5A_48/2022 - 2022-05-10 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - enregistrement de deux réquisitions de poursuite

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 48/2022

Arrêt du 10 mai 2022

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. les Juges fédéraux Herrmann, Président,
Schöbi et Bovey.
Greffière : Mme Achtari.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
3. C.________ Sàrl,
4. D.________ SA,
tous représentés par Me A.________, avocat,
recourants,

contre

Office des poursuites du canton de Neuchâte l, avenue Léopold-Robert 63, 2300 La Chaux-de-Fonds.

Objet
validité d'une réquisition de poursuite,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal, Cour civile, Autorité supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites, du 17 novembre 2021 (ASSLP.2021.6).

Faits :

A.

A.a.

A.a.a. La copropriété par étages E.________ (ci-après: PPE) est constituée sur le bien-fonds n° yyyy du cadastre F.________ à U.________.
L'art. 18 du règlement de copropriété prévoit ce qui suit sur le mode de convocation de l'assemblée des copropriétaires:

" L'administrateur convoque l'assemblée par lettre recommandée envoyée au domicile de chaque copropriétaire 10 jours à l'avance. En cas d'urgence, ce délai pourra être réduit à 4 jours. La convocation contiendra la date, l'heure, le lieu de la réunion et l'ordre du jour.
Chaque copropriétaire doit communiquer l'adresse de son domicile à l'administrateur. Toutes communications et convocations seront valables si elles sont faites à cette adresse.
Tous les copropriétaires peuvent, s'il n'y a pas d'opposition, tenir une assemblée sans observer les formes prévues pour sa convocation. Aussi longtemps que les copropriétaires sont tous présents, l'assemblée a le droit de délibérer et de statuer valablement sur tous les objets qui sont de son ressort. "

A.a.b. Suite à la démission de la précédente régie immobilière, la PPE s'est retrouvée sans administratrice. Lors d'une assemblée de copropriétaires du 18 mars 2019, la régie immobilière G.________ a été nommée à cette charge (ci-après: régie immobilière). Cette décision a été prise par l'entier des copropriétaires présents, représentant quatre copropriétaires sur sept, 563/912èmes et cinq lots sur huit.

A.b.

A.b.a. Le 10 septembre 2020, A.________, agissant au nom de deux copropriétaires de la PPE, B.________ et C.________ Sàrl, d'un ancien administrateur, D.________ SA, ainsi qu'en son propre nom en qualité d'ancien propriétaire et administrateur, a informé l'Office des poursuites de la Chaux-de-Fonds (ci-après: office) que la régie immobilière n'était pas habilitée à représenter la PPE et à engager toute poursuite en son nom. Selon lui, la désignation de la régie immobilière en qualité d'administratrice serait nulle, parce qu'elle avait été prise lors d'une assemblée de copropriétaires convoquée par des personnes incompétentes pour ce faire.

A.b.b. La régie immobilière a adressé à l'office, qui l'a reçue le 27 janvier 2021, une réquisition de poursuite à l'encontre de D.________ SA. Elle a énoncé comme cause de l'obligation ce qui suit:

" 1 Honoraires supplémentaires d'administrateur perçus sans accord préalable des copropriétaires durant les exercices 2015-2016 à 2017-2018 pour la somme totale de CHF 12' 4 00.00.
Les comptes de ces exercices n'ont pas été acceptés, les copropriétaires prétendent à un remboursement à hauteur de CHF 6'000.00 pour solde de tout compte.
Autres créances.
2 Loyer 06.2018 à 01.2019 appartement du concierge encaissés indûment. CHF 7'760.00. "
Elle en a adressé une autre, reçue le même jour, à l'encontre de A.________, mentionnant ce qui suit:

" 1 Honoraires supplémentaires d'administrateur perçus sans accord préa lable des copropriétaires durant les exercices 2007-2008 à 2014-2015, soit huit fois CHF 3'900.00 pour un total de CHF 31'200.00.
Les comptes de ces exercices n'ont pas été acceptés les copropriétaires prétendent à un remboursement à hauteur de CHF 15'000.00 pour solde de tout compte. "

A.b.c. Le 2 février 2021, A.________ a rappelé à l'office la teneur de son courrier du 10 septembre 2020, ayant été informé d'une prochaine notification de commandements de payer à son encontre ainsi qu'à celle de D.________ SA, lesquels faisaient suite à des réquisitions de poursuite déposées par la régie immobilière au nom de la PPE. Par précaution, l'office a fait revenir ces commandements de payer. En vue de légitimer ses pouvoirs de représentation, la régie immobilière a envoyé à l'office tous les documents qu'elle considérait utiles, dont un jugement du tribunal civil du Tribunal régional des Montagnes et du Val-de-Ruz du 25 mai 2020.

B.

B.a. Par décision du 10 février 2021, l'office a refusé de rejeter les réquisitions des deux poursuites en cause, la question de la représentation de la PPE, impliquant un examen approfondi de la cause, ne relevant pas de sa compétence.

B.b. Par décision du 15 juillet 2021, l'Autorité cantonale inférieure de surveillance en matière de poursuites et faillites du canton de Neuchâtel a déclaré irrecevable la plainte déposée par A.________ en son nom et au nom de représentés, en tant qu'elle concernait B.________ et C.________ Sàrl - faute de qualité pour agir -, et l'a rejetée au surplus, considérant que l'assemblée des copropriétaires de la PPE avait été correctement convoquée et que la désignation de la régie immobilière en qualité d'administratrice était valable.

B.c. Par arrêt du 17 novembre 2022, le Tribunal cantonal neuchâtelois, en sa qualité d'autorité supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites (ci-après: autorité supérieure de surveillance), a rejeté le recours interjeté par A.________, B.________, C.________ Sàrl et D.________ SA contre cette décision, sans frais ni dépens.

C.
Par acte posté le 24 janvier 2022, A.________, B.________, C.________ Sàrl et D.________ SA interjettent un recours en matière civile contre cet arrêt devant le Tribunal fédéral. Ils concluent à sa réforme, en ce sens qu'ordre est donné à l'office de rejeter l'enregistrement des deux réquisitions de poursuites déposées le 25 janvier 2021 par G.________ au nom de la PPE et, partant, d'annuler les deux poursuites. En substance, ils soutiennent que B.________ et C.________ Sàrl ont qualité pour porter plainte et que la nomination de la régie G.________ en qualité d'administratrice de la PPE est nulle.
Des observations au fond n'ont pas été requises.

D.
Par ordonnance du 25 février 2022, l'effet suspensif a été attribué au recours.

Considérant en droit :

1.
Expédié en temps utile (art. 100 al. 2 let. LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF; ATF 133 III 350 consid. 1.2) rendue en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 19 LP) par une autorité de surveillance statuant en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF), le recours est recevable sans égard à la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). Les plaignants, qui ont succombé devant l'autorité précédente, ont qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s . LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF); cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés (ATF 142 III 364 consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi il estime que l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 142 I 99 consid. 1.7.1; 142 III 364 consid. 2.4 et la référence).

2.2.

2.2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 140 III 115 consid. 2; 137 I 58 consid. 4.1.2; 137 II 353 consid. 5.1) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La critique de l'état de fait retenu est soumise au principe strict de l'allégation énoncé par l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 140 III 264 consid. 2.3 et les références). La partie qui entend attaquer les faits constatés par l'autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références). Si la critique ne satisfait pas à ces exigences, les allégations relatives à un état de fait qui s'écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1). Les critiques de nature appellatoire sont irrecevables (ATF 130 I 258 consid. 1.3).

2.2.2. En l'espèce, pour autant que les recourants entendent soulever un grief de fait en reprochant à l'autorité supérieure de surveillance de s'être trompée sur le contenu de décisions rendues en première instance, selon eux, sur le pouvoir de représentation de la régie immobilière, force est de constater que, appellatoire dans son contenu et sans influence sur le sort de la cause, cette critique doit être déclarée irrecevable.

3.
S'agissant de la qualité de plaignants de B.________ et C.________ Sàrl, l'autorité supérieure de surveillance a retenu que les actes de poursuite litigieux visaient à ce que des sommes perçues par d'anciens administrateurs de la PPE soient restituées et qu'ils étaient dès lors entrepris dans l'intérêt des propriétaires de la PPE. En conséquence, elle a jugé qu'on ne saurait considérer que les deux personnes précitées étaient lésées par ces actes en tant que copropriétaires de la PPE.
S'agissant du pouvoir de la régie immobilière de représenter la PPE, l'autorité supérieure de surveillance a considéré que le paragraphe 3 de l'art. 18 du règlement de copropriété avait pour vocation d'assouplir les exigences de la convocation, celle-ci n'étant même plus exigée si tous les propriétaires y consentaient et étaient présents lors de l'assemblée. En revanche, cet article ne traitait pas de la convocation de l'assemblée des copropriétaires lorsqu'aucun administrateur n'exerçait ce rôle. Elle a ajouté qu'on ne saurait exiger de tous les copropriétaires qu'ils mettent sur pied une assemblée où tous les copropriétaires seraient présents pour que l'on considère cette assemblée valablement convoquée en l'absence d'un administrateur, car cela aurait pour effet de priver le cinquième des copropriétaires de la faculté d'exiger la tenue d'une assemblée, ce qui était contraire à la loi. Selon elle, à défaut de réglementation spécifique dans le règlement PPE portant sur la convocation de l'assemblée en l'absence d'administrateur, chaque propriétaire d'étage disposait de cette faculté. Elle a jugé en conséquence que, chaque copropriétaire pouvant procéder à cet acte en l'absence d'un administrateur, l'assemblée des copropriétaires
n'avait pas été convoquée par une personne incompétente et la désignation de la régie immobilière en qualité d'administratrice n'était pas nulle.
A titre de motivation subsidiaire, l'autorité supérieure de surveillance a jugé que le représentant des recourants avait dans tous les cas tardé à soulever la nullité de la décision. Il n'avait introduit aucune action en constatation de nullité en sollicitant du juge de nommer un administrateur, mais s'était contenté d'exciper cette exception lors d'une procédure portant sur la contestation d'une autre décision de l'assemblée, laquelle s'était soldée par un classement. Elle a considéré qu'il serait contraire au droit de considérer la nomination comme nulle, la régie ayant forcément accompli des actes en faveur de la PPE depuis sa désignation.
Enfin, l'autorité supérieure de surveillance a retenu qu'il n'y avait pas lieu de se prononcer sur la question de la présence d'un tiers (la régie immobilière) à l'assemblée des copropriétaires, ce vice pouvant tout au plus conduire à l'annulation de la décision de l'assemblée des copropriétaires au terme d'une action devant être introduite dans le délai péremptoire d'un mois depuis la connaissance de la décision.

4.

4.1. Dans un premier grief, les recourants se plaignent du refus de reconnaître la qualité de plaignants à B.________ et C.________ Sàrl. Ils soutiennent que l'autorité supérieure de surveillance a omis d'envisager la possibilité que ces deux personnes aient approuvé les comptes de la PPE relatifs aux montants en cause et puissent donc considérer que le prétendu administrateur est en train d'effectuer des démarches qu'ils ne cautionnent pas et dont ils auront à payer le coût.

4.2.

4.2.1. Selon l'art. 17 LP, la qualité pour porter plainte est reconnue à celui qui se trouve lésé dans ses intérêts juridiquement protégés, ou tout au moins touché dans ses intérêts de fait, par la mesure qu'il critique d'un organe d'exécution et a, de ce fait, un intérêt digne de protection à l'annulation et à la modification de la mesure (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3; arrêts 5A 871/2017 du 20 février 2018 consid. 3.2; 7B.19/2006 du 25 avril 2006 consid. 3.1).

4.2.2. En l'espèce, ce n'est pas l'acte d'exécution qui est susceptible de porter atteinte aux intérêts des deux recourants dont la plainte a été déclarée irrecevable, mais les décisions prises dans le cadre de la copropriété par étages et qu'il leur incombe d'attaquer s'ils estiment leurs intérêts lésés.
Au demeurant, il faut noter que les recourants auront l'occasion de s'exprimer sur la suite de la procédure, si celle-ci devait se prolonger et risquer de générer des frais plus importants à leur charge, notamment si les poursuivis intentent une action civile négatoire. En effet, l'art. 712t al. 2 CC prévoit que, sauf en procédure sommaire, l'administrateur ne peut agir en justice sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement. Cette dernière exigence tend à éviter que l'administrateur n'engage un procès susceptible d'entraîner des frais élevés et de compromettre les relations des copropriétaires entre eux sans leur consentement. Ainsi, si une procédure sommaire ne permet pas d'aboutir au résultat souhaité, mais qu'il est possible d'agir par la voie de la procédure ordinaire, l'intéressé doit obtenir l'autorisation de l'assemblée des propriétaires d'étages pour agir par la voie de la procédure ordinaire. L'autorisation doit faire l'objet d'une décision de la communauté des propriétaires d'étages (arrêts 5A 721/2021 du 25 février 2022 consid. 3.2.1; 5A 913/2012 du 24 septembre 2013 consid. 5.2.1 et 5.2.2, publié in SJ 2014
I p. 183).
Il suit de là que le grief doit être rejeté.

5.
En lien avec la question de la validité de la réquisition de poursuite, les recourants se plaignent ensuite du défaut de représentation de la PPE par la régie immobilière, la nomination de celle-ci en qualité d'administratrice de la PPE étant selon eux nulle parce que prise lors d'une assemblée de copropriétaires convoquée par des personnes incompétentes. Ils soutiennent que la règle concernant le cinquième des copropriétaires s'applique uniquement lorsqu'il y a un administrateur, ce qui n'était pas le cas de la PPE. Selon eux, la possibilité pour chaque copropriétaire d'étage de convoquer une assemblée est une ultima ratio prévue à défaut d'autre solution dans le règlement de copropriété. Or, le règlement en cause en prévoit une au troisième paragraphe de l'art. 18 - soit, selon eux, que l'ensemble des sept copropriétaires convoquent une assemblée où ils sont tous présents - et les copropriétaires qui ont convoqué l'assemblée du 18 mars 2019 au cours de laquelle la régie immobilière a été nommée auraient dû épuiser cette solution avant de procéder, ce que l'un des recourants avait d'ailleurs proposé. A cela s'ajoute que les copropriétaires ont violé la loi en faisant venir un tiers à l'assemblée du 18 mars 2019.

6.
Il sied ainsi d'examiner si la régie immobilière est habilitée à adresser, en tant qu'administratrice de la PPE, les deux réquisitions de poursuite à l'office.

6.1.

6.1.1. Aux termes de l'art. 67 ch. 1 LP, la réquisition de poursuite doit énoncer notamment le nom et le domicile du créancier et, s'il y a lieu, de son mandataire. L'art. 69 al. 2 ch. 1 LP prescrit que ces indications doivent être reproduites dans le commandement de payer. Le préposé n'a pas à rechercher d'office si les personnes qui ont signé la réquisition de poursuite au nom du créancier possèdent réellement le pouvoir dont elles se prévalent. C'est en principe au débiteur poursuivi de s'opposer à une poursuite introduite par une personne non autorisée à représenter le créancier. Cette exception se rapportant non pas à la créance comme telle ni au droit de la faire valoir par la voie de la poursuite, mais à la validité de la réquisition de poursuite, le poursuivi doit la soulever par la voie de la plainte (ATF 144 III 277 consid. 3.1.1 et les références).

Le défaut de pouvoir de représentation est une cause d'annulation de la poursuite, et non de nullité. Partant, si le moyen est admis, la mesure qui se révèle illégale doit être annulée, quand bien même aucune erreur ne peut être reprochée à l'office des poursuites. Il est rappelé à cet égard que l'office est un organe administratif qui agit sur requête unilatérale du prétendu créancier. Ces considérations ne s'appliquent pas à l'autorité de surveillance, qui statue dans le cadre d'une procédure contradictoire, régie par la maxime inquisitoire (art. 20a al. 2 ch. 2 LP), néanmoins tempérée par l'obligation de collaborer des parties. En conséquence, elle ne peut calquer son contrôle sur celui de l'office (arrêt 5A 536/2021 du 8 septembre 2021 consid. 4.2.2 et les références).

6.1.2.

6.1.2.1. La nomination de l'administrateur de la copropriété par étages relève de la compétence de l'assemblée des copropriétaires (art. 712m al. 1 ch. 2 CC). Faute de norme légale ou réglementaire contraire, cette décision est prise à la majorité des propriétaires d'étages présents ou représentés à l'assemblée (AMOOS PIGUET, in Commentaire romand, CC II, 2016, n° 5 ad art. 712m CC).
L'assemblée des copropriétaires est convoquée et présidée par l'administrateur, si elle n'en a pas décidé autrement (art. 712n al. 1 CC). Les copropriétaires peuvent ainsi attribuer cette compétence à une autre personne que l'administrateur, qui peut être un copropriétaire ou un tiers (AMOOS PIGUET, op. cit., n° 2 ad art. 712n CC; WERMELINGER, Zürcher Kommentar, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a-712t ZGB, 2ème éd. 2019, n° 8 ad art. 712n CC). En outre, une assemblée tenue sans convocation est valable si tous les propriétaires d'étages sont présents (STEINAUER, Les droits réels, tome I, 6ème éd., 2019, n° 1843).
Conformément à l'art. 64 al. 3 CC, rendu applicable par le renvoi de l'art. 712 m al. 2 CC, un cinquième des propriétaires d'étages peut demander la convocation d'une assemblée par l'administrateur, mais non procéder à la convocation lui-même. Si une telle demande est formulée, la personne habilitée à convoquer l'assemblée doit y donner suite. L'art. 64 al. 3 est de nature relativement contraignante. Cela signifie que le droit des propriétaires par étage ne peut être ni supprimé ni limité (WERMELINGER, op.cit., n° 23 s. ad art. 712n CC; cf. aussi AMOOS PIGUET, op. cit., n° 3 ad art. 712n CC; BÖSCH, in Basler Kommentar, ZGB II, 6ème éd., 2019, n° 2 ad art. 712n CC).
A défaut d'administrateur désigné ou d'autre personne désignée par le règlement ou par décision valable des copropriétaires pour la convocation, chaque propriétaire d'étage est habilité à convoquer l'assemblée de manière analogue à l'art. 647a CC (AMOOS PIGUET, op. cit., n° 4 ad art. 712n CC; BÖSCH, op. cit., n° 2 ad art. 712n CC; WERMELINGER, op. cit., n° 35 ad art. 712n CC).

6.1.2.2. Chaque propriétaire d'étage peut contester la validité des décisions prises suite à une convocation qui ne répond pas aux critères formels et matériels, la qualité pour agir n'appartenant toutefois pas au propriétaire d'étages qui a adhéré à la décision. Cependant, lorsque la contestation est fondée sur un vice de procédure, l'art. 2 CC contraint également le demandeur à s'en plaindre avant la prise de décision de l'assemblée sur la question affectée, ce afin de permettre la correction immédiate du défaut invoqué (ATF 136 III 174 consid. 5.1.2).
La contestation des décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire par l'art. 75 CC. La contestation des décisions se fait généralement par une action tendant à l'annulation de la décision prise, la sécurité des transactions et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par l'assemblée des propriétaires d'étages. L'existence d'une cause de nullité ne peut d'ailleurs être définie de façon générale et abstraite: chaque cas concret doit être analysé individuellement, même si certains cas types de nullité ont néanmoins été dégagés (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1); c'est ainsi que la convocation de l'assemblée par une personne incompétente entraîne la nullité des décisions qui sont prises (WERMELINGER, op. cit., n° 88 ad art. 712n CC). L'action tendant à l'annulation de la décision de l'assemblée des propriétaires d'étages doit être intentée dans le délai péremptoire d'un mois à compter du jour où le demandeur a eu connaissance de la décision (art. 75 CC sur renvoi de l'art. 712m al. 2 CC). La nullité d'une décision doit en revanche être constatée d'office;
chaque propriétaire d'étages peut s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (ATF 143 III 537 consid. 4.2.1 et 4.2.2).
La participation de tiers n'invalide pas l'assemblée ou les décisions qui y sont prises, en tout cas si leur présence est expressément ou tacitement tolérée par les membres de la communauté (arrêt 5C.239/2005 du 5 mai 2006 consid. 3.1, publié in RNRF 2006 (87) p. 385).

6.2. En l'espèce, l'autorité supérieure de surveillance a interprété les dispositions réglementaires précitées conformément au principe de la confiance. Autrement dit, elle a recherché comment ces dispositions pouvaient être comprises de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. L'application du principe de la confiance est une question de droit (cf. arrêt 5C.195/2002 du 23 décembre 2002 consid. 2.1.2; sur l'interprétation selon le principe de la confiance: cf. ATF 144 III 93 consid. 5.2.3 et les références).
Or, son interprétation selon laquelle le paragraphe 3 de l'art. 18 du règlement de la PPE vise seulement à formaliser la règle selon laquelle, même s'ils n'ont pas été formellement convoqués par l'administrateur en place, tous les copropriétaires peuvent tenir une assemblée et délibérer valablement, ne prête pas flanc à la critique. C'est à raison qu'elle a considéré que ce paragraphe ne traite en revanche ni de la convocation de l'assemblée lorsqu'il n'y a plus d'administrateur, ni du droit des copropriétaires de demander à l'administrateur d'envoyer une convocation, dernier point que les recourants ne contestent d'ailleurs pas. La lettre claire de ce paragraphe, à l'encontre de laquelle les recourants n'avancent aucune raison sérieuse imposant de s'en écarter, traite d'ailleurs de la tenue de l'assemblée, et non de la convocation ou de la demande de convocation. En conséquence, faute de clause dans le règlement sur la convocation de l'assemblée en l'absence d'administrateur désigné, chaque copropriétaire était en droit de le faire et l'assemblée des copropriétaires n'a pas été convoquée par une personne incompétente, ce qui aurait pu entacher de nullité la désignation de la régie immobilière en qualité d'administratrice.
Il sied aussi de renvoyer à la motivation de l'arrêt attaqué, selon laquelle, sans trancher la question de savoir si la présence d'un tiers à l'assemblée constituait un vice, les recourants auraient dans tous les cas dû attaquer la décision de l'assemblée pour ce motif dans le délai péremptoire d'un mois.
Il suit de ce qui précède que, la régie immobilière étant habilitée à requérir une poursuite au nom de la PPE en sa qualité d'administratrice, le grief de violation de l'art. 67 LP doit être rejeté.

7.
En définitive, le recours doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable. Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants. Aucuns dépens ne sont dus (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux recourants, à l'Office des poursuites du canton de Neuchâtel et à l'Autorité supérieure de surveillance en matière de poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 10 mai 2022

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : Achtari

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
²	Il ricorso30 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.31

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^t - 1 L'amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.
¹	L'amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell'amministrazione comune che gli competono per legge.
²	Egli non può stare in un giudizio civile come attore o come convenuto senz'esserne precedentemente autorizzato dall'assemblea dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l'autorizzazione può essere chiesta ulteriormente.
³	Le dichiarazioni, le ingiunzioni, le sentenze e le decisioni destinate collettivamente ai comproprietari possono essere comunicate validamente all'amministratore nel suo domicilio o nel luogo dove trovasi la cosa.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 67 - 1 La domanda d'esecuzione si presenta per iscritto o verbalmente all'ufficio d'esecuzione. Essa deve enunciare:
¹	La domanda d'esecuzione si presenta per iscritto o verbalmente all'ufficio d'esecuzione. Essa deve enunciare:
¹	il nome ed il domicilio del creditore e dell'eventuale suo rappresentante e, ove dimori all'estero, il domicilio da lui eletto nella Svizzera;
²	il nome ed il domicilio del debitore e, al caso, del suo legale rappresentante; nella domanda di esecuzione contro un'eredità dev'essere indicato a quali eredi debba farsi la notificazione;
³	l'ammontare del credito o delle garanzie richieste, in valuta legale svizzera, e pei crediti fruttiferi la misura degli interessi e il giorno dal quale sono domandati;
⁴	il titolo di credito con la sua data e, in difetto di titolo, la causa del credito.
²	Pei crediti garantiti da pegno la domanda deve contenere inoltre le indicazioni prescritte dall'articolo 151.132
³	Della domanda d'esecuzione si deve dar atto gratuitamente al creditore che lo richieda.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 69 - 1 Ricevuta la domanda d'esecuzione, l'ufficio stende il precetto esecutivo.
¹	Ricevuta la domanda d'esecuzione, l'ufficio stende il precetto esecutivo.
²	Il precetto contiene:
¹	le indicazioni della domanda d'esecuzione;
²	l'ingiunzione di pagare al creditore, entro venti giorni, il credito e le spese d'esecuzione o, se questa ha per scopo la prestazione di garanzie, di fornirle;
³	l'avvertimento che, ove il debitore intenda contestare il credito in tutto o in parte od il diritto del creditore di procedere per esso in via esecutiva, dovrà dichiararlo all'ufficio («fare opposizione») entro dieci giorni dalla notificazione del precetto;
⁴	la comminatoria che, ove il debitore non ottemperi al precetto, né faccia opposizione, l'esecuzione seguirà il suo corso.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 20^a - 1 ...38
¹	...38
²	Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:39
¹	le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
²	l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
³	l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
⁴	la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
⁵	le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
³	Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore;
²	nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera;
³	nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo;
⁴	approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari;
⁵	decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione;
⁶	assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva.
²	Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^m - 1 Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	Oltre le competenze menzionate in altre disposizioni, spetta all'assemblea dei comproprietari:
¹	decidere in tutti gli affari amministrativi che non competono all'amministratore;
²	nominare l'amministratore e vegliare sulla sua opera;
³	nominare un comitato o un delegato con compiti amministrativi, come quelli di consigliare l'amministratore, esaminarne la gestione e fare rapporto e proposte all'assemblea a questo riguardo;
⁴	approvare ogni anno il preventivo, il resoconto e la ripartizione delle spese fra i comproprietari;
⁵	decidere la costituzione di un fondo di rinnovazione per i lavori di manutenzione e di rinnovazione;
⁶	assicurare l'edificio contro il fuoco ed altri pericoli, stipulare le assicurazioni usuali di responsabilità civile e obbligare il comproprietario che abbia fatto delle spese straordinarie per sistemare i suoi locali, a pagare una parte del premio aggiuntivo, se non ha stipulato per suo conto un'assicurazione completiva.
²	Ove la legge non disponga altrimenti, all'assemblea e al comitato sono applicabili le norme sull'associazione concernenti gli organi e la contestazione delle risoluzioni sociali.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712ⁿ - 1 L'assemblea dei comproprietari è convocata e presieduta dall'amministratore, salvo che essa non disponga altrimenti.
¹	L'assemblea dei comproprietari è convocata e presieduta dall'amministratore, salvo che essa non disponga altrimenti.
²	Delle deliberazioni è steso verbale, custodito dall'amministratore o dal comproprietario che presiede all'assemblea.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712ⁿ - 1 L'assemblea dei comproprietari è convocata e presieduta dall'amministratore, salvo che essa non disponga altrimenti.
¹	L'assemblea dei comproprietari è convocata e presieduta dall'amministratore, salvo che essa non disponga altrimenti.
²	Delle deliberazioni è steso verbale, custodito dall'amministratore o dal comproprietario che presiede all'assemblea.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 64 - 1 L'assemblea sociale è l'organo superiore dell'associazione.
¹	L'assemblea sociale è l'organo superiore dell'associazione.
²	Essa è convocata dalla direzione.
³	La convocazione deve aver luogo a tenore dello statuto, ed anche per legge quando un quinto dei soci lo richieda.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647^a - 1 Ogni comproprietario può fare gli atti dell'ordinaria amministrazione, come i lavori di miglioramento, coltivazione, raccolta, di custodia e vigilanza di breve durata, stipulare a tale fine contratti ed esercitare le facoltà che derivano dagli stessi o dai contratti di locazione o d'appalto, comprese quelle di pagare e riscuotere somme di denaro per tutti i comproprietari.
¹	Ogni comproprietario può fare gli atti dell'ordinaria amministrazione, come i lavori di miglioramento, coltivazione, raccolta, di custodia e vigilanza di breve durata, stipulare a tale fine contratti ed esercitare le facoltà che derivano dagli stessi o dai contratti di locazione o d'appalto, comprese quelle di pagare e riscuotere somme di denaro per tutti i comproprietari.
²	La competenza per tali atti d'amministrazione può essere regolata altrimenti a maggioranza di tutti i comproprietari, salvo le disposizioni della legge concernenti le misure necessarie e urgenti.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.