Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
4A 616/2016
Urteil vom 10. Mai 2017
I. zivilrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Kölz.
Verfahrensbeteiligte
A.________AG in Liquidation,
vertreten durch Rechtsanwalt Marco Bolzern,
Beschwerdeführerin,
gegen
B.________AG,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Kathrin Amstutz,
Beschwerdegegnerin.
Gegenstand
Miete, Kündigungsschutz,
Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 20. September 2016.
Sachverhalt:
A.
Die A.________AG (Mieterin, Beschwerdeführerin) mietete mit Vertrag vom 24. Juni 2011 von der B.________AG (Vermieterin, Beschwerdegegnerin) das Baurechtsgrundstück Nr. xxxx, GB Luzern r.U., Strasse U.________, Luzern. Die Vermieterin kündigte dieses Mietverhältnis am 11. Juni 2014 gestützt auf Art. 257d Abs. 2
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SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
|
1 | Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. |
2 | Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. |
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SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
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1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
B.
Die Mieterin focht die Kündigung am 26. Juni 2014 bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht Luzern an. Diese stellte mit Urteilsvorschlag vom 25. Juli 2014 die Wirksamkeit der Kündigung fest. Die Mieterin lehnte diesen Urteilsvorschlag ab, weshalb ihr am 20. August 2014 die Klagebewilligung ausgestellt wurde.
Am 22. September 2014 reichte die Mieterin beim Bezirksgericht Luzern Klage ein. Darin beantragte sie erstens, es sei "die Unwirksamkeit der Kündigung [...] in Bezug auf die Mietzinse der Monate Mai 2013 und Juni 2013 festzustellen"; zweitens sei die Kündigung "in Bezug auf die Mietzinse Februar 2014, April 2014 und Mai 2014 aufzuheben". Die Vermieterin schloss auf Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei. Ferner beantragte sie, es sei festzustellen, dass die Kündigung gültig und somit rechtswirksam sei.
Mit Urteil vom 18. Dezember 2015 wies das Bezirksgericht die Klage ab und stellte fest, dass die Kündigung der Vermieterin vom 11. Juni 2014 auf den 31. Juli 2014 rechtswirksam sei.
Auf Berufung der Mieterin hin fällte das Kantonsgericht Luzern am 20. September 2016 ein in der Sache gleichlautendes Urteil.
C.
Die Mieterin verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts sei vollumfänglich aufzuheben, und es sei die Sache im Sinne der Erwägungen des Bundesgerichts zur Neubeurteilung an das Kantonsgericht zurückzuweisen. Eventualiter sei die Unwirksamkeit der Kündigung "in Bezug auf die Mietzinse der Monate Mai 2013 und Juni 2013 festzustellen." Die Vermieterin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz beantragt, die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, unter Verweis auf das angefochtene Urteil.
Weiter beantragt die Beschwerdeführerin, ihrer Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Die Beschwerdegegnerin verlangt die Abweisung dieses Antrags.
D.
Mit Verfügung vom 7. Februar 2017 schrieb das Bundesgericht das Sistierungsgesuch der Beschwerdegegnerin vom 20. November 2016 als gegenstandslos geworden ab (Dispositiv-Ziffer 1) und wies das Sistierungsgesuch der Beschwerdeführerin vom 23. Dezember 2016 ab (Dispositiv-Ziffer 2). Das Gesuch der Beschwerdeführerin um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das bundesgerichtliche Verfahren wies es ebenfalls ab (Dispositiv-Ziffer 3). Das Sicherstellungsbegehren der Beschwerdegegnerin hiess es gut (Dispositiv-Ziffer 4). Mit separater Formularverfügung vom 8. Februar 2017 forderte es die Beschwerdeführerin zur Sicherstellung einer allfälligen Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin auf. Die Beschwerdeführerin leistete in der Folge die verlangte Sicherheit in der Höhe von Fr. 19'000.--.
E.
Gemäss Handelsregistereintrag vom 7. März 2017 wurde über die Beschwerdeführerin mit Entscheid der Einzelrichterin des Bezirksgerichts Luzern vom 6. März 2017 der Konkurs eröffnet. Die Beschwerdegegnerin machte das Bundesgericht mit Eingabe vom 22. März 2017 auf diesen Umstand aufmerksam. Sie führte aus, die Konkurseröffnung sei auf ihr Gesuch hin erfolgt, und die Beschwerdeführerin habe dagegen Beschwerde erhoben. In ihrer Beschwerdeantwort vom 28. März 2017 stellte die Beschwerdegegnerin sodann den prozessualen Antrag, das vorliegende bundesgerichtliche Beschwerdeverfahren sei ungeachtet der Konkurseröffnung fortzuführen.
Erwägungen:
1.
Der vorliegende Zivilprozess hat die Wirksamkeit der Kündigung vom 11. Juni 2014 und somit die Frage zum Gegenstand, ob die Beschwerdegegnerin von der Beschwerdeführerin die Rückgabe der Mietsache verlangen und in der Folge anderweitig über diese verfügen kann. Somit handelt es sich um einen dringlichen Fall, und eine Einstellung nach Art. 207 Abs. 1
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SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 207 - 1 Mit Ausnahme dringlicher Fälle werden Zivilprozesse, in denen der Schuldner Partei ist und die den Bestand der Konkursmasse berühren, eingestellt. Sie können im ordentlichen Konkursverfahren frühestens zehn Tage nach der zweiten Gläubigerversammlung, im summarischen Konkursverfahren frühestens 20 Tage nach der Auflegung des Kollokationsplanes wieder aufgenommen werden. |
|
1 | Mit Ausnahme dringlicher Fälle werden Zivilprozesse, in denen der Schuldner Partei ist und die den Bestand der Konkursmasse berühren, eingestellt. Sie können im ordentlichen Konkursverfahren frühestens zehn Tage nach der zweiten Gläubigerversammlung, im summarischen Konkursverfahren frühestens 20 Tage nach der Auflegung des Kollokationsplanes wieder aufgenommen werden. |
2 | Unter den gleichen Voraussetzungen können Verwaltungsverfahren eingestellt werden. |
3 | Während der Einstellung stehen die Verjährungs- und die Verwirkungsfristen still. |
4 | Diese Bestimmung bezieht sich nicht auf Entschädigungsklagen wegen Ehr- und Körperverletzungen oder auf familienrechtliche Prozesse. |
2.
Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts ist ein Endentscheid (Art. 90
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 90 Endentscheide - Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36 |
|
1 | Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36 |
2 | Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen: |
a | ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht; |
b | ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet; |
c | eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt: |
|
1 | In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt: |
a | 15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen; |
b | 30 000 Franken in allen übrigen Fällen. |
2 | Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig: |
a | wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; |
b | wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht; |
c | gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen; |
d | gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin; |
e | gegen Entscheide des Bundespatentgerichts. |
3.
3.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von: |
|
a | Bundesrecht; |
b | Völkerrecht; |
c | kantonalen verfassungsmässigen Rechten; |
d | kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen; |
e | interkantonalem Recht. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden: |
|
a | ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt; |
b | das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft. |
3.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. |
|
1 | Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. |
2 | Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht. |
3 | Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95 |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von: |
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a | Bundesrecht; |
b | Völkerrecht; |
c | kantonalen verfassungsmässigen Rechten; |
d | kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen; |
e | interkantonalem Recht. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. |
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1 | Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat. |
2 | Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht. |
3 | Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95 |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. |
|
1 | Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. |
2 | Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86 |
Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).
4.
Die Beschwerdeführerin kritisiert vorab, dass das Kantonsgericht ihren in der Berufung gestellten Antrag auf Parteibefragung von C.________ abgewiesen habe. Sie hält diese Ablehnung für "unbegründet" und macht eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend.
4.1. Das Berufungsverfahren ist als eigenständiges Verfahren ausgestaltet. Das Berufungsgericht hat bei der Verfahrensleitung und -gestaltung einen grossen Spielraum. Grundsätzlich steht in seinem Ermessen, ob es gestützt auf Art. 316
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SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 316 Verfahren vor der Rechtsmittelinstanz - 1 Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. |
|
1 | Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. |
2 | Sie kann einen zweiten Schriftenwechsel anordnen. |
3 | Sie kann Beweise abnehmen. |
Das zweitinstanzliche Verfahren zeichnet sich dadurch aus, dass bereits eine richterliche Beurteilung des Streits vorliegt (Urteil 4A 397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1 mit Hinweisen). Wohl verfügt die Berufungsinstanz über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der Streitsache. Sie hat sich aber - abgesehen von offensichtlichen Mängeln - grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung (Art. 311 Abs. 1
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SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 311 Einreichen der Berufung - 1 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung (Art. 239) schriftlich und begründet einzureichen. |
|
1 | Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung (Art. 239) schriftlich und begründet einzureichen. |
2 | Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. |
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SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 312 Berufungsantwort - 1 Die Rechtsmittelinstanz stellt die Berufung der Gegenpartei zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Berufung sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet. |
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1 | Die Rechtsmittelinstanz stellt die Berufung der Gegenpartei zur schriftlichen Stellungnahme zu, es sei denn, die Berufung sei offensichtlich unzulässig oder offensichtlich unbegründet. |
2 | Die Frist für die Berufungsantwort beträgt 30 Tage. |
Art. 316 Abs. 3
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SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 316 Verfahren vor der Rechtsmittelinstanz - 1 Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. |
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1 | Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. |
2 | Sie kann einen zweiten Schriftenwechsel anordnen. |
3 | Sie kann Beweise abnehmen. |
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SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie: |
|
1 | Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie: |
a | ohne Verzug vorgebracht werden; und |
b | trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. |
2 | Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn: |
a | die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und |
b | sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht. |
4.2. Das Kantonsgericht führte aus, die von der Beschwerdeführerin pauschal beantragte Parteibefragung mit C.________ genüge vor Art. 221 Abs. 1 lit. e
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SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 221 Klage - 1 Die Klage enthält: |
|
1 | Die Klage enthält: |
a | die Bezeichnung der Parteien und allfälliger Vertreterinnen und Vertreter; |
b | das Rechtsbegehren; |
c | die Angabe des Streitwerts; |
d | die Tatsachenbehauptungen; |
e | die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen; |
f | das Datum und die Unterschrift. |
2 | Mit der Klage sind folgende Beilagen einzureichen: |
a | eine Vollmacht bei Vertretung; |
b | gegebenenfalls die Klagebewilligung oder die Erklärung, dass auf das Schlichtungsverfahren verzichtet werde; |
c | die verfügbaren Urkunden, welche als Beweismittel dienen sollen; |
d | ein Verzeichnis der Beweismittel. |
3 | Die Klage kann eine rechtliche Begründung enthalten. |
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SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 316 Verfahren vor der Rechtsmittelinstanz - 1 Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. |
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1 | Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden. |
2 | Sie kann einen zweiten Schriftenwechsel anordnen. |
3 | Sie kann Beweise abnehmen. |
seinem Entscheid, die Beschwerdeführerin trage "nicht konkret vor, welche Aussagen von C.________ das Bezirksgericht nicht oder unvollständig berücksichtigt und deshalb den Sachverhalt falsch festgestellt haben" solle; das Abstellen des Bezirksgerichts auf die entsprechenden Aussagen sei deshalb nicht zu beanstanden. Da die Beschwerdeführerin keine weiteren Gründe für eine Wiederholung der Zeugenbefragung vortrage, sei ihr diesbezüglicher Antrag abzulehnen. Nachdem diese Würdigung im Beschwerdeverfahren nicht (nachvollziehbar) angefochten wird, ist auch der Schluss des Kantonsgerichts, es seien keine weiteren Beweise abzunehmen, nicht zu beanstanden (siehe auch nachfolgende Erwägungen 5-7).
5.
Die Vorinstanz stellte zunächst fest, die Beschwerdeführerin habe in ihrer Klage lediglich die Anträge gestellt, es sei die Unwirksamkeit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs der Mieten Mai und Juni 2013 respektive Februar, April und Mai 2014 festzustellen. Erst im Rechtsmittelverfahren habe sie "einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung aus wichtigen Gründen gestellt". Damit liege eine nach Art. 317 Abs. 2 lit. b
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SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie: |
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1 | Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie: |
a | ohne Verzug vorgebracht werden; und |
b | trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. |
2 | Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn: |
a | die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und |
b | sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht. |
6.
6.1. Die Beschwerdeführerin rügt eine unzutreffende Beweislastverteilung. Sie meint, sie habe das Gericht zur Überzeugung gebracht, dass die Beschwerdegegnerin "mündlich ein Erlass von zwei Monatsmieten zugesichert hatte". Wenn nun die Beschwerdegegnerin behaupte, an den Erlass seien Bedingungen geknüpft gewesen, so sei ihr auch die Beweislast "für das Vorhandensein dieser Bedingungen" aufzuerlegen. Nach Art. 8
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SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
Tatsächlich ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Vereinbarung einer Bedingung als rechtshindernde oder rechtsaufhebende Tatsache grundsätzlich von der Partei zu beweisen, die ihre Leistungspflicht unter Berufung darauf bestreitet (siehe Urteile 4C.264/2004 vom 20. Oktober 2004 E. 3.4; 4C.195/1997 vom 9. März 1998 E. 3c; je mit Hinweisen). Indessen gelangte die Vorinstanz vorliegend zum positiven Beweisergebnis, dass die Parteien keinen bedingungslosen Mietzinserlass vereinbart hatten. Mit anderen Worten wurde im kantonalen Verfahren gerade beweismässig erstellt, dass der Mietzinserlass nach Auffassung der Parteien vom Eintritt von Bedingungen abhängig sein sollte, und die Beweislastverteilung erweist sich in Bezug auf diese Frage als gegenstandslos (siehe BGE 141 III 241 E. 3.2 mit Hinweisen). Demgegenüber ist es mit Art. 8
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SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 8 - Wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, hat derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet. |
Ohnehin führte aber die Vorinstanz nach einer Würdigung der Zeugenaussagen und des E-Mail-Verkehrs zwischen den Parteien ausdrücklich aus, gestützt auf das Beweisergebnis sei nicht nachgewiesen, dass die mündlichen Abmachungen anfangs 2013 "bereits rechtsverbindlich" gewesen seien. Vielmehr habe die Beschwerdegegnerin mit ihrer E-Mail vom 11. April 2013 den Gegenbeweis erbracht, dass sie ihren Mietzinserlass von einer schriftlichen Vereinbarung abhängig gemacht habe. Sodann befand sie bei der Würdigung der Aussage des Zeugen D.________, dieser habe wissen müssen, dass die Beschwerdegegnerin vor der Unterzeichnung einer Vereinbarung nicht habe gebunden sein wollen. Zusammenfassend stellte die Vorinstanz dann fest, aus den aufgelegten Urkunden, worauf auch die Partei- und Zeugenaussagen Bezug nähmen, gehe hervor, dass die Beschwerdegegnerin vor einer schriftlichen Unterzeichnung nicht habe gebunden sein wollen. Angesichts dessen steht dem von der Beschwerdeführerin behaupteten Mietzinserlass auch die vertraglich vorbehaltene (Art. 16 Abs. 1
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SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 16 - 1 Ist für einen Vertrag, der vom Gesetze an keine Form gebunden ist, die Anwendung einer solchen vorbehalten worden, so wird vermutet, dass die Parteien vor Erfüllung der Form nicht verpflichtet sein wollen. |
|
1 | Ist für einen Vertrag, der vom Gesetze an keine Form gebunden ist, die Anwendung einer solchen vorbehalten worden, so wird vermutet, dass die Parteien vor Erfüllung der Form nicht verpflichtet sein wollen. |
2 | Geht eine solche Abrede auf schriftliche Form ohne nähere Bezeichnung, so gelten für deren Erfüllung die Erfordernisse der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftlichkeit. |
dieser Überlegung als unbegründet, und zwar unabhängig davon, dass die Vorinstanz im Ergebnis nicht auf diesen Punkt abstellte (siehe Art. 106 Abs. 1
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
|
1 | Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an. |
2 | Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist. |
6.2. Ferner beanstandet die Beschwerdeführerin, die falsche Beweislastverteilung habe zu einer Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör geführt. Sie meint, das Kantonsgericht habe ihre Stellungnahme "zu den Bedingungen resp. zur Erfüllung von Bedingungen" in der Berufung zu Unrecht als unzulässige Noven beurteilt. "Dasselbe" gelte bezüglich der "im Schlussvortrag erwähnten drei Bedingungen". Indessen wird in der Beschwerde nicht dargetan und ist auch nicht erkennbar, dass die Beschwerdeführerin durch die - bundesrechtskonforme - Beweislastverteilung daran gehindert worden wäre, sich rechtzeitig zu den Bedingungen des Mietzinserlasses zu äussern und ihre Beweisofferten dazu zu präsentieren. Ebenso unterlässt es die Beschwerdeführerin, auszuführen, welche konkreten, entscheiderheblichen Tatsachenbehauptungen im Schlussvortrag oder im Berufungsverfahren von der Vorinstanz ihres Erachtens hätten berücksichtigt werden müssen. Die Rüge erweist sich daher als ungenügend begründet (siehe auch Erwägung 3.2 und sodann Erwägung 7).
7.
Die Beschwerdeführerin kritisiert die vorinstanzliche Auffassung, sie habe ihren Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung aus wichtigen Gründen nach Art. 266g Abs. 1
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SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
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1 | Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. |
2 | Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. |
Sie räumt in diesem Zusammenhang zunächst selber ein, dass die Frage des Vorliegens von wichtigen Gründen für die Kündigung "nicht ausschlaggebend war für den vorinstanzlichen Entscheid". In der Tat beurteilte die Vorinstanz die Kündigung bereits infolge Mietzinsausstands für die Monate Mai und Juni 2013 als rechtmässig (Erwägung 5). Nachdem diese Auffassung auch der bundesgerichtlichen Überprüfung standgehalten hat (Erwägung 6), fragt sich, inwieweit die Beschwerdeführerin überhaupt ein (schutzwürdiges) Interesse an der Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung aus wichtigen Gründen und an der Aufhebung oder Abänderung des angefochtenen Urteils in diesem Punkt hat (Art. 76 Abs. 1 lit. b
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer: |
|
1 | Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer: |
a | vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und |
b | durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat. |
2 | Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40 |
Soweit die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang ferner eine Verletzung ihres unbedingten Replikrechts gemäss Art. 6 Ziff. 1
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IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde. |
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a | innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden; |
b | ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben; |
c | sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist; |
d | Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten; |
e | unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht. |
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SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. |
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1 | Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. |
2 | Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör. |
3 | Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand. |
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SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. |
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1 | Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist. |
2 | Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör. |
3 | Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand. |
8.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch der Beschwerdeführerin um aufschiebende Wirkung gegenstandslos. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
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1 | Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben. |
2 | Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden. |
3 | Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht. |
4 | Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist. |
5 | Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen. |
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SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
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1 | Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind. |
2 | Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. |
3 | Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. |
4 | Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar. |
5 | Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 17'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.
3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 19'000.-- zu entschädigen. Diese Entschädigung wird aus der an die Bundesgerichtskasse bezahlten Sicherheitsleistung ausgerichtet.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Mai 2017
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Kiss
Der Gerichtsschreiber: Kölz