5A_474/2017 - 2018-03-08 - Droits réels - Anfechtung von Beschlüssen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 474/2017

Urteil vom 8. März 2018

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichter Marazzi, Bovey,
Gerichtsschreiber Leu.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Armin Stöckli,
Beschwerdeführer,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft B.________strasse xxx,
vertreten durch Rechtsanwalt Beat H. Thoma,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anfechtung von Beschlüssen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug, I. Zivilabteilung, vom 19. Mai 2017 (Z1 2016 21).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die Brüder A.________, C.________ und D.________ sind Stockwerkeigentümer je einer Wohnung in dem zu entsprechenden Stockwerkeinheiten aufgeteilten Dreifamilienhaus an der B.________strasse xxx in U.________.

A.b. Am 7. Mai 2013 fand eine Stockwerkeigentümerversammlung statt, an der alle Eigentümer teilnahmen. Sie stimmten ab über ein neues Reglement für die Stockwerkeigentümergemeinschaft. A.________ war dagegen, die anderen Eigentümer dafür. Das neue Reglement wurde mit dem doppelten Mehr der Stockwerkeigentümer und ihrer Anteile verabschiedet.

A.c. Das neue Reglement enthält unter anderem Bestimmungen betreffend die Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Anlagen (Art. 11) sowie die Stellvertretung der Stockwerkeigentümer und des Verwalters (Art. 23) und die Arbeitsaufteilung zwischen dem Verwalter und dem Stellvertreter (Art. 24). Art. 11 weist den Garten, der nach altem Reglement gemeinschaftlich genutzt wurde, neu der Wohnung im Erdgeschoss zur Sondernutzung zu. Die Wertquoten für die Stockwerkeinheiten wurden nicht geändert.

B.

B.a. Nach erfolgloser Schlichtung erhob A.________ am 13. April 2015 Klage gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft B.________strasse xxx (fortan: Stockwerkeigentümergemeinschaft) beim Kantonsgericht Zug. Bezüglich der Art. 11 , 23 und 24 des Reglements beantragte er darin einerseits die Feststellung, dass der Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 7. Mai 2013 nichtig sei, und andererseits die Aufhebung des Beschlusses. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft forderte die Abweisung der Klage.

B.b. Am 25. Mai 2016 wies das Kantonsgericht Zug, 1. Abteilung, die Klage hinsichtlich der Art. 11, 23 und 24 ab und auferlegte A.________ die Prozesskosten.

B.c. Dagegen erhob A.________ am 27. Juni 2016 Berufung. Darin beantragte er bezüglich der Art. 11 und 23 des Reglements die Feststellung, dass der Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 7. Mai 2013 nichtig sei. Hinsichtlich der Art. 11, 23 und 24 des Reglements beantragte er die Aufhebung des Beschlusses. Ferner beantragte er die Aufhebung der erstinstanzlichen Prozesskostenverlegung.

B.d. Das Obergericht des Kantons Zug, 1. Zivilabteilung, hiess die Berufung am 19. Mai 2017 teilweise gut und verlegte die erstinstanzlichen Prozesskosten neu. Im Übrigen wies es die Berufung jedoch ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte A.________ die oberinstanzlichen Prozesskosten.

C.

C.a. Dagegen erhebt A.________ (Beschwerdeführer) am 22. Juni 2017 Beschwerde in Zivilsachen. In der Sache beantragt er reformatorisch, der Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 7. Mai 2013 sei bezüglich den Art. 11, 23 und 24 des Reglements aufzuheben, soweit diese nicht nichtig seien. Weiter begehrt er die Neuverlegung der erst- und zweitinstanzlichen Prozesskosten. In prozessualer Hinsicht ersucht er um Gewährung der aufschiebenden Wirkung, eventuell eines Zugangs- und Benützungsrechts an der Gartenfläche und der darauf befindlichen Einrichtungen bis zur Erledigung des Beschwerdeverfahrens.

C.b. Am 26. Juni 2017 wurde verfügt, dass der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung zukomme und dass keine vorsorgliche Massnahme erlassen werde.

C.c. Es wurden die vorinstanzlichen Akten eingeholt. Auf die Einholung von Vernehmlassungen wurde verzichtet.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen den Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz, die als oberes Gericht über eine vermögensrechtliche Zivilsache entschieden hat (Art. 72 Abs. 1 , Art. 75 Abs. 1 und 90 BGG). Der Streitwert übersteigt nach den vorinstanzlichen Feststellungen Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 Bst. b BGG). Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit grundsätzlich zulässig. Der Beschwerdeführer ist gemäss Art. 76 Abs. 1 BGG zur Beschwerde berechtigt und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Insofern kann auf die Beschwerde eingetreten werden.

1.2. In rechtlicher Hinsicht sind alle Rügen gemäss Art. 95 f . BGG zulässig. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG) und prüft dessen Anwendung frei, allerdings unter Vorbehalt der allgemeinen Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) und grundsätzlich nur für die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 III 364 E. 2.4). Die Beschwerde soll nicht bloss die bereits im kantonalen Verfahren vertretenen Rechtsstandpunkte bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 140 III 86 E. 2). Ist die Beschwerde nicht hinreichend begründet, so wird darauf nicht eingetreten (BGE 140 III 115 E. 2).
Demgegenüber ist das Bundesgericht an die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz gebunden (Art. 105 Abs. 1 BGG). Gemäss Art. 97 Abs. 1 BGG kann die Feststellung des Sachverhalts und damit die Beweiswürdigung nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig - d.h. willkürlich (Art. 9 BV; BGE 140 III 263 E. 2.3; 135 III 127 E. 1.5, mit Hinweis) - ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann. Für die Rüge der offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 264 E. 3), wie auch für die Rüge der Verletzung verfassungsmässiger Rechte (inkl. Willkür; BGE 133 II 249 E. 1.4.2). Will der Beschwerdeführer die Verletzung des Willkürverbots geltend machen, reicht es sodann nicht aus, wenn er den Sachverhalt aus seiner eigenen Sicht darlegt und die davon abweichenden Feststellungen im angefochtenen Entscheid als willkürlich bezeichnet. Vielmehr muss er neben der Erheblichkeit der gerügten Tatsachenfeststellung im Einzelnen darlegen, inwiefern das kantonale Gericht willkürlich entschieden haben soll und der angefochtene Entscheid deshalb an einem qualifizierten und
offensichtlichen Mangel leidet (BGE 134 II 244 E. 2.2).

1.3. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Neu sind Tatsachen, die weder im vorangegangenen Verfahren vorgebracht noch von der Vorinstanz festgestellt worden sind (BGE 136 V 362 E. 3.3.1; 136 III 123 E. 4.4.3). Echte Noven, also Tatsachen oder Beweise, die erst nach dem angefochtenen Entscheid entstanden sind, bleiben im Verfahren vor dem Bundesgericht grundsätzlich unbeachtlich, weil sie nicht durch den angefochtenen Entscheid veranlasst sein können (BGE 139 III 120 E. 3.1.2; 135 I 221 E. 5.2.4; 133 IV 342 E. 2.1; Urteil 5A 498/2016 vom 31. Mai 2017 E. 1). In der Beschwerde ist darzutun, inwiefern die Voraussetzung für die nachträglichen Vorbringen erfüllt sein soll (BGE 133 III 393 E. 3).
Der Beschwerdeführer legt neu die Beilagen 3-5 vor, die aus der Zeit vor dem angefochtenen Entscheid datieren. Er behauptet jedoch nicht, dass erst der angefochtene Entscheid Anlass zur Nachreichung der Dokumente gegeben habe. Diese unechten Noven sind daher eben so unbeachtlich wie die neuen Vorbringen hierzu. Unbeachtlich sind ferner die echten Noven, die der Beschwerdeführer in der Beschwerde ohne Begründung vorträgt.

1.4. Im Beschwerdebegehren beantragt der Beschwerdeführer, der Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 7. Mai 2013 sei bezüglich den Art. 11, 23 und 24 des Reglements aufzuheben. Damit beschränkt er den Streitgegenstand auf diese Bestimmungen (Urteil 5A 811/2017 vom 6. November 2017 E. 3). Soweit er in der Begründung Rügen zu anderen Bestimmungen erhebt (Ziffer 18 zu Art. 2; Ziffer 19 zu Art. 5, 8 und 12; Ziffer 22 zu Art. 7, 15, 21, 25 und 27 des Reglements), ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.

2.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft verabschiedete am 7. Mai 2013 mit dem doppelten Mehr an Köpfen und Anteilen ein neues Reglement mit den hier relevanten Artikeln 11, 23 und 24. Art. 11 begründet ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Garten (inklusive Sitzplatz, aber ohne Gartenweg), das neu der Wohnung im Erdgeschoss zugewiesen wird. Bis dahin war der Garten in gemeinschaftlicher Nutzung. Art. 23 sieht neu die Bestellung eines Stellvertreters der Stockwerkeigentümer und des Verwalters vor und Art. 24 eine Arbeitsaufteilung zwischen diesem Stellvertreter und dem Verwalter. Streitig ist, ob die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Beschluss hierzu nur mit Einstimmigkeit bzw. mit der Zustimmung des Beschwerdeführers (Vetorecht) hätte fällen dürfen oder, wie erfolgt, mit dem doppelten Mehr an Köpfen und Anteilen. Der Beschwerdeführer stimmt mit der Vorinstanz überein, dass diese Streitfrage nach den Vorgaben des ZGB zu beurteilen ist, nicht nach den Bestimmungen des alten Reglements.

2.1. Von Gesetzes wegen fällt die Stockwerkeigentümergemeinschaft ihre Beschlüsse grundsätzlich mit einfachem Mehr (Art. 67 Abs. 2 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB), wenn nicht das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Anteilen bzw. Wertquoten oder sogar die Einstimmigkeit vorgesehen ist (BGE 143 III 537 E. 4.2.3; 131 III 459 E. 5.2, mit Beispielen). Das Erfordernis der Einstimmigkeit gewährt jedem Mitglied ein Vetorecht und damit einen umfassenden Minderheitenschutz (BGE 131 III 459 E. 5.2).
Umstritten sind hier das Vetorecht gemäss Art. 712g Abs. 4 ZGB betreffend das Sondernutzungsrecht an gemeinschaftlichen Teilen sowie die Einstimmigkeit wegen einer Zweckänderung (Art. 712g Abs. 1 i.V.m. Art. 648 Abs. 2 ZGB), einer Änderung der Wertquote (Art. 712e Abs. 2 ZGB) und/oder einer entscheidenden Einschränkung des Sonderrechts an der Stockwerkeinheit (Art. 712a Abs. 1 und 2 ZGB).

2.2. Bei Verletzung einer zwingenden Bestimmung über die Einstimmigkeit bzw. des Vetorechts ist zu prüfen, ob der Beschluss der Stockwerkeigentümer anfechtbar ist oder sogar nichtig (Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB; BGE 143 III 537 E. 4.2).

3.
I n Bezug auf Art. 11 des Reglements, der die Sondernutzung am Garten der Wohnung im Erdgeschoss überträgt, sind folgende Beschlussvorgaben streitig:

3.1. Verletzung des Vetorechts gemäss Art. 712g Abs. 4 ZGB:

3.1.1. Die Vorinstanz erwog, dass am Garten als gemeinschaftlicher Teil nachträglich ein reglementarisches Sondernutzungsrecht errichtet werden dürfe. Die Begründung dieses Sondernutzungsrechts erfordere gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB lediglich das doppelte Mehr nach Wertquoten und Köpfen. Art. 712g Abs. 4 ZGB sehe nur für die Änderung oder Aufhebung seines Sondernutzungsrechts vor, dass der direkt betroffene Stockwerkeigentümer seine Zustimmung geben müsse. Der Betroffene habe ein Vetorecht, das sein wohlerworbenes Sondernutzungsrecht schütze. Art. 712g Abs. 4 ZGB schütze daher nur den Inhaber des Sondernutzungsrechts. Die anderen Miteigentümer, denen die Nutzung des gemeinschaftlichen Teils entzogen werde, könnten sich darauf nicht berufen, auch der Beschwerdeführer nicht.

3.1.2. Der Beschwerdeführer rügt demgegenüber, auch er sei direkt betroffener Stockwerkeigentümer im Sinne von Art. 712g Abs. 4 ZGB, weil er den Garten und dessen Einrichtungen nach altem Reglement habe mitbenützen dürfen, nach dem neuen Art. 11 jedoch nicht mehr. Er müsse sich ebenfalls auf diese Bestimmung berufen können, um die Errichtung des Sondernutzungsrechts zu verhindern. Er habe nämlich erhebliche Nachteile, wenn die Gartennutzung wegfalle. Wenn die Ausführungen der Vorinstanz richtig wären, könnte sogar das Treppenhaus oder die Waschküche zu Sondernutzungsrecht ausgeschieden werden. Tatsächlich sei nach dem angefochtenen Urteil der Zutritt zur Waschküche beschränkt worden.

3.1.3. Die Rügen des Beschwerdeführers gehen fehl. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführte, gilt für die Begründung des Sondernutzungsrechts am gemeinschaftlichen Garten von Gesetzes wegen das Beschlussquorum nach Köpfen und Anteilen gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB (Urteile 5A 44/2014 vom 10. November 2014 E. 3.3.2 mit Hinweisen, nicht publ. in: BGE 140 III 561; 5A 821/2014 vom 12. Februar 2015 E. 2.1 und 2.2). Erst für die Änderung oder Aufhebung des reglementarischen Sondernutzungsrechts bedarf es neben des erwähnten Beschlussquorums auch der Zustimmung des direkt betroffenen Stockwerkeigentümers (Roland Pfäffli, Reglementarisches Sondernutzungsrecht bei Stockwerkeigentum, Anwaltsrevue 11/12 2016, S. 482). Dieser hat ein Vetorecht (Urteil 5A 821/2014 vom 12. Februar 2015 E. 2.1), um sein wohlerworbenes Recht (Sondernutzungsrecht) zu schützen (Pfäffli, a.a.O.; Amédéo Wermelinger, SVIT-Kommentar [SVIT-Kommentar], Das Stockwerkeigentum, 2. Auflage 2014, N. 207 f. zu Art. 712g ZGB; derselbe, Zürcher Kommentar, 2010, N. 170 f. zu Art. 712g ZGB).
Hier geht es nicht um die Abänderung, sondern um die Begründung eines Sondernutzungsrechts am Garten als Gemeinschaftsteil, und der Beschwerdeführer hat daran auch kein Sondernutzungsrecht. Deshalb findet das Vetorecht gemäss Art. 712g Abs. 4 ZGB nach der erwähnten Rechtsprechung vorliegend keine Anwendung.
Aus den Zitaten von Wermelinger, die der Beschwerdeführer bemüht, ergibt sich nichts anderes. Wermelinger wirft zwar die Frage auf, ob die Begründung eines Sondernutzungsrechts in Anwendung von Art. 648 Abs. 2 ZGB nicht eher einen einstimmigen Beschluss erfordere (Wermelinger, SVIT-Kommentar, N. 165 zu Art. 712a ZGB), beantwortet sie aber nicht. An anderer Stelle führt er aus, dass sich die Stockwerkeigentümer, die selber kein Sondernutzungsrecht hätten, bei dessen Änderung (nicht Begründung) jedoch auch einen Nachteil erleiden würden, wohl nicht auf das Vetorecht gemäss Art. 712g Abs. 4 ZGB berufen könnten, sondern allenfalls auf eine Sondervorschrift wie in Art. 647d Abs. 2 , Art. 647e oder Art. 648 Abs. 2 ZGB, wenn deren Bedingungen erfüllt seien (Wermelinger, SVIT-Kommentar, N. 208 zu Art. 712g ZGB). Daraus lässt sich nicht schliessen, dass Wermelinger ein Vetorecht für die Begründung des Sondernutzungsrechts bejaht. Zur Überprüfung der erwähnten Rechtsprechung besteht kein Anlass.
Die Nachteile, die der Beschwerdeführer auf Grund der Zuweisung des Sondernutzungsrechts am Garten erlitten haben will, sind jedenfalls für die Würdigung des Vetorechts nach Art. 712g Abs. 4 ZGB nicht relevant. Dasselbe gilt für seine hypothetischen Vorbringen zum Sondernutzungsrecht am Treppenhaus und an der Waschküche.

3.1.4. Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass sich der Beschwerdeführer nicht auf das Vetorecht gemäss Art. 712g Abs. 4 ZGB berufen kann. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

3.2. Verletzung der Einstimmigkeit wegen einer Zweckänderung (Art. 712g Abs. 1 i.V.m. Art. 648 Abs. 2 ZGB:

3.2.1. Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer lege nicht substanziiert dar, weshalb die Zuweisung des Gartens zur Sondernutzung an den Eigentümer der Wohnung im Erdgeschoss eine Zweckänderung darstelle, die in Verbindung mit Art. 712g Abs. 1 ZGB einen einstimmigen Beschluss erfordere, und sie bezeichnete die Berufung als unbegründet.

3.2.2. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe sich mit Art. 648 Abs. 2 ZGB nicht befasst. Es liege eine Zweckänderung vor, weil nicht mehr alle Berechtigten (Stockwerkeigentümer) den Garten und dessen Einrichtungen benützen könnten, auch er nicht, weil er zuoberst wohne. Eine Zweckänderung erfordere gemäss Art. 648 Abs. 2 ZGB Einstimmigkeit, die hier nicht vorliege.

3.2.3. Entgegen den Behauptungen des Beschwerdeführers hat sich die Vorinstanz mit der Zweckänderung befasst, diese aber verneint, soweit sie auf die Berufung dazu überhaupt eintrat.
Zwar findet Art. 648 Abs. 2 ZGB via Art. 712g Abs. 1 ZGB auch auf eine Zweckänderung beim Stockwerkeigentum Anwendung. Nach der Rechtsprechung ist jedoch zu unterscheiden zwischen der Zweckänderung und der Änderung der Benutzungsart. Der Beschwerdeführer beruft sich auf eine Zweckänderung, die Einstimmigkeit erfordert (Art. 648 Abs. 2 i.V.m. Art. 712 Abs. 1 ZGB), im Unterschied zur Änderung der Benutzungsart (Art. 647b Abs. 1 i.V.m. Art. 712g Abs. 1 ZGB), die mit dem doppelten Mehr an Köpfen und Wertquoten beschlossen werden kann (BGE 139 III 1 E. 4.3.3; Urteile 5A 521/2017 vom 27. November 2017E. 4.1, zur publ. bestimmt; 5A 79/2017 vom 17. November 2017 E. 5.2.3, nicht publ. in: BGE 143 III 537). Ob die Zuweisung der Sondernutzung am Garten eine Zweckänderung bewirken kann, ist fraglich, braucht aber auf Grund der Vorbringen des Beschwerdeführers nicht entschieden zu werden.
Der Zweck umschreibt die wirtschaftliche Gebrauchs- und Nutzungsweise, die in der Regel im Begründungsakt oder im Reglement festgeschrieben wird. Üblich sind beim Stockwerkeigentum etwa die Wohnnutzung, Hotelnutzung, gewerbliche Nutzung und kommerzielle Nutzung (Wermelinger, SVIT-Kommentar, N. 150a f. zu Art. 712a ZGB, mit Hinweisen). Eine Zweckänderung liegt vor, wenn die wirtschaftliche Gebrauchs- und Nutzungsweise in tiefgreifender, einschneidender Weise umgestaltet wird (Urteil 5A 428/2008 vom 19. März 2009 E. 4.5.2). Die Zweckänderung kann das gesamte Stockwerkeigentum betreffen (z.B. Umwandlung eines Wohngebäudes in ein Bürogebäude) oder einen Stockwerkanteil (z.B. Umwandlung eines Geschäftsraumes in einen Wohnraum). Wird lediglich der Zweck des Stockwerkanteils geändert, dann muss die Änderung einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtcharakter der Liegenschaft aufweisen, um der Einstimmigkeit nach Art. 648 Abs. 2 ZGB unterstellt zu sein (Wermelinger, SVIT-Kommentar, N. 150c zu Art. 712a ZGB, mit Hinweisen).
Der Beschwerdeführer behauptet lediglich, es liege eine Zweckänderung vor, die Einstimmigkeit erfordere, er legt aber weder dar, wie der Zweck des Stockwerkeigentums oder seiner Stockwerkeinheit lautet, noch was die Zuweisung des Gartens zur Sondernutzung am Zweck ändern soll. Die streitige Reglementsbestimmung enthält dazu nichts. Die Rüge betreffend die Zweckänderung ist daher weder in tatsächlicher noch rechtlicher Hinsicht ausreichend begründet (E. 1.2). In diesem Punkt ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.

3.3. Verletzung der Einstimmigkeit wegen einer Änderung der Wertquote (Art. 712e Abs. 2 ZGB) :

3.3.1. Der Beschwerdeführer macht vorliegend geltend, die Zuweisung des Gartens zur Sondernutzung führe zu einer Änderung der Wertquoten, die gemäss Art. 712e Abs. 2 ZGB nur mit Einstimmigkeit beschlossen werden könne. Er verliere nämlich die Nutzung von über 30 % der gesamten Grundstückfläche. Für ihn und allfällige weitere Berechtigte (z.B. Mieter seiner Wohnung) entfielen eine Spielfläche für die Kinder und die Benützung des Stewi-Ständers. Eine Alternative für den Spielplatz und die Wäschetrocknung gebe es nicht. Er habe bereits erst- und vorinstanzlich vorgetragen, dass der Wegfall der Gartennutzung einer Änderung der Wertquote gleichkomme.

3.3.2. Im angefochtenen Entscheid finden sich dazu keine Erwägungen. In der Berufung hat der Beschwerdeführer vorinstanzlich zwar eine Wertminderung seines Stockwerkanteils geltend gemacht, nicht jedoch eine Änderung der Wertquoten, die das Verhältnis der Stockwerkanteile untereinander zahlenmässig ausdrücken. Der Beschwerdeführer scheint zu übersehen, dass der Wert des Stockwerkanteils zu unterscheiden ist von seiner Wertquote und dass nicht jede Wertänderung des Stockwerkanteils zu einer Änderung der Wertquote führt (vgl. dazu etwa: Wermelinger, SVIT-Kommentar, N. 10-14, 30 ff., 49 f. [Sondernutzungsrechte] und 96 ff. zu Art. 712e ZGB). Ohne Vorbringen zur Wertquotenberechnung und zur nachträglichen Wertquotenänderung musste die Vorinstanz darüber nicht befinden. Dementsprechend hat sie dazu auch keine Tatsachen festgestellt. Für das, was der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang behauptet, fehlt deshalb schon die Sachverhaltsbasis (E. 1.3). Folglich ist auf die Beschwerde im vorliegenden Punkt ebenfalls nicht einzutreten. Wie es sich mit der Wertquotenberichtigung gemäss Art. 712e Abs. 2 ZGB rechtlich verhält, kann offen bleiben.

3.4. Verletzung der Einstimmigkeit wegen entscheidender Einschränkung des Sonderrechts des Beschwerdeführers an seiner Stockwerkeinheit gemäss Art. 712a Abs. 1 und 2 ZGB:

3.4.1. Die Vorinstanz äusserte sich zwar zur behaupteten Einschränkung des Sonderrechts, aber nur im Hinblick auf die neue Regelung zur Stellvertretung und Arbeitsaufteilung (Art. 23 f.), nicht bezüglich der Zuweisung des Gartens zur Sondernutzung (Art. 11).

3.4.2. Der Beschwerdeführer rügt, er werde in seinem Sonderrecht als Stockwerkeigentümer entscheidend eingeschränkt und habe das schon in der Berufung geltend gemacht. In tatsächlicher Hinsicht stützt er sich einerseits auf die Nachteile, die er auf Grund des Wegfalls der Gartennutzung erlitten haben will (dazu: E. 3.3.2), und andererseits auf verschiedene Schikanehandlungen, die er auflistet (Schneetrog, Wasserverschwendung eines Mieters, Zutritt zum Heizungsraum und Waschraum, Vollzug früherer Beschlüsse und Wasserschaden). Er meint, dies seien entscheidende Einschränkungen, die gemäss Wermelinger (SVIT-Kommentar, N. 82 zu Art. 712g ZGB) einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer erforderten.

3.4.3. In der Berufung behauptete der Beschwerdeführer ausschliesslich eine Einschränkung seines Sonderrechts wegen der Regelung zur Stellvertretung und Arbeitsaufteilung (Art. 23 f.), nicht wegen der Zuweisung des Gartens zur Sondernutzung (Art. 11). Seiner hier vorgetragenen Rüge betreffend die Zuweisung des Gartens zur Sondernutzung fehlt daher die Letztinstanzlichkeit (BGE 143 III 290 E. 1.1). Auf die Beschwerde ist deshalb auch im vorliegenden Punkt nicht einzutreten. Welche reglementarischen Einschränkungen des Sonderrechts allenfalls einen einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer erfordern (dazu etwa: BGE 139 III 1 E. 4.3.1 f.), kann hier offen bleiben.

3.5. Im Ergebnis ist die Beschwerde betreffend Art. 11 des neuen Reglements abzuweisen (E. 3.1), soweit darauf einzutreten ist (E. 3.2-3.4).

4.
Art. 23 und 24 des neuen Reglements sehen die Bestellung eines Stellvertreters der Stockwerkeigentümer und des Verwalters bzw. eine Arbeitsaufteilung unter diesem Stellvertreter und dem Verwalter vor. Umstritten ist, ob der Beschluss über diese Bestimmungen die Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümer erforderte.

4.1. Die Vorinstanz bestätigte den erstinstanzlichen Entscheid, wonach die Bestellung eines Vertreters der Stockwerkeigentümer und des Verwalters (Art. 23 ) nicht die Einstimmigkeit, sondern das doppelte Mehr nach Wertquoten und Köpfen (Art. 712g Abs. 3 ZGB) erfordere. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringe, beschränke sich im Wesentlichen auf eine Wiedergabe seiner Standpunkte. Er unterlasse es, sich mit den Erwägungen der Erstinstanz auseinanderzusetzen. Sein Einwand, es verletze Art. 712g bzw. Art. 648 ZGB, wenn Art. 24 für die Festsetzung der Arbeitsaufteilung zwischen dem Verwalter und dem Stellvertreter nur ein qualifiziertes Mehr verlange statt die Einstimmigkeit der Stockwerkeigentümer, sei unbegründet. Wermelinger, auf den sich der Beschwerdeführer für die Einstimmigkeit beziehe, setze eine entscheidende Einschränkung des Sonderrechts voraus, die der Beschwerdeführer nicht darlege.

4.2. Der Beschwerdeführer rügt, er werde durch Art. 23 f. in seinem Sonderrecht als Stockwerkeigentümer entscheidend eingeschränkt. Gemäss Wermelinger (SVIT-Kommentar, N. 82 zu Art. 712g ZGB und N. 45 zu Art. 712m ZGB) sei für den entsprechenden Beschluss der Stockwerkeigentümer Einstimmigkeit erforderlich. Entgegen der Vorinstanz habe er die Einschränkungen des Sonderrechts schon in der Berufung begründet. Diese ergäben sich einerseits aus der neuen Kompetenzverteilung für die Verwaltung und andererseits aus den erlittenen Schikanen (E. 3.4.2). Schon die Ernennung von C.________ als Stellvertreter der Stockwerkeigentümer sei für ihn eine Verschlechterung. Gemäss der neuen Kompetenzordnung trete C.________ als Stellvertreter des Verwalters auf und habe die gleichen Rechte wie dieser. Damit werde der Job des gerichtlich bestellten Verwalters hinfällig. Dieser habe seinen Job daher auch aufgegeben. Der nächste gerichtlich bestellte Verwalter werde seine Arbeit ebenfalls nicht pflichtgemäss nach Art. 712s ZGB erfüllen können, denn die anderen Stockwerkeigentümer würden die Arbeit zwischen dem Stellvertreter und dem Verwalter so aufteilen, dass es für den Verwalter keine Aufträge mehr gebe. Die pflichtgemässe Verwaltung werde so von
der Mehrheit der Stockwerkeigentümer hintertrieben. Diese könnten bestimmen, welche Pendenzen wann und wie erledigt würden. Damit könnten sich die anderen Stockwerkeigentümer missbräuchlich des gerichtlich bestellten Verwalters entledigen.

4.3. Vorweg ist die Ernennung des Stellvertreters nicht Gegenstand des angefochtenen Beschlusses zu Art. 23 f., sondern allenfalls eines separaten Beschlusses (vgl. Art. 25 Ziff. 1 des Reglements). Auf die Rüge betreffend die Ernennung ist daher nicht einzutreten.
Es trifft zu, dass der Beschwerdeführer gewisse Einschränkungen wegen der Regelung in Art. 23 f. schon in der Berufung vorgebracht hat. Um welche rechtlichen Vorbringen es ging, kann hier offen bleiben, weil er keine Gehörsverletzung rügt (Rügeprinzip, E. 1.2).
Soweit die hier geltend gemachten Einschränkungen auf Tatsachen beruhen, müsste der Beschwerdeführer vorab die vorinstanzlichen Feststellungen anfechten und zwar in einer dem Rügeprinzip entsprechenden Weise (E. 1.2). Das tut er nicht, sondern behauptet lediglich einen eigenen Sachverhalt. Dabei argumentiert er hypothetisch, dass der neue Verwalter künftig keine Aufträge mehr erhalte und seine Arbeit nicht mehr pflichtgemäss erledigen könne. Seine tatsächlichen Vorbringen zu den geltend gemachten Einschränkungen sind daher unbeachtlich.
Hat die Vorinstanz keine Einschränkungen des Sonderrechts festgestellt und sind die Behauptungen des Beschwerdeführers hierzu unbeachtlich, dann fehlt es schon an der tatsächlichen Grundlage für seine rechtlichen Schlussfolgerungen. Eine rechtlich relevante Einschränkung könnte sich deshalb nur noch aus den Art. 23 f. selber ergeben. Deren Inhalt lässt jedoch weder auf eine Einschränkung des Sonderrechts noch auf einen Rechtsmissbrauch schliessen. Art. 23 erwähnt lediglich die Bestellung des Stellvertreters, der mit separatem Beschluss gewählt wird (Art. 25 Ziff. 1). Art. 24 sieht zwar die monierte Arbeitsaufteilung zwischen dem Stellvertreter der Stockwerkeigentümer und dem Verwalter vor, legt dazu aber inhaltlich nichts fest. Offenbar wird darüber separat Beschluss gefasst (Art. 24), allenfalls in Verbindung mit einem weiteren Reglement über die Stellvertretung (Art. 25 Ziff. 10). Eine Kompetenzdelegation, bei der die Einstimmigkeit zu prüfen wäre (Wermelinger, SVIT-Kommentar, N. 82 und 87 zu Art. 712g ZGB sowie N. 45 zu Art. 712m ZGB), liegt nach dem Stand der Akten nicht vor.
In Bezug auf die Rüge der Verletzung der Einstimmigkeit für den Beschluss über Art. 23 f. des neuen Reglements ist die Beschwerde demnach abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

5.
Der Beschwerdeführer beantragt schliesslich eine Neuverlegung der erst- und zweitinstanzlichen Prozesskosten, aber nur für den Fall, dass er mit der Beschwerde durchdringt. Das Gegenteil ist eingetreten. Der Antrag ist daher abzuweisen.

6.
Aus den erwähnten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Beschwerdeführer die Gerichtskosten zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdegegnerin ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zug, I. Zivilabteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. März 2018

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Leu

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 67 - 1 Tous les sociétaires ont un droit de vote égal dans l'assemblée générale.
¹	Tous les sociétaires ont un droit de vote égal dans l'assemblée générale.
²	Les décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents.
³	Elles ne peuvent être prises en dehors de l'ordre du jour que si les statuts le permettent expressément.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712^m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
¹	Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
¹	régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
²	nommer l'administrateur et surveiller son activité;
³	désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
⁴	approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
⁵	décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
⁶	assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
²	Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712^g - 1 Les règles de la copropriété s'appliquent à la compétence pour procéder à des actes d'administration et à des travaux de construction.
¹	Les règles de la copropriété s'appliquent à la compétence pour procéder à des actes d'administration et à des travaux de construction.
²	Si ces règles ne s'y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires.
³	Pour le reste, chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.
⁴	Toute modification de l'attribution réglementaire des droits d'usage particulier doit en outre être approuvée par les propriétaires d'étages directement concernés.585

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 648 - 1 Chaque copropriétaire peut veiller aux intérêts communs; il jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres.
¹	Chaque copropriétaire peut veiller aux intérêts communs; il jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres.
²	Le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu'ils n'aient unanimement établi d'autres règles à cet égard.
³	Si des parts de copropriété sont grevées de droits de gage ou de charges foncières, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-même de tels droits.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712^e - 1 L'acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d'étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d'étage.582
¹	L'acte constitutif doit indiquer la délimitation des étages ou parties d'étage et, en quotes-parts ayant un dénominateur commun, la part de la valeur du bien-fonds ou du droit de superficie que représente chaque étage ou partie d'étage.582
²	Les parts ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des copropriétaires; toutefois, chaque copropriétaire peut demander une rectification si sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de modifications apportées au bâtiment ou à ses entours.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712^a - 1 Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment.
¹	Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment.
²	Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur.
³	Il est tenu d'entretenir ses locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect irréprochables du bâtiment.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 647^d - 1 Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
¹	Les travaux de réfection et de transformation destinés à augmenter la valeur de la chose ou à améliorer son rendement ou son utilité sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose.
²	Les modifications ayant pour effet de gêner notablement et durablement, pour un copropriétaire, l'usage ou la jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le rendement ne peuvent pas être exécutées sans son consentement.
³	Lorsque des modifications entraîneraient pour un copropriétaire des dépenses qui ne sauraient lui être imposées, notamment parce qu'elles sont disproportionnées à la valeur de sa part, elles ne peuvent être exécutées sans son consentement que si les autres copropriétaires se chargent de sa part des frais, en tant qu'elle dépasse le montant qui peut lui être demandé.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 647^e - 1 Les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l'aspect ou à en rendre l'usage plus aisé ne peuvent être exécutés qu'avec le consentement de tous les copropriétaires.
¹	Les travaux de construction destinés exclusivement à embellir la chose, à en améliorer l'aspect ou à en rendre l'usage plus aisé ne peuvent être exécutés qu'avec le consentement de tous les copropriétaires.
²	Si ces travaux sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, ils peuvent aussi être exécutés malgré l'opposition d'un copropriétaire dont le droit d'usage et de jouissance n'est pas entravé durablement de ce fait, pourvu que les autres copropriétaires l'indemnisent de l'atteinte temporaire portée à son droit et se chargent de sa part de frais.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 647^b - 1 Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour les actes d'administration plus importants, notamment les changements de culture ou d'utilisation, la conclusion ou la résiliation de baux à loyer et à ferme, la participation à des améliorations du sol et la désignation d'un administrateur dont les attributions ne seront pas limitées aux actes d'administration courante.
¹	Une décision prise à la majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose, est nécessaire pour les actes d'administration plus importants, notamment les changements de culture ou d'utilisation, la conclusion ou la résiliation de baux à loyer et à ferme, la participation à des améliorations du sol et la désignation d'un administrateur dont les attributions ne seront pas limitées aux actes d'administration courante.
²	Sont réservées les dispositions sur les travaux de construction nécessaires.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 23 - 1 Le domicile de toute personne est au lieu où elle réside avec l'intention de s'y établir; le séjour dans une institution de formation ou le placement dans un établissement d'éducation, un home, un hôpital ou une maison de détention ne constitue en soi pas le domicile.17
¹	Le domicile de toute personne est au lieu où elle réside avec l'intention de s'y établir; le séjour dans une institution de formation ou le placement dans un établissement d'éducation, un home, un hôpital ou une maison de détention ne constitue en soi pas le domicile.17
²	Nul ne peut avoir en même temps plusieurs domiciles.
³	Cette dernière disposition ne s'applique pas à l'établissement industriel ou commercial.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712^s - 1 L'administrateur exécute tous les actes d'administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu'aux décisions de l'assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage.
¹	L'administrateur exécute tous les actes d'administration commune, conformément aux dispositions de la loi et du règlement ainsi qu'aux décisions de l'assemblée des copropriétaires; il prend de son propre chef toutes les mesures urgentes requises pour empêcher ou réparer un dommage.
²	Il répartit les charges et frais communs entre les copropriétaires, leur adresse facture, encaisse leurs contributions, gère et utilise correctement les fonds qu'il détient.
³	Il veille à ce que, dans l'exercice des droits exclusifs et dans l'utilisation des parties et installations communes du bien-fonds et du bâtiment, la loi, le règlement de la communauté et le règlement de maison soient observés.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.