2C_964/2012 - 2013-06-10 - Sachenrecht - Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C_964/2012

Urteil vom 10. Juni 2013

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Donzallaz, Stadelmann,
Gerichtsschreiberin Genner.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roger Brändli,

gegen

Ortsgemeinde Benken,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Glaus,
Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen.

Gegenstand
Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks,

Beschwerde gegen das Urteil vom 23. August 2012 des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen.

Sachverhalt:

A.

A.a. Die Ortsgemeinde Benken SG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. xxx, Grundbuch Benken. Am 29. März 1995 schloss sie mit B.________ eine als "Baurechts- und Gebäudekaufvertrag mit Pachtvertrag" bezeichnete Vereinbarung ab. Darin wurde B.________ ein selbständiges und dauerndes Baurecht (Nr. yyy) an einer Teilfläche von 10'000 m2 des betreffenden Grundstücks eingeräumt. Zudem erwarb er die sich auf dem Baurechtsgrundstück befindlichen Gebäude zum Preis von Fr. 190'000.--. Schliesslich verpachtete ihm die Ortsgemeinde Benken 14.62 Hektaren Wies- und Ackerland des Grundstücks Nr. xxx. Das Baurecht und die Pacht wurden für eine Dauer von 50 Jahren vereinbart und deren Übertragung von der Zustimmung der Grundeigentümerin abhängig gemacht.

A.b. Nachdem B.________ auf dem Gerichtsweg eine Reduktion des Pachtzinses erreicht hatte (vgl. Urteil der Rekurskommission EVD [heute: Bundesverwaltungsgericht] vom 20. April 2004), strebte die Ortsgemeinde Benken die Auflösung des Vertragswerks an. Mit Vergleich vom 20. Juni 2005 verpflichtete sich B.________, die Gebäude bis am 31. Dezember 2007 zu verkaufen und der Ortsgemeinde Benken innert dieser Frist jedenfalls (auch bei Nichtverkauf) Fr. 90'000.-- zu bezahlen.

Die infolge unbenutzten Ablaufs der Zahlungsfrist von der Ortsgemeinde Benken in Betreibung gesetzte Forderung von Fr. 86'672.90 nebst Zins von 5 % seit dem 1. Januar 2008 wurde nach durchgeführtem Rechtsmittelverfahren durch das Kantonsgericht Schwyz am 9. März 2010 bestätigt. Dieses Urteil erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

A.c. Bereits am 17. März 2009 hatte B.________ das Baurechtsgrundstück Nr. yyy an A.________ verkauft. Nachdem die Ortsgemeinde Benken das Vorkaufsrecht ausgeübt hatte, erteilte das Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen (nachfolgend: Landwirtschaftsamt) dieser am 7. Mai 2009 die Erwerbsbewilligung. Der Entscheid wurde der Ortsgemeinde Benken, B.________, dem Grundbuchverwalter, der Aufsichtsbehörde BGBB und A.________ eröffnet.

B.

B.a. B.________ focht den Entscheid des Landwirtschaftsamts am 9. Juni 2009 bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (nachfolgend: Verwaltungsrekurskommission) an und beantragte, die angefochtene Verfügung aufzuheben und der Ortsgemeinde Benken die Bewilligung zum Erwerb des Baurechts Nr. yyy zu verweigern.

B.b. Die Beschwerde wurde den Verfügungsadressaten am 24. Juni 2009 zur Vernehmlassung zugestellt, worauf das Landwirtschaftsamt und die Ortsgemeinde Benken eine Stellungnahme einreichten. Die Verfügung vom 24. Juni 2009 enthielt folgenden Passus: "Hinweis für A.________: Falls Sie im Beschwerdeverfahren Anträge stellen sollten, könnte dies je nach Prozessausgang Kostenfolgen haben." Der nicht anwaltlich vertretene A.________ reichte keine Stellungnahme ein. Am 14. August 2009 teilte der Abteilungspräsident A.________ mit, da er sich nicht habe vernehmen lassen, gehe sie ohne seinen Bericht bis zum 25. August 2009 davon aus, dass er sich nicht am Beschwerdeverfahren beteiligen wolle, und erklärte den Schriftenwechsel für abgeschlossen.

B.c. Am 9. März 2010 verstarb B.________. Das Beschwerdeverfahren wurde am 7. April 2010 sistiert. Die entsprechenden verfahrensleitenden Verfügungen erhielt A.________ nur noch als Kopie; sein Name war aus dem Rubrum entfernt worden.

Nachdem die nächsten Erben die Erbschaft ausgeschlagen hatten, wurde die konkursamtliche Nachlassliquidation angeordnet.

Am 7. Dezember 2010 teilte der Rechtsvertreter von A.________ der Verwaltungsrekurskommission mit, er sei mit dessen Interessenwahrung betraut worden, und reichte eine entsprechende Vollmacht ein. Am 4. Mai 2011 hob der Abteilungspräsident die Sistierung auf und setzte den Verfahrensbeteiligten eine Frist bis zum 21. Mai 2011, um allenfalls neue Tatsachen vorzubringen. Tags darauf stellte A.________ ein Akteneinsichtsgesuch, welches am 6. Mai 2011 bewilligt wurde. Die Ortsgemeinde Benken liess sich am 30. Mai 2011 vernehmen. Die Stellungnahme wurde den übrigen Verfahrensbeteiligten - auch dem nunmehr anwaltlich vertretenen A.________ - am 3. Juni 2011 zur Kenntnisnahme zugestellt und der Schriftenwechsel für abgeschlossen erklärt.

Mit Eingabe vom 17. Juni 2011 replizierte A.________ auf die Stellungnahme der Ortsgemeinde Benken. Die Replik wurde den übrigen Verfahrensbeteiligten mit der Gelegenheit zur Stellungnahme weitergeleitet, wovon die Ortsgemeinde Benken am 7. Juli 2011 Gebrauch machte. Auf entsprechende Aufforderung hin reichte der Rechtsvertreter von A.________ eine Kostennote ein.

B.d. Am 2. Dezember 2011 wies die Verwaltungsrekurskommission die Beschwerde ab. Auf die dagegen von A.________ erhobene Beschwerde trat das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen (nachfolgend: Verwaltungsgericht) mit Urteil vom 23. August 2012 nicht ein.

C.
A.________ erhebt am 27. September 2012 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht mit dem Rechtsbegehren, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zur Behandlung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde, ebenso die Ortsgemeinde Benken, soweit darauf einzutreten sei. Das Landwirtschaftsamt, die Verwaltungsrekurskommission und die Aufsichtsbehörde BGBB haben sich nicht vernehmen lassen.

Erwägungen:

1.

1.1. Gemäss Art. 89 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11) unterliegen letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Das angefochtene Urteil ist ein Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG und wurde von einer kantonal letztinstanzlich zuständigen Gerichtsinstanz im Sinn von Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG und Art. 86 Abs. 2 BGG gefällt. Der Entscheid betrifft eine Bewilligung nach Art. 61 ff . BGBB und damit eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts gemäss Art. 82 lit. a BGG; eine Ausnahme im Sinn von Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerde ist zulässig.

1.2. Der Beschwerdeführer hat am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen. Er ist durch den angefochtenen Nichteintretensentscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung; somit ist er gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerdeführung legitimiert.

1.3. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und Art. 96 BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). In Bezug auf die Verletzung von Grundrechten gilt eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 136 II 304 E. 2.5 S. 314).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Die beschwerdeführende Partei kann die Feststellung des Sachverhalts unter den gleichen Voraussetzungen beanstanden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Die Rüge, der Sachverhalt sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden, ist gleichzusetzen mit der Willkürrüge (BGE 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62; 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252); diese ist rechtsgenüglich substanziiert vorzubringen (BGE 136 II 304 E. 2.5 S. 314).

3.

3.1. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Vorinstanz zu Recht auf die Beschwerde gegen den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission nicht eingetreten ist. In diesem Entscheid hatte die Verwaltungsrekurskommission die Erteilung der Erwerbsbewilligung an die Ortsgemeinde Benken (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) bestätigt.

3.2. Die Vorinstanz begründet ihren Nichteintretensentscheid im Wesentlichen damit, der Beschwerdeführer habe sich nicht bzw. zu spät am Verfahren vor der Verwaltungsrekurskommission beteiligt, weshalb es ihm an der formellen Beschwer mangle. Zudem sei ohnehin fraglich, ob die Verwaltungsrekurskommission überhaupt auf die Beschwerde von B.________ hätte eintreten dürfen, denn dieser sei als nicht selbstbewirtschaftender Pächter nicht legitimiert gewesen, die Erwerbsbewilligung anzufechten.

3.3. Der Beschwerdeführer war im Verfahren vor dem Landwirtschaftsamt sekundärer Verfügungsadressat gewesen, machte jedoch von der Möglichkeit, die Erwerbsbewilligung anzufechten, keinen Gebrauch. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, er habe keine Veranlassung gehabt, die Erwerbsbewilligung anzufechten, weil B.________ dies bereits getan habe, ist er nicht zu hören: Die Parteistellung eines sekundären Verfügungsadressaten, der nicht Beschwerde erhoben hat, kann nicht daraus abgeleitet werden, dass ein anderer Drittbetroffener die Verfügung mit dem gleichen Ziel anficht (BGE 133 II 181 E. 3.2.1 S. 187 f.; SEILER/VON WERDT/GÜNGERICH, Bundesgerichtsgesetz [BGG]: Bundesgesetz über das Bundesgericht, 2007, N. 14 zu Art. 89 BGG).

3.4. Die Vorinstanz hat geprüft, ob der Beschwerdeführer als Dritter am Verfahren vor der Verwaltungsrekurskommission teilgenommen hat, und diese Frage verneint. Eine Teilnahme als Dritter an diesem Beschwerdeverfahren war jedoch von vornherein nur möglich, wenn die Verwaltungsrekurskommission in Bejahung der Beschwerdelegitimation von B.________ zu Recht auf dessen Beschwerde eingetreten war. Die Vorinstanz hat B.________ Legitimation in einem obiter dictum in Zweifel gezogen, die Frage aber offen gelassen mit der Begründung, der Beschwerdeführer sei ohnehin nicht formell beschwert. Die Frage, ob B.________ zur Anfechtung der Erwerbsbewilligung legitimiert war, ist vorab zu prüfen.

4.

4.1. Die Legitimationsvoraussetzungen im kantonalen Verfahren müssen sich aufgrund der Einheit des Verfahrens (vgl. Art. 111 Abs. 1 BGG) nach Art. 89 Abs. 1 BGG richten bzw. dürfen von Bundesrechts wegen nicht enger umschrieben werden. Danach ist zur Beschwerde berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat, durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.Im bäuerlichen Bodenrecht ist die Beschwerdebefugnis insofern generell eingeschränkt, als Art. 83 Abs. 3 BGBB die beschwerdebefugten Personen ausdrücklich nennt.

4.2. Gemäss Art. 83 Abs. 3 BGBB können gegen die Verweigerung der Bewilligung die Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz Beschwerde führen. Nach der Rechtsprechung und Lehre ist die Aufzählung in dieser Bestimmung jedoch nicht abschliessend. So ist beispielsweise der Käufer eines landwirtschaftlichen Grundstücks befugt, gegen die Erteilung der Erwerbsbewilligung an einen vorkaufsberechtigten Dritten Beschwerde zu führen (BGE 126 III 274 E.1c und E. 1d S. 276 f.; Urteil 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.4 mit weiteren Beispielen). Im Verfahren vor der Verwaltungsrekurskommission wäre somit der Beschwerdeführer als Käufer ohne Weiteres zur Beschwerdeführung legitimiert gewesen.

4.3. Die Frage, ob der Veräusserer eines landwirtschaftlichen Grundstücks legitimiert ist, die dem Vorkaufsberechtigten erteilte Erwerbsbewilligung als Dritter contra Adressat anzufechten, wurde von der Rechtsprechung bisher nicht explizit behandelt. In einem älteren Entscheid hat das Bundesgericht dem ehemaligen Eigentümer eines im Zwangsvollstreckungsverfahren vom Pfandgläubiger erworbenen landwirtschaftlichen Grundstücks die Legitimation zur Anfechtung der Erwerbsbewilligung mangels eines schutzwürdigen Interesses abgesprochen (Urteil 5A.21/2005 vom 17. November 2005 E. 4.2) und diese Rechtsprechung kürzlich bestätigt (Urteil 2C_978/2012 vom 4. Mai 2013 [zur Publikation vorgesehen] E. 5.2.3).

Art. 83 Abs. 3 BGBB hat den Zweck, den Kreis der beschwerdebefugten Personen einzuschränken und insbesondere Drittbeschwerden von Grundstücksnachbarn zu verunmöglichen (BGE 126 III 274 E. 1c S. 276; HERRENSCHWAND/STALDER, in: Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 12a zu Art. 83 BGBB). Zwar gehören die Vertragsparteien - und damit auch der Veräusserer - nicht zu jenem Personenkreis, welcher nach dem Willen des Gesetzgebers a priori von der Beschwerdebefugnis ausgeschlossen sein sollte. Sofern aber der Kauf zwischen dem Veräusserer und dem Vorkaufsberechtigten zu jenen Bedingungen bewilligt wird, welche dem Vertrag mit dem urspünglichen Käufer zugrunde lagen, muss ein schutzwürdiges Interesse des Veräusserers an der Anfechtung der Erwerbsbewilligung verneint werden (Urteile 2C_978/2012 vom 4. Mai 2013 [zur Publikation vorgesehen] E. 5.2.2; 2C_465/2012 vom 29. Oktober 2012 E. 2.5). Denn die Vertragsparteien können einen positiven Bewilligungsentscheid nur insoweit anfechten, als sie durch diesen beschwert sind; dies ist insbesondere der Fall, wenn die Bewilligung unter Bedingungen oder Auflagen erteilt wird ( HERRENSCHWAND/STALDER, in: Kommentar BGBB, 2. Aufl. 2011, N. 13 zu Art. 83 BGBB; YVESDONZALLAZ, Commentaire de la loi fédérale du
4 octobre 1991 sur le nouveau droit foncier rural, Sion 1993, Rz. 746).

4.4. Im vorliegenden Fall wurde der Kaufvertrag durch die Beschwerdegegnerin so bewilligt, wie er zwischen B.________ und dem Beschwerdeführer geschlossen worden war. Der Beschwerdeführer macht geltend, B.________ habe ein Interesse daran gehabt, das Baurechtsgrundstück an ihn zu veräussern, weil er - der Beschwerdeführer - sich verpflichtet habe, zusätzlich das landwirtschaftliche tote und lebendige Inventar (welches nicht vom Vorkaufsrecht erfasst sei) mitzukaufen. Werde die Erwerbsbewilligung der Beschwerdegegnerin erteilt, würde B.________ auf dem landwirtschaftlichen Inventar sitzenbleiben. Das Interesse, dass nicht die Beschwerdegegnerin, sondern der Beschwerdeführer das Baurechtsgrundstück übernehmen könne, sei nach B.________s Tod auf dessen Rechtsnachfolgerin übergegangen. Denn bei einer Erteilung der Bewilligung an die Beschwerdegegnerin verbleibe das Inventar in der Konkursmasse und könne nicht zu dem Preis verkauft werden, den der Beschwerdeführer zu zahlen bereit sei.

Dieser Auffassung kann nicht beigepflichtet werden. Zwar mag zutreffen, dass B.________ aus den genannten Gründen daran gelegen war, das Baurechtsgrundstück und die Pacht an seinen Vertragspartner zu übertragen. Dies ändert jedoch nichts daran, dass der Kauf ohne Bedingungen oder Auflagen bewilligt wurde und er als Veräusserer durch die Erteilung der Erwerbsbewilligung an die Beschwerdegegnerin nicht in schutzwürdigen Interessen betroffen war (vgl. E. 4.3). Das Vorkaufsrecht im Bereich des bäuerlichen Bodenrechts ist auf landwirtschaftliche Grundstücke und Gewerbe beschränkt. Die Beschwerdebefugnis kann dem - ansonsten nicht beschwerten - Veräusserer daher nicht zuerkannt werden aufgrund von Nebenabreden, welche nicht das landwirtschaftliche Grundstück selbst, sondern bewegliche Gegenstände betreffen. Die Beschwerdelegitimation von B.________ muss daher verneint werden.

5.

5.1. Die vorstehenden Erwägungen führen zum Schluss, dass die Verwaltungsrekurskommission zu Unrecht auf die Beschwerde von B.________ eingetreten ist. Eine akzessorische Verfahrensteilnahme des Beschwerdeführers als Dritter - obwohl selbst grundsätzlich legitimiert - war demzufolge ausgeschlossen. Die Frage, ob er tatsächlich teilgenommen hat und damit im Verfahren vor der Vorinstanz formell beschwert war, ist daher nicht zu prüfen. Unterbleiben kann insbesondere eine Würdigung der Verfahrensführung durch die Verwaltungsrekurskommission, welche den Beschwerdeführer zunächst als Partei behandelte, ihn dann vorübergehend vom Verfahren ausschloss und ihn schliesslich wieder in das Verfahren einbezog, indem sie ihm Akteneinsicht gewährte, ihn am Schriftenwechsel teilhaben liess und seinen Rechtsvertreter zur Einreichung einer Kostennote aufforderte. Selbst wenn das Verhalten der Verwaltungsrekurskommission unzulässig gewesen wäre, liessen sich daraus keine dem Beschwerdeführer ansonsten nicht zustehende (Verfahrens) ansprüche ableiten, sondern es dürften ihm höchstens keine zusätzlichen Nachteile (wie beispielsweise Kostenfolgen) entstehen. Dies ist jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, so dass nicht weiter darauf
einzugehen ist.

5.2. Aufgrund des Ergebnisses ist auch das Vorbringen nicht zu prüfen, wonach die Verwaltungsrekurskommission die Sistierung des Verfahrens nicht hätte aufheben dürfen, bevor das zuständige Konkursorgan einen Entscheid über die Fortführung des Verfahrens getroffen haben würde. Ebenfalls nicht zu prüfen ist das Vorbringen, die Verwaltungsrekurskommission hätte eine Abtretung des Prozessführungsrechts an einen oder mehrere Gläubiger von B.________ abwarten müssen.

6.
Nach dem Gesagten erweist sich der vorinstanzliche Nichteintretensentscheid als korrekt, weshalb die Beschwerde als unbegründet abzuweisen ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der unterliegende Beschwerdeführer die Kosten (Art. 66 Abs. 1 BGG); zudem hat er die Ortsgemeinde Benken, welche ausserhalb ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat, angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 3 BGG e contrario).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Ortsgemeinde Benken für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. Juni 2013
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Die Gerichtsschreiberin: Genner

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 61 Grundsatz - 1 Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung.
¹	Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung.
²	Die Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt.
³	Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 111 Einheit des Verfahrens - 1 Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können.
¹	Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können.
²	Bundesbehörden, die zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt sind, können die Rechtsmittel des kantonalen Rechts ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz am Verfahren beteiligen, wenn sie dies beantragen.
³	Die unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts muss mindestens die Rügen nach den Artikeln 95-98 prüfen können. ...99

SR 211.412.11 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) BGBB Art. 83 Bewilligungsverfahren - 1 Das Gesuch um Erteilung einer Bewilligung ist bei der kantonalen Bewilligungsbehörde (Art. 90 Bst. a) einzureichen.
¹	Das Gesuch um Erteilung einer Bewilligung ist bei der kantonalen Bewilligungsbehörde (Art. 90 Bst. a) einzureichen.
²	Diese teilt ihren Entscheid den Vertragsparteien, dem Grundbuchverwalter, der kantonalen Aufsichtsbehörde (Art. 90 Bst. b), dem Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigten mit.
³	Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz (Art. 88) Beschwerde führen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.