1C_497/2009 - 2010-06-08 - Equilibrio ecologico - Betriebsbewilligung für Gewerbehaus

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 497/2009, 1C 499/2009

Urteil vom 8. Juni 2010
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Reeb,
Gerichtsschreiber Haag.

Verfahrensbeteiligte
1C 497/2009
X.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher Daniel Bögli,

und

1C 499/2009
Stiftung Y.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher Dr. Fritz Rothenbühler,

gegen

SP Muri-Gümligen, Postfach 251, 3074 Muri bei Bern, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprecher Christian Wyss,

Einwohnergemeinde Muri bei Bern, vertreten durch
die Baukommission, Thunstrasse 74, 3074 Muri bei Bern,
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern.

Gegenstand
Betriebsbewilligung für Gewerbehaus,

Beschwerde gegen das Urteil vom 1. Oktober 2009
des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung.
Sachverhalt:

A.
Die Mitglieder der Baugesellschaft A.________ reichten am 3. April 2002 bei der Einwohnergemeinde Muri ein generelles Baugesuch ein für den Neubau eines Gewerbehauses mit einem Anteil Büronutzung und zwei Dienstwohnungen auf der Parzelle Gbbl. Nr. 2565 an der Thunstrasse 235 in Muri. Das Areal liegt nach dem kommunalen Zonenplan in der Zone mit Planungspflicht (ZPP) "Tannental II". Nachdem das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern dem Verzicht auf Erlass einer Überbauungsordnung zugestimmt hatte, erteilte die Einwohnergemeinde Muri am 23. Januar 2003 die generelle Baubewilligung. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern am 3. Juni 2003 ab. Dieser Entscheid blieb unangefochten.

B.
Gestützt auf die generelle Baubewilligung stellte die X.________ AG am 24. Februar 2005 bei der Einwohnergemeinde Muri ein Baugesuch für den Neubau eines Gewerbegebäudes mit einem Anteil Büronutzung auf der Parzelle Nr. 2565 (Ausführungsprojekt). Gegen das Vorhaben gingen keine Einsprachen ein. Die Einwohnergemeinde Muri erteilte dafür am 9. Februar 2006 die Gesamtbaubewilligung. Im Rahmen der Nebenbestimmungen (Ziff. 2 der Bewilligung) regelte sie unter anderem den Verkehr und die Verkehrszählung (Ziff. 2 der Nebenbestimmungen). Danach gilt für das ganze Gebäude bzw. die darin angesiedelten Betriebe eine Beschränkung auf 1'100 Fahrten im durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV). Hinsichtlich der Nutzung ordnete die Gemeinde Folgendes an (Ziff. 4 der Nebenbestimmungen):
"Die Nutzung muss mit den Bestimmungen in Artikel 51 des Baureglements 1994 der Gemeinde Muri bei Bern vereinbar sein. Die Baupolizeibehörde behält sich diesbezüglich ausdrücklich entsprechende Massnahmen vor (z.B. Verweigern der Betriebsbewilligung für Vorhaben mit grösserem Publikumsfahrverkehr)."
Die erwähnte Vorschrift des Baureglements der Einwohnergemeinde Muri vom 6. Juni 1993 (GBR), in Kraft seit dem 1. Oktober 1994, lautet wie folgt:
Art. 51 ZPP "Tannental II"
1 Die Zone mit Planungspflicht "Tannental II" bezweckt eine ausgewogene Nutzung für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe (Werkhof, Werkstatt, Produktion, Lager, Büro).
2 Zulässig sind Bauten für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe ohne grösseren Publikums-Fahrverkehr (insbesondere keine Einkaufszentren, Freizeitanlagen und dergleichen). Im Attika sind Wohnungen für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal gestattet.
3 Das Mass der Nutzung hat sich an der Verträglichkeit mit den umgebenden Verkehrsbauten und der nahen Landschaft zu orientieren und darf eine BGF von 12'400 m² nicht übersteigen. Davon dürfen höchstens 20 % für Büronutzung verwendet werden. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 13,5 m.
4 Es gelten die Bestimmungen für die Empfindlichkeitsstufe III (Art. 43 LSV); längs der Autobahn kann ein Streifen der Empfindlichkeitsstufe IV zugeordnet werden.
Die Gesamtbaubewilligung der Einwohnergemeinde Muri vom 9. Februar 2006 blieb unangefochten.

C.
Die X.________ AG ersuchte am 20. Oktober 2006 bei der Einwohnergemeinde Muri um eine Zusatzbewilligung für eine erste Projektänderung. Nachdem sich ein Einsprecher dagegen zur Wehr gesetzt hatte, änderte die X.________ AG das Projekt am 15. Januar 2007 ein zweites Mal ab. Für diese zweite Projektänderung erteilte die Einwohnergemeinde Muri am 30. März 2007 die Zusatzbewilligung. Gemäss den Nebenbestimmungen (Ziff. 3 der Bewilligung) behalten die im Gesamtbauentscheid vom 9. Februar 2006 verfügten Auflagen ihre Gültigkeit (Ziff. 1 der Nebenbestimmungen). Weiter ordnete die Gemeinde Folgendes an (Ziff. 4 der Nebenbestimmungen):
"Vor dem Verkauf oder der Vermietung von Räumlichkeiten ist die jeweilige Firma mit ihrem Tätigkeitsfeld (Nutzung) der Gemeinde bekanntzugeben und eine Genehmigung einzu-holen."
Gegen diesen Entscheid wurden keine Rechtsmittel ergriffen. Am 24. April 2007 gab die X.________ AG die folgenden zukünftigen Mieterinnen (Firmen) und deren Nutzung für das Gewerbegebäude bekannt:
Mieter 1: B.________ AG, Nutzung: Cash & Carry Grossmarkt
Mieter 2: C.________ GmbH, Nutzung: Betten-, Möbel-, Wohnfachmarkt
Mieter 3: D.________ AG, Nutzung: Tierfachmarkt
Die Einwohnergemeinde Muri erteilte am 28. Juni 2007 eine Betriebsbewilligung für diese drei Betriebe.

D.
Am 24. Juli 2007 erkundigte sich die damalige Präsidentin der SP Muri-Gümligen bei der Einwohnergemeinde Muri nach der gerüchteweise bekannt gewordenen Zulassung von Fachmärkten im Gewerbegebäude auf der Parzelle Nr. 2565. Tags darauf ersuchte sie namens ihrer Partei um den sofortigen Erlass einer beschwerdefähigen Verfügung in dieser Sache. Weiter reichte die SP Muri-Gümligen am 6. August 2007 beim Regierungsstatthalteramt Bern eine "aufsichtsrechtliche Beschwerde" gegen die Baukommission der Einwohnergemeinde Muri ein. Im Rahmen eines hierauf eröffneten Meinungsaustauschs beantragte die SP Muri-Gümligen am 28. Oktober 2007, ihre Aufsichtsbeschwerde sei an die kantonale Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE) zu überweisen. Weiter präzisierte sie ihre Anträge dahin, dass der erwähnte Entscheid der Einwohnergemeinde Muri aufzuheben und sofort ein Baustopp zu verfügen sei, bis rechtskräftige Baubewilligungen für die entsprechenden Nutzungen vorlägen. Die Direktion wies den Antrag auf Einstellung der Bauarbeiten am 10. Dezember 2007 ab. Mit Entscheid vom 9. Januar 2008 stellte sie fest, dass die Betriebsbewilligung vom 28. Juni 2007 nichtig sei, trat deshalb auf die Beschwerde der SP Muri-Gümligen nicht ein und wies die Sache zur
Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurück.

E.
Die X.________ AG gelangte am 11. Februar 2008 an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid der BVE vom 9. Januar 2008 sei mit Ausnahme des Kostenspruchs aufzuheben und die Beschwerde der SP Muri-Gümligen abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Eventuell sei die Sache zur materiellen Beurteilung an die BVE zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 21. April 2008 dahin gut, dass es den Entscheid der BVE aufhob und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückwies. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab. Das Gericht trug der BVE namentlich auf zu prüfen, ob das Rechtsmittel rechtzeitig eingereicht worden sei. Weiter werde die Vorinstanz zu klären haben, ob die SP Muri-Gümligen als private Organisation befugt sei, Baubeschwerde zu führen. Seien die Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt, habe sie die Beschwerde materiell zu beurteilen.

F.
Am 17. Juli 2008 teilte die BVE den Verfahrensbeteiligten mit, sie beabsichtige, die "Betriebsbewilligung" der Einwohnergemeinde Muri vom 28. Juni 2007 von Amtes wegen aufzuheben. Mit Eingabe vom 18. August 2008 stellte die X.________ AG deswegen ein Ablehnungsbegehren gegen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Rechtsamts sowie die Direktorin der BVE, welches das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 2. Oktober 2008 abwies. In der Folge lud die BVE die Stiftung Y.________ - die Eigentümerin der Parzelle Nr. 2565 - auf deren Antrag zum Verfahren bei.
Mit Entscheid vom 21. April 2009 hiess die BVE die Beschwerde der SP Muri-Gümligen gut, hob die "Betriebsbewilligung" der Einwohnergemeinde Muri vom 28. Juni 2007 auf (Ziff. 1) und befand über die Verfahrens- und Parteikosten (Ziff. 2 und 3).

G.
Gegen den Entscheid der BVE vom 21. April 2009 erhoben die X.________ AG und die Stiftung Y.________ Beschwerde beim kantonalen Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerden teilweise gut. Es hob die Ziff. 2 und 3 des Entscheids der BVE auf und änderte Ziff. 1 der Betriebsbewilligung wie folgt:
"1. a) Soweit die B.________ AG betreffend, wird auf die nachträgliche Baubeschwerde nicht eingetreten.
b) Soweit die C.________ GmbH und die D.________ AG betreffend, wird die nachträgliche Baubeschwerde gutgeheissen und die Betriebsbewilligung der Einwohnergemeinde Muri vom 28. Juni 2007 aufgehoben. Für diese beiden Betriebe wird die Bewilligung verweigert."
Im Übrigen wies das Verwaltungsgericht die Beschwerden ab und verlegte die Kosten des kantonalen Verfahrens neu.

H.
Mit Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 4. November 2009 beantragen die X.________ AG und die Stiftung Y.________ im Wesentlichen, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben, soweit damit die Bewilligung für die Betriebe C.________ GmbH und D.________ AG verweigert werde.
Das Verwaltungsgericht stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baukommission der Gemeinde Muri unterstützt die Beschwerden und schliesst sich den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen an. Die SP Muri-Gümligen beantragt die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne. In weiteren Stellungnahmen halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Anträgen und Standpunkten fest.

I.
Mit Verfügungen vom 1. Dezember 2009 legte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung den Beschwerden aufschiebende Wirkung bei.

Erwägungen:

1.
Die beiden Beschwerden richten sich gegen dasselbe Urteil des Verwaltungsgerichts, betreffen denselben Sachverhalt und teilweise dieselben Rechtsfragen. Sie werden deshalb vereinigt und in einem bundesgerichtlichen Urteil behandelt.

2.
2.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Darin wurde im Rahmen eines baurechtlichen Bewilligungsverfahrens die Betriebsbewilligung für die Nutzungen der C.________ GmbH und der D.________ AG verweigert. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 400 E. 2.1 S. 404). Ausnahmegründe im Sinne von Art. 83 ff . BGG liegen nicht vor. Die Beschwerdeführerinnen haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Sie sind als Gesuchstellerin (X.________ AG) oder Grundeigentümerin (Stiftung Y.________) durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG) und verfügen über ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG).

2.2 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdebegründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich die Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen. Zwar wendet das Bundesgericht das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde kann aber nur eingetreten werden, wenn sie wenigstens die Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG erfüllt.
Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten zu beurteilen ist. Dies prüft das Bundesgericht insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten die gleichen Begründungsanforderungen, wie sie gestützt auf Art. 90 Abs. 1 lit. b OG für die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechtssätze inwiefern durch den angefochtenen Erlass oder Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen. Wird eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 135 III 127 E. 1.6 S. 130; 134 II 244 E. 2.1 und 2.2 S. 245; je mit Hinweisen).

2.3 Die Feststellung und Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse überprüft das Bundesgericht im Rahmen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Massgabe der Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG. Voraussetzung dazu ist allerdings, dass die Beschwerdeführer rechtsgenügend begründete Sachverhaltsrügen im Sinne von Art. 42 Abs. 2 BGG erheben. Solche Sachverhaltsrügen liegen nicht vor. Die Beschwerdeführerinnen kritisieren den von der Vorinstanz erhobenen Sachverhalt zwar in verschiedener Hinsicht. Inwiefern die Sachverhaltsfeststellungen auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen oder offensichtlich unrichtig sein sollen und überdies für den Ausgang des Verfahrens entscheidend waren, legen die Beschwerdeführerinnen nicht hinreichend substanziiert dar. Insoweit kann auf ihre Beschwerden nicht eingetreten werden.

3.
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die Baubeschwerde der SP Muri-Gümligen sei verspätet erhoben worden. Die umstrittene Betriebsbewilligung datiere vom 28. Juni 2007. Mit der Beschwerdeeinreichung am 6. August 2007 sei die 30-tägige Rechtsmittelfrist nicht eingehalten. Die Vorinstanzen hätten deshalb auf die Rechtsmittel gar nicht eintreten dürfen.

3.1 Das Verwaltungsgericht hat sich mit diesem Einwand in E. 4 des angefochtenen Entscheids ausführlich auseinandergesetzt und ist zum Schluss gelangt, dass die SP Muri-Gümligen die Baubeschwerde betreffend die C.________ GmbH und die D.________ AG, rechtzeitig erhoben habe. Hinsichtlich der B.________ AG sei die Beschwerde hingegen verspätet gewesen, weshalb insoweit darauf nicht eingetreten werden könne. Ausgangspunkt der Ausführungen des Verwaltungsgerichts ist, dass die Gemeinde weder mit der Gesamtbaubewilligung vom 9. Februar 2006 noch mit der Zusatzbewilligung vom 30. März 2007 über die konkreten Nutzungen des Gewerbegebäudes entschieden habe.

3.2 Nach den Plänen zum Ausführungsprojekt des Gewerbegebäudes waren im Erdgeschoss drei Fachmärkte vorgesehen, ohne dass indessen damit die konkreten Nutzungen bewilligt wurden. Die Bezeichnung "Fachmarkt" im Erdgeschoss deutet auf eine Verkaufsnutzung hin. Im 1. und 2. Obergeschoss ist hingegen von "Gewerbe Kundenzone" sowie "Dienstleistung" die Rede. Im Baugesuch zum Ausführungsprojekt vom 24. Februar 2005 wird der Zweck des Vorhabens mit "Gewerbegebäude mit einem Anteil Büronutzung" umschrieben. Auf eine ausschliessliche Verkaufsnutzung in allen drei Geschossen lassen diese Bezeichnungen, wie das Verwaltungsgericht willkürfrei darlegt, nicht schliessen. Die konkrete Nutzung in den einzelnen Stockwerken sollte gestützt auf die Gesamtbaubewilligung mit Zusatzbewilligung in der späteren Betriebsbewilligung festgelegt werden. Daraus ergibt sich, dass jedenfalls hinsichtlich der C.________ GmbH und der D.________ AG der Entscheid über die zulässige konkrete Nutzungsart vorbehalten war. In Bezug auf die B.________ AG hat die Gemeinde die in der Gesamtbaubewilligung vom 9. Februar 2006 vorbehaltene Bewilligung bzw. Genehmigung der konkreten Nutzung bereits am 13. Februar 2007 erteilt, was die Beschwerdeführerinnen nicht bestreiten.
Die Nutzung des Gewerbegebäudes durch die C.________ GmbH und die D.________ AG wurde indessen erst mit der Betriebsbewilligung vom 28. Juni 2007 gestattet. Im Verfahren dieser Betriebsbewilligung fand weder eine öffentliche Ausschreibung des Gesuchs statt noch wurde die Bewilligung interessierten Dritten eröffnet oder öffentlich bekannt gemacht. In ihrer E-Mail an die Gemeindeschreiberin vom 24. Juli 2007 bezog sich die damalige Präsidentin der SP Muri-Gümligen auf zirkulierende Gerüchte über die Zulassung von Fachmärkten und ersuchte um Bestätigung dieses Sachverhalts und weitere Informationen. Vor diesem Hintergrund bezeichnete das Verwaltungsgericht die Beschwerde der SP Muri-Gümligen vom 6. August 2007 hinsichtlich der Nutzung durch die C.________ GmbH und die D.________ AG als rechtzeitig.

3.3 Diese Beurteilung durch die Vorinstanz ist mit Blick auf die Kritik der Beschwerdeführerinnen nicht zu beanstanden. Ihre Auffassung, die umstrittene Nutzung sei bereits in den früheren Entscheiden festgelegt worden, trifft nicht zu. Aus dem vorne unter lit. B und C wiedergegebenen Inhalt der Bewilligungen ergibt sich, dass die zulässigen Nutzungen (Fachmarkt, Kundenzone, Dienstleistung) bereits in der Gesamtbaubewilligung und der Zusatzbewilligung verbindlich umschrieben wurden und die konkreten Nutzungen der Gemeinde in einem späteren Zeitpunkt zur Genehmigung zu unterbreiten waren. Ein solches Vorgehen ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen auch mit Art. 22 und 25a RPG vereinbar, da bereits im Rahmen der Gesamtbaubewilligung die Nutzung des Gewerbehauses in ihren Grundzügen festgelegt war. Das nun von den Beschwerdeführerinnen beanstandete Vorgehen der Gemeinde hatte den Vorteil, dass sich die Bauherrschaft bei der Erteilung der Gesamtbaubewilligung noch nicht auf eine konkrete Nutzung einzelner Gebäudeteile (z.B. Möbelfachmarkt, Lebensmittelgrosshandel etc.) festlegen musste. Indessen setz-te die Gesamtbaubewilligung nach ihrem Wortlaut voraus, dass die später festzulegende konkrete Nutzung in Anwendung von
Art. 51 des kommunalen Baureglements bewilligt werden könne.

3.4 Somit ergibt sich, dass die konkrete Nutzung durch die C.________ GmbH und die D.________ AG erstmals mit der Betriebsbewilligung vom 28. Juni 2007 verbindlich festgelegt wurde. Die SP Muri-Gümligen erhielt zunächst gerüchteweise Kenntnis von diesem Entscheid und gelangte nach einer ersten Erkundigung bei der Gemeinde rechtzeitig mit Beschwerde an die BVE. Allfällige frühere Kenntnisse, dass die Einrichtung mehrerer Fachmärkte geplant war, beruhten nicht auf verbindlichen Entscheiden, weshalb sie auch nicht als Anknüpfungspunkt für eine Baubeschwerde in Frage kommen. Die Rüge der Beschwerdeführerinnen, auf die Baubeschwerde hätte gar nicht eingetreten werden dürfen, geht somit fehl.

4.
Nach Auffassung der Vorinstanzen wäre eine Verkaufsnutzung durch die C.________ GmbH und die D.________ AG in der ZPP "Tannental II" grundsätzlich mit Art. 51 GBR vereinbar. In Art. 51 Abs. 1 GBR werde jedoch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Produktions- und Dienstleistungsbetrieben verlangt. Bei der B.________ AG, der C.________ GmbH und der D.________ AG handle es sich um Dienstleistungsbetriebe im Sinne von Art. 51 Abs. 1 GBR. Die Nutzung des Gewerbegebäudes durch die B.________ AG sei rechtskräftig bewilligt worden und könne grundsätzlich nicht mehr zur Diskussion gestellt werden. Eine Bewilligung für die beiden anderen Betriebe komme nur in Betracht, wenn die Parzelle darüber hinaus in einem ausgewogenen Verhältnis auch durch Produktionsbetriebe genutzt werden könne. Die Ausgewogenheit messe sich nicht an der maximal möglichen Ausnützung der Parzelle Nr. 2565, d.h. an einer Bruttogeschossfläche von 12'400 m² (Art. 51 Abs. 3 GBR), sondern an dem nach den tatsächlichen Verhältnissen möglichen Nutzungsmass.

4.1 Aus den Akten ergibt sich, dass das Gewerbegebäude 8'371 m² Bruttogeschossfläche umfasst. Davon sind insgesamt 7'678 m² an die drei Dienstleistungsbetriebe B.________ AG (5'884 m²), C.________ GmbH (1'008 m²) und D.________ AG (786 m²) vermietet. Der Anteil der rechtskräftig bewilligten Nutzung der B.________ AG beträgt rund 70 % der gesamten Bruttogeschossfläche. Für die in Art. 51 Abs. 1 GBR vorgesehenen Produktionsbetriebe stünden lediglich noch wenige hundert m² zur Verfügung, welche heute teilweise als leer stehende Lagerfläche dienen. Aufgrund der aktuellen planerischen und baulichen Situation sind die (Um-)Nutzungs- und Erweiterungsmöglichkeiten zur Ansiedlung von Produktionsbetrieben auf der Parzelle Nr. 2565 sehr beschränkt. Soweit die Beschwerdeführerinnen diese Sachverhaltsfeststellungen bestreiten, auf welchen der angefochtene Entscheid beruht, kann ihnen im Lichte der Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG nicht gefolgt werden. Weder die Rüge der Gehörsverweigerung noch die im bundesgerichtlichen Verfahren eingereichte Projektstudie vom 30. Oktober 2009 vermögen die Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts in Frage zu stellen.

4.2 Das Verwaltungsgericht gelangte bei dieser Sachlage mit haltbarer Begründung zum Schluss, dass kein Raum für zusätzliche Verkaufsnutzungen besteht, wenn ein nur annähernd ausgewogenes Nutzungsverhältnis geschaffen werden soll. Was die Beschwerdeführerinnen gegen diese Beurteilung vorbringen, vermag nicht durchzudringen. Insbesondere geht die Berufung auf den Schutz in das Vertrauen auf behördliches Verhalten (Art. 9 BV) fehl. Die geltend gemachten Kontakte und Besprechungen mit der kommunalen Bauverwaltung waren keineswegs geeignet, die in der Gesamtbaubewilligung verlangte Beachtung von Art. 51 Abs. 1 GBR ausser Kraft zu setzen. Auch erscheint es nicht als willkürlich, dass die Vorinstanz trotz der rechtskräftigen Bewilligung eines grossen Fachmarkts im 1. und 2. Obergeschoss am Erfordernis der ausgewogenen Nutzung für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe festhält. Dieser Beurteilung liegt das Anliegen zugrunde, Art. 51 Abs. 1 GBR im Rahmen des rechtlich noch Möglichen zur Anwendung zu bringen, was auch unter den Gesichtspunkten der Eigentumsgarantie und der Gemeindeautonomie nicht zu beanstanden ist. Aus der vorinstanzlichen Beurteilung ergibt sich im Übrigen, dass die rechtskräftig bewilligte Nutzung durch die
B.________ AG selbst bereits dem Erfordernis der ausgewogenen Nutzung widerspricht. Da diese Nutzung nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet, ist darauf nicht weiter einzugehen.

5.
Es ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben zudem der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die bundesgerichtlichen Verfahren 1C 497/2009 und 1C 499/2009 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführerinnen haben der SP Muri-Gümligen eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-- unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Muri bei Bern sowie der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. Juni 2010
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Féraud Haag

SR 814.41 Ordinanza del 15 dicembre 1986 contro l'inquinamento fonico (OIF) OIF Art. 43 Gradi di sensibilità - 1 Nelle zone d'utilizzazione ai sensi degli articoli 14 e seguenti della legge federale del 22 giugno 197941 sulla pianificazione del territorio sono applicabili i seguenti gradi di sensibilità:
¹	Nelle zone d'utilizzazione ai sensi degli articoli 14 e seguenti della legge federale del 22 giugno 197941 sulla pianificazione del territorio sono applicabili i seguenti gradi di sensibilità:
^a	il grado di sensibilità I nelle zone che richiedono una protezione fonica elevata, segnatamente nelle zone ricreative;
^b	il grado di sensibilità II nelle zone in cui non sono ammesse aziende moleste, segnatamente le zone destinate all'abitazione e quelle riservate agli edifici e impianti pubblici;
^c	il grado di sensibilità III nelle zone in cui sono ammesse aziende mediamente moleste, segnatamente le zone destinate all'abitazione e alle aziende artigianali (zone miste) e quelle agricole;
^d	il grado di sensibilità IV nelle zone in cui sono ammesse aziende fortemente moleste, segnatamente le zone industriali.
²	Parti delle zone d'utilizzazione con grado di sensibilità I o II possono essere declassate di un grado, se sono già esposte al rumore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 22 Autorizzazione edilizia - 1 Edifici o impianti possono essere costruiti o trasformati solo con l'autorizzazione dell'autorità.
¹	Edifici o impianti possono essere costruiti o trasformati solo con l'autorizzazione dell'autorità.
²	L'autorizzazione è rilasciata solo se:
^a	gli edifici o gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona d'utilizzazione; e
^b	il fondo è urbanizzato.
³	Sono riservate le altre condizioni previste dal diritto federale e cantonale.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 25^a Principi della coordinazione - 1 Qualora la costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto necessiti decisioni di più autorità, occorre designare un'autorità responsabile di garantire una coordinazione sufficiente.
¹	Qualora la costruzione o la trasformazione di un edificio o di un impianto necessiti decisioni di più autorità, occorre designare un'autorità responsabile di garantire una coordinazione sufficiente.
²	L'autorità responsabile della coordinazione:
^a	può prendere le disposizioni necessarie per dirigere le procedure;
^b	vigila affinché tutti i documenti del fascicolo della domanda siano pubblicati contemporaneamente;
^c	raccoglie pareri circostanziati in merito al progetto presso tutte le autorità cantonali e federali che partecipano alla procedura;
^d	provvede alla concordanza materiale e se possibile alla notificazione comune o simultanea delle decisioni.
³	Le decisioni non devono contenere contraddizioni.
⁴	Questi principi sono applicabili per analogia alla procedura dei piani d'utilizzazione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.