5A_35/2008 - 2008-06-10 - Droits réels - Bäuerliches Bodenrecht (Erwerbsbewilligung gemäss BGG)

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 35/2008/bnm

Urteil vom 10. Juni 2008
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Meyer, Bundesrichterin Hohl, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Rapp.

Parteien
S.________ jun.,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg Niklaus,

gegen

1. Erbengemeinschaft X.________,
2. Y.________,
3. Z.________,
Beschwerdegegnerinnen,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller,

Gegenstand
Bäuerliches Bodenrecht (Erwerbsbewilligung gemäss BGBB),

Beschwerde gegen den Beschluss der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau vom 15. November 2007.

Sachverhalt:

A.
Am 10. November 2006 schloss die Erbengemeinschaft X.________ mit Y.________ und Z.________, (nachfolgend: Beschwerdegegnerinnen) einen Kaufvertrag über das Grundstück Grundbuch A.________, Nr. 1, im B.________ von 144.47 Aren, ab. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 115'000.-- festgelegt.

B.
Am 23. November 2006 wurde beim Departement Finanzen und Ressourcen des Kantons Aargau, Abteilung Landwirtschaft, ein Gesuch um Genehmigung des Kaufvertrags eingereicht. Mit Verfügung vom 5. März 2007 erteilte das Departement folgende Bewilligung:
"Der Erwerb des Grundstückes GB A.________ Nr. 1, im B.________ von 144,47 Aren durch die Y.________ und die Z.________ wird gemäss Art. 61 i.V.m. Art. 63 und Art. 64 Abs. 1 BGBB bewilligt, mit der Auflage gemäss Art. 64 Abs. 2 BGBB, dass dieses Grundstück bis spätestens zwei Jahre nach Rechtskraft dieses Entscheides gegen Flächen im Gebiet C.________ abgetauscht wird. Andernfalls muss das Grundstück nach den dannzumal geltenden Bestimmungen des BGBB an einen Selbstbewirtschafter verkauft werden."

C.
Gegen diese Verfügung erhob S.________ jun. (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 23. April 2007 bei der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau Beschwerde. In seiner Replik vom 27. August 2007 machte er u.a. geltend, Pächter des Grundstücks sei kraft Universalsukzession die Erbengemeinschaft S.________ sen.; er habe dieser gegenüber Pächterstellung inne und sei somit im Verhältnis zur Beschwerdegegnerin 1 Unterpächter.

Am 24. September 2007 verfügte der Präsident der Landwirtschaftlichen Rekurskommission, dass das Gericht vorab über die Frage entscheiden werde, ob auf die Beschwerde eingetreten werden dürfe oder nicht, und dass nur im erstgenannten Fall eine Verhandlung durchgeführt werde.

Mit Beschluss vom 15. November 2007 trat die Landwirtschaftliche Rekurskommission auf die Beschwerde nicht ein.

D.
Mit Beschwerde vom 14. Januar 2008 beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht die Aufhebung des Beschlusses der Landwirtschaftlichen Rekurskommission und die Zurückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz mit der Anweisung, auf die Beschwerde einzutreten und den Fall materiell zu behandeln.

Die Vorinstanz sowie die Beschwerdegegnerinnen schliessen in ihren Vernehmlassungen vom 11. und 15. Februar 2008 auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdeführer hält in seinem Schreiben vom 21. Februar und in der Replik vom 1. April 2008 an seinen Begehren fest.

Erwägungen:

1.
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]). Das Gesuch um Erteilung der Bewilligung ist bei der kantonalen Bewilligungsbehörde einzureichen (Art. 83 Abs. 1 BGBB). Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz Beschwerde führen (Art. 83 Abs. 3 BGBB).

2.
Angefochten ist ein Beschluss betreffend die Bewilligung eines Grundstückkaufvertrags nach Art. 83 BGBB, somit ein Entscheid, welcher das bäuerliche Bodenrecht betrifft und demgemäss von der Zweiten zivilrechtlichen Abteilung behandelt wird (Art. 32 Abs. 1 lit. b des Reglements vom 20. November 2006 für das Bundesgericht [SR 173.110.131]).

Es handelt sich um einen öffentlich-rechtlichen Entscheid, welcher in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht steht (Art. 72 Abs. 2 BGG; vgl. den 3. Titel des BGBB, wonach die Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken zu den öffentlichrechtlichen Beschränkungen des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken zählen). Die gemäss unzutreffender Rechtsmittelbelehrung eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird daher als Beschwerde in Zivilsachen entgegengenommen. Der angefochtene Beschluss ist ausserdem ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid und stellt einen Endentscheid dar (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Da es sich um eine verwaltungsrechtliche Angelegenheit handelt, liegt eine Angelegenheit ohne Streitwert vor.

Somit ist auf die Beschwerde in Zivilsachen einzutreten.

3.
Die Vorinstanz erwog, dass der Beschwerdeführer als blosser Unterpächter - analog zum blossen Bewirtschafter - zur Beschwerde gegen die Bewilligung des Kaufvertrags nicht legitimiert sei. Auch wenn er von der Veräusserung des von ihm gepachteten Grundstücks betroffen sein könne, vermöge er aus dem behaupteten Unterpachtverhältnis nur gegenüber dem Pächter, nicht aber gegenüber dem Grundeigentümer Rechte abzuleiten.

4.
Der Beschwerdeführer macht geltend, er befinde sich als Unterpächter gegenüber dem Oberpächter in einer einfachen Pächterstellung, welche mit den gleichen Rechten und Pflichten verbunden sei, die jeder andere Pächter auch habe. Da er ebenfalls eine besondere wirtschaftliche Beziehung zum Pachtobjekt habe und insbesondere mit dessen Nutzung rechne, sei er von der Veräusserung des Grundstücks betroffen. Schliesslich sei er nicht wie der blosse Bewirtschafter zu behandeln, da er einen Pachtzins leiste.

5.
Das Bewilligungsverfahren in Art. 61 ff . und Art. 83 BGBB wurde im Rahmen der parlamentarischen Beratungen eingeführt (vgl. dagegen den bundesrätlichen Entwurf, welcher in Art. 62 ff . E BGBB noch ein Einspracheverfahren vorsah [BBl 1988 III 1127 ff.; s. dazu Botschaft, BBl 1988 III 1035 ff.]). Die Sonderregelung betreffend den Kreis der Beschwerdeberechtigten in Art. 83 Abs. 3 BGBB geht auf eine Differenz zwischen dem Vorschlag von Bundesrat sowie Nationalrat einerseits und demjenigen des Ständerates anderseits zurück. Während Bundesrat und Nationalrat die in den damals geltenden Art. 103 lit. a OG und Art. 48 lit. a VwVG enthaltene Ordnung übernehmen wollten (s. das Votum von BR Koller in den Beratungen im Ständerat, in: AB 1990 S 686, sowie die Voten in den Beratungen im Nationalrat, in: AB 1991 N 876 f.), ging dem Ständerat die allgemeine Umschreibung zu weit (s. das Votum von SR Schoch, in: AB 1991 S 154). Die geltende Regelung stellt insofern einen Kompromiss dar (s. das Votum von BR Koller in den Beratungen im Ständerat, in: AB 1991 S 731; zum Ganzen auch BGE 129 III 583 E. 3.1 S. 586; 126 III 274 E. 1c S. 276; Stalder, Das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1995, N. 15 zu Art. 83 BGBB; Bandli, ebenda, N. 3 zu Art. 88 BGBB;
Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht, Diss. Bern 1993, S. 224 f., je mit Hinweisen). Die Materialien zeigen auf, dass es dem Gesetzgeber namentlich darum ging, die Nachbarn, die Umwelt- und Naturschutzorganisationen sowie die landwirtschaftlichen Berufsorganisationen als Beschwerdelegitimierte auszuschliessen (vgl. die Voten in den Beratungen im Nationalrat, in: AB 1991 N 876 f., 1701; s. auch BGE 126 III 274 E. 1c S. 276; Stalder, Das bäuerliche Bodenrecht, N. 15 zu Art. 83 BGBB, je mit Hinweisen).

6.
Die Stellung des Unterpächters zeichnet sich insbesondere durch zwei Wesensmerkmale des Unterpachtvertrags aus: Zum einen entfaltet der Unterpachtvertrag einem Pachtvertrag entsprechende Wirkungen zwischen den Untervertragsparteien, somit dem Pächter als Unterverpächter einerseits und dem Unterpächter anderseits (Higi, Zürcher Kommentar, N. 15 zu Art. 291 OR). Zum andern setzt der Unterpachtvertrag den Bestand eines Hauptvertrags voraus und ist der Gegenstand der Leistung durch das begrenzt, was der Unterverpächter selbst vom Hauptverpächter beanspruchen kann (statt vieler Higi, a.a.O., N. 9 Art. 291 OR, mit Hinweisen; in diesem Sinne auch Studer, Basler Kommentar, N. 3 zu Art. 291 OR, wonach der Pächter nicht mehr Rechte weitergeben kann, als ihm selber aus dem Pachtvertrag zustehen).

Aufgrund dieser Besonderheiten hat der Unterpächter nicht das gleiche schutzwürdige Interesse an einer Überprüfung der Erteilung der Bewilligung zum Erwerb des unterverpachteten Grundstücks durch eine Drittperson wie der Pächter. Vor diesem Hintergrund beruft sich der Beschwerdeführer vergeblich auf seine Stellung als Unterpächter, da ihm diese nicht das Recht verleiht, gegen die Erteilung der Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks Beschwerde zu führen. Somit kann offen bleiben, ob er tatsächlich Unterpächter ist oder ob - wie die Beschwerdegegnerinnen einwenden - gar kein Unterpachtverhältnis vorliegt.

7.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Juni 2008
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Raselli Rapp

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 61 Principe - 1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
¹	Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
²	L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus.
³	Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 63 Motifs de refus - 1 L'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole est refusée lorsque:
¹	L'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole est refusée lorsque:
^a	l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel;
^b	le prix convenu est surfait;
^c	...
^d	l'immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d'exploitation de l'entreprise de l'acquéreur, usuel dans la localité.
²	Le motif de refus mentionné à l'al. 1, let. b n'est pas pertinent si une entreprise ou un immeuble agricole est acquis dans une procédure d'exécution forcée.48

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 64 Exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel - 1 Lorsque l'acquéreur n'est pas personnellement exploitant, l'autorisation lui est accordée s'il prouve qu'il y a un juste motif pour le faire; c'est notamment le cas lorsque:49
¹	Lorsque l'acquéreur n'est pas personnellement exploitant, l'autorisation lui est accordée s'il prouve qu'il y a un juste motif pour le faire; c'est notamment le cas lorsque:49
^a	l'acquisition sert à maintenir l'affermage d'une entreprise affermée en totalité depuis longtemps, à améliorer les structures d'une entreprise affermée ou à créer ou à maintenir un centre de recherches ou un établissement scolaire;
^b	l'acquéreur dispose d'une autorisation définitive permettant, conformément à l'art. 24 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire51, de ne pas utiliser le sol pour l'agriculture;
^c	l'acquisition a lieu en vue d'une exploitation des ressources du sol permise par le droit de l'aménagement du territoire et que la surface ne contient pas une réserve de matières premières supérieure aux besoins que l'on peut raisonnablement reconnaître à l'entreprise ou n'est pas supérieure à celle dont l'entreprise a besoin comme terrain utilisé en remploi pour une surface située sur le territoire d'exploitation, et ce pour quinze années au plus. Le terrain qui n'est pas utilisé de l'une ou l'autre façon dans les quinze ans à compter de son acquisition doit être aliéné conformément aux dispositions de la présente loi. Il en va de même pour le terrain qui a été remis en culture;
^d	l'entreprise ou l'immeuble agricole est situé dans une zone à protéger et que l'acquisition se fait conformément au but de la protection;
^e	l'acquisition permet de conserver un site, une construction ou une installation d'intérêt historique digne de protection, ou un objet relevant de la protection de la nature;
^f	malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel;
^g	un créancier qui détient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble acquiert celui-ci dans une procédure d'exécution forcée.
²	L'autorisation peut être assortie de charges.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 64 Exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel - 1 Lorsque l'acquéreur n'est pas personnellement exploitant, l'autorisation lui est accordée s'il prouve qu'il y a un juste motif pour le faire; c'est notamment le cas lorsque:49
¹	Lorsque l'acquéreur n'est pas personnellement exploitant, l'autorisation lui est accordée s'il prouve qu'il y a un juste motif pour le faire; c'est notamment le cas lorsque:49
^a	l'acquisition sert à maintenir l'affermage d'une entreprise affermée en totalité depuis longtemps, à améliorer les structures d'une entreprise affermée ou à créer ou à maintenir un centre de recherches ou un établissement scolaire;
^b	l'acquéreur dispose d'une autorisation définitive permettant, conformément à l'art. 24 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire51, de ne pas utiliser le sol pour l'agriculture;
^c	l'acquisition a lieu en vue d'une exploitation des ressources du sol permise par le droit de l'aménagement du territoire et que la surface ne contient pas une réserve de matières premières supérieure aux besoins que l'on peut raisonnablement reconnaître à l'entreprise ou n'est pas supérieure à celle dont l'entreprise a besoin comme terrain utilisé en remploi pour une surface située sur le territoire d'exploitation, et ce pour quinze années au plus. Le terrain qui n'est pas utilisé de l'une ou l'autre façon dans les quinze ans à compter de son acquisition doit être aliéné conformément aux dispositions de la présente loi. Il en va de même pour le terrain qui a été remis en culture;
^d	l'entreprise ou l'immeuble agricole est situé dans une zone à protéger et que l'acquisition se fait conformément au but de la protection;
^e	l'acquisition permet de conserver un site, une construction ou une installation d'intérêt historique digne de protection, ou un objet relevant de la protection de la nature;
^f	malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel;
^g	un créancier qui détient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble acquiert celui-ci dans une procédure d'exécution forcée.
²	L'autorisation peut être assortie de charges.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 61 Principe - 1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
¹	Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
²	L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus.
³	Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 83 Procédure d'autorisation - 1 La demande d'autorisation est adressée à l'autorité cantonale compétente en matière d'autorisation (art. 90, let. a).
¹	La demande d'autorisation est adressée à l'autorité cantonale compétente en matière d'autorisation (art. 90, let. a).
²	Celle-ci communique sa décision aux parties contractantes, au conservateur du registre foncier, à l'autorité cantonale de surveillance (art. 90, let. b), au fermier et aux titulaires du droit d'emption, du droit de préemption ou du droit à l'attribution.
³	Les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l'autorité cantonale de recours (art. 88) contre le refus d'autorisation, l'autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d'emption, du droit de préemption ou du droit à l'attribution, contre l'octroi de l'autorisation.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 62 Exceptions - N'a pas besoin d'être autorisée l'acquisition faite:
^a	par succession et par attribution de droit successoral;
^b	par un descendant, le conjoint, les père et mère ou des frères ou des soeurs de l'aliénateur ou l'un de leurs enfants;
^c	par un propriétaire commun ou un copropriétaire;
^d	par l'exercice d'un droit légal d'emption ou de réméré;
^e	dans le cadre d'une expropriation ou d'améliorations foncières opérées avec le concours de l'autorité;
^f	dans le but de rectifier ou d'améliorer des limites;
^g	lors du transfert de la propriété par fusion ou scission en vertu de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion45, si les actifs du sujet transférant ou du sujet reprenant ne consistent pas principalement en une entreprise agricole ou en des immeubles agricoles;
^h	par le canton ou la commune à des fins de protection contre les crues, de revitalisation des eaux, de construction de bassins de compensation ou d'accumulation et de pompage dans le cas de centrales hydroélectriques, ainsi qu'à des fins de remploi.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 48 - 1 A qualité pour recourir quiconque:
¹	A qualité pour recourir quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité inférieure ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est spécialement atteint par la décision attaquée, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	A également qualité pour recourir toute personne, organisation ou autorité qu'une autre loi fédérale autorise à recourir.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 88 - 1 Un recours peut être formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale de recours (art. 90, let. f) contre les décisions prises en vertu de la présente loi (art. 80, al. 1, et 87).
¹	Un recours peut être formé dans les 30 jours devant l'autorité cantonale de recours (art. 90, let. f) contre les décisions prises en vertu de la présente loi (art. 80, al. 1, et 87).
²	Les décisions prises par une autorité cantonale de dernière instance sont communiquées au Département fédéral de justice et police.
³	Au surplus, les voies de droit sont régies par les dispositions générales de la procédure fédérale.69

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 291 - 1 Le fermier peut sous-affermer ou sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
¹	Le fermier peut sous-affermer ou sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
²	Le bailleur ne peut refuser son consentement à la sous-location de locaux qui font partie de la chose affermée que:
^a	si le fermier refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
^b	si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
^c	si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
³	Le fermier est garant envers le bailleur que le sous-fermier ou le sous-locataire n'utilisera ou n'exploitera la chose que conformément au bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-fermier ou au sous-locataire à l'effet de les y obliger.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.