1C_497/2009 - 2010-06-08 - Équilibre écologique - Betriebsbewilligung für Gewerbehaus

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 497/2009, 1C 499/2009

Urteil vom 8. Juni 2010
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Reeb,
Gerichtsschreiber Haag.

Verfahrensbeteiligte
1C 497/2009
X.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher Daniel Bögli,

und

1C 499/2009
Stiftung Y.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprecher Dr. Fritz Rothenbühler,

gegen

SP Muri-Gümligen, Postfach 251, 3074 Muri bei Bern, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Fürsprecher Christian Wyss,

Einwohnergemeinde Muri bei Bern, vertreten durch
die Baukommission, Thunstrasse 74, 3074 Muri bei Bern,
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern, Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3011 Bern.

Gegenstand
Betriebsbewilligung für Gewerbehaus,

Beschwerde gegen das Urteil vom 1. Oktober 2009
des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung.
Sachverhalt:

A.
Die Mitglieder der Baugesellschaft A.________ reichten am 3. April 2002 bei der Einwohnergemeinde Muri ein generelles Baugesuch ein für den Neubau eines Gewerbehauses mit einem Anteil Büronutzung und zwei Dienstwohnungen auf der Parzelle Gbbl. Nr. 2565 an der Thunstrasse 235 in Muri. Das Areal liegt nach dem kommunalen Zonenplan in der Zone mit Planungspflicht (ZPP) "Tannental II". Nachdem das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern dem Verzicht auf Erlass einer Überbauungsordnung zugestimmt hatte, erteilte die Einwohnergemeinde Muri am 23. Januar 2003 die generelle Baubewilligung. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern am 3. Juni 2003 ab. Dieser Entscheid blieb unangefochten.

B.
Gestützt auf die generelle Baubewilligung stellte die X.________ AG am 24. Februar 2005 bei der Einwohnergemeinde Muri ein Baugesuch für den Neubau eines Gewerbegebäudes mit einem Anteil Büronutzung auf der Parzelle Nr. 2565 (Ausführungsprojekt). Gegen das Vorhaben gingen keine Einsprachen ein. Die Einwohnergemeinde Muri erteilte dafür am 9. Februar 2006 die Gesamtbaubewilligung. Im Rahmen der Nebenbestimmungen (Ziff. 2 der Bewilligung) regelte sie unter anderem den Verkehr und die Verkehrszählung (Ziff. 2 der Nebenbestimmungen). Danach gilt für das ganze Gebäude bzw. die darin angesiedelten Betriebe eine Beschränkung auf 1'100 Fahrten im durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV). Hinsichtlich der Nutzung ordnete die Gemeinde Folgendes an (Ziff. 4 der Nebenbestimmungen):
"Die Nutzung muss mit den Bestimmungen in Artikel 51 des Baureglements 1994 der Gemeinde Muri bei Bern vereinbar sein. Die Baupolizeibehörde behält sich diesbezüglich ausdrücklich entsprechende Massnahmen vor (z.B. Verweigern der Betriebsbewilligung für Vorhaben mit grösserem Publikumsfahrverkehr)."
Die erwähnte Vorschrift des Baureglements der Einwohnergemeinde Muri vom 6. Juni 1993 (GBR), in Kraft seit dem 1. Oktober 1994, lautet wie folgt:
Art. 51 ZPP "Tannental II"
1 Die Zone mit Planungspflicht "Tannental II" bezweckt eine ausgewogene Nutzung für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe (Werkhof, Werkstatt, Produktion, Lager, Büro).
2 Zulässig sind Bauten für Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe ohne grösseren Publikums-Fahrverkehr (insbesondere keine Einkaufszentren, Freizeitanlagen und dergleichen). Im Attika sind Wohnungen für das betriebsnotwendig an den Standort gebundene Personal gestattet.
3 Das Mass der Nutzung hat sich an der Verträglichkeit mit den umgebenden Verkehrsbauten und der nahen Landschaft zu orientieren und darf eine BGF von 12'400 m² nicht übersteigen. Davon dürfen höchstens 20 % für Büronutzung verwendet werden. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 13,5 m.
4 Es gelten die Bestimmungen für die Empfindlichkeitsstufe III (Art. 43 LSV); längs der Autobahn kann ein Streifen der Empfindlichkeitsstufe IV zugeordnet werden.
Die Gesamtbaubewilligung der Einwohnergemeinde Muri vom 9. Februar 2006 blieb unangefochten.

C.
Die X.________ AG ersuchte am 20. Oktober 2006 bei der Einwohnergemeinde Muri um eine Zusatzbewilligung für eine erste Projektänderung. Nachdem sich ein Einsprecher dagegen zur Wehr gesetzt hatte, änderte die X.________ AG das Projekt am 15. Januar 2007 ein zweites Mal ab. Für diese zweite Projektänderung erteilte die Einwohnergemeinde Muri am 30. März 2007 die Zusatzbewilligung. Gemäss den Nebenbestimmungen (Ziff. 3 der Bewilligung) behalten die im Gesamtbauentscheid vom 9. Februar 2006 verfügten Auflagen ihre Gültigkeit (Ziff. 1 der Nebenbestimmungen). Weiter ordnete die Gemeinde Folgendes an (Ziff. 4 der Nebenbestimmungen):
"Vor dem Verkauf oder der Vermietung von Räumlichkeiten ist die jeweilige Firma mit ihrem Tätigkeitsfeld (Nutzung) der Gemeinde bekanntzugeben und eine Genehmigung einzu-holen."
Gegen diesen Entscheid wurden keine Rechtsmittel ergriffen. Am 24. April 2007 gab die X.________ AG die folgenden zukünftigen Mieterinnen (Firmen) und deren Nutzung für das Gewerbegebäude bekannt:
Mieter 1: B.________ AG, Nutzung: Cash & Carry Grossmarkt
Mieter 2: C.________ GmbH, Nutzung: Betten-, Möbel-, Wohnfachmarkt
Mieter 3: D.________ AG, Nutzung: Tierfachmarkt
Die Einwohnergemeinde Muri erteilte am 28. Juni 2007 eine Betriebsbewilligung für diese drei Betriebe.

D.
Am 24. Juli 2007 erkundigte sich die damalige Präsidentin der SP Muri-Gümligen bei der Einwohnergemeinde Muri nach der gerüchteweise bekannt gewordenen Zulassung von Fachmärkten im Gewerbegebäude auf der Parzelle Nr. 2565. Tags darauf ersuchte sie namens ihrer Partei um den sofortigen Erlass einer beschwerdefähigen Verfügung in dieser Sache. Weiter reichte die SP Muri-Gümligen am 6. August 2007 beim Regierungsstatthalteramt Bern eine "aufsichtsrechtliche Beschwerde" gegen die Baukommission der Einwohnergemeinde Muri ein. Im Rahmen eines hierauf eröffneten Meinungsaustauschs beantragte die SP Muri-Gümligen am 28. Oktober 2007, ihre Aufsichtsbeschwerde sei an die kantonale Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion (BVE) zu überweisen. Weiter präzisierte sie ihre Anträge dahin, dass der erwähnte Entscheid der Einwohnergemeinde Muri aufzuheben und sofort ein Baustopp zu verfügen sei, bis rechtskräftige Baubewilligungen für die entsprechenden Nutzungen vorlägen. Die Direktion wies den Antrag auf Einstellung der Bauarbeiten am 10. Dezember 2007 ab. Mit Entscheid vom 9. Januar 2008 stellte sie fest, dass die Betriebsbewilligung vom 28. Juni 2007 nichtig sei, trat deshalb auf die Beschwerde der SP Muri-Gümligen nicht ein und wies die Sache zur
Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurück.

E.
Die X.________ AG gelangte am 11. Februar 2008 an das Verwaltungsgericht des Kantons Bern mit dem Rechtsbegehren, der Entscheid der BVE vom 9. Januar 2008 sei mit Ausnahme des Kostenspruchs aufzuheben und die Beschwerde der SP Muri-Gümligen abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Eventuell sei die Sache zur materiellen Beurteilung an die BVE zurückzuweisen. Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 21. April 2008 dahin gut, dass es den Entscheid der BVE aufhob und die Sache zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückwies. Im Übrigen wies es die Beschwerde ab. Das Gericht trug der BVE namentlich auf zu prüfen, ob das Rechtsmittel rechtzeitig eingereicht worden sei. Weiter werde die Vorinstanz zu klären haben, ob die SP Muri-Gümligen als private Organisation befugt sei, Baubeschwerde zu führen. Seien die Rechtsmittelvoraussetzungen erfüllt, habe sie die Beschwerde materiell zu beurteilen.

F.
Am 17. Juli 2008 teilte die BVE den Verfahrensbeteiligten mit, sie beabsichtige, die "Betriebsbewilligung" der Einwohnergemeinde Muri vom 28. Juni 2007 von Amtes wegen aufzuheben. Mit Eingabe vom 18. August 2008 stellte die X.________ AG deswegen ein Ablehnungsbegehren gegen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Rechtsamts sowie die Direktorin der BVE, welches das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 2. Oktober 2008 abwies. In der Folge lud die BVE die Stiftung Y.________ - die Eigentümerin der Parzelle Nr. 2565 - auf deren Antrag zum Verfahren bei.
Mit Entscheid vom 21. April 2009 hiess die BVE die Beschwerde der SP Muri-Gümligen gut, hob die "Betriebsbewilligung" der Einwohnergemeinde Muri vom 28. Juni 2007 auf (Ziff. 1) und befand über die Verfahrens- und Parteikosten (Ziff. 2 und 3).

G.
Gegen den Entscheid der BVE vom 21. April 2009 erhoben die X.________ AG und die Stiftung Y.________ Beschwerde beim kantonalen Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerden teilweise gut. Es hob die Ziff. 2 und 3 des Entscheids der BVE auf und änderte Ziff. 1 der Betriebsbewilligung wie folgt:
"1. a) Soweit die B.________ AG betreffend, wird auf die nachträgliche Baubeschwerde nicht eingetreten.
b) Soweit die C.________ GmbH und die D.________ AG betreffend, wird die nachträgliche Baubeschwerde gutgeheissen und die Betriebsbewilligung der Einwohnergemeinde Muri vom 28. Juni 2007 aufgehoben. Für diese beiden Betriebe wird die Bewilligung verweigert."
Im Übrigen wies das Verwaltungsgericht die Beschwerden ab und verlegte die Kosten des kantonalen Verfahrens neu.

H.
Mit Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 4. November 2009 beantragen die X.________ AG und die Stiftung Y.________ im Wesentlichen, das Urteil des Verwaltungsgerichts sei aufzuheben, soweit damit die Bewilligung für die Betriebe C.________ GmbH und D.________ AG verweigert werde.
Das Verwaltungsgericht stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baukommission der Gemeinde Muri unterstützt die Beschwerden und schliesst sich den Ausführungen der Beschwerdeführerinnen an. Die SP Muri-Gümligen beantragt die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne. In weiteren Stellungnahmen halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Anträgen und Standpunkten fest.

I.
Mit Verfügungen vom 1. Dezember 2009 legte der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung den Beschwerden aufschiebende Wirkung bei.

Erwägungen:

1.
Die beiden Beschwerden richten sich gegen dasselbe Urteil des Verwaltungsgerichts, betreffen denselben Sachverhalt und teilweise dieselben Rechtsfragen. Sie werden deshalb vereinigt und in einem bundesgerichtlichen Urteil behandelt.

2.
2.1 Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz (Art. 82 lit. a i.V.m. Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Darin wurde im Rahmen eines baurechtlichen Bewilligungsverfahrens die Betriebsbewilligung für die Nutzungen der C.________ GmbH und der D.________ AG verweigert. Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 lit. a BGG steht auf dem Gebiet des Raumplanungs- und Baurechts zur Verfügung (BGE 133 II 249 E. 1.2 S. 251, 400 E. 2.1 S. 404). Ausnahmegründe im Sinne von Art. 83 ff . BGG liegen nicht vor. Die Beschwerdeführerinnen haben am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG). Sie sind als Gesuchstellerin (X.________ AG) oder Grundeigentümerin (Stiftung Y.________) durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG) und verfügen über ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG).

2.2 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdebegründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich die Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen. Zwar wendet das Bundesgericht das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde kann aber nur eingetreten werden, wenn sie wenigstens die Begründungsanforderungen von Art. 42 Abs. 2 BGG erfüllt.
Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten zu beurteilen ist. Dies prüft das Bundesgericht insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Für derartige Rügen gelten die gleichen Begründungsanforderungen, wie sie gestützt auf Art. 90 Abs. 1 lit. b OG für die staatsrechtliche Beschwerde gegolten haben (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechtssätze inwiefern durch den angefochtenen Erlass oder Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen. Wird eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 135 III 127 E. 1.6 S. 130; 134 II 244 E. 2.1 und 2.2 S. 245; je mit Hinweisen).

2.3 Die Feststellung und Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse überprüft das Bundesgericht im Rahmen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Massgabe der Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG. Voraussetzung dazu ist allerdings, dass die Beschwerdeführer rechtsgenügend begründete Sachverhaltsrügen im Sinne von Art. 42 Abs. 2 BGG erheben. Solche Sachverhaltsrügen liegen nicht vor. Die Beschwerdeführerinnen kritisieren den von der Vorinstanz erhobenen Sachverhalt zwar in verschiedener Hinsicht. Inwiefern die Sachverhaltsfeststellungen auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen oder offensichtlich unrichtig sein sollen und überdies für den Ausgang des Verfahrens entscheidend waren, legen die Beschwerdeführerinnen nicht hinreichend substanziiert dar. Insoweit kann auf ihre Beschwerden nicht eingetreten werden.

3.
Die Beschwerdeführerinnen machen geltend, die Baubeschwerde der SP Muri-Gümligen sei verspätet erhoben worden. Die umstrittene Betriebsbewilligung datiere vom 28. Juni 2007. Mit der Beschwerdeeinreichung am 6. August 2007 sei die 30-tägige Rechtsmittelfrist nicht eingehalten. Die Vorinstanzen hätten deshalb auf die Rechtsmittel gar nicht eintreten dürfen.

3.1 Das Verwaltungsgericht hat sich mit diesem Einwand in E. 4 des angefochtenen Entscheids ausführlich auseinandergesetzt und ist zum Schluss gelangt, dass die SP Muri-Gümligen die Baubeschwerde betreffend die C.________ GmbH und die D.________ AG, rechtzeitig erhoben habe. Hinsichtlich der B.________ AG sei die Beschwerde hingegen verspätet gewesen, weshalb insoweit darauf nicht eingetreten werden könne. Ausgangspunkt der Ausführungen des Verwaltungsgerichts ist, dass die Gemeinde weder mit der Gesamtbaubewilligung vom 9. Februar 2006 noch mit der Zusatzbewilligung vom 30. März 2007 über die konkreten Nutzungen des Gewerbegebäudes entschieden habe.

3.2 Nach den Plänen zum Ausführungsprojekt des Gewerbegebäudes waren im Erdgeschoss drei Fachmärkte vorgesehen, ohne dass indessen damit die konkreten Nutzungen bewilligt wurden. Die Bezeichnung "Fachmarkt" im Erdgeschoss deutet auf eine Verkaufsnutzung hin. Im 1. und 2. Obergeschoss ist hingegen von "Gewerbe Kundenzone" sowie "Dienstleistung" die Rede. Im Baugesuch zum Ausführungsprojekt vom 24. Februar 2005 wird der Zweck des Vorhabens mit "Gewerbegebäude mit einem Anteil Büronutzung" umschrieben. Auf eine ausschliessliche Verkaufsnutzung in allen drei Geschossen lassen diese Bezeichnungen, wie das Verwaltungsgericht willkürfrei darlegt, nicht schliessen. Die konkrete Nutzung in den einzelnen Stockwerken sollte gestützt auf die Gesamtbaubewilligung mit Zusatzbewilligung in der späteren Betriebsbewilligung festgelegt werden. Daraus ergibt sich, dass jedenfalls hinsichtlich der C.________ GmbH und der D.________ AG der Entscheid über die zulässige konkrete Nutzungsart vorbehalten war. In Bezug auf die B.________ AG hat die Gemeinde die in der Gesamtbaubewilligung vom 9. Februar 2006 vorbehaltene Bewilligung bzw. Genehmigung der konkreten Nutzung bereits am 13. Februar 2007 erteilt, was die Beschwerdeführerinnen nicht bestreiten.
Die Nutzung des Gewerbegebäudes durch die C.________ GmbH und die D.________ AG wurde indessen erst mit der Betriebsbewilligung vom 28. Juni 2007 gestattet. Im Verfahren dieser Betriebsbewilligung fand weder eine öffentliche Ausschreibung des Gesuchs statt noch wurde die Bewilligung interessierten Dritten eröffnet oder öffentlich bekannt gemacht. In ihrer E-Mail an die Gemeindeschreiberin vom 24. Juli 2007 bezog sich die damalige Präsidentin der SP Muri-Gümligen auf zirkulierende Gerüchte über die Zulassung von Fachmärkten und ersuchte um Bestätigung dieses Sachverhalts und weitere Informationen. Vor diesem Hintergrund bezeichnete das Verwaltungsgericht die Beschwerde der SP Muri-Gümligen vom 6. August 2007 hinsichtlich der Nutzung durch die C.________ GmbH und die D.________ AG als rechtzeitig.

3.3 Diese Beurteilung durch die Vorinstanz ist mit Blick auf die Kritik der Beschwerdeführerinnen nicht zu beanstanden. Ihre Auffassung, die umstrittene Nutzung sei bereits in den früheren Entscheiden festgelegt worden, trifft nicht zu. Aus dem vorne unter lit. B und C wiedergegebenen Inhalt der Bewilligungen ergibt sich, dass die zulässigen Nutzungen (Fachmarkt, Kundenzone, Dienstleistung) bereits in der Gesamtbaubewilligung und der Zusatzbewilligung verbindlich umschrieben wurden und die konkreten Nutzungen der Gemeinde in einem späteren Zeitpunkt zur Genehmigung zu unterbreiten waren. Ein solches Vorgehen ist entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen auch mit Art. 22 und 25a RPG vereinbar, da bereits im Rahmen der Gesamtbaubewilligung die Nutzung des Gewerbehauses in ihren Grundzügen festgelegt war. Das nun von den Beschwerdeführerinnen beanstandete Vorgehen der Gemeinde hatte den Vorteil, dass sich die Bauherrschaft bei der Erteilung der Gesamtbaubewilligung noch nicht auf eine konkrete Nutzung einzelner Gebäudeteile (z.B. Möbelfachmarkt, Lebensmittelgrosshandel etc.) festlegen musste. Indessen setz-te die Gesamtbaubewilligung nach ihrem Wortlaut voraus, dass die später festzulegende konkrete Nutzung in Anwendung von
Art. 51 des kommunalen Baureglements bewilligt werden könne.

3.4 Somit ergibt sich, dass die konkrete Nutzung durch die C.________ GmbH und die D.________ AG erstmals mit der Betriebsbewilligung vom 28. Juni 2007 verbindlich festgelegt wurde. Die SP Muri-Gümligen erhielt zunächst gerüchteweise Kenntnis von diesem Entscheid und gelangte nach einer ersten Erkundigung bei der Gemeinde rechtzeitig mit Beschwerde an die BVE. Allfällige frühere Kenntnisse, dass die Einrichtung mehrerer Fachmärkte geplant war, beruhten nicht auf verbindlichen Entscheiden, weshalb sie auch nicht als Anknüpfungspunkt für eine Baubeschwerde in Frage kommen. Die Rüge der Beschwerdeführerinnen, auf die Baubeschwerde hätte gar nicht eingetreten werden dürfen, geht somit fehl.

4.
Nach Auffassung der Vorinstanzen wäre eine Verkaufsnutzung durch die C.________ GmbH und die D.________ AG in der ZPP "Tannental II" grundsätzlich mit Art. 51 GBR vereinbar. In Art. 51 Abs. 1 GBR werde jedoch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Produktions- und Dienstleistungsbetrieben verlangt. Bei der B.________ AG, der C.________ GmbH und der D.________ AG handle es sich um Dienstleistungsbetriebe im Sinne von Art. 51 Abs. 1 GBR. Die Nutzung des Gewerbegebäudes durch die B.________ AG sei rechtskräftig bewilligt worden und könne grundsätzlich nicht mehr zur Diskussion gestellt werden. Eine Bewilligung für die beiden anderen Betriebe komme nur in Betracht, wenn die Parzelle darüber hinaus in einem ausgewogenen Verhältnis auch durch Produktionsbetriebe genutzt werden könne. Die Ausgewogenheit messe sich nicht an der maximal möglichen Ausnützung der Parzelle Nr. 2565, d.h. an einer Bruttogeschossfläche von 12'400 m² (Art. 51 Abs. 3 GBR), sondern an dem nach den tatsächlichen Verhältnissen möglichen Nutzungsmass.

4.1 Aus den Akten ergibt sich, dass das Gewerbegebäude 8'371 m² Bruttogeschossfläche umfasst. Davon sind insgesamt 7'678 m² an die drei Dienstleistungsbetriebe B.________ AG (5'884 m²), C.________ GmbH (1'008 m²) und D.________ AG (786 m²) vermietet. Der Anteil der rechtskräftig bewilligten Nutzung der B.________ AG beträgt rund 70 % der gesamten Bruttogeschossfläche. Für die in Art. 51 Abs. 1 GBR vorgesehenen Produktionsbetriebe stünden lediglich noch wenige hundert m² zur Verfügung, welche heute teilweise als leer stehende Lagerfläche dienen. Aufgrund der aktuellen planerischen und baulichen Situation sind die (Um-)Nutzungs- und Erweiterungsmöglichkeiten zur Ansiedlung von Produktionsbetrieben auf der Parzelle Nr. 2565 sehr beschränkt. Soweit die Beschwerdeführerinnen diese Sachverhaltsfeststellungen bestreiten, auf welchen der angefochtene Entscheid beruht, kann ihnen im Lichte der Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG nicht gefolgt werden. Weder die Rüge der Gehörsverweigerung noch die im bundesgerichtlichen Verfahren eingereichte Projektstudie vom 30. Oktober 2009 vermögen die Sachverhaltsfeststellungen des Verwaltungsgerichts in Frage zu stellen.

4.2 Das Verwaltungsgericht gelangte bei dieser Sachlage mit haltbarer Begründung zum Schluss, dass kein Raum für zusätzliche Verkaufsnutzungen besteht, wenn ein nur annähernd ausgewogenes Nutzungsverhältnis geschaffen werden soll. Was die Beschwerdeführerinnen gegen diese Beurteilung vorbringen, vermag nicht durchzudringen. Insbesondere geht die Berufung auf den Schutz in das Vertrauen auf behördliches Verhalten (Art. 9 BV) fehl. Die geltend gemachten Kontakte und Besprechungen mit der kommunalen Bauverwaltung waren keineswegs geeignet, die in der Gesamtbaubewilligung verlangte Beachtung von Art. 51 Abs. 1 GBR ausser Kraft zu setzen. Auch erscheint es nicht als willkürlich, dass die Vorinstanz trotz der rechtskräftigen Bewilligung eines grossen Fachmarkts im 1. und 2. Obergeschoss am Erfordernis der ausgewogenen Nutzung für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe festhält. Dieser Beurteilung liegt das Anliegen zugrunde, Art. 51 Abs. 1 GBR im Rahmen des rechtlich noch Möglichen zur Anwendung zu bringen, was auch unter den Gesichtspunkten der Eigentumsgarantie und der Gemeindeautonomie nicht zu beanstanden ist. Aus der vorinstanzlichen Beurteilung ergibt sich im Übrigen, dass die rechtskräftig bewilligte Nutzung durch die
B.________ AG selbst bereits dem Erfordernis der ausgewogenen Nutzung widerspricht. Da diese Nutzung nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet, ist darauf nicht weiter einzugehen.

5.
Es ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese haben zudem der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die bundesgerichtlichen Verfahren 1C 497/2009 und 1C 499/2009 werden vereinigt.

2.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführerinnen je zur Hälfte auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführerinnen haben der SP Muri-Gümligen eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 4'000.-- unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Muri bei Bern sowie der Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. Juni 2010
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Féraud Haag

SR 814.41 Ordonnance du 15 décembre 1986 sur la protection contre le bruit (OPB) OPB Art. 43 Degrés de sensibilité - 1 Dans les zones d'affectation selon les art. 14 et suivants de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire41, les degrés de sensibilité suivants sont à appliquer:
¹	Dans les zones d'affectation selon les art. 14 et suivants de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire41, les degrés de sensibilité suivants sont à appliquer:
^a	le degré de sensibilité I dans les zones qui requièrent une protection accrue contre le bruit, notamment dans les zones de détente;
^b	le degré de sensibilité II dans les zones où aucune entreprise gênante n'est autorisée, notamment dans les zones d'habitation ainsi que dans celles réservées à des constructions et installations publiques;
^c	le degré de sensibilité III dans les zones où sont admises des entreprises moyennement gênantes, notamment dans les zones d'habitation et artisanales (zones mixtes) ainsi que dans les zones agricoles;
^d	le degré de sensibilité IV dans les zones où sont admises des entreprises fortement gênantes, notamment dans les zones industrielles.
²	On peut déclasser d'un degré les parties de zones d'affectation du degré de sensibilité I ou II, lorsqu'elles sont déjà exposées au bruit.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 22 Autorisation de construire - 1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
¹	Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente.
²	L'autorisation est délivrée si:
^a	la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone;
^b	le terrain est équipé.
³	Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d'autres conditions.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 25^a Principes de la coordination - 1 Une autorité chargée de la coordination est désignée lorsque l'implantation ou la transformation d'une construction ou d'une installation nécessite des décisions émanant de plusieurs autorités.
¹	Une autorité chargée de la coordination est désignée lorsque l'implantation ou la transformation d'une construction ou d'une installation nécessite des décisions émanant de plusieurs autorités.
²	L'autorité chargée de la coordination:
^a	peut prendre les dispositions nécessaires pour conduire les procédures;
^b	veille à ce que toutes les pièces du dossier de requête soient mises en même temps à l'enquête publique;
^c	recueille les avis circonstanciés relatifs au projet auprès de toutes les autorités cantonales et fédérales concernées par la procédure;
^d	veille à la concordance matérielle ainsi que, en règle générale, à une notification commune ou simultanée des décisions.
³	Les décisions ne doivent pas être contradictoires.
⁴	Ces principes sont applicables par analogie à la procédure des plans d'affectation.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.