen aussen könne die Firma ausschliesslich durch I.________ handeln, was auch für das Führen von Prozessen gelte. Im erstinstanzlichen Verfahren sei unbestritten geblieben, dass die Firma von ihm beherrscht werde, weshalb auch angenommen werden könne, dass die wirtschaftlichen Interessen von I.________ und der A.________ identisch seien. Die Übertragung der Stockwerkeinheit während des erstinstanzlichen Prozesses sei erfolgt, um geltend machen zu können, es bestehe keine Passivlegitimation mehr, weil die Gesellschaft nicht gewillt sei, sich in irgendeiner Form am Prozess zu beteiligen, nachdem I.________ von Anfang an jegliche Mitwirkung am Prozess verweigert habe. Es gehe somit um Machenschaften, welche keinen Rechtsschutz verdienten. Es rechtfertige sich, in dem Sinn auf die A.________ durchzugreifen, dass zwar - in Übereinstimmung mit der materiellen Rechtslage - von einer gültigen Veräusserung der Stockwerkeinheit ausgegangen, aber gleichzeitig ein Prozesseintritt durch die Gesellschaft fingiert und diese so gestellt werde, wie wenn sie gemäss Art. 83
Abs. 1 ZPO in den Prozess eingetreten wäre, dies mit der Folge, dass sie sich alle Prozesshandlungen von I.________ anrechnen und auch das Urteil (materiell) gegen sich gelten lassen müsse.

3.2. Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies bedingt eine wenigstens kurze Auseinandersetzung mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides (BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 140 III 115 E. 2 S. 116).
Die Ausführungen gehen an der Sache vorbei, soweit sie sich auf die Frage der Prozessstandschaft beziehen. Das Obergericht hat seinen Entscheid nicht darauf abgestützt und die Beschwerde hat sich nach dem Gesagten mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides zu befassen.
Diesbezüglich erfolgt keine substanziierte Begründung, sondern die pauschale Behauptung, I.________ sei im Urteilszeitpunkt nicht mehr Eigentümer gewesen und die A.________ sei zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht Partei im Verfahren beim Kantonsgericht Zug gewesen, weshalb sämtliche Verfahrensschritte seit dem 10. Juni 2014 keine Wirkung mehr gegen I.________ und die A.________ hätten entfalten können. Es wäre indes eine Auseinandersetzung mit der obergerichtlichen Durchgriffs-Begründung erforderlich und darzutun, weshalb kein Durchgriff von I.________ auf die von ihm beherrschte und zu prozessualen Zwecken missbrauchte Firma hätte vorgenommen werden dürfen. Das Obergericht hat dabei sowohl mit umfangreichen Hinweisen auf die Lehre die materiellen Voraussetzungen für den Durchgriff als unter Hinweis auf mehrere Lehrmeinungen auch die Möglichkeit und Folgen eines Durchgriffs auf prozessualer Ebene dargelegt und mit ausführlichen Erwägungen das konkret an den Tag gelegte Vorgehen und das Verhältnis zwischen I.________ und der A.________ unter den betreffenden Tatbestand subsumiert. Hierzu werden in der Beschwerde nicht ansatzweise Ausführungen gemacht, weshalb auf sie insoweit nicht eingetreten werden kann.

4.
In prozessualer Hinsicht wird sodann eine Reihe von Vorbringen gemacht, welche schon im kantonalen Verfahren vorgetragen und im angefochtenen Urteil jeweils durch Verweisung auf den diesbezüglich ausführlich begründeten erstinstanzlichen Entscheid behandelt wurden (angebliche Sperrwirkung eines bei Klageeinleitung noch hängigen vorsorglichen Verfahrens, angefochtener Entscheid Ziff. 6.1; angeblich nicht gehörige Bevollmächtigung des klägerischen Rechtsvertreters, angefochtener Entscheid Ziff. 6.2; angebliche Notwendigkeit eines Schlichtungsverfahrens und einer Klagebewilligung, angefochtener Entscheid Ziff. 6.3). Es reicht nicht, wenn die Vorbringen vor Bundesgericht einfach wiederholt werden und hierzu weitschweifige Ausführungen erfolgen; vielmehr wäre gemäss Art. 42 Abs. 2 BGG eine kurze Auseinandersetzung mit der - im Übrigen jeweils zutreffenden - kantonalen Begründung erforderlich. Indem dies nicht erfolgt, bleibt die Beschwerde unbegründet und ist insoweit nicht auf sie einzutreten.
Ebenfalls nicht einzutreten ist auf das prozessuale Vorbringen, die Kläger hätten vor erster Instanz unzulässige neue Begehren gestellt; es müsste durch Aktenhinweise aufgezeigt werden, inwiefern dies bereits vor Obergericht gerügt und damit der Instanzenzug ausgeschöpft wurde (BGE 133 III 638 E. 2 S. 640).

5.
In tatsächlicher Hinsicht hat das Obergericht festgehalten, dass bauliche Veränderungen stattgefunden haben und der heutige Zustand in verschiedener Hinsicht von der im Grundrissplan 1994 dargestellten Situation abweicht. Es sei im Grundsatz unbestritten, dass durch das Verschieben von Fensterfronten die Einheit 4 der A.________ um 50 m2 (von 123 m2 auf 172 m2) und die Einheit 6 um 12 m2 vergrössert worden seien, dass die Einheiten 2 und 3 tatsächlich nur eine einzige Einheit bildeten, weil die ursprünglich vorgesehene Kellertrennwand nie gebaut worden sei und es nur einen einzigen Zugang gebe, und dass im Ergeschoss zwei im Grundrissplan 1994 nicht eingezeichnete Toilettenanlagen eingebaut worden seien. Der von der K.________ AG neu erstellte Grundrissplan 2012 berücksichtige all diese Veränderungen und auf dieser Grundlage beruhe auch die neue Wertquotenberechnung.

5.1. An der Sache vorbei geht zunächst der Hinweis, gemäss der Begründungsurkunde vom 11. Oktober 1994 dürften die Wertquoten bereits verkaufter Stockwerkeinheiten keinerlei Änderung erfahren, sowie die weitschweifigen Ausführungen zum "Ermessen der Begründer". Stimmt die heutige bauliche Ausgestaltung nicht (mehr) mit den seinerzeit bestimmten Wertquoten überein, hat jeder Stockwerkeigentümer einen Berichtigungsanspruch (Art. 712e Abs. 2 ZGB). Vor diesem Hintergrund sind auch die Vorbringen im Zusammenhang mit der Beschlussfassung durch die Gemeinschaft belanglos. Gleiches gilt für die Behauptung, auch andere Stockwerkeigentümer hätten bauliche Veränderungen vorgenommen; Verfahrensgegenstand ist nicht, ob allfällige Veränderungen rechtmässig gewesen wären, sondern wie sich der heutige bauliche Zustand präsentiert und was für Folgen dies für die Wertquoten hat. In Bezug auf all diese Aspekte ist weder eine Gehörsverletzung noch ein willkürliches Vorgehen der kantonalen Gerichte gegeben.

5.2. Gemäss den kantonalen Feststellungen (angefochtener Entscheid, S. 27; erstinstanzlicher Entscheid, S. 20, je mit Verweisen auf die verurkundeten Akten) hat die K.________ AG und nicht eine Klägerin die Wertquoten neu berechnet. Mit der blossen Behauptung des Gegenteils ist keine Willkür darzutun, ebenso wenig mit dem Protokoll der ao. Versammlung vom 29. März 2011; diesem lässt sich einzig entnehmen, dass B.B.________ Ausführungen zur Berechnungsmethode machte, nicht aber, dass sie selbst die Berechnung vorgenommen hätte.
Ebenso wenig ist Willkür darzutun mit den unbelegten Behauptungen, wonach die K.________ AG die Richtigkeit der Wertquoten nie überprüft habe, wonach die Kläger nie belegt hätten, inwiefern sich die Quoten verändert hätten, wonach die ursprüngliche Quotenberechnung nicht dargelegt worden sei und wonach bloss laienhafte Wertquotenbehauptungen vorliegen würden.
Fehl geht auch die Behauptung, es widerspreche gesundem Menschenverstand, wenn man zwei Einheiten von je 1/1000 zu einer einzigen Einheit von 1/1000 zusammenlege. Es geht um einen Keller, welcher nie unterteilt wurde und zu welchem nur ein Zugang besteht, so dass er notwendigerweise nicht zwei Einheiten bilden kann (vgl. Art. 712b Abs. 1 ZGB). Vor diesem Hintergrund geht auch die über mehrere Seiten ausgebreitete Behauptung einer "Rechtsanmassung" der Kläger betreffend beschlussweise Zusammenlegung der Kellereinheit an der Sache vorbei. Unzutreffend ist auch die Behauptung einer "Kompetenzanmassung" durch die kantonalen Gerichte. Wie das Obergericht ausführlich begründet hat (angefochtener Entscheid, Ziff. 9.3.1), beinhaltete der Antrag der Kläger die Berücksichtigung der Zusammenlegung der beiden Einheiten. Mit der Entscheidbegründung setzt sich die Beschwerde nicht auseinander, sondern es wird ohne konkrete Bezugnahme einfach das Gegenteil behauptet; dies genügt den Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG nicht. Ob schliesslich der Keller, so wie er besteht, im Rahmen des auf die heutige bauliche Ausgestaltung des Gebäudes zutreffenden Wertquotengefüges einer Quote von 1/1000 entspricht, ist eine materielle Frage; hierzu
erfolgen in der Beschwerde keine Ausführungen.

5.3. Die Wertquotenberechnung wurde dergestalt vorgenommen, dass die bisherigen Quoten anhand des Verkaufsspiegels 1996 und den alten Flächen nachvollzogen und anschliessend nach derselben Methode anhand der aktuellen Flächen neu berechnet wurden; dieses Vorgehen durch die K.________ AG wurde durch das gerichtliche Gutachten von L.________ als korrekt bestätigt (angefochtener Entscheid, E. 9.2; erstinstanzlicher Entscheid, E. 9).
Was dagegen mit durcheinander gewirbelten Ausführungen und Behauptungen vorgebracht wird, vermag weder Willkür in Bezug auf die Feststellungen noch eine falsche Rechtsanwendung darzutun. Ferner führt das Bundesgericht, wie in E. 1 festgehalten, weder Augenscheine durch noch gibt es eigene Gutachten in Auftrag.

5.4. Was das behauptete Sonderrecht an den Toilettenanlagen anbelangt, so haben sich die kantonalen Gerichte ausführlich geäussert, weshalb diese aufgrund ihrer Zweckbestimmung zwingend als gemeinschaftlich anzusehen sind (angefochtener Entscheid, Ziff. 8.4.2; erstinstanzlicher Entscheid, Ziff. 7.3.1). Die Beschwerde setzt sich mit diesen Erwägungen nicht auseinander, sondern wiederholt Vorbringen, die entweder nicht topisch sind oder zu denen die kantonalen Instanzen Stellung genommen haben (wer sich seinerzeit angeblich finanziell an der Erstellung der Anlagen hätte beteiligen sollen; dass die Anlagen auf der ursprünglichen Sonderrechtsfläche gemäss den damaligen Plänen lägen; dass diese nicht zu gemeinschaftlichen Bestandteilen erklärt werden könnten; wer die Toiletten benutze bzw. benutzen dürfte bzw. kein Interesse daran habe; wie man die Leitungen zu den Toiletten anders hätte legen können bzw. müssen). Teilweise wird auch einfach das Gegenteil von dem behauptet, was die kantonalen Instanzen verbindlich festgestellt haben (die Toiletten würden aus eigenen Anlagen und nicht aus einer gemeinschaftlichen Wasserzuführung gespeist). Mit der blossen Behauptung, die Expertisen seien willkürlich und die kantonalen Instanzen hätten
willkürlich entschieden, ist eine Willkürrüge noch nicht substanziiert im Sinn von Art. 106 Abs. 2 BGG; vielmehr bleiben die Ausführungen appellatorisch und kann folglich auf sie nicht eingetreten werden. Aus den betreffenden Gründen stossen auch die Gehörsrügen ins Leere.

6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit überhaupt auf sie eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten sind somit dem Beschwerdeführer aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG) und dieser hat überdies die Beschwerdegegner für deren Stellungnahme zur aufschiebenden Wirkung zu entschädigen, zumal sie gegen diese nicht opponiert haben (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner mit Fr. 300.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der A.________ AG, dem Obergericht des Kantons Zug, I. Zivilabteilung, und dem Grundbuch- und Vermessungsamt schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. April 2016
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Möckli

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 83 - 1 Se l'oggetto litigioso è alienato durante il processo, l'acquirente può subentrare nel processo al posto dell'alienante.
¹	Se l'oggetto litigioso è alienato durante il processo, l'acquirente può subentrare nel processo al posto dell'alienante.
²	La parte subentrante risponde per tutte le spese giudiziarie. La parte che si ritira risponde tuttavia solidalmente per le spese giudiziarie già maturate.
³	In casi motivati, su richiesta della controparte la parte subentrante deve prestare una garanzia per l'esecuzione della decisione.
⁴	Se non vi è alienazione dell'oggetto litigioso, la sostituzione di parte può avvenire solo con il consenso della controparte; sono fatte salve le disposizioni speciali di legge in materia di successione legale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^e - 1 L'atto costitutivo deve determinare i piani o le porzioni di piano e indicare, in frazioni aventi un denominatore comune, il valore di ciascuno di essi come quota del valore dell'immobile o del diritto di superficie.588
¹	L'atto costitutivo deve determinare i piani o le porzioni di piano e indicare, in frazioni aventi un denominatore comune, il valore di ciascuno di essi come quota del valore dell'immobile o del diritto di superficie.588
²	La modificazione delle quote di valore richiede per la sua validità il consenso di tutti gli interessati diretti e l'approvazione dell'assemblea dei comproprietari; ogni comproprietario può tuttavia domandare la rettificazione della sua quota, se sia stata determinata erroneamente o sia divenuta inesatta per le mutate condizioni dell'edificio o delle sue adiacenze.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^b - 1 Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.
¹	Possono essere oggetto del diritto esclusivo i singoli piani o porzioni di piano ordinati in appartamenti o in unità di locali per il commercio o altro scopo; essi devono costituire un tutto e avere un proprio accesso, ma possono comprendere locali accessori disgiunti.
²	Non possono essere oggetto del diritto esclusivo:
¹	il suolo su cui sorge l'edificio e il diritto di superficie in virtù del quale l'edificio è costruito;
²	le parti della costruzione che sono importanti per l'esistenza, la membratura e la solidità dell'edificio o dei locali di altri comproprietari, oppure determinano la forma esteriore e l'aspetto dell'edificio;
³	le opere e gli impianti che servono anche agli altri comproprietari per l'uso dei loro locali.
³	I comproprietari possono, nell'atto costitutivo o in una convenzione successiva avente la medesima forma, dichiarare comuni anche altre parti dell'edificio, le quali in caso diverso si presumono assoggettate al diritto esclusivo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.