5A_35/2008 - 2008-06-10 - Diritti reali - Bäuerliches Bodenrecht (Erwerbsbewilligung gemäss BGG)

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 35/2008/bnm

Urteil vom 10. Juni 2008
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Meyer, Bundesrichterin Hohl, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Rapp.

Parteien
S.________ jun.,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg Niklaus,

gegen

1. Erbengemeinschaft X.________,
2. Y.________,
3. Z.________,
Beschwerdegegnerinnen,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller,

Gegenstand
Bäuerliches Bodenrecht (Erwerbsbewilligung gemäss BGBB),

Beschwerde gegen den Beschluss der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau vom 15. November 2007.

Sachverhalt:

A.
Am 10. November 2006 schloss die Erbengemeinschaft X.________ mit Y.________ und Z.________, (nachfolgend: Beschwerdegegnerinnen) einen Kaufvertrag über das Grundstück Grundbuch A.________, Nr. 1, im B.________ von 144.47 Aren, ab. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 115'000.-- festgelegt.

B.
Am 23. November 2006 wurde beim Departement Finanzen und Ressourcen des Kantons Aargau, Abteilung Landwirtschaft, ein Gesuch um Genehmigung des Kaufvertrags eingereicht. Mit Verfügung vom 5. März 2007 erteilte das Departement folgende Bewilligung:
"Der Erwerb des Grundstückes GB A.________ Nr. 1, im B.________ von 144,47 Aren durch die Y.________ und die Z.________ wird gemäss Art. 61 i.V.m. Art. 63 und Art. 64 Abs. 1 BGBB bewilligt, mit der Auflage gemäss Art. 64 Abs. 2 BGBB, dass dieses Grundstück bis spätestens zwei Jahre nach Rechtskraft dieses Entscheides gegen Flächen im Gebiet C.________ abgetauscht wird. Andernfalls muss das Grundstück nach den dannzumal geltenden Bestimmungen des BGBB an einen Selbstbewirtschafter verkauft werden."

C.
Gegen diese Verfügung erhob S.________ jun. (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 23. April 2007 bei der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau Beschwerde. In seiner Replik vom 27. August 2007 machte er u.a. geltend, Pächter des Grundstücks sei kraft Universalsukzession die Erbengemeinschaft S.________ sen.; er habe dieser gegenüber Pächterstellung inne und sei somit im Verhältnis zur Beschwerdegegnerin 1 Unterpächter.

Am 24. September 2007 verfügte der Präsident der Landwirtschaftlichen Rekurskommission, dass das Gericht vorab über die Frage entscheiden werde, ob auf die Beschwerde eingetreten werden dürfe oder nicht, und dass nur im erstgenannten Fall eine Verhandlung durchgeführt werde.

Mit Beschluss vom 15. November 2007 trat die Landwirtschaftliche Rekurskommission auf die Beschwerde nicht ein.

D.
Mit Beschwerde vom 14. Januar 2008 beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht die Aufhebung des Beschlusses der Landwirtschaftlichen Rekurskommission und die Zurückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz mit der Anweisung, auf die Beschwerde einzutreten und den Fall materiell zu behandeln.

Die Vorinstanz sowie die Beschwerdegegnerinnen schliessen in ihren Vernehmlassungen vom 11. und 15. Februar 2008 auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer hält in seinem Schreiben vom 21. Februar und in der Replik vom 1. April 2008 an seinen Begehren fest.

Erwägungen:

1.
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]). Das Gesuch um Erteilung der Bewilligung ist bei der kantonalen Bewilligungsbehörde einzureichen (Art. 83 Abs. 1 BGBB). Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz Beschwerde führen (Art. 83 Abs. 3 BGBB).

2.
Angefochten ist ein Beschluss betreffend die Bewilligung eines Grundstückkaufvertrags nach Art. 83 BGBB, somit ein Entscheid, welcher das bäuerliche Bodenrecht betrifft und demgemäss von der Zweiten zivilrechtlichen Abteilung behandelt wird (Art. 32 Abs. 1 lit. b des Reglements vom 20. November 2006 für das Bundesgericht [SR 173.110.131]).

Es handelt sich um einen öffentlich-rechtlichen Entscheid, welcher in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht steht (Art. 72 Abs. 2 BGG; vgl. den 3. Titel des BGBB, wonach die Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken zu den öffentlichrechtlichen Beschränkungen des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken zählen). Die gemäss unzutreffender Rechtsmittelbelehrung eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird daher als Beschwerde in Zivilsachen entgegengenommen. Der angefochtene Beschluss ist ausserdem ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid und stellt einen Endentscheid dar (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Da es sich um eine verwaltungsrechtliche Angelegenheit handelt, liegt eine Angelegenheit ohne Streitwert vor.

Somit ist auf die Beschwerde in Zivilsachen einzutreten.

3.
Die Vorinstanz erwog, dass der Beschwerdeführer als blosser Unterpächter - analog zum blossen Bewirtschafter - zur Beschwerde gegen die Bewilligung des Kaufvertrags nicht legitimiert sei. Auch wenn er von der Veräusserung des von ihm gepachteten Grundstücks betroffen sein könne, vermöge er aus dem behaupteten Unterpachtverhältnis nur gegenüber dem Pächter, nicht aber gegenüber dem Grundeigentümer Rechte abzuleiten.

4.
Der Beschwerdeführer macht geltend, er befinde sich als Unterpächter gegenüber dem Oberpächter in einer einfachen Pächterstellung, welche mit den gleichen Rechten und Pflichten verbunden sei, die jeder andere Pächter auch habe. Da er ebenfalls eine besondere wirtschaftliche Beziehung zum Pachtobjekt habe und insbesondere mit dessen Nutzung rechne, sei er von der Veräusserung des Grundstücks betroffen. Schliesslich sei er nicht wie der blosse Bewirtschafter zu behandeln, da er einen Pachtzins leiste.

5.
Das Bewilligungsverfahren in Art. 61 ff . und Art. 83 BGBB wurde im Rahmen der parlamentarischen Beratungen eingeführt (vgl. dagegen den bundesrätlichen Entwurf, welcher in Art. 62 ff . E BGBB noch ein Einspracheverfahren vorsah [BBl 1988 III 1127 ff.; s. dazu Botschaft, BBl 1988 III 1035 ff.]). Die Sonderregelung betreffend den Kreis der Beschwerdeberechtigten in Art. 83 Abs. 3 BGBB geht auf eine Differenz zwischen dem Vorschlag von Bundesrat sowie Nationalrat einerseits und demjenigen des Ständerates anderseits zurück. Während Bundesrat und Nationalrat die in den damals geltenden Art. 103 lit. a OG und Art. 48 lit. a VwVG enthaltene Ordnung übernehmen wollten (s. das Votum von BR Koller in den Beratungen im Ständerat, in: AB 1990 S 686, sowie die Voten in den Beratungen im Nationalrat, in: AB 1991 N 876 f.), ging dem Ständerat die allgemeine Umschreibung zu weit (s. das Votum von SR Schoch, in: AB 1991 S 154). Die geltende Regelung stellt insofern einen Kompromiss dar (s. das Votum von BR Koller in den Beratungen im Ständerat, in: AB 1991 S 731; zum Ganzen auch BGE 129 III 583 E. 3.1 S. 586; 126 III 274 E. 1c S. 276; Stalder, Das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1995, N. 15 zu Art. 83 BGBB; Bandli, ebenda, N. 3 zu Art. 88 BGBB;
Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht, Diss. Bern 1993, S. 224 f., je mit Hinweisen). Die Materialien zeigen auf, dass es dem Gesetzgeber namentlich darum ging, die Nachbarn, die Umwelt- und Naturschutzorganisationen sowie die landwirtschaftlichen Berufsorganisationen als Beschwerdelegitimierte auszuschliessen (vgl. die Voten in den Beratungen im Nationalrat, in: AB 1991 N 876 f., 1701; s. auch BGE 126 III 274 E. 1c S. 276; Stalder, Das bäuerliche Bodenrecht, N. 15 zu Art. 83 BGBB, je mit Hinweisen).

6.
Die Stellung des Unterpächters zeichnet sich insbesondere durch zwei Wesensmerkmale des Unterpachtvertrags aus: Zum einen entfaltet der Unterpachtvertrag einem Pachtvertrag entsprechende Wirkungen zwischen den Untervertragsparteien, somit dem Pächter als Unterverpächter einerseits und dem Unterpächter anderseits (Higi, Zürcher Kommentar, N. 15 zu Art. 291 OR). Zum andern setzt der Unterpachtvertrag den Bestand eines Hauptvertrags voraus und ist der Gegenstand der Leistung durch das begrenzt, was der Unterverpächter selbst vom Hauptverpächter beanspruchen kann (statt vieler Higi, a.a.O., N. 9 Art. 291 OR, mit Hinweisen; in diesem Sinne auch Studer, Basler Kommentar, N. 3 zu Art. 291 OR, wonach der Pächter nicht mehr Rechte weitergeben kann, als ihm selber aus dem Pachtvertrag zustehen).

Aufgrund dieser Besonderheiten hat der Unterpächter nicht das gleiche schutzwürdige Interesse an einer Überprüfung der Erteilung der Bewilligung zum Erwerb des unterverpachteten Grundstücks durch eine Drittperson wie der Pächter. Vor diesem Hintergrund beruft sich der Beschwerdeführer vergeblich auf seine Stellung als Unterpächter, da ihm diese nicht das Recht verleiht, gegen die Erteilung der Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks Beschwerde zu führen. Somit kann offen bleiben, ob er tatsächlich Unterpächter ist oder ob - wie die Beschwerdegegnerinnen einwenden - gar kein Unterpachtverhältnis vorliegt.

7.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Juni 2008
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Raselli Rapp

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 61 Principio - 1 Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
¹	Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
²	L'autorizzazione è rilasciata se non sussistono motivi per rifiutarla.
³	Sono acquisto il trasferimento della proprietà, come ogni altro negozio giuridico che equivalga economicamente a un trasferimento della proprietà.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 63 Motivi di rifiuto - 1 L'autorizzazione per l'acquisto di un'azienda agricola o di un fondo agricolo è rifiutata se:
¹	L'autorizzazione per l'acquisto di un'azienda agricola o di un fondo agricolo è rifiutata se:
^a	l'acquirente non è coltivatore diretto;
^b	è stato pattuito un prezzo esorbitante;
^c	...
^d	il fondo da acquistare è ubicato fuori del raggio d'esercizio dell'azienda dell'acquirente secondo l'uso locale.
²	Il motivo di rifiuto di cui al capoverso 1 lettera b non è pertinente se l'azienda o il fondo agricolo è acquistato nell'ambito di una procedura di realizzazione forzata.47

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 64 Eccezioni al principio della coltivazione diretta - 1 Se non vi è coltivazione diretta, l'autorizzazione dev'essere rilasciata se l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente che:
¹	Se non vi è coltivazione diretta, l'autorizzazione dev'essere rilasciata se l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente che:
^a	l'acquisto serve a preservare come azienda in affitto un'azienda da lungo tempo integralmente affittata, a migliorare strutturalmente un'azienda in affitto o a istituire o preservare un'azienda sperimentale o scolastica;
^b	l'acquirente dispone di un'autorizzazione definitiva per un'utilizzazione non agricola del suolo a' sensi dell'articolo 24 della legge federale del 22 giugno 197949 sulla pianificazione del territorio;
^c	l'acquisto è operato in vista dell'estrazione di risorse minerarie, ammessa dalla legislazione in materia di pianificazione del territorio, e la superficie non eccede quella ragionevolmente necessaria all'impresa come riserva di materie prime o come sostituzione reale per una superficie nella zona d'estrazione, per 15 anni al massimo. Il terreno che, entro 15 anni dall'acquisto, non è utilizzato secondo la destinazione prevista dev'essere alienato conformemente alle disposizioni della presente legge. Lo stesso vale a ricoltivazione avvenuta;
^d	l'azienda agricola o il fondo agricolo sono situati in una zona protetta e l'acquirente acquista il terreno ai fini di tale protezione;
^e	l'acquisto è operato al fine di preservare i dintorni, degni di protezione, di centri, costruzioni od impianti storici o di un'opera naturale protetta;
^f	nonostante pubblico bando a un prezzo non esorbitante (art. 66) non vi sono offerte di coltivatori diretti.
^g	un creditore che detiene un diritto di pegno sull'azienda o sul fondo acquisisce quest'ultimi nell'ambito di una procedura di realizzazione forzata.
²	L'autorizzazione può essere subordinata ad oneri.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 64 Eccezioni al principio della coltivazione diretta - 1 Se non vi è coltivazione diretta, l'autorizzazione dev'essere rilasciata se l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente che:
¹	Se non vi è coltivazione diretta, l'autorizzazione dev'essere rilasciata se l'acquirente prova che sussiste un grave motivo, segnatamente che:
^a	l'acquisto serve a preservare come azienda in affitto un'azienda da lungo tempo integralmente affittata, a migliorare strutturalmente un'azienda in affitto o a istituire o preservare un'azienda sperimentale o scolastica;
^b	l'acquirente dispone di un'autorizzazione definitiva per un'utilizzazione non agricola del suolo a' sensi dell'articolo 24 della legge federale del 22 giugno 197949 sulla pianificazione del territorio;
^c	l'acquisto è operato in vista dell'estrazione di risorse minerarie, ammessa dalla legislazione in materia di pianificazione del territorio, e la superficie non eccede quella ragionevolmente necessaria all'impresa come riserva di materie prime o come sostituzione reale per una superficie nella zona d'estrazione, per 15 anni al massimo. Il terreno che, entro 15 anni dall'acquisto, non è utilizzato secondo la destinazione prevista dev'essere alienato conformemente alle disposizioni della presente legge. Lo stesso vale a ricoltivazione avvenuta;
^d	l'azienda agricola o il fondo agricolo sono situati in una zona protetta e l'acquirente acquista il terreno ai fini di tale protezione;
^e	l'acquisto è operato al fine di preservare i dintorni, degni di protezione, di centri, costruzioni od impianti storici o di un'opera naturale protetta;
^f	nonostante pubblico bando a un prezzo non esorbitante (art. 66) non vi sono offerte di coltivatori diretti.
^g	un creditore che detiene un diritto di pegno sull'azienda o sul fondo acquisisce quest'ultimi nell'ambito di una procedura di realizzazione forzata.
²	L'autorizzazione può essere subordinata ad oneri.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 61 Principio - 1 Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
¹	Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
²	L'autorizzazione è rilasciata se non sussistono motivi per rifiutarla.
³	Sono acquisto il trasferimento della proprietà, come ogni altro negozio giuridico che equivalga economicamente a un trasferimento della proprietà.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 83 Procedura d'autorizzazione - 1 L'istanza di rilascio di un'autorizzazione si propone all'autorità cantonale competente (art. 90 lett. a).
¹	L'istanza di rilascio di un'autorizzazione si propone all'autorità cantonale competente (art. 90 lett. a).
²	Questa autorità comunica la sua decisione alle parti, all'ufficiale del registro fondiario, all'autorità cantonale di vigilanza (art. 90 lett. b), all'affittuario nonché ai titolari di diritti di compera o di prelazione e agli aventi diritto all'attribuzione.
³	Il rifiuto dell'autorizzazione può essere impugnato dalle parti davanti all'autorità cantonale di ricorso (art. 88). Presso la stessa autorità possono interporre ricorso contro il rilascio dell'autorizzazione l'autorità cantonale di vigilanza, l'affittuario, nonché i titolari di diritti di compera o di prelazione e gli aventi diritto all'attribuzione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 62 Eccezioni - L'autorizzazione non è necessaria in caso di acquisto:
^a	per successione e attribuzione ereditaria;
^b	da parte di un discendente, del coniuge, dei genitori o di un fratello o sorella, o di un figlio loro, dell'alienante;
^c	da parte di un comproprietario o di un proprietario in comune;
^d	mediante esercizio di un diritto legale di compera o di ricupera;
^e	nell'ambito di un'espropriazione o di un miglioramento del suolo operato con il concorso dell'autorità;
^f	allo scopo di rettificare o di migliorare i confini;
^g	per trapasso di proprietà mediante fusione o scissione in virtù della legge del 3 ottobre 200344 sulla fusione, se gli attivi del soggetto giuridico trasferente o del soggetto assuntore non sono costituiti principalmente da un'azienda o da un fondo agricoli;
^h	da parte del Cantone o di un Comune ai fini della protezione contro le piene, della rivitalizzazione delle acque, della costruzione di bacini di compensazione e di accumulazione per pompaggio per centrali idroelettriche nonché a scopo di sostituzione reale per tali esigenze.

SR 172.021 Legge federale del 20 dicembre 1968 sulla procedura amministrativa (PA) PA Art. 48 - 1 Ha diritto di ricorrere chi:
¹	Ha diritto di ricorrere chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modificazione della stessa.
²	Ha inoltre diritto di ricorrere ogni persona, organizzazione o autorità cui un'altra legge federale riconosce tale diritto.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 88 - 1 Le decisioni prese in virtù della presente legge (art. 80 cpv. 1 e 87) possono essere impugnate entro 30 giorni davanti all'autorità cantonale di ricorso (art. 90 lett. f).
¹	Le decisioni prese in virtù della presente legge (art. 80 cpv. 1 e 87) possono essere impugnate entro 30 giorni davanti all'autorità cantonale di ricorso (art. 90 lett. f).
²	Le decisioni cantonali d'ultima istanza vanno comunicate al Dipartimento federale di giustizia e polizia.
³	Per il rimanente, la tutela giurisdizionale è retta dalle disposizioni generali sull'amministrazione della giustizia federale.67

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 291 - 1 L'affittuario può subaffittare o locare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.
¹	L'affittuario può subaffittare o locare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.
²	Il locatore può negare il consenso alla locazione di singoli locali facenti parte della cosa soltanto se:
^a	l'affittuario rifiuta di comunicargli le condizioni della locazione;
^b	le condizioni della locazione, comparate con quelle del contratto principale d'affitto, sono abusive;
^c	la locazione causa al locatore principale un pregiudizio essenziale.
³	L'affittuario è responsabile verso il locatore se il subaffittuario o il conduttore utilizza la cosa in modo diverso da quello permesso all'affittuario. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subaffittuario o al conduttore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.