1C_349/2011 - 2012-01-09 - Enteignung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 349/2011

Urteil vom 9. Januar 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
1. X.________,
2. Y.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Wehrenberg,
Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde B.________, vertreten durch den Gemeinderat, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Werner Schmid-Lenz,
Schätzungskommission II des Kantons Zürich,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
materielle Enteignung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, vom 26. Mai 2011.

Sachverhalt:

A.
X.________ und Y.________ sind Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 11898 in A.________ (Gemeinde B.________). Auf der Parzelle steht ein Einfamilienhaus, das sie selber bewohnen. Am 30. März/6. April 2009 beschloss die Gemeindeversammlung von B.________ eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Nebst fünf weiteren Gebieten wurde das Gebiet Gebiet D.________ mit der Liegenschaft von X.________ und Y.________ von der Wohnzone W2/1,9 in eine Wohnzone W2/1,6 abgezont. Dagegen führten X.________ und Y.________ erfolglos Rekurs bei der Baurekurskommission II.

B.
Am 18. Dezember 2009 stellten X.________ und Y.________ beim Gemeinderat von B.________ ein Gesuch um Ausrichtung einer Entschädigung aus materieller Enteignung. Der Gemeinderat wies das Entschädigungsbegehren mit Beschluss vom 23. Februar 2010 ab und beantragte beim Statthalteramt des Bezirks C.________ die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass die Abzonung der Liegenschaft keinen enteignungsähnlichen Eingriff darstelle. X.________ und Y.________ beantragten, es sei das Vorliegen einer materiellen Enteignung festzustellen und ihnen eine Entschädigung von Fr. 925'000.-- zuzusprechen. Mit Entscheid vom 1. Dezember 2010 stellte die Schätzungskommission Kreis II des Kantons Zürich fest, es liege kein entschädigungspflichtiger Eingriff vor.
Hiergegen erhoben X.________ und Y.________ Rekurs beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses gelangte zum selben Ergebnis wie die Schätzungskommission und wies den Rekurs mit Urteil vom 26. Mai 2011 ab.

C.
Mit Eingabe vom 23. August 2011 führen X.________ und Y.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Sie beantragen die Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils, die Feststellung des Vorliegens einer materiellen Enteignung und die Zusprechung einer Entschädigung von Fr. 925'000.-- zu Lasten der Gemeinde B.________.
Die Gemeinde B.________ beantragt mit Beschwerdeantwort vom 12. Oktober 2011 im Hauptstandpunkt die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich schliesst ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei (Vernehmlassung vom 30. August 2011). Das Bundesamt für Raumentwicklung hat auf eine Stellungnahme verzichtet (Eingabe vom 16. November 2011).
Die Beschwerdeführer halten in Schlussbemerkungen vom 9. Dezember 2011 an ihren Begehren fest.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz und betrifft eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 90 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 82 lit. a BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist daher zulässig (Art. 82 BGG). Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als Grundeigentümer durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung bzw. Änderung, weshalb sie zur Beschwerde befugt sind (89 BGG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.

2.
Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz eine Gehörsverletzung vor. Das Verwaltungsgericht habe sich nicht ausreichend mit ihren substanziierten Vorbringen auseinandergesetzt und im Wesentlichen nur die Ausführungen der Schätzungskommission wiederholt.

2.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dies erfordert nicht, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236 mit Hinweisen).

2.2 Die Vorinstanz hat ausgeführt (E. 4.1 des angefochtenen Urteils), dass sich der Planungseingriff einer bestimmten Kategorie vom Bundesgericht beurteilter Fälle zuordnen lasse und davon nicht rechtswesentlich abweiche. Davon ausgehend hat sie weiter fallbezogen untersucht, ob die von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien für einen entschädigungspflichtigen Eingriff erfüllt seien und die Frage verneint (E. 4.2 ), dies auch für die Tatbestandsvariante des sog. Sonderopfers (E. 5). Die Beschwerdeführer räumen selbst ein (insb. Rz 24 und 26 der Beschwerde), dass die im angefochtenen Entscheid angestellten Überlegungen von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ausgehen und klar erkennen lassen, aus welchen Gründen das Verwaltungsgericht zu seinem Urteil gelangt ist. Damit hat die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht genügt. Die vorinstanzlichen Ausführungen haben die Beschwerdeführer in die Lage versetzt, die Leitlinien und die Tragweite des angefochtenen Erkenntnisses zu erfassen und ihre Kritik an der vertretenen Betrachtungsweise vorzutragen, was sie auch tun. Von einer Gehörsverletzung kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein.

3.
3.1 Die Beschwerdeführer rügen, das Verwaltungsgericht habe die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Abzonungen falsch angewendet. Gewiss habe das Bundesgericht die Regel entwickelt, von einem schweren, entschädigungspflichtigen Eingriff sei solange nicht auszugehen, als eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung noch möglich bleibe. Es müsse aber in jedem Einzelfall durch einen Vergleich der Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeiten vor und nach dem Eingriff ermittelt werden, ob dieser die Entschädigungspflicht auslöse. Nur bei Einschränkungen auf einem bestimmten Teil der Grundstücksfläche sei das Bundesgericht von der Faustregel ausgegangen, dass ein Drittel der Fläche entschädigungslos mit Baubeschränkungen belegt werden könne. Bei Lärmeinwirkungen könne dagegen schon eine Werteinbusse von 10% enteignungsrechtlich relevant sein. Im vorliegenden Fall würden die wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten durch die Abzonung um ca. 40% vermindert. Dadurch würden wesentliche Eigentumsbefugnisse entzogen. Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibe ihnen nicht, weder bezogen auf den Bodenwert, noch auf das geplante Bauprojekt mit Terrassenwohnhäusern, noch auf ein anderes Bauprojekt. Die Gegenüberstellung des geplanten Vorhabens
mit einem nach der Abzonung noch realisierbaren Bauprojekt ergebe eine Werteinbusse von Fr. 925'000.--; diese sei zu entschädigen.

3.2 Art. 5 Abs. 2 RPG hält - ebenso wie Art. 26 Abs. 2 BV - als Grundsatz fest, dass volle Entschädigung zu leisten ist, wenn Planungsmassnahmen zu Eigentumsbeschränkungen führen, die einer Enteignung gleichkommen. Dies ist der Fall, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird (erste Tatbestandsvariante der materiellen Enteignung). Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen wird bzw. werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (zweite Tatbestandsvariante der materiellen Enteignung; sog. Sonderopfer). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (zum Ganzen statt vieler BGE 131 II 728 E. 2 S. 730; 125
II 431 E. 3a S. 433 mit Hinweisen.

3.3 Das Verwaltungsgericht hat auf dem Boden dieser Rechtsprechung geurteilt und festgehalten, eine Abzonung wie die vorliegende sei entschädigungslos hinzunehmen, weil sie dem Grundeigentümer eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzungsmöglichkeit belasse. Auf die bei bestmöglicher Ausnützung des Eigentums erzielbar gewesene Rendite komme es nicht an. Die geplante Überbauung des Grundstücks mit drei Terrassenwohnungen sei nach wie vor möglich. Gewiss resultiere ein Baumassen- bzw. Nutzflächenverlust von ca. 16%. Trotzdem sei - nach Angaben der Beschwerdeführer selber - noch eine Rendite von 34,47% erreichbar. Die umstrittene Planungsmassnahme stelle daher keinen schweren Eingriff dar, der die Entschädigungspflicht nach sich ziehe.

3.4 Zunächst ist festzuhalten, dass die Zweckmässigkeit der beschlossenen Planungsmassnahmen im vorliegenden Zusammenhang nicht mehr zur Diskussion gestellt werden kann. Immerhin ist dazu anzumerken, dass das Postulat der Verdichtung baulicher Nutzung - so wichtig der haushälterische Umgang mit dem Boden ist - nicht einfach als planerisches Oberziel betrachtet werden kann, dem sich alle anderen Planungsanliegen unterzuordnen haben. Massgebend müssen eine Gesamtsicht und Optimierung der planerischen Interessen sein. Die Gemeinde B.________ hat die letztmals 1994, damals im Zeichen der inneren Verdichtung, revidierte Nutzungsplanung im Jahre 2009 mit dem Ziel einer qualitätsorientierten Weiterentwicklung an die neuen Verhältnisse angepasst, namentlich um den nach einer raschen Wachstumsphase eingetretenen und absehbaren Veränderungen Rechnung zu tragen (Bericht des Gemeinderates zur Ortsplanungsrevision 2009 vom 10. Februar 2009, S. 3 f.; Ortsplanungsrevision B.________, Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV vom 15. Juli 2009, S. 6 f. u. 24). Im Hinblick darauf und namentlich im Interesse einer besseren Abstimmung von alter und neuer Bausubstanz wurden in den Wohnzonen wieder Geschosszahlen eingeführt und sechs Gebiete, in denen
sich grössere bauliche und strukturelle Veränderungen abzeichneten, von der Wohnzone W2/1,9 in eine Wohnzone W2/1,6 umgezont (Bericht des Gemeinderates, S. 4 f.; Erläuternder Bericht, S. 29 ff.). Dazu gehört auch das Gebiet Gebiet D.________, in dem das Grundstück der Beschwerdeführer liegt. Angesichts einer in diesem Gebiet derzeit effektiv vorhandenen Baumassenziffer von 0.9 wurde das Verdichtungspotential mit der geltenden Baumassenziffer 1.9 als zu gross und potentiell störend erachtet und nach unten korrigiert (Bericht des Gemeinderates, S. 13 und 17; Erläuternder Bericht, S. 30). Das erscheint durchaus als einleuchtend und planerisch sinnvoll. Ein Verstoss gegen raumplanerische Vorgaben oder eine Missachtung planerischer Grundsätze ist jedenfalls nicht erkennbar.

3.5 Raumplanerische Festlegungen im Allgemeinen und die Nutzungsplanung im Besonderen sind keine Prozesse, die ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie müssen veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung tragen und entsprechend angepasst werden können. Nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizonts von 10 bis 15 Jahren muss ein Grundeigentümer deshalb davon ausgehen, dass eine Überarbeitung und Revision der Planung erfolgen und er von Änderungen mitbetroffen sein kann. Das Bundesgericht hat bereits in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundeigentümers auf Belassung seines Grundstücks in einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone besteht (BGE 123 II 481 E. 6c S. 489; ZBl 98/1997 S. 179 E. 5b 181; 368 E. 4c/bb S. 371). Aufgrund neuer Erkenntnisse getroffene Planungsmassnahmen mit Auswirkungen auf die bauliche Nutzung gehören daher zur optimierten inhaltlichen Umschreibung der Eigentumsbefugnisse und sind grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen. Ein Abweichen von dieser Regel hat die bundesgerichtliche Rechtsprechung bloss dann zugelassen, wenn eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis aufgehoben wird, etwa wenn die
Überbauungsmöglichkeit vollständig entzogen wird (BGE 123 II 481 E. 6d S. 489, auch zum Folgenden). Bleibt eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung aber erhalten, so begründet die Um- oder Abzonung einer Bauparzelle keinen schweren, entschädigungspflichtigen Eingriff. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer gewährleistet die Eigentumsgarantie als Wertgarantie die ungeschmälerte und dauernde Beibehaltung einer einmal eingeräumten bestimmten baulichen Nutzungsmöglichkeit somit nicht; im öffentlichen Interesse liegende Änderungen des zulässigen Nutzungsmasses mit Erhaltung einer sinnvollen Überbauungsmöglichkeit lösen keine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens aus (s. auch ZBl 98/1997 S. 368 E. 4c/bb S. 371). In diesem Sinne hat das Bundesgericht eine Entschädigungspflicht verneint bei Verminderung der baulichen Ausnützung um ca. einen Drittel (BGE 97 I 632), Herabsetzung der Ausnützung um ca. drei Viertel (ZBl 86/1985 S. 211), einer Reduktion der Ausnützungsziffer von 0,8 auf 0,6 (BGE 114 Ib 112 E. 6b S. 121) und einer Nutzungseinbusse zufolge neuer Bau- und Niveaulinien von rund einem Drittel (ZBl 98/1997 S. 368, mit weiteren Beispielen ähnlicher nicht als schwer erachteter und entschädigungslos
gebliebener Nutzungseinschränkungen in E. 4a S. 370; s. dazu auch ENRICO RIVA, Kommentar RPG, Art. 5 Rz. 167 u. 170).

3.6 Die hier in Frage stehende Herabsetzung der Baumassenziffer von 1,9 auf 1,6 (zweigeschossig) fällt nicht aus dem Rahmen solcher entschädigungslos hinzunehmender Planungsmassnahmen. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts (Art. 105 Abs. 1 BGG) betragen der daraus resultierende Baumassenverlust und der Nutzflächenverlust ca. 16%. Die Parzelle an privilegierter Lage, die derzeit bloss mit einem Einfamilienhaus überbaut ist, bleibt bestimmungsgemäss nutzbar und kann auch einer neuen baulichen Nutzung, beispielsweise mit Terrassenwohnbauten, zugeführt werden, wie sie die Beschwerdeführer ins Auge gefasst haben. Ein derartiges Projekt ermöglicht nach den Feststellungen der Vorinstanz eine Rendite (Erlös abzüglich Anlagekosten) von ca. 34 %. Weshalb es bei dieser Sachlage ausgeschlossen sein soll, das Grundstück in Zukunft noch wirtschaftlich sinnvoll und gut zu nutzen, wie die Beschwerdeführer vorbringen, ist nicht nachvollziehbar. Gewiss wäre die erzielbare Rendite unter Beibehaltung der Baumassenziffer von 1.9 höher und resultiert verglichen mit einer Überbauung auf dieser Basis eine hypothetische Werteinbusse. Darauf bzw. auf die Erhaltung einer bestimmten oder gar bestmöglichen
Ausnützung oder Rendite kann es aber nach dem Ausgeführten nicht entscheidend ankommen. Angesichts der verbleibenden, guten und rentablen Nutzungsmöglichkeiten kann nicht von einem schweren Eingriff gesprochen werden, der eine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens begründet. Daran ändert der Hinweis der Beschwerdeführer auf Entschädigungsforderungen von Grundeigentümern wegen übermässiger Lärmbelastung (BGE 134 II 49) nichts. Zum einen handelt es sich dabei um die Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche und nicht um Planungsmassnahmen, die das Eigentum unangetastet lassen und nur die Nutzungsmöglichkeiten neu umschreiben. Zum andern geht es im erwähnten Zusammenhang um die Abgeltung übermässiger Lärmeinwirkungen, d.h. um von der Nutzungsordnung abweichende, darüber hinausgehende, zusätzliche Immissionen und nicht um mit der Nutzungsordnung verbundene immanente Einschränkungen. Die beiden Sachverhalte sind deshalb nicht vergleichbar.

4.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, aufgrund ihrer besonderen Betroffenheit sei zumindest unter dem Gesichtswinkel des ihnen zugemuteten Sonderopfers bzw. der Rechtsgleichheit (vgl. E. 3.2 hiervor) eine Enteignungsentschädigung geschuldet.
Mit dieser Argumentation vermögen sie ebenfalls nicht durchzudringen. Von der gleichen Planungsmassnahme sind zahlreiche weitere Grundeigentümer in sechs verschiedenen Gebieten in vergleichbarem Umfang betroffen (vgl. Bericht des Gemeinderates, S. 13 ff.). Von einer singulären Betroffenheit, die ein unzumutbares Opfer gegenüber der Allgemeinheit bedeuten würde, so dass es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn keine Entschädigung geleistet würde (vgl. BGE 131 II 728 E. 2 S. 730), kann unter diesen Umständen nicht gesprochen werden. Das Verwaltungsgericht hat dazu das Nötige gesagt (vgl. E. 5 des angefochtenen Entscheids). Seine Ausführungen brauchen nicht wiederholt zu werden. Es genügt, darauf zu verweisen.

5.
Die Beschwerdeführer beanstanden auch die Kostenliquidation der Vorinstanz. Diese habe mit einer Gerichtsgebühr von Fr. 20'000.-- den möglichen Maximalbetrag erhoben. Da sie nur ein kurzes Urteil verfasst und darin im Wesentlichen die Argumentation der Schätzungskommission übernommen habe, sei dieser Betrag übersetzt und mit dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip nicht zu vereinbaren. Im Weiteren sei es willkürlich, ihnen (den Beschwerdeführern) eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- wegen offensichtlicher Aussichtslosigkeit ihrer Rechtsbegehren aufzuerlegen, wie es das Verwaltungsgericht getan habe.

5.1 Gemäss § 3 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr/ZH; LS 175.252) ist bei einem Streitwert zwischen Fr. 500'000.-- und Fr. 1 Mio. eine Gerichtsgebühr zwischen Fr. 15'000.-- und Fr. 20'000.-- zu erheben. Die Gebühr kann in besonders aufwendigen Verfahren verdoppelt werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr/ZH). Da die Entschädigungsforderung der Beschwerdeführer nahe bei Fr. 1 Mio. liegt, ist die Erhebung der für diesen Betrag vorgesehenen Normalgebühr unter Willkürgesichtspunkten nicht zu beanstanden. Dass die Gerichtsgebühren die Aufwendungen für die Gerichte im Allgemeinen und für das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich im Besonderen nicht zu decken vermögen, kann als notorisch vorausgesetzt werden. Das Verwaltungsgericht verweist in diesem Zusammenhang auf einen jährlichen Aufwandüberschuss von mehreren Millionen Franken und einen Deckungsgrad von ca. 25%. Eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips (dazu BGE 135 I 130 E. 2 S. 133 f.) liegt daher nicht vor. Es kann auch nicht gesagt werden, eine Gebühr von ca. 2% des Streitwerts liege in einem offensichtlichen Missverhältnis zur beanspruchten Leistung - der kantonal letztinstanzlichen Beurteilung einer hohen Entschädigungsforderung - und bewege sich
nicht in vernünftigen Grenzen, weshalb die Gerichtsgebühr gegen das sog. Äquivalenzprinzip im Abgaberecht verstosse (vgl. BGE 132 II 371 E. 2.1 S. 375). Gewiss erscheint der vorliegend erhobene Gebührenbetrag nicht als niedrig bemessen. Er liegt jedoch im Rahmen der Vorgaben in der einschlägigen Gebührenverordnung, die der Genehmigung des Kantonsrates des Kantons Zürich bedarf (§ 40 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG/ZH; LS 175.2]) Dieser verfügt über einen weiten Regelungsspielraum und fällt mit seiner Genehmigung auch einen politischen Entscheid über die Frage, in welchem Masse die Kosten der Gerichte im Kanton Zürich auf die Bürger, welche die Justiz konkret in Anspruch nehmen, überwälzt werden sollen. Dazu hat sich das Bundesgericht nicht auszusprechen, solange der Gebührentarif das übergeordnete Recht respektiert, was hier zutrifft.

5.2 Hinsichtlich der Verpflichtung zur Ausrichtung einer Parteientschädigung sind die Beschwerdeführer darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht ihnen nach dem Wortlaut von § 17 Abs. 2 VRG/ZH eine Parteientschädigung an die Gegenpartei allein zufolge ihres Unterliegens hätte überbinden können. Die ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit der Entschädigungspflicht wegen "offensichtlich unbegründeten Rechtsbegehren" (vgl. § 17 Abs. 2 lit. b VRG/ZH) stellt nur einen Anwendungsfall und keine besonders hoch angesetzte Schwelle für den Zuspruch einer Entschädigung an die obsiegende Partei dar. Vor diesem Hintergrund und angesichts der vom Verwaltungsgericht als Basis für seine Überlegungen herangezogenen bundesgerichtlichen Urteile kann der Vorinstanz keine Willkür vorgeworfen werden, wenn sie den Rekurs der Beschwerdeführer als wenig aussichtsreich und eine Entschädigung an die Gegenpartei als gerechtfertigt erachtet hat. Betragsmässig haben die Beschwerdeführer die Willkürrüge nicht näher ausgeführt, und es erübrigt sich daher die Überprüfung.
6. Aus dem Ausgeführten ergibt sich, dass sich die Beschwerde als unbegründet erweist und abzuweisen ist. Damit werden die Beschwerdeführer für das Verfahren vor dem Bundesgericht kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten im Betrag von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

3.
Es werden keine Parteikosten zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Schätzungskommission Kreis II des Kantons Zürich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt, den Behörden je unter Beilage der Schlussbemerkungen der Beschwerdeführer vom 9. Dezember 2011.

Lausanne, 9. Januar 2012

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 5 Ausgleich und Entschädigung - 1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
¹	Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
^1bis	Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.13
^1ter	Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, verwendet.14
^1quater	Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.15
^1quinquies	Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:
^a	ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder
^b	der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht.16
^1sexies	Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.17
²	Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
³	Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 700.1 Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) RPV Art. 47 Berichterstattung gegenüber der kantonalen Genehmigungsbehörde - 1 Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungsbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen.
¹	Die Behörde, welche die Nutzungspläne erlässt, erstattet der kantonalen Genehmigungsbehörde (Art. 26 Abs. 1 RPG) Bericht darüber, wie die Nutzungspläne die Ziele und Grundsätze der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG), die Anregungen aus der Bevölkerung (Art. 4 Abs. 2 RPG), die Sachpläne und Konzepte des Bundes (Art. 13 RPG) und den Richtplan (Art. 8 RPG) berücksichtigen und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen.
²	Insbesondere legt sie dar, welche Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen bestehen und welche notwendigen Massnahmen in welcher zeitlichen Folge ergriffen werden, um diese Reserven zu mobilisieren oder die Flächen einer zonenkonformen Überbauung zuzuführen.75

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.