4A_34/2008 - 2008-04-09 - Vertragsrecht - intérêt à un recours cantonal

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_34/2008

Arrêt du 9 avril 2008
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Klett et Kolly.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Parties
X.________ et Y.________,
recourants, représentés par Me Thierry Sticher,

contre

Ville de Genève,
intimée.

Objet
intérêt à un recours cantonal,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève
du 10 décembre 2007.

Faits:

A.
Par contrat du 30 mars 1981, la Ville de Genève a remis à bail aux époux X.________ et Y.________ un appartement de quatre pièces dans un immeuble, à Genève. Le loyer annuel, sans les charges, s'élevait en dernier lieu à 8'088 fr.

Selon un rapport d'entretien du 1er mars 2004 établi par la Gérance Municipale Immobilière, Y.________ vit en Espagne depuis 2002 et son époux habite l'appartement avec leur fille, W.________ et l'enfant de celle-ci; X.________ se prépare à rejoindre son épouse en Espagne et accepte de continuer à payer le loyer; W.________ est invitée à s'inscrire d'urgence auprès de la gérance.

Du 30 mars 2004 au 30 mars 2006, X.________ a été au bénéfice d'une autorisation d'absence délivrée par l'Office cantonal de la population.

Par courrier du 3 mai 2005, le Centre d'action sociale et de la santé des Pâquis a demandé à la Ville de Genève de transférer le bail au nom de W.________, en précisant que X.________ logeait dans l'appartement lors de ses visites en Suisse.

Par lettre du 30 mai 2005, la Ville de Genève a refusé le transfert du bail au motif que W.________ ne s'était pas inscrite auprès de ses services et qu'un ordre de priorité, tenant compte de la date d'inscription, devait être respecté dans l'attribution des logements. Un formulaire d'inscription était joint au courrier.

Le lendemain, la Ville de Genève a résilié le bail pour son terme contractuel du 30 septembre 2005. Dans un pli du 20 juin 2005, elle a précisé que le congé était motivé par le départ des locataires à l'étranger et l'absence d'inscription de leur fille pour l'attribution d'un appartement.

B.
X.________ et Y.________ ont contesté la validité de la résiliation. Ils concluaient à la constatation de la nullité du congé, subsidiairement à l'annulation de la résiliation et, plus subsidiairement, à une prolongation du bail de quatre ans. Ils faisaient valoir que le congé n'avait pas été signé par le Conseil administratif de la Ville de Genève et que X.________ vivait encore régulièrement avec sa fille dans l'appartement au moment de la résiliation.

La Commission de conciliation a constaté la nullité du congé.

La Ville de Genève a porté la cause devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, qui a statué sans procéder à des enquêtes ni entendre les parties. Par jugement du 23 mars 2007, le tribunal a déclaré le congé valable et refusé d'accorder une prolongation de bail aux locataires.

Statuant le 10 décembre 2007, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a déclaré irrecevable l'appel formé par X.________ et Y.________, faute d'un intérêt juridique et actuel des locataires «à faire constater leur droit de rester dans l'appartement litigieux».

C.
X.________ et Y.________ interjettent un recours en matière civile. Ils demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du 10 décembre 2007 puis, principalement, de renvoyer la cause à la cour cantonale pour instruction et jugement au fond. A titre subsidiaire, ils concluent à la constatation de la nullité du congé ou à son annulation ou encore à la prolongation du bail jusqu'au 30 septembre 2009.

Par ordonnance du 25 février 2008, le Président de la cour de céans a accordé au recours l'effet suspensif réclamé par les locataires.

La Ville de Genève propose que le recours soit déclaré irrecevable, voire rejeté.

Considérant en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 133 III 629 consid. 2 p. 630 et les arrêts cités).

1.1 L'intimée nie l'intérêt juridique des recourants à saisir le Tribunal fédéral.

Aux termes de l'art. 76 al. 1 LTF, la qualité pour former un recours en matière civile suppose d'avoir pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou d'avoir été privé de la possibilité de le faire (let. a) ainsi que d'avoir un intérêt juridique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée (let. b). Ces conditions sont remplies en l'espèce. D'une part, les recourants étaient parties à la procédure cantonale. D'autre part, le refus d'entrer en matière sur leur appel et d'examiner la cause au fond met indéniablement en cause l'intérêt juridique des recourants, Au demeurant, le litige a trait à la validité d'un congé signifié à des locataires et, subsidiairement, à la prolongation d'un bail. Il s'agit donc d'une affaire civile «proprement dite», dans laquelle la qualité pour recourir au sens de l'art. 76 al. 1 LTF est reconnue à la partie qui a pris part à l'instance précédente et qui a succombé dans ses conclusions (ATF 133 III 421 consid. 1.1). Les recourants disposent dès lors de la qualité pour recourir au Tribunal fédéral.

1.2 Le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF).

Au fond, la contestation porte principalement sur la validité d'une résiliation de bail. En pareil cas, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (ATF 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. ATF 111 II 385 consid. 1 p. 386; arrêt 4C.264/2002 du 25 août 2003, consid. 1.1, reproduit in SJ 2004 I p. 93; sous le nouveau droit de procédure fédéral, entre autres, arrêt 4A_277/2007 du 26 septembre 2007, consid. 2). Comme le loyer annuel payé par les recourants s'élève à plus de 8'000 fr., la valeur litigieuse de 15'000 fr. exigée par l'art. 74 al. 1 let. a LTF pour les contestations relatives à un bail à loyer est atteinte en l'espèce.

Pour le surplus, déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est recevable.

2.
La cour cantonale a déclaré irrecevable l'appel interjeté par les recourants. Elle a jugé que ceux-ci n'avaient pas d'intérêt juridique actuel à contester la validité de la résiliation ou à obtenir la prolongation du bail dès lors qu'ils étaient désormais domiciliés en Espagne et qu'ils n'avaient pas allégué vouloir habiter à nouveau en Suisse.

2.1 Selon les recourants, qui invoquent l'art. 9 Cst., il est arbitraire de nier l'intérêt du locataire à contester le congé simplement parce que ledit preneur n'occupe plus le logement en cours de procédure. Ils font valoir que la décision de première instance confirmant la validité de la résiliation mettait fin à un contrat auquel ils étaient parties et que leurs droits de locataires, en particulier celui de sous-louer, ont été supprimés. Ils estiment dès lors avoir un intérêt juridique actuel à remettre en cause le jugement du Tribunal des baux et loyers.

Les recourants se plaignent également d'une application arbitraire de la loi de procédure civile genevoise (LPC/GE) qui, selon eux, ne prévoirait pas l'exigence d'un intérêt juridiquement protégé pour former appel d'un jugement du Tribunal des baux et loyers.

2.2 Ni les art. 443 à 445 LPC/GE relatifs à l'appel des jugements du Tribunal des baux et loyers, ni les art. 291 ss LPC/GE qui réglementent l'appel en général, ne mentionnent expressément l'intérêt juridique au recours comme condition de recevabilité de l'appel. Il est toutefois admis que, comme pour tout recours, une personne ne peut appeler d'un jugement que si elle dispose d'un intérêt juridiquement protégé à le faire (Bertossa/Gaillard/Guyet/Schmidt, Commentaire de la LPC/GE, volume II, n. 13 ad art. 291).

Les recourants fondent leur intérêt à appeler du jugement du Tribunal des baux et loyers sur leur qualité de parties au bail à loyer, lequel est régi par le droit fédéral. Lorsque le droit fédéral est en jeu, le droit cantonal ne doit pas empêcher le Tribunal fédéral de pouvoir contrôler librement son application dans un tel litige, en vertu du principe de la primauté du droit fédéral (art. 49 Cst.) (cf. ATF 119 II 183). Sous l'empire de l'OJ, le Tribunal fédéral avait posé qu'une autorité cantonale ne pouvait pas refuser d'entrer en matière sur un recours faute d'intérêt, lorsqu'il aurait existé un intérêt juridique à interjeter un recours en réforme; en particulier, la notion d'intérêt juridique ne devait pas être interprétée de manière plus restrictive en droit cantonal qu'en droit fédéral (arrêt 4P.137/2003 du 17 novembre 2003, consid. 2.2). Ce principe se retrouve aujourd'hui à l'art. 111 al. 1 LTF, aux termes duquel la qualité de partie à la procédure devant toute autorité cantonale précédente doit être reconnue à quiconque a qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral. En l'espèce, cela signifie que l'intérêt à l'appel doit se comprendre dans le même sens que l'intérêt juridique mentionné à l'art. 76 al. 1 let. b LTF
(cf. Bernhard Ehrenzeller, Basler Kommentar, n. 4 ad art. 111 LTF) et que la cour de céans peut revoir la question librement, et non sous l'angle restreint de l'arbitraire dans l'application du droit cantonal.

2.3 La mention expresse de l'intérêt juridique à l'art. 76 al. 1 let. b LTF n'a pas modifié fondamentalement les règles jurisprudentielles consacrées sous l'ancien droit de procédure fédéral (Bernard Corboz, Introduction à la nouvelle loi sur le Tribunal fédéral, in SJ 2006 II p. 350; Denis Tappy, Le recours en matière civile, in La nouvelle loi sur le Tribunal fédéral, CEDIDAC 2007, p. 89/90). L'intérêt juridique suppose que le recourant soit lésé par la décision attaquée, plus particulièrement par son dispositif. Il y a lésion formelle (formelle Beschwer) lorsque la partie n'a pas obtenu le plein de ses conclusions. Mais il faut en plus une lésion matérielle (materielle Beschwer): le jugement attaqué doit atteindre les droits de la partie et lui être défavorable quant à ses effets juridiques; en principe, un tel intérêt existe en cas de lésion formelle (arrêt précité du 17 novembre 2003, consid. 2.1 et les références; Kathrin Klett, Basler Kommentar, n. 1 ad art. 76 LTF). Pour les parties principales au procès, l'intérêt juridiquement protégé résulte de leur propre implication matérielle dans le litige ou de droits de procédure accordés par la loi (Klett, op. cit., n. 5 ad art. 76 LTF).

2.4 En l'espèce, le Tribunal des baux et loyers a rejeté les conclusions des locataires en nullité, respectivement en annulation de la résiliation, ainsi que celles en prolongation du bail. Les recourants ont donc été lésés formellement par le dispositif du jugement qu'ils contestaient en appel.

En principe, cette lésion formelle implique une lésion matérielle. La cour cantonale a toutefois jugé que tel n'était pas le cas. Elle n'a pas établi si le recourant X.________ occupait encore régulièrement le logement loué au moment de la résiliation. En revanche, elle a constaté que les recourants étaient domiciliés en Espagne lors du dépôt de leur appel et qu'ils n'avaient pas allégué avoir l'intention de revenir en Suisse. Elle en a déduit qu'ils n'avaient pas d'intérêt actuel à recourir contre la décision confirmant la validité du congé et refusant la prolongation du bail.

Les recourants sont parties à un contrat de bail qui leur confère des droits et des obligations. Si ce contrat est résilié par la bailleresse, la situation juridique des locataires est manifestement atteinte: ils perdent les droits liés au bail, indépendamment de la question de savoir s'ils occupent ou non le logement en cause. Par exemple, les droits du locataire comprennent la sous-location avec le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser qu'à des conditions déterminées (art. 262 CO). Dans le cas particulier, les preneurs allèguent du reste avoir sous-loué l'appartement à leur fille avec le consentement implicite de la bailleresse. Or, par définition, ce droit s'exerce alors que le locataire n'occupe pas le logement loué.

Il faut donc reconnaître aux recourants un intérêt juridiquement protégé à contester la décision qui confirme la validité du congé et refuse la prolongation du bail. La cour cantonale tire un parallèle avec le cas du bailleur qui recourt contre un refus d'expulsion alors que le locataire a déjà quitté les lieux. L'analogie n'est pas pertinente. Le bailleur n'a plus d'intérêt actuel à recourir car il a obtenu satisfaction dans les faits (ATF 85 II 286 consid. 2). Ce n'est pas le cas des recourants qui entendent, eux, poursuivre le bail et n'ont pas été exaucés. Les raisons pour lesquelles les locataires s'opposent à la fin du contrat n'apparaissent pas plus déterminantes pour juger de l'intérêt au recours. Elles peuvent en revanche être pertinentes pour juger du fond du litige, sous l'angle d'un éventuel abus de droit.

C'est le lieu de relever que, dans les considérants de la décision entreprise, la Chambre d'appel observe, en une phrase, que même s'il était recevable, l'appel serait mal fondé par identité de motifs. Il ne s'agit pas là d'une motivation alternative à prendre en compte par le Tribunal fédéral, dès lors que, dans le dispositif de l'arrêt attaqué, la cour cantonale prononce l'irrecevabilité de l'appel.

En conclusion, la cour cantonale a, dans le cas particulier, interprété la notion d'intérêt juridique à l'appel d'une manière contraire au droit fédéral. Le recours doit être admis pour ce motif, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'examiner les autres griefs développés par les recourants. L'arrêt attaqué sera annulé et la cause renvoyée à la cour cantonale afin qu'elle se prononce au fond sur l'appel déposé par les locataires.

3.
Agissant en qualité de bailleresse dont l'intérêt patrimonial est manifestement en cause, l'intimée, qui succombe, prendra à sa charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et 4 LTF). En outre, elle versera des dépens aux recourants (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis, l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

3.
L'intimée versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 9 avril 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:

Corboz Godat Zimmermann

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 49 Vorrang und Einhaltung des Bundesrechts - 1 Bundesrecht geht entgegenstehendem kantonalem Recht vor.
¹	Bundesrecht geht entgegenstehendem kantonalem Recht vor.
²	Der Bund wacht über die Einhaltung des Bundesrechts durch die Kantone.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 111 Einheit des Verfahrens - 1 Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können.
¹	Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich am Verfahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei beteiligen können.
²	Bundesbehörden, die zur Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt sind, können die Rechtsmittel des kantonalen Rechts ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz am Verfahren beteiligen, wenn sie dies beantragen.
³	Die unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts muss mindestens die Rügen nach den Artikeln 95-98 prüfen können. ...99

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 262 - 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
¹	Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
²	Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
^a	der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
^b	die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
^c	dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
³	Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 66 68 72 74 75 76 90 100 111
BV:	9 49
OR:	262 271 271^a