1C_349/2011 - 2012-01-09 - Expropriation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C_349/2011

Urteil vom 9. Januar 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Stohner.

Verfahrensbeteiligte
1. X.________,
2. Y.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Wehrenberg,
Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinde B.________, vertreten durch den Gemeinderat, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Werner Schmid-Lenz,
Schätzungskommission II des Kantons Zürich,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
materielle Enteignung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, vom 26. Mai 2011.

Sachverhalt:

A.
X.________ und Y.________ sind Eigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 11898 in A.________ (Gemeinde B.________). Auf der Parzelle steht ein Einfamilienhaus, das sie selber bewohnen. Am 30. März/6. April 2009 beschloss die Gemeindeversammlung von B.________ eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Nebst fünf weiteren Gebieten wurde das Gebiet Gebiet D.________ mit der Liegenschaft von X.________ und Y.________ von der Wohnzone W2/1,9 in eine Wohnzone W2/1,6 abgezont. Dagegen führten X.________ und Y.________ erfolglos Rekurs bei der Baurekurskommission II.

B.
Am 18. Dezember 2009 stellten X.________ und Y.________ beim Gemeinderat von B.________ ein Gesuch um Ausrichtung einer Entschädigung aus materieller Enteignung. Der Gemeinderat wies das Entschädigungsbegehren mit Beschluss vom 23. Februar 2010 ab und beantragte beim Statthalteramt des Bezirks C.________ die Einleitung des Schätzungsverfahrens. Er stellte sich auf den Standpunkt, dass die Abzonung der Liegenschaft keinen enteignungsähnlichen Eingriff darstelle. X.________ und Y.________ beantragten, es sei das Vorliegen einer materiellen Enteignung festzustellen und ihnen eine Entschädigung von Fr. 925'000.-- zuzusprechen. Mit Entscheid vom 1. Dezember 2010 stellte die Schätzungskommission Kreis II des Kantons Zürich fest, es liege kein entschädigungspflichtiger Eingriff vor.
Hiergegen erhoben X.________ und Y.________ Rekurs beim Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses gelangte zum selben Ergebnis wie die Schätzungskommission und wies den Rekurs mit Urteil vom 26. Mai 2011 ab.

C.
Mit Eingabe vom 23. August 2011 führen X.________ und Y.________ Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Sie beantragen die Aufhebung des verwaltungsgerichtlichen Urteils, die Feststellung des Vorliegens einer materiellen Enteignung und die Zusprechung einer Entschädigung von Fr. 925'000.-- zu Lasten der Gemeinde B.________.
Die Gemeinde B.________ beantragt mit Beschwerdeantwort vom 12. Oktober 2011 im Hauptstandpunkt die Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich schliesst ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei (Vernehmlassung vom 30. August 2011). Das Bundesamt für Raumentwicklung hat auf eine Stellungnahme verzichtet (Eingabe vom 16. November 2011).
Die Beschwerdeführer halten in Schlussbemerkungen vom 9. Dezember 2011 an ihren Begehren fest.

Erwägungen:

1.
Das angefochtene Urteil ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz und betrifft eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 90 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 82 lit. a BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht ist daher zulässig (Art. 82 BGG). Die Beschwerdeführer haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind als Grundeigentümer durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung bzw. Änderung, weshalb sie zur Beschwerde befugt sind (89 BGG). Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten.

2.
Die Beschwerdeführer werfen der Vorinstanz eine Gehörsverletzung vor. Das Verwaltungsgericht habe sich nicht ausreichend mit ihren substanziierten Vorbringen auseinandergesetzt und im Wesentlichen nur die Ausführungen der Schätzungskommission wiederholt.

2.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Dies erfordert nicht, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Person über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236 mit Hinweisen).

2.2 Die Vorinstanz hat ausgeführt (E. 4.1 des angefochtenen Urteils), dass sich der Planungseingriff einer bestimmten Kategorie vom Bundesgericht beurteilter Fälle zuordnen lasse und davon nicht rechtswesentlich abweiche. Davon ausgehend hat sie weiter fallbezogen untersucht, ob die von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien für einen entschädigungspflichtigen Eingriff erfüllt seien und die Frage verneint (E. 4.2 ), dies auch für die Tatbestandsvariante des sog. Sonderopfers (E. 5). Die Beschwerdeführer räumen selbst ein (insb. Rz 24 und 26 der Beschwerde), dass die im angefochtenen Entscheid angestellten Überlegungen von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ausgehen und klar erkennen lassen, aus welchen Gründen das Verwaltungsgericht zu seinem Urteil gelangt ist. Damit hat die Vorinstanz ihrer Begründungspflicht genügt. Die vorinstanzlichen Ausführungen haben die Beschwerdeführer in die Lage versetzt, die Leitlinien und die Tragweite des angefochtenen Erkenntnisses zu erfassen und ihre Kritik an der vertretenen Betrachtungsweise vorzutragen, was sie auch tun. Von einer Gehörsverletzung kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein.

3.
3.1 Die Beschwerdeführer rügen, das Verwaltungsgericht habe die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Abzonungen falsch angewendet. Gewiss habe das Bundesgericht die Regel entwickelt, von einem schweren, entschädigungspflichtigen Eingriff sei solange nicht auszugehen, als eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung noch möglich bleibe. Es müsse aber in jedem Einzelfall durch einen Vergleich der Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeiten vor und nach dem Eingriff ermittelt werden, ob dieser die Entschädigungspflicht auslöse. Nur bei Einschränkungen auf einem bestimmten Teil der Grundstücksfläche sei das Bundesgericht von der Faustregel ausgegangen, dass ein Drittel der Fläche entschädigungslos mit Baubeschränkungen belegt werden könne. Bei Lärmeinwirkungen könne dagegen schon eine Werteinbusse von 10% enteignungsrechtlich relevant sein. Im vorliegenden Fall würden die wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten durch die Abzonung um ca. 40% vermindert. Dadurch würden wesentliche Eigentumsbefugnisse entzogen. Eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit verbleibe ihnen nicht, weder bezogen auf den Bodenwert, noch auf das geplante Bauprojekt mit Terrassenwohnhäusern, noch auf ein anderes Bauprojekt. Die Gegenüberstellung des geplanten Vorhabens
mit einem nach der Abzonung noch realisierbaren Bauprojekt ergebe eine Werteinbusse von Fr. 925'000.--; diese sei zu entschädigen.

3.2 Art. 5 Abs. 2 RPG hält - ebenso wie Art. 26 Abs. 2 BV - als Grundsatz fest, dass volle Entschädigung zu leisten ist, wenn Planungsmassnahmen zu Eigentumsbeschränkungen führen, die einer Enteignung gleichkommen. Dies ist der Fall, wenn einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird (erste Tatbestandsvariante der materiellen Enteignung). Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so getroffen wird bzw. werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (zweite Tatbestandsvariante der materiellen Enteignung; sog. Sonderopfer). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen (zum Ganzen statt vieler BGE 131 II 728 E. 2 S. 730; 125
II 431 E. 3a S. 433 mit Hinweisen.

3.3 Das Verwaltungsgericht hat auf dem Boden dieser Rechtsprechung geurteilt und festgehalten, eine Abzonung wie die vorliegende sei entschädigungslos hinzunehmen, weil sie dem Grundeigentümer eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzungsmöglichkeit belasse. Auf die bei bestmöglicher Ausnützung des Eigentums erzielbar gewesene Rendite komme es nicht an. Die geplante Überbauung des Grundstücks mit drei Terrassenwohnungen sei nach wie vor möglich. Gewiss resultiere ein Baumassen- bzw. Nutzflächenverlust von ca. 16%. Trotzdem sei - nach Angaben der Beschwerdeführer selber - noch eine Rendite von 34,47% erreichbar. Die umstrittene Planungsmassnahme stelle daher keinen schweren Eingriff dar, der die Entschädigungspflicht nach sich ziehe.

3.4 Zunächst ist festzuhalten, dass die Zweckmässigkeit der beschlossenen Planungsmassnahmen im vorliegenden Zusammenhang nicht mehr zur Diskussion gestellt werden kann. Immerhin ist dazu anzumerken, dass das Postulat der Verdichtung baulicher Nutzung - so wichtig der haushälterische Umgang mit dem Boden ist - nicht einfach als planerisches Oberziel betrachtet werden kann, dem sich alle anderen Planungsanliegen unterzuordnen haben. Massgebend müssen eine Gesamtsicht und Optimierung der planerischen Interessen sein. Die Gemeinde B.________ hat die letztmals 1994, damals im Zeichen der inneren Verdichtung, revidierte Nutzungsplanung im Jahre 2009 mit dem Ziel einer qualitätsorientierten Weiterentwicklung an die neuen Verhältnisse angepasst, namentlich um den nach einer raschen Wachstumsphase eingetretenen und absehbaren Veränderungen Rechnung zu tragen (Bericht des Gemeinderates zur Ortsplanungsrevision 2009 vom 10. Februar 2009, S. 3 f.; Ortsplanungsrevision B.________, Erläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV vom 15. Juli 2009, S. 6 f. u. 24). Im Hinblick darauf und namentlich im Interesse einer besseren Abstimmung von alter und neuer Bausubstanz wurden in den Wohnzonen wieder Geschosszahlen eingeführt und sechs Gebiete, in denen
sich grössere bauliche und strukturelle Veränderungen abzeichneten, von der Wohnzone W2/1,9 in eine Wohnzone W2/1,6 umgezont (Bericht des Gemeinderates, S. 4 f.; Erläuternder Bericht, S. 29 ff.). Dazu gehört auch das Gebiet Gebiet D.________, in dem das Grundstück der Beschwerdeführer liegt. Angesichts einer in diesem Gebiet derzeit effektiv vorhandenen Baumassenziffer von 0.9 wurde das Verdichtungspotential mit der geltenden Baumassenziffer 1.9 als zu gross und potentiell störend erachtet und nach unten korrigiert (Bericht des Gemeinderates, S. 13 und 17; Erläuternder Bericht, S. 30). Das erscheint durchaus als einleuchtend und planerisch sinnvoll. Ein Verstoss gegen raumplanerische Vorgaben oder eine Missachtung planerischer Grundsätze ist jedenfalls nicht erkennbar.

3.5 Raumplanerische Festlegungen im Allgemeinen und die Nutzungsplanung im Besonderen sind keine Prozesse, die ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie müssen veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung tragen und entsprechend angepasst werden können. Nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizonts von 10 bis 15 Jahren muss ein Grundeigentümer deshalb davon ausgehen, dass eine Überarbeitung und Revision der Planung erfolgen und er von Änderungen mitbetroffen sein kann. Das Bundesgericht hat bereits in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundeigentümers auf Belassung seines Grundstücks in einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone besteht (BGE 123 II 481 E. 6c S. 489; ZBl 98/1997 S. 179 E. 5b 181; 368 E. 4c/bb S. 371). Aufgrund neuer Erkenntnisse getroffene Planungsmassnahmen mit Auswirkungen auf die bauliche Nutzung gehören daher zur optimierten inhaltlichen Umschreibung der Eigentumsbefugnisse und sind grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmen. Ein Abweichen von dieser Regel hat die bundesgerichtliche Rechtsprechung bloss dann zugelassen, wenn eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis aufgehoben wird, etwa wenn die
Überbauungsmöglichkeit vollständig entzogen wird (BGE 123 II 481 E. 6d S. 489, auch zum Folgenden). Bleibt eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung aber erhalten, so begründet die Um- oder Abzonung einer Bauparzelle keinen schweren, entschädigungspflichtigen Eingriff. Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer gewährleistet die Eigentumsgarantie als Wertgarantie die ungeschmälerte und dauernde Beibehaltung einer einmal eingeräumten bestimmten baulichen Nutzungsmöglichkeit somit nicht; im öffentlichen Interesse liegende Änderungen des zulässigen Nutzungsmasses mit Erhaltung einer sinnvollen Überbauungsmöglichkeit lösen keine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens aus (s. auch ZBl 98/1997 S. 368 E. 4c/bb S. 371). In diesem Sinne hat das Bundesgericht eine Entschädigungspflicht verneint bei Verminderung der baulichen Ausnützung um ca. einen Drittel (BGE 97 I 632), Herabsetzung der Ausnützung um ca. drei Viertel (ZBl 86/1985 S. 211), einer Reduktion der Ausnützungsziffer von 0,8 auf 0,6 (BGE 114 Ib 112 E. 6b S. 121) und einer Nutzungseinbusse zufolge neuer Bau- und Niveaulinien von rund einem Drittel (ZBl 98/1997 S. 368, mit weiteren Beispielen ähnlicher nicht als schwer erachteter und entschädigungslos
gebliebener Nutzungseinschränkungen in E. 4a S. 370; s. dazu auch ENRICO RIVA, Kommentar RPG, Art. 5 Rz. 167 u. 170).

3.6 Die hier in Frage stehende Herabsetzung der Baumassenziffer von 1,9 auf 1,6 (zweigeschossig) fällt nicht aus dem Rahmen solcher entschädigungslos hinzunehmender Planungsmassnahmen. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts (Art. 105 Abs. 1 BGG) betragen der daraus resultierende Baumassenverlust und der Nutzflächenverlust ca. 16%. Die Parzelle an privilegierter Lage, die derzeit bloss mit einem Einfamilienhaus überbaut ist, bleibt bestimmungsgemäss nutzbar und kann auch einer neuen baulichen Nutzung, beispielsweise mit Terrassenwohnbauten, zugeführt werden, wie sie die Beschwerdeführer ins Auge gefasst haben. Ein derartiges Projekt ermöglicht nach den Feststellungen der Vorinstanz eine Rendite (Erlös abzüglich Anlagekosten) von ca. 34 %. Weshalb es bei dieser Sachlage ausgeschlossen sein soll, das Grundstück in Zukunft noch wirtschaftlich sinnvoll und gut zu nutzen, wie die Beschwerdeführer vorbringen, ist nicht nachvollziehbar. Gewiss wäre die erzielbare Rendite unter Beibehaltung der Baumassenziffer von 1.9 höher und resultiert verglichen mit einer Überbauung auf dieser Basis eine hypothetische Werteinbusse. Darauf bzw. auf die Erhaltung einer bestimmten oder gar bestmöglichen
Ausnützung oder Rendite kann es aber nach dem Ausgeführten nicht entscheidend ankommen. Angesichts der verbleibenden, guten und rentablen Nutzungsmöglichkeiten kann nicht von einem schweren Eingriff gesprochen werden, der eine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens begründet. Daran ändert der Hinweis der Beschwerdeführer auf Entschädigungsforderungen von Grundeigentümern wegen übermässiger Lärmbelastung (BGE 134 II 49) nichts. Zum einen handelt es sich dabei um die Enteignung nachbarrechtlicher Abwehransprüche und nicht um Planungsmassnahmen, die das Eigentum unangetastet lassen und nur die Nutzungsmöglichkeiten neu umschreiben. Zum andern geht es im erwähnten Zusammenhang um die Abgeltung übermässiger Lärmeinwirkungen, d.h. um von der Nutzungsordnung abweichende, darüber hinausgehende, zusätzliche Immissionen und nicht um mit der Nutzungsordnung verbundene immanente Einschränkungen. Die beiden Sachverhalte sind deshalb nicht vergleichbar.

4.
Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, aufgrund ihrer besonderen Betroffenheit sei zumindest unter dem Gesichtswinkel des ihnen zugemuteten Sonderopfers bzw. der Rechtsgleichheit (vgl. E. 3.2 hiervor) eine Enteignungsentschädigung geschuldet.
Mit dieser Argumentation vermögen sie ebenfalls nicht durchzudringen. Von der gleichen Planungsmassnahme sind zahlreiche weitere Grundeigentümer in sechs verschiedenen Gebieten in vergleichbarem Umfang betroffen (vgl. Bericht des Gemeinderates, S. 13 ff.). Von einer singulären Betroffenheit, die ein unzumutbares Opfer gegenüber der Allgemeinheit bedeuten würde, so dass es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn keine Entschädigung geleistet würde (vgl. BGE 131 II 728 E. 2 S. 730), kann unter diesen Umständen nicht gesprochen werden. Das Verwaltungsgericht hat dazu das Nötige gesagt (vgl. E. 5 des angefochtenen Entscheids). Seine Ausführungen brauchen nicht wiederholt zu werden. Es genügt, darauf zu verweisen.

5.
Die Beschwerdeführer beanstanden auch die Kostenliquidation der Vorinstanz. Diese habe mit einer Gerichtsgebühr von Fr. 20'000.-- den möglichen Maximalbetrag erhoben. Da sie nur ein kurzes Urteil verfasst und darin im Wesentlichen die Argumentation der Schätzungskommission übernommen habe, sei dieser Betrag übersetzt und mit dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip nicht zu vereinbaren. Im Weiteren sei es willkürlich, ihnen (den Beschwerdeführern) eine Parteientschädigung von Fr. 4'000.-- wegen offensichtlicher Aussichtslosigkeit ihrer Rechtsbegehren aufzuerlegen, wie es das Verwaltungsgericht getan habe.

5.1 Gemäss § 3 der Gebührenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr/ZH; LS 175.252) ist bei einem Streitwert zwischen Fr. 500'000.-- und Fr. 1 Mio. eine Gerichtsgebühr zwischen Fr. 15'000.-- und Fr. 20'000.-- zu erheben. Die Gebühr kann in besonders aufwendigen Verfahren verdoppelt werden (§ 4 Abs. 1 GebV VGr/ZH). Da die Entschädigungsforderung der Beschwerdeführer nahe bei Fr. 1 Mio. liegt, ist die Erhebung der für diesen Betrag vorgesehenen Normalgebühr unter Willkürgesichtspunkten nicht zu beanstanden. Dass die Gerichtsgebühren die Aufwendungen für die Gerichte im Allgemeinen und für das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich im Besonderen nicht zu decken vermögen, kann als notorisch vorausgesetzt werden. Das Verwaltungsgericht verweist in diesem Zusammenhang auf einen jährlichen Aufwandüberschuss von mehreren Millionen Franken und einen Deckungsgrad von ca. 25%. Eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips (dazu BGE 135 I 130 E. 2 S. 133 f.) liegt daher nicht vor. Es kann auch nicht gesagt werden, eine Gebühr von ca. 2% des Streitwerts liege in einem offensichtlichen Missverhältnis zur beanspruchten Leistung - der kantonal letztinstanzlichen Beurteilung einer hohen Entschädigungsforderung - und bewege sich
nicht in vernünftigen Grenzen, weshalb die Gerichtsgebühr gegen das sog. Äquivalenzprinzip im Abgaberecht verstosse (vgl. BGE 132 II 371 E. 2.1 S. 375). Gewiss erscheint der vorliegend erhobene Gebührenbetrag nicht als niedrig bemessen. Er liegt jedoch im Rahmen der Vorgaben in der einschlägigen Gebührenverordnung, die der Genehmigung des Kantonsrates des Kantons Zürich bedarf (§ 40 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG/ZH; LS 175.2]) Dieser verfügt über einen weiten Regelungsspielraum und fällt mit seiner Genehmigung auch einen politischen Entscheid über die Frage, in welchem Masse die Kosten der Gerichte im Kanton Zürich auf die Bürger, welche die Justiz konkret in Anspruch nehmen, überwälzt werden sollen. Dazu hat sich das Bundesgericht nicht auszusprechen, solange der Gebührentarif das übergeordnete Recht respektiert, was hier zutrifft.

5.2 Hinsichtlich der Verpflichtung zur Ausrichtung einer Parteientschädigung sind die Beschwerdeführer darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht ihnen nach dem Wortlaut von § 17 Abs. 2 VRG/ZH eine Parteientschädigung an die Gegenpartei allein zufolge ihres Unterliegens hätte überbinden können. Die ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit der Entschädigungspflicht wegen "offensichtlich unbegründeten Rechtsbegehren" (vgl. § 17 Abs. 2 lit. b VRG/ZH) stellt nur einen Anwendungsfall und keine besonders hoch angesetzte Schwelle für den Zuspruch einer Entschädigung an die obsiegende Partei dar. Vor diesem Hintergrund und angesichts der vom Verwaltungsgericht als Basis für seine Überlegungen herangezogenen bundesgerichtlichen Urteile kann der Vorinstanz keine Willkür vorgeworfen werden, wenn sie den Rekurs der Beschwerdeführer als wenig aussichtsreich und eine Entschädigung an die Gegenpartei als gerechtfertigt erachtet hat. Betragsmässig haben die Beschwerdeführer die Willkürrüge nicht näher ausgeführt, und es erübrigt sich daher die Überprüfung.
6. Aus dem Ausgeführten ergibt sich, dass sich die Beschwerde als unbegründet erweist und abzuweisen ist. Damit werden die Beschwerdeführer für das Verfahren vor dem Bundesgericht kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten im Betrag von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

3.
Es werden keine Parteikosten zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Schätzungskommission Kreis II des Kantons Zürich, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt, den Behörden je unter Beilage der Schlussbemerkungen der Beschwerdeführer vom 9. Dezember 2011.

Lausanne, 9. Januar 2012

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Stohner

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 5 Compensation et indemnisation - 1 Le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement.
¹	Le droit cantonal établit un régime de compensation permettant de tenir compte équitablement des avantages et des inconvénients majeurs qui résultent de mesures d'aménagement.
^1bis	Les avantages résultant de mesures d'aménagement sont compensés par une taxe d'au moins 20 %. La compensation est exigible lorsque le bien-fonds est construit ou aliéné. Le droit cantonal conçoit le régime de compensation de façon à compenser au moins les plus-values résultant du classement durable de terrains en zone à bâtir.13
^1ter	Le produit de la taxe est utilisé pour financer les mesures prévues à l'al. 2, ou d'autres mesures d'aménagement du territoire prévues à l'art. 3, en particulier aux al. 2, let. a, et 3, let. abis.14
^1quater	Lors du calcul de la taxe, le montant qui est utilisé dans un délai approprié pour l'acquisition d'un bâtiment agricole de remplacement destiné à être exploité à titre personnel est déduit de l'avantage résultant d'un classement en zone à bâtir.15
^1quinquies	Le droit cantonal peut prévoir une exemption de la taxe dans les cas suivants:
^a	elle serait due par une collectivité publique;
^b	son produit escompté serait insuffisant au regard du coût de son prélèvement.16
^1sexies	En cas d'impôt sur les gains immobiliers, la taxe perçue est déduite du gain en tant que partie des impenses.17
²	Une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d'aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation.
³	Les cantons peuvent prescrire la mention au registre foncier du versement d'indemnités dues par suite de restrictions au droit de propriété.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 26 Garantie de la propriété - 1 La propriété est garantie.
¹	La propriété est garantie.
²	Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation.

SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 47 Rapport à l'intention de l'autorité cantonale chargée de l'approbation des plans
¹	L'autorité qui établit les plans d'affectation fournit à l'autorité cantonale chargée d'approuver ces plans (art. 26, al. 1, LAT), un rapport démontrant leur conformité aux buts et aux principes de l'aménagement du territoire (art. 1 et 3 LAT), ainsi que la prise en considération adéquate des observations émanant de la population (art. 4, al. 2, LAT), des conceptions et des plans sectoriels de la Confédération (art. 13 LAT), du plan directeur (art. 8 LAT) et des exigences découlant des autres dispositions du droit fédéral, notamment de la législation sur la protection de l'environnement.
²	Elle expose en particulier quelles réserves d'affectation subsistent dans les zones à bâtir existantes, quelles mesures sont nécessaires afin de mobiliser ces réserves ou d'obtenir sur ces surfaces un bâti conforme à l'affectation de la zone et dans quel ordre ces mesures seront prises.74

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.