Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
{T 0/2}
4A_134/2009
Arrêt du 10 juin 2009
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffier: M. Piaget.
Parties
X.________,
recourante, représentée par Me Christoph J. Joller, .
contre
H.Y.________ et F.Y.________, ,
intimés, représentés par Me Alain Ribordy.
Objet
droit du bail (frais accessoires),
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal de l'État de Fribourg, IIe Cour d'appel civil, du 26 janvier 2009.
Faits:
A.
Par contrat de bail à loyer du 3 mars 1997, X.________ (ci-après : la bailleresse) a loué à H.Y.________ et F.Y.________ (ci-après: les locataires) un appartement à V.________ (Fribourg).
Le contrat de bail, qui porte sur un logement subventionné, indique le loyer (798 fr. par mois) et contient les rubriques "Acompte frais accessoires" (130 fr. par mois), "Acompte chauffage" (70 fr. par mois) et "Téléréseau - Telenet" (12 fr. par mois). Il comporte également une clause selon laquelle le locataire déclare avoir reçu, entre autres, un exemplaire des conditions générales édition 93 et une copie des articles de loi sur les frais accessoires (art. 38
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
B.
Le 19 juin 2007, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer demandant que la bailleresse soit condamnée à leur verser un montant de 14'633 fr. 15 avec intérêt à 5 % l'an dès l'échéance moyenne. Ils ont soutenu que les frais accessoires autres que les frais de chauffage et de téléréseau ont été indûment payés depuis le début du bail, le contrat de bail du 3 mars 1997 ne donnant aucun détail sur ces frais et se limitant à renvoyer aux dispositions légales relatives aux frais accessoires qui peuvent être facturés au locataire dans les logements subventionnés.
Les parties ayant par la suite renoncé à la conciliation, la commission a délivré un acte de non-conciliation le 17 août 2007.
Le 13 septembre 2007, les locataires ont saisi le Tribunal des baux de l'arrondissement de la Gruyère, concluant à ce que la bailleresse soit condamnée à leur verser les montants de 16'745 fr. 70 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er octobre 2001 et 1'875 fr. 70 avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er juillet 2006 et qu'elle soit astreinte à leur présenter un nouveau décompte de frais accessoires pour l'année 2006, comptabilisant l'ensemble des acomptes versés par les locataires à concurrence de 3'090 fr.
La bailleresse a conclu au rejet de l'action dans la mesure de sa recevabilité.
Par jugement du 30 avril 2008, le Tribunal des baux a condamné la bailleresse à rembourser aux locataires la somme totale de 17'412 fr. 90, avec intérêt à 5 % l'an dès le 1er octobre 2001 (ch. 1 du dispositif), a pris acte que la bailleresse a reconnu que les locataires ont versé 3'090 fr. à titre de frais accessoires pour l'année 2006 (ch. 2 du dispositif), rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (ch. 3 du dispositif) et mis les dépens à la charge de la bailleresse (ch. 4 du dispositif). En substance, le Tribunal des baux a considéré que, le contrat n'indiquant pas en quoi consistaient les frais accessoires et les frais effectivement facturés ne ressortant pas du simple renvoi aux dispositions de la LCAP et de l'OLCAP, il n'était pas possible d'admettre que les parties avaient passé une convention respectant les exigences de l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
Saisie d'un appel de la bailleresse, la IIe Cour d'appel civil du Tribunal cantonal fribourgeois a rejeté le recours et confirmé le jugement entrepris (ch. 1 à 4 de son dispositif) par arrêt du 26 janvier 2009. Elle a rappelé avoir déjà eu l'occasion de juger le 27 novembre 2003 que l'obligation d'une convention spécifique claire et détaillée, prévue par l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
C.
La bailleresse a déposé un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre l'arrêt du 26 janvier 2009. Elle reproche à la cour cantonale d'avoir établi les faits de façon arbitraire (art. 9
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
"I. Le recours en matière de droit civil est admis.
II. L'arrêt de la 2ème Cour d'appel civil du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg du 26 janvier 2009 est modifié comme suit:
1. Le recours en appel est admis.
2. Principalement
Partant, les chiffres 1, 3 et 4 du jugement rendu le 30 avril 2008 par le Tribunal des baux pour les districts de la Gruyère, de la Glâne, de la Broye et de la Veveyse sont annulés. Les chiffres 1 et 3 ont désormais la teneur suivante.
"1. La demande formée par H.Y.________ et F.Y.________, à V.________, contre X.________ est intégralement rejetée.
3. Les dépens de la 1ère instance sont mis à la charge de H.Y.________ et F.Y.________, solidairement entre eux."
(...)."
Les intimés concluent au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité.
Par ordonnance du 26 mars 2009, la Présidente de la Ire Cour de droit civil a accordé l'effet suspensif au recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires (art. 76 al. 1
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
2.
Les intimés considèrent que les conclusions principales de la recourante tendent à la modification de la décision attaquée, en ce sens que le recours en appel doit être (entièrement) admis. Ils en déduisent une contradiction entre les conclusions et les motifs du recours, selon lesquels la recourante renonce à demander la modification du chiffre 2 du jugement du Tribunal des baux, confirmé par la cour cantonale (mémoire de recours, p. 4). Ils estiment que les conclusions sont également contradictoires entre elles, l'une demandant d'annuler les chiffres 1, 3 et 4 du dispositif du Tribunal des baux et l'autre tendant à modifier le chiffre 1 en ce sens que "la demande formée par H.Y.________ et F.Y.________, à V.________, contre X.________, est intégralement rejetée". Selon eux, la contradiction est irréductible, puisque le rejet total de la demande du 13 septembre 2007 entraînerait nécessairement celui de la conclusion ayant abouti au chiffre 2 du dispositif, qui n'est pourtant plus contesté devant le Tribunal fédéral.
En l'occurrence, il n'est pas douteux que la recourante conclut à l'admission du recours en faisant référence au ch. 1, 3 et 4 du dispositif du jugement du Tribunal des baux, puisqu'elle demande spécifiquement l'annulation de ces chiffres dans ses conclusions. En ce sens, ces dernières ne sont nullement en contradiction avec les motifs du recours.
Il n'existe pas non plus à proprement parler de contradiction entre les conclusions elles-mêmes. Il suffit de rapprocher les conclusions du mémoire, ses motifs et la décision attaquée (cf. arrêt 4A.346/2008 du 6 novembre 2008 consid. 3.2) pour comprendre que la recourante requiert le rejet de la demande en paiement des intimés, tout en admettant que ceux-ci se sont acquittés de 3'090 fr. au cours de l'année 2006 à titre de frais accessoires, ce qui était encore contesté devant la première instance.
3.
3.1 La recourante reproche à la cour cantonale de n'avoir pas mentionné le fait que l'annexe auquel renvoie le contrat, intitulée "COPIE DES ARTICLES DE LOI S/FRAIS ACCESSOIRES", précise: "Veuillez trouver ci-après la liste des frais accessoires selon les articles 38 de la loi sur la construction et l'accession à la propriété de logements du 4.10.1974 et l'article 25 de son ordonnance". Selon la recourante, il s'agissait là d'un fait éminemment important, en particulier pour déterminer le sens que les intimés devaient donner à la manifestation de la volonté de la recourante (art. 18
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
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3.2 Les deux griefs invoqués par la recourante se confondent, parce que l'établissement manifestement inexact des faits n'est rien d'autre qu'un cas d'arbitraire (cf. infra consid. 1.3). Il y a arbitraire dans l'appréciation des preuves et la constatation des faits qui en découlent, lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1 p. 9).
3.3 En l'espèce, il convenait d'établir si les parties avaient connaissance de l'existence de l'annexe au contrat et de son contenu (copie des art. 38
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
4.
4.1 La recourante fait grief à la cour cantonale d'avoir violé les art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
reconnaît en effet la nécessité de donner au locataire, au moment de s'engager contractuellement, l'occasion de se faire une idée précise de l'importance des frais accessoires qu'il devra supporter en sus du loyer. Pour concilier ce besoin de protection avec le régime spécifique de la LCAP préalablement exposé, elle considère qu'un simple renvoi aux frais accessoires énumérés aux art. 38
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
4.2 A titre préalable, il convient d'examiner si l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
4.2.1 L'arrêt rendu le 2 juillet 1998 par le Tribunal fédéral (ATF 124 III 463) n'a pas tranché cette question. Bien que celui-ci ait mentionné - en rappelant la teneur de l'art. 2 al. 2
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
|
1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
tribunaux civils et conclu que seule une autorité administrative peut également contrôler la hausse des frais accessoires.
4.2.2 La question présentement litigieuse a trait au contrat conclu entre une bailleresse et des locataires. La convention qui lie les parties est un contrat de bail au sens des art. 253 ss
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
L'art. 2 al. 2
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
4.2.3 Le but poursuivi par l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
|
1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
donc peu de savoir si, au regard de la LCAP et de l'OLCAP, les frais accessoires peuvent être intégrés dans le loyer (l'art. 25
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
L'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
4.3
4.3.1 Selon l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
locataire, dans la mesure où ils peuvent être considérés comme une concrétisation des frais accessoires déjà attribués au locataire dans le contrat (arrêt 4C.250/2006 du 3 octobre 2006 consid. 1.1).
4.3.2 En l'espèce, les parties ont conclu un contrat écrit qui, hormis l'acompte pour le chauffage et les frais de téléréseau (qui ne font pas l'objet du litige), comporte la rubrique "Acompte frais accessoires", en ne détaillant toutefois aucun des postes visés. Ainsi, les frais énumérés dans les catalogues des art. 38
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
4.3.3 La recourante prétend qu'une convention renvoyant à des règles légales ne peut en aucun cas être comparée à un contrat renvoyant à des conditions générales d'affaires qui sont souvent des documents très denses, préformulés par la partie contractuelle forte et risquant de ne pas être compris par les locataires. Selon elle, l'intégration au contrat de deux dispositions légales ne présente en aucun cas les mêmes risques.
L'argumentation ne convainc pas. On ne saurait admettre que les locataires, non juristes, ont pu se faire facilement une idée des frais accessoires à leur charge, en particulier en raison de l'imbrication des trois textes qu'ils devaient consulter (contrat, loi et ordonnance). Le risque de confusion est encore augmenté par le fait que la définition des frais accessoires de la LCAP ne se superpose pas avec celle des art. 257a
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 2 Eccezioni - (art. 253a cpv. 2, 253b cpv. 2 e 3 CO) |
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1 | Il capo secondo del titolo ottavo del CO (art. 269-270e) non si applica agli appartamenti e alle case unifamiliari di lusso che comprendono sei o più locali (cucina esclusa). |
2 | Agli appartamenti costruiti con l'aiuto dell'ente pubblico e le cui pigioni sono sottoposte al controllo dell'autorità si applicano soltanto gli articoli 253-268b, 269, 269d capoverso 3, 270e e 271-273c CO, nonché gli articoli 3-10 e 20-23 della presente ordinanza.2 |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
4.3.4 Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
|
1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
En l'espèce, les parties ont conclu un contrat écrit et la cour cantonale a retenu (art. 105 al. 1
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
5.
5.1 Reprochant à la cour cantonale de ne pas lui avoir donné l'occasion de plaider, la recourante se plaint d'une violation de son droit d'être entendue. Elle reconnaît que ce droit, consacré à l'art. 29 al. 2
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
5.2 La question soulevée par le recourant relève entièrement du droit cantonal. Or, le recours au Tribunal fédéral n'est pas ouvert pour se plaindre d'une mauvaise application de ce droit (cf. art. 95
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
Selon la jurisprudence, l'arbitraire ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral n'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté, ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; pour qu'une décision soit annulée pour cause d'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable, il faut encore que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 135 V 2 consid. 1.3 p. 4 s.; 134 I 140 consid. 5.4 p. 148, 263 consid. 3.1 p. 265 s.).
5.3 En l'espèce, la cour cantonale a considéré que l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
|
1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
détaillée dans le bail à loyer) n'ont pas de portée juridique sur la question de l'interprétation de l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
La cour cantonale ayant pris sa décision sur la base d'un de ses précédents ayant tranché clairement une question de principe, ainsi que sur une jurisprudence abondante du Tribunal fédéral, on ne saurait lui reprocher d'avoir appliqué de manière insoutenable l'art. 300 al. 3 let. b CPC/FR et, par ricochet, l'art. 304 CPC/FR. Le grief d'arbitraire est infondé.
6.
6.1 La recourante fait grief à la cour cantonale d'avoir passé sous silence les recommandations de l'Office fédéral du logement qui, bien que n'ayant pas de force normative propre, ont contribué à la création d'une certaine pratique, voire un usage. En ne motivant pas les raisons pour lesquels elle s'en écartait, les juges précédents auraient violé son droit d'être entendue (art. 29 al. 2
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
6.2 Bien que citant également l'art. 6 par. 1 CEDH, la recourante ne soutient pas que la disposition conventionnelle offrirait une protection allant au-delà de celle garantie par l'art. 29 al. 2
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al. 2
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
127 III 193 consid. 3; 124 I 49 consid. 3a p. 51; 122 I 153 consid. 3 p. 158 et les arrêts cités).
6.3 La cour cantonale a clairement expliqué les raisons pour lesquelles elle considérait que l'obligation d'une convention spécifique claire et détaillée, déduite de l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
par l'art. 257a al. 2
SR 843.1 Ordinanza del 30 novembre 1981 relativa alla legge federale che promuove la costruzione di abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (OLCAP) OLCAP Art. 25 Spese accessorie - 1 Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
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1 | Le spese accessorie sono addebitate al locatario separatamente, in base al loro costo effettivo. Per tali, s'intendono tutte le spese connesse con l'uso della cosa locata, compresi i tributi pubblici inerenti alla stessa. |
2 | Oltre a quelle menzionate nell'articolo 38 della legge, sono segnatamente spese accessorie quelle per: |
a | la pulizia delle scale; |
b | i raccordi radio e televisivi; |
c | i premi di cooperative fideiussorie; |
d | il riscaldamento e l'acqua calda; |
e | gli impianti collettivi; |
f | gli ascensori. |
3 | L'Ufficio federale può autorizzare, per singole posizioni, importi forfettari, come pure l'incasso mensile anticipato delle spese accessorie. |
Le grief de la violation de l'art. 29 al. 2
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
7.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
SR 843 Legge federale del 4 ottobre 1974 che promuove la costruzione d'abitazioni e l'accesso alla loro proprietà (LCAP) LCAP Art. 38 Spese di manutenzione e d'amministrazione; spese accessorie |
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1 | Le spese di manutenzione e d'amministrazione devono essere adeguate all'evoluzione dei costi. |
2 | Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente quelle per il riscaldamento e l'acqua calda, il consumo di energia, la portineria e la manutenzione del giardino nonché gli oneri pubblici, come le imposte sugli immobili, i contributi per l'illuminazione stradale, i premi d'assicurazione immobiliare, le tasse di nettezza urbana, quelle per l'acqua potabile e per la depurazione delle acque di rifiuto. |
3 | Il Consiglio federale disciplina i particolari. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
La recourante versera aux intimés solidairement une indemnité de 2'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal de l'État de Fribourg, IIe Cour d'appel civil.
Lausanne, le 10 juin 2009
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Klett
Le Greffier: Piaget