Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
2C 145/2009
{T 0/2}
Arrêt du 8 juin 2009
IIe Cour de droit public
Composition
MM. et Mme les Juges Müller, Président,
Aubry Girardin et Donzallaz.
Greffière: Mme Dupraz.
Parties
X.________ SA, recourante,
représentée par Me Nicolas Urech, avocat,
contre
Administration cantonale des impôts du canton de Vaud, route de Berne 46, 1014 Lausanne.
Objet
Droit de mutation,
recours contre l'arrêt de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud du 27 janvier 2009.
Faits:
A.
La société X.________ SA, dont le siège est à Y.________, est inscrite au registre du commerce depuis 1987 et a pour but la réalisation de toutes affaires immobilières. A.X.________ en est l'administrateur unique. Dans le bilan de la société au 31 décembre 2006, il était inscrit comme débiteur-actionnaire pour un montant de 479'093.35 fr.
Par acte notarié du 30 mars 2007, les consorts B.-C.________ ont vendu à terme à X.________ SA les parcelles nos ****, **** et **** du cadastre communal d'Y.________. Dans le même acte, les consorts D.________ ont vendu à terme à X.________ SA un bien-fonds de *** m2 détaché de la parcelle n° ****. Ces derniers lui ont également promis-vendu le solde de cette parcelle. X.________ SA avait prévu de réaliser plusieurs bâtiments d'habitation sur ces parcelles.
Le prix convenu était de 2'600'000 fr. dont 1'300'000 fr. pour les immeubles vendus à terme et 1'300'000 fr. pour l'immeuble promis-vendu. La durée de validité du contrat de vente à terme expirait le 31 mai 2007, celle de la promesse de vente le 30 juin 2007. Les parties ont également stipulé qu'une fois ces délais passés, elles étaient déliées de toutes obligations, sauf prorogation du terme. Il a aussi été convenu que la partie non défaillante pouvait, à son choix, soit poursuivre l'exécution du contrat en demandant des dommages-intérêts moratoires, soit renoncer à l'exécution en exigeant une peine conventionnelle de 130'000 fr.
Le 29 mai 2007, la Banque E.________ a octroyé un crédit de construction de 1'990'000 fr. à X.________ SA et à A.X.________. Elle a exigé que ce dernier devienne le seul propriétaire des lots, à l'exclusion de la société, en raison de la dette, inscrite au bilan, qu'il avait envers X.________ SA.
Par acte notarié du 31 mai 2007, les parties ont annulé les contrats de vente à terme du 30 mars 2007 "sans dédit, dommages-intérêts ou peine conventionnelle à verser de part, ni d'autre". A titre préliminaire, il était rappelé que la banque assurant le financement partiel des immeubles avait exigé que ceux-ci soient acquis par A.X.________ à titre personnel en lieu et place de la société.
Dans le même acte, les consorts B.-C.________ et les consorts D.________ ont vendu à A.X.________ les immeubles précédemment vendus à terme à X.________ SA pour le prix total de 1'300'000 fr. et les consorts D.________ ont en outre promis-vendu à celui-ci le solde de la parcelle n° **** pour un montant de 1'300'000 fr.
B.
Le 29 août 2007, l'Office d'impôt des personnes morales du canton de Vaud a notifié à X.________ SA un bordereau de droit de mutation calculé sur 1'300'000 fr. en raison de la cession par la société à son administrateur des droits acquis sur les immeubles de Y.________. Le 8 juillet 2008, la réclamation de X.________ SA contre cette décision a été rejetée par l'Administration cantonale des impôts du canton de Vaud (ci-après: l'Administration cantonale), à qui le dossier avait été transmis comme objet de sa compétence.
Par arrêt du 27 janvier 2009, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (ci-après: le Tribunal cantonal) a rejeté le recours de X.________ SA contre la décision de l'Administration cantonale du 8 juillet 2008; en outre, le Tribunal cantonal a modifié ladite décision en ce sens que le droit de mutation dû par la société a été calculé sur la moitié de la valeur des immeubles vendus et promis-vendus, soit 2'600'000 fr., (reformatio in pejus) et il l'a confirmée pour le surplus, tout en renvoyant la cause à l'autorité intimée pour notification d'un nouveau bordereau d'impôt.
C.
Le 27 février 2009, X.________ SA a interjeté un recours en matière de droit public au Tribunal fédéral contre l'arrêt du Tribunal cantonal du 27 janvier 2009 en concluant, sous suite de dépens, à sa réforme dans le sens que la renonciation au droit d'acquérir les parcelles nos ****, **** et **** sises à Y.________ est intervenue gratuitement et ne peut dès lors donner lieu au prélèvement d'un droit de mutation.
Le Tribunal cantonal a renoncé à répondre au recours. L'Administration cantonale conclut, sous suite de frais, au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité.
D.
Par ordonnance du 8 avril 2008, le Président de la IIe Cour de droit public a admis la requête d'effet suspensif contenue dans le recours.
Considérant en droit:
1.
1.1 L'arrêt attaqué est une décision en matière fiscale émanant d'une autorité judiciaire cantonale supérieure de dernière instance et qui ne tombe pas sous le coup des exceptions prévues à l'art. 83

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro: |
|
a | le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale; |
b | le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria; |
c | le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti: |
c1 | l'entrata in Svizzera, |
c2 | i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto, |
c3 | l'ammissione provvisoria, |
c4 | l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento, |
c5 | le deroghe alle condizioni d'ammissione, |
c6 | la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti; |
d | le decisioni in materia d'asilo pronunciate: |
d1 | dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione, |
d2 | da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto; |
e | le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione; |
f | le decisioni in materia di appalti pubblici se: |
fbis | le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200964 sul trasporto di viaggiatori; |
f1 | non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o |
f2 | il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201962 sugli appalti pubblici; |
g | le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi; |
h | le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale; |
i | le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile; |
j | le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria; |
k | le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto; |
l | le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci; |
m | le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante; |
n | le decisioni in materia di energia nucleare concernenti: |
n1 | l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione, |
n2 | l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare, |
n3 | i nulla osta; |
o | le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli; |
p | le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:69 |
p1 | concessioni oggetto di una pubblica gara, |
p2 | controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199770 sulle telecomunicazioni; |
p3 | controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201072 sulle poste; |
q | le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti: |
q1 | l'iscrizione nella lista d'attesa, |
q2 | l'attribuzione di organi; |
r | le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3473 della legge del 17 giugno 200574 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF); |
s | le decisioni in materia di agricoltura concernenti: |
s1 | ... |
s2 | la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione; |
t | le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione; |
u | le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201578 sull'infrastruttura finanziaria); |
v | le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale; |
w | le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; |
x | le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201682 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi; |
y | le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale; |
z | le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201685 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi: |
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a | contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico; |
b | contro gli atti normativi cantonali; |
c | concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni: |
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1 | Il ricorso è ammissibile contro le decisioni: |
a | del Tribunale amministrativo federale; |
b | del Tribunale penale federale; |
c | dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva; |
d | delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale. |
2 | I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale. |
3 | Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale. |
1.2 Selon l'art. 90

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 92 Decisioni pregiudiziali e incidentali sulla competenza e la ricusazione - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione. |
|
1 | Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione. |
2 | Tali decisioni non possono più essere impugnate ulteriormente. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se: |
|
1 | Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se: |
a | esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o |
b | l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa. |
2 | Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.87 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1. |
3 | Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa. |
C'est précisément ce qui se produit en l'espèce: le Tribunal cantonal a fixé l'étendue du droit de mutation dû par la recourante en indiquant que celui-ci devait se calculer sur la moitié de la valeur des immeubles vendus et promis-vendus, soit 2'600'000 fr., tout en renvoyant la cause à l'autorité intimée pour notification d'un nouveau bordereau d'impôt. Cette dernière n'a donc plus aucune marge d'appréciation et doit seulement calculer l'impôt dû. Partant, l'arrêt attaqué doit être qualifié de décision finale au sens de l'art. 90

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento. |
1.3 Le recours a en outre été interjeté en temps utile et dans les formes requises (art. 42

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati. |
|
1 | Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati. |
1bis | Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14 |
2 | Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16 |
3 | Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata. |
4 | In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento: |
a | il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati; |
b | le modalità di trasmissione; |
c | le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18 |
5 | Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione. |
6 | Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi. |
7 | Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione. |
|
1 | Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione. |
2 | Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni: |
a | delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento; |
b | nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale; |
c | in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori; |
d | del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti. |
3 | Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni: |
a | delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria; |
b | dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali. |
4 | Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale. |
5 | Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale. |
6 | ...95 |
7 | Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi: |
|
1 | Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi: |
a | ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; |
b | è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e |
c | ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi. |
2 | Hanno inoltre diritto di ricorrere: |
a | la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti; |
b | in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale; |
c | i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale; |
d | le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale. |
3 | In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa. |
1.4 Il convient de rappeler que le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti. |
|
1 | Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti. |
2 | Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza. |
3 | Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.98 |
4 | Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.99 |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti. |
|
1 | Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti. |
2 | Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza. |
3 | Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.98 |
4 | Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.99 |
2.
L'imposition de la recourante repose sur la loi vaudoise du 27 février 1963 concernant le droit de mutation sur les transferts immobiliers et l'impôt sur les successions et donations (LMSD; RSV 648.11). Il s'agit d'un impôt qui relève exclusivement du droit cantonal (cf. ATF 127 II 1 consid. 2b/aa p. 4).
Sous réserve d'exceptions (cf. art. 95 let. c

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione: |
|
a | del diritto federale; |
b | del diritto internazionale; |
c | dei diritti costituzionali cantonali; |
d | delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari; |
e | del diritto intercantonale. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione: |
|
a | del diritto federale; |
b | del diritto internazionale; |
c | dei diritti costituzionali cantonali; |
d | delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari; |
e | del diritto intercantonale. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto. |
|
1 | Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto. |
2 | Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura. |
3.
Il ressort de l'arrêt attaqué que les parties au contrat de vente à terme ont commencé par annuler le jour de l'échéance, soit le 31 mai 2007, la vente à terme convenue le 30 mars 2007, afin de réaliser l'opération immobilière prévue malgré l'exigence de la banque selon laquelle A.X.________ devait se porter lui-même acquéreur des lots. Puis, dans le même acte, les propriétaires des parcelles nos ****, **** et **** ont vendu celles-ci à A.X.________, au prix qui avait été prévu initialement avec la recourante. Le Tribunal cantonal, replaçant l'opération dans son contexte, a analysé celle-ci comme une renonciation de la part de la recourante à son droit d'acquérir les parcelles. S'interrogeant sur l'existence d'une contre-prestation en faveur du renonçant, les juges cantonaux ont retenu d'une part que, si la renonciation n'avait donné lieu à aucune discussion, c'était parce que A.X.________ se substituait à la recourante. Sans cela, il était certain que les vendeurs se seraient retournés contre la recourante, puisque celle-ci, privée du crédit nécessaire à la réalisation de son projet, n'avait plus les moyens d'exécuter ses obligations. D'autre part, la recourante, bien qu'elle fût sortie de l'opération, en demeurait la principale
bénéficiaire, dès lors que la promotion à l'origine de la conclusion du contrat initial avait été réalisée et que 80 % des appartements composant les immeubles construits sur ces parcelles avaient été vendus. Les juges cantonaux en ont conclu que la renonciation de la recourante était intervenue à titre onéreux, ce qui générait un droit de mutation.
4.
La recourante reproche au Tribunal cantonal d'avoir violé l'art. 2 al. 2 LMSD et, partant, d'être tombée dans l'arbitraire en interprétant cette disposition contrairement à son texte clair et à la jurisprudence cantonale.
4.1 Il convient de rappeler que l'arbitraire et la violation de la loi ne sauraient être confondus; une violation de la loi doit être manifeste et reconnaissable d'emblée pour être considérée comme arbitraire. Le Tribunal fédéral n'a pas à déterminer quelle interprétation correcte l'autorité cantonale aurait dû donner des dispositions applicables; il doit uniquement examiner si l'interprétation qui a été faite est défendable. Il n'y a pas arbitraire du seul fait qu'une autre solution paraît également concevable, voire préférable (ATF 134 I 140 consid. 5.4 p. 148; 132 I 13 consid. 5.1 p. 18).
4.2 Les deux premiers alinéas de l'art. 2 LMSD prévoient:
"1Le droit de mutation est perçu en cas de transfert entre vifs à titre onéreux de la propriété d'un immeuble ou d'une part d'immeuble situé dans le canton.
2Est également considérée comme un transfert immobilier soumis au droit de mutation la cession du droit d'acquérir un immeuble ou une part d'immeuble situé dans le canton. Il en va de même de la renonciation à ce droit, lorsqu'elle a fait l'objet d'une contre-prestation en faveur du renonçant."
Il en découle que le droit de mutation ne peut être perçu, en cas de renonciation au droit d'acquérir un immeuble, que lorsque celle-ci a fait l'objet d'une contre-prestation en faveur du renonçant; en revanche, une cession du droit d'acquérir un immeuble permet le prélèvement d'un droit de mutation, même sans contre-prestation.
Dans un arrêt du 20 avril 1999, le Tribunal fédéral a eu l'occasion de préciser que le texte même de l'art. 2 al. 2 LMSD ne reflétait pas exactement la volonté du législateur qui, d'après les travaux préparatoires, était de frapper de manière plus large que dans l'ancienne loi les transferts économiques, selon la tendance de la jurisprudence qui avait déjà assimilé le droit d'emption à une promesse de vente. Cette imposition se justifiait par le fait que le bénéficiaire d'une promesse de vente ou d'un pacte d'emption pouvait, par la cession de son droit, tirer profit de l'immeuble comme s'il en était juridiquement propriétaire. C'est donc pour éviter que le droit afférent à la cession ne soit éludé, que l'imposition de la renonciation au droit d'acquérir un immeuble a été prévue, lorsqu'elle intervient à titre onéreux (cf. Bulletin des séances du Grand Conseil du canton de Vaud Printemps 1963, p. 1035 s.). Dès que le renonçant a bénéficié de quelque manière de l'opération, on est en présence d'une cession indirecte ou déguisée qui devra être imposée, sous peine de permettre d'éluder l'impôt (cf. Bulletin précité, p. 1122; arrêt 2P.31/1999 du 20 avril 1999 consid. 5a/bb, in RDAF 1999 II p. 527). En revanche, l'abandon pur et simple
du droit d'acquérir un immeuble ne tombe pas sous le coup du droit de mutation, car il ne s'agit pas d'un droit onéreux (Bulletin précité, p. 1036).
4.3 En l'espèce, il n'y a pas eu formellement de cession des droits de la recourante à un tiers, en l'occurrence à A.X.________, ce qui exclut la perception d'un droit de mutation, en vertu de l'art. 2 al. 2 1ère phrase LMSD. Les parties ont opté pour une autre construction juridique qui parvient cependant au même résultat: par acte notarié du 31 mai 2007, elles ont annulé la vente à terme sur les parcelles nos ****, **** et ****, tout en précisant qu'il n'y aurait ni dédit, ni dommages-intérêts ni peine conventionnelle à verser de part ou d'autre. Puis, dans le même acte, les propriétaires ont vendu lesdites parcelles à A.X.________ au prix prévu dans l'acte du 30 mars 2007. Sur la base de ces éléments, le Tribunal cantonal pouvait, sans tomber dans l'arbitraire, se demander si l'on n'était pas en présence d'une cession indirecte assimilable à une mutation économique (cf., sur cette question, Olivier Thomas, Les droits de mutation, 1991, p. 119 et 128 s.), imposable en application de l'art. 2 al. 2 2ème phrase LMSD.
4.4 Reste à savoir si c'est de manière insoutenable que l'arrêt attaqué retient que les conditions permettant de prélever un droit de mutation en application de l'art. 2 al. 2 2ème phrase LMSD étaient réunies en l'espèce, comme le prétend la recourante.
La cour cantonale, envisageant la première partie de l'acte notarié du 31 mai 2007, a interprété celle-ci comme une renonciation de la part de la recourante à acquérir les parcelles en cause. Juridiquement, une vente à terme est un contrat de vente dont seule l'exécution est différée (Pierre Tercier/Pascal G. Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, p. 81 n. 584). L'acte notarié du 30 mars 2007 concrétisait donc la vente des immeubles dont seule l'exécution devait s'effectuer jusqu'au 31 mai 2007 au plus tard, sous peine des sanctions prévues par les parties. L'annulation intervenue le 31 mai 2007 n'est donc pas un acte unilatéral par lequel la recourante aurait renoncé au droit d'acquérir les immeubles, mais un nouveau contrat conclu dans les mêmes formes que celui du 30 mars 2007, par lequel les parties se sont déclarées d'accord d'annuler la vente à terme et de renoncer aux pénalités y afférentes. L'interprétation du Tribunal cantonal, qui a vu dans ce second contrat une renonciation de la part de la société acheteuse uniquement est toutefois défendable. En effet, seule la recourante a en définitive renoncé à la transaction; les vendeurs, pour leur part, n'ont pas vu leur position modifiée, puisqu'ils ont, immédiatement après
avoir annulé la vente à terme, vendu dans le même acte leurs parcelles aux conditions prévues dans le contrat du 30 mars 2007. Seule l'identité de l'acheteur a changé pour eux. Dans ces circonstances, il n'était pas arbitraire d'envisager l'acte du 31 mai 2007 comme une renonciation de la part de la recourante à acquérir les parcelles.
4.5 En présence d'une renonciation, le prélèvement d'un droit de mutation en application de l'art. 2 al. 2 2ème phrase LMSD suppose que le renonçant ait retiré une contre-prestation de cette opération.
4.5.1 Pour les juges cantonaux, la contre-prestation était double: d'une part, la recourante avait été libérée des clauses pénales prévues dans l'acte du 30 mars 2007 et, d'autre part, elle était la principale bénéficiaire de l'opération immobilière, puisqu'elle avait bâti les immeubles sur les parcelles en cause. L'arrêt attaqué contient donc, sur ce point, deux motivations indépendantes, chacune d'elles suffisant à justifier le prélèvement d'un droit de mutation. La recourante s'en est prise à ces deux motivations, de sorte qu'il convient d'entrer en matière (cf. ATF 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120). Il suffit toutefois que l'une d'elles permette de maintenir l'arrêt attaqué pour que le recours doive être rejeté (ATF 133 III 221 consid. 7 p. 228; 132 I 13 consid. 6 p. 20).
4.5.2 Pour déterminer si la recourante a obtenu un avantage de l'annulation de la vente à terme du 30 mars 2007, il n'est nullement insoutenable de tenir compte de l'ensemble des circonstances entourant la conclusion de l'acte du 31 mai 2007. En effet, l'art. 2 al. 2 2ème phrase LMSD a été introduit pour couvrir les cas dans lesquels les parties cherchent, par une construction juridique, à éluder le paiement du droit de mutation qui serait dû en cas de cession. L'examen du caractère onéreux de la renonciation implique donc de replacer celle-ci dans son contexte général.
4.5.3 En outre, on ne voit pas que, comme l'affirme la recourante, il serait contraire au texte même de l'art. 2 al. 2 LMSD de considérer qu'un acte de renonciation qui a pour effet de libérer le renonçant de pénalités qu'un cocontractant aurait pu faire valoir à son encontre n'est pas gratuit. Or, c'est bien ce dont a bénéficié la recourante, puisque, si le contrat de vente à terme du 30 mars 2007 n'avait pas été annulé, elle aurait été exposée aux pénalités prévues dans ce contrat. L'arrêt attaqué constate en effet que la renonciation impliquait nécessairement que A.X.________, qui disposait de moyens de financement, acquiert les immeubles aux mêmes conditions que celles prévues le 30 mars 2007. A défaut, il était certain que les vendeurs se seraient retournés contre la recourante (arrêt attaqué p. 8 s.). Sur ce point, la recourante, qui reproche au Tribunal cantonal de présumer qu'elle ne se serait pas exécutée "sur la base d'aucun fait au dossier", perd de vue que la banque lui avait expressément refusé son financement, ce que l'acte du 31 mai 2007 rappelle expressément. La recourante étant dans l'incapacité d'honorer les obligations découlant de la vente à terme, il n'était nullement arbitraire de retenir que, sans
l'annulation du contrat du 30 mars 2007, la recourante aurait été exposée aux pénalités prévues dans cet acte. Celle-ci a donc obtenu un avantage consistant dans la non-diminution de son actif, de sorte qu'il n'y a rien de choquant à considérer que sa renonciation n'était pas gratuite.
4.5.4 La recourante cite de la jurisprudence cantonale. Toutefois, rien dans les arrêts mentionnés ne démontre l'arbitraire du raisonnement du Tribunal cantonal. En effet, la recourante se prévaut d'un arrêt qui rappelle que, lorsque le titulaire d'un droit d'acquérir un immeuble renonce à son droit sans en avoir tiré aucun profit, une imposition ne se justifie pas, peu importe que la renonciation soit immédiatement suivie d'une vente conclue avec un tiers indiqué par le renonçant (arrêt de la Commission cantonale de recours en matière d'impôt du 27 juin 1983 consid. 3b, in RDAF 1984 p. 148). Elle cite ensuite des arrêts dans lesquels la renonciation a été considérée comme onéreuse, lorsque le promettant-vendeur contraint le futur acquéreur à confier un mandat d'architecte et d'ingénieur en faveur du renonçant (cf. arrêt de la Commission de recours précitée du 19 juin 1990) ou si le renonçant force le promettant-vendeur à agir de manière à le favoriser, par exemple en lui permettant de bénéficier de l'opération de construction (arrêt du Tribunal administratif FI.2007.0116 du 28 juillet 2008). Le caractère onéreux a aussi été admis si le renonçant se fait rembourser une partie des frais auxquels il a été exposé (arrêt du Tribunal
administratif FI 2004.0108 du 15 décembre 2004). Ces principes jurisprudentiels ne sont toutefois pas en contradiction claire avec l'arrêt attaqué, qui admet le caractère onéreux d'une renonciation, lorsque celle-ci permet au renonçant de se soustraire à des pénalités que la partie venderesse aurait fait valoir de manière certaine à son encontre.
4.5.5 Il apparaît ainsi que l'arrêt attaqué qui admet l'existence des conditions permettant le prélèvement d'un droit de mutation en application de l'art. 2 al. 2 2ème phrase LMSD, en relation avec l'annulation de la vente à terme des parcelles nos ****, **** et ****, ne viole pas l'art. 9

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato. |
Cette motivation suffisant à fonder l'arrêt attaqué, il n'y a pas lieu d'examiner si, au surplus, le caractère onéreux de la renonciation pouvait aussi, sans arbitraire, être déduit des bénéfices retirés par la recourante de l'opération immobilière réalisée ultérieurement sur les terrains vendus (cf. supra consid. 4.5.1).
Dans ces circonstances, le recours doit être rejeté.
5.
Les frais seront mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
|
1 | Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
2 | In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie. |
3 | Le spese inutili sono pagate da chi le causa. |
4 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso. |
5 | Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
|
1 | Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
2 | La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia. |
3 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali. |
4 | Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5. |
5 | Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
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1 | Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
2 | La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia. |
3 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali. |
4 | Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5. |
5 | Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.
3.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, à l'Administration cantonale des impôts et à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 8 juin 2009
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:
Müller Dupraz