4A_399/2018 - 2019-02-08 - Vertragsrecht - Kaufvertrag, Werkvertrag, Mängelrüge

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 399/2018

Urteil vom 8. Februar 2019

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, Niquille,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marc Kaeslin,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Lars Dubach,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Kaufvertrag, Werkvertrag, Mängelrüge,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Nidwalden, Zivilabteilung, vom 21. November 2017 (ZA 16 12).

Sachverhalt:

A.
Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 2. Juli 2010 verkaufte die B.________ AG mit Sitz in Hergiswil NW (Verkäuferin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) der A.________ AG mit Sitz in U.________ (Käuferin, Klägerin, Beschwerdeführerin) das Grundstück Grundbuch Nr. xxx (Hausplatz und Garten, V.________). Die Verkäuferin hat sich in diesem Kaufvertrag u.a. dazu verpflichtet, bis zum 31. Oktober 2010 (Übergang Nutzen und Gefahr per 1. November 2010) neue Ablaufleitungen bis zum Sammelschacht erstellen zu lassen und zu bezahlen. Die Ablaufleitungen sind nicht erneuert worden.

B.

B.a. Mit Eingabe vom 15. Januar 2015 beim Kantonsgericht Nidwalden, ergänzt mit Replik vom 30. November 2015, beantragte die Klägerin im Wesentlichen, die Beklagte sei zur Zahlung von Fr. 27'240.40 nebst Zins und von Fr. 7'895.25 nebst Zins zu verpflichten.
Mit Urteil vom 11. Mai 2016 verpflichtete das Kantonsgericht die Beklagte zur Zahlung von Fr. 27'240.40 nebst Zins zu 5 % seit 1. November 2010 und von Fr. 7'695.25 nebst Zins von 5 % auf Fr. 5'349.50 seit 5. Mai 2014, Zins zu 5 % auf Fr. 2'0 30.40 seit 1. Oktober 2014 und Zins zu 5 % auf Fr. 315.35 seit 4. Mai 2015.

B.b. In Gutheissung der von der Beklagten erhobenen Berufung hob das Obergericht des Kantons Nidwalden das Urteil des Kantonsgerichts auf und wies die Klage ab (Disp. Ziff. 1). Ebenso wies es die Anschlussberufung der Klägerin ab (Disp. Ziff. 2).
Mit dem Kantonsgericht qualifizierte das Obergericht den Vertrag vom 2. Juli 2010 als reinen Kaufvertrag und nicht als Kauf-/Werkvertrag und beurteilte die fehlende Erstellung der Ablaufleitungen anhand der Regeln über die Sachgewährleistung gemäss Art. 197 ff . OR. Das Fehlen der Ablaufleitungen sei ein versteckter Mangel. Die Mängelrüge vom 21. Januar 2014 sei verspätet erfolgt, womit ein Anspruch aus Sachgewährleistung entfalle. Die Beklagte habe die Klägerin auch nicht absichtlich im Sinn von Art. 203 OR getäuscht. Da die Mängelrüge zu spät erfolgt sei, entfalle auch ein Anspruch auf Schadenersatz gemäss Art. 97 ff . OR.
C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Klägerin dem Bundesgericht, den Entscheid des Obergerichts Nidwalden vom 21. November 2017 aufzuheben und die Streitsache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Eventualiter hält sie an ihren erstinstanzlich gestellten Anträgen fest.
Die Beschwerdegegnerin trägt auf Abweisung der Beschwerde an. Das Obergericht hat auf Vernehmlassung verzichtet. Die Parteien haben unaufgefordert repliziert und dupliziert.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

2.
Umstritten ist namentlich die Qualifikation des Vertrages vom 2. Juli 2010 bzw. der darin enthaltenen Pflicht zur Erstellung der Ablaufleitungen.

2.1. Die Beschwerdeführerin beruft sich erneut darauf, der Vertrag sei teilweise Kauf- und teilweise Werkvertrag.
Sie macht geltend, der Vertrag enthalte zwei verschiedene Leistungen, nämlich zum einen die Übertragung von Grundeigentum und zum anderen die Durchführung von konkret umschriebenen, umfangreichen Renovationsarbeiten. Es habe sich nicht um kleinere Reparaturen oder Nachtragsarbeiten gehandelt, sondern um eine umfassende Gesamtrenovation eines Mehrfamilienhauses. Die Herstellungspflicht sei ein wesentliches Kriterium zur Abgrenzung, ob der Kauf einer künftigen Sache oder ein gemischter Kauf-/Werkvertrag vorliege. Eine solche Herstellungspflicht enthalte der Vertrag. Der werkvertragliche Teil des Vertrags sei nicht erfüllt worden, weshalb die Beschwerdegegnerin in Verzug geraten sei. Die Rechtsfolgen seien somit gemäss Art. 102 ff . OR zu beurteilen und nicht wie von den beiden kantonalen Gerichten gestützt auf Gewährleistungsrecht.

2.2. Das Bundesgericht hat sich vor allem im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstückes mit einer Neubaute zur Abgrenzung zwischen einem reinen Kaufvertrag (Grundstückkaufvertrag über eine künftige Sache) und einem gemischten Grundstückkauf-/Werkvertrag (Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht) geäussert. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das entscheidende Abgrenzungskriterium die Herstellungspflicht. Während der Verkäufer nur zur Übereignung der künftigen Sache verpflichtet ist, ist der Unternehmer zur Herstellung einer künftigen Baute verpflichtet. Ein Kauf über eine künftige Sache ist etwa dann anzunehmen, wenn der Erwerber keinen Einfluss auf den Herstellungsprozess ausübt, d.h. der Neubau nicht eigens für ihn hergestellt wird. Demgegenüber ist von einem gemischten Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht auszugehen, wenn dem Erwerber ein Einfluss auf den Arbeitsprozess eingeräumt wird, und zwar auch bei einer bloss teilweisen Herstellung eines Neubaus nach den individuellen Wünschen des Erwerbers (Urteil 4C.301/2002 vom 22. Januar 2003 E. 2.1 mit Hinweisen auf die Lehre; bestätigt in Urteil 4A 702/2011 vom 20. August 2012 E. 5).
Auch vorliegend ist entscheidend, ob die Beschwerdeführerin als Käuferin des Grundstückes wie eine Bestellerin Einfluss auf die Renovationsarbeiten nehmen konnte. Die Vorinstanz verwies diesbezüglich auf die Erwägungen der Erstinstanz (dort E. 4.3 Abs. 3). Die Erstinstanz stellte an der angegebenen Stelle fest, die im Vertrag aufgelisteten Renovationsarbeiten seien zwar keine geringfügigen Änderungen, allerdings überwiege das kaufrechtliche Element deutlich. Die Parteien würden auch nicht behaupten, die Beschwerdeführerin hätte Einfluss auf die Renovationsarbeiten nehmen oder Handwerker auswählen können. Aus dem Vertrag ergebe sich, dass die Renovationsarbeiten bis zum 31. Oktober 2010 und damit vor Übergang von Nutzen und Schaden am 1. November 2010 hätten ausgeführt und bezahlt sein sollen. Schliesslich hätten die Parteien für das renovierte Haus einen pauschalen Kaufpreis bezahlt, ohne dass die Renovationsarbeiten gesondert aufgeführt worden wären. Die Vorinstanz stellte fest, diese erstinstanzlichen Ausführungen seien von der Beschwerdeführerin nicht beanstandet worden.
Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, dass diese Feststellung zum prozessualen Sachverhalt willkürlich wäre. Es ist somit mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die erstinstanzlichen Ausführungen unbeanstandet blieben (vgl. E. 1 hiervor). Um der in Art. 311 Abs. 1 ZPO verankerten Pflicht zur Begründung der Berufung Genüge zu tun, muss eine Berufungsklägerin aufzeigen, inwiefern sie den angefochtenen Entscheid als fehlerhaft erachtet (BGE 138 III 374 E. 4.3.1 S. 375; Urteil 4A 397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1). Diese Begründungsanforderungen gelten sinngemäss auch für die Berufungsantwort (Urteil 4A 580/2015 vom 11. April 2016 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 142 III 271). Lag somit nach den Feststellungen der Vorinstanz keine genügende Rüge vor, musste sie nicht weiter darauf eingehen und ist auch hier nicht weiter darauf einzugehen. Im Übrigen macht die Beschwerdeführerin auch im Beschwerdeverfahren nur geltend, vorhandene Offerten, Auftragsbestätigungen usw. seien dem Vertrag beigelegt und von beiden Parteien ebenfalls unterzeichnet worden (Ziffer. IV/3 S. 6 des Kaufvertrages); dies deute auf einen Werkvertrag hin (unter Hinweis auf PETER GAUCH, Der Werkvertrag, 5. Aufl. 2011, S. 49, N. 128). Es trifft zu, dass unter Ziffer
IV.3 des Kaufvertrages die verschiedenen Renovationsarbeiten aufgeführt waren, zu deren Erbringung sich die Beschwerdeführerin verpflichtet hatte, gefolgt von einem Detailbeschrieb für einzelne (grössere) Arbeiten (Küche, Sanitär, Boden, Elektrische Installationen, Dacharbeiten Holz, Ziegeleindeckung und Isolation sowie Gipserarbeiten aussen, Maler- und Gipserarbeiten innen, Umgebungsarbeiten) und dem Hinweis, die dazugehörigen Beilagen (zwei Offerten, eine Auftragsbestätigung) bildeten Vertragsbestandteil und würden von den Parteien unterzeichnet werden. Daraus ergibt sich aber gerade nicht, dass die Beschwerdeführerin jenen Einfluss auf den Arbeitsprozess gehabt hätte, der für einen Werkvertrag sprechen würde. Vielmehr wurden damit im Kaufvertrag im Voraus die Eigenschaften des Kaufobjekts (nach der Renovation) definiert.

2.3. Für den Fall, dass von einem Kaufvertrag ausgegangen wird, macht die Beschwerdeführerin geltend, es hätten jedenfalls zwei selbstständige Leistungen vorgelegen: zum einen die Übertragung von Grundeigentum und zum anderen die Durchführung und Bezahlung von konkret umschriebenen Renovationsarbeiten. Bei Letzteren handle es sich um eigentliche Nebenleistungspflichten, die selbstständig einklagbar seien, nicht um blosse Nebenpflichten. Die Vorinstanz habe diese Frage vermischt mit der Qualifikation des Vertragstyps und damit Bundesrecht verletzt. Der Pflicht zur Erstellung und Bezahlung von neuen Ablaufleitungen sei die Beschwerdegegnerin nicht nachgekommen, weshalb sie diesbezüglich im (kaufrechtlich zu beurteilenden) Verzug sei.
Die Vorinstanz hat die Frage selbstständiger Leistungspflichten nicht unzulässig mit der Qualifikation des Vertrages vermischt. Die Beschwerdeführerin hat - mit Übergang von Nutzen und Gefahr am 1. November 2010, zu welchem Zeitpunkt die Renovation abgeschlossen sein musste (Ziff. IV.1 und IV.3 des Kaufvertrages) - ein fertig umgebautes Mehrfamilienhaus gekauft. Die Renovationsarbeiten sind geknüpft an die Übertragung des Eigentums. An der Ausführung der Renovationsarbeiten bestand für die Beschwerdeführerin nur ein Interesse, wenn der eigentliche Vertragsgegenstand, die Übertragung des Eigentums am Kaufobjekt, zustande kam. Sinn und Zweck der Renovationsarbeiten war, bestehende Mängel am Kaufobjekt vor der Übertragung zu beseitigen. Wäre diese Leistungspflicht zur Übertragung des Eigentums nicht eingehalten worden, beispielsweise wenn die Beschwerdeführerin den Kaufpreis nicht bezahlt hätte, wäre der Vertrag insgesamt dahingefallen (Ziff. III.3 des Kaufvertrages). Die Verpflichtung zur Erbringung der Renovationsarbeiten war daher Bestandteil der Eigentumsübertragung; die fehlende Renovation der Ablaufleitungen wurde von der Vorinstanz zu Recht unter dem Titel der Sachgewährleistung beurteilt.

3.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, falls von den Bestimmungen über die Sachgewährleistung ausgegangen werde, sei die Mängelrüge - wie vom Kantonsgericht angenommen und entgegen der Vorinstanz - rechtzeitig erfolgt.

3.1. Nach den Feststellungen der Vorinstanz hatte die Beschwerdeführerin am 6. Januar 2014 aufgrund eines Rückstaus der Abwasserleitungen die C.________ AG beigezogen, um die Leitungen zu spülen und zu entstopfen. Die Vorinstanz ging in tatsächlicher Hinsicht sodann davon aus, die Beschwerdeführerin habe am 10. Januar 2014 Kenntnis vom Mangel gehabt, und zwar gestützt auf die Abklärungen der C.________ AG vom 6. Januar 2014. Diese habe ihr bestätigt, dass die Grundleitungen ab Fallstrang bis Kontrollschacht alte, ausgewaschene Betonleitungen seien, die offene Muffen aufweisen würden, was immer wieder zu Verstopfungen führen könne. Da es sich beim Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin um deren einzigen, seit yyy amtierenden Verwaltungsrat mit Einzelunterschrift gehandelt habe, habe es keiner langwierigen Mandatierung bedurft. Überdies müsse einem Anwalt die rechtliche Notwendigkeit des sofortigen Handelns in einer solchen Situation klar sein. Die erst elf Tage später erfolgte Mängelrüge sei somit verspätet.

3.2. Der Käufer muss den Mangel " sofort " (Art. 201 Abs. 3 OR) melden. Was darunter zu verstehen ist, hängt von den Umständen ab, namentlich von der Natur des Mangels. Bei der Beurteilung, ob eine Rüge rechtzeitig erfolgt ist, muss zwar auf die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Art der Mängel, abgestellt werden. Entscheide in anderen Fällen sind deshalb nur mit Zurückhaltung heranzuziehen. Allgemein kann aber gesagt werden, dass die Rügefrist kurz zu bemessen ist, wenn es sich um einen Mangel handelt, bei dem die Gefahr besteht, dass ein Zuwarten zu einem grösseren Schaden führen kann (BGE 118 II 142 E. 3b S. 148; Urteile 4A 251/2018 vom 11. September 2018 E. 3.3 und 4A 245/2018 vom 4. Juli 2018 E. 2.2.1 je mit Hinweisen). In Fällen eines sich nicht fortentwickelnden Mangels anerkannte die Rechtsprechung eine Frist von einer Woche als angemessen (Urteil 4C.82/2004 vom 3. Mai 2004 E. 2.3) während Mängelrügen als verspätet beurteilt wurden, die erst nach 14 Tagen (Urteil 4A 336/2007 vom 31. Oktober 2007 E. 4.4) bzw. 18 Tagen (zit. Urteil 4A 251/2018 E. 5.2.3) bzw. einem Monat (zit. Urteil 4A 245/2018 E. 2.2.2) oder fünf Wochen (BGE 118 II 142 E. 3b S. 148) erfolgten. Als verspätet wurde auch eine Erklärung nach
20 Tagen erachtet im Fall eines Motorschadens, der das Leben der Mitfahrer gefährden konnte (Urteil 4C.205/2003 vom 17. November 2003 E. 3.3.1).
Die Vorinstanz hat vorliegend nicht festgestellt, es hätte sich um einen Schaden gehandelt, der sich hätte verschlimmern können, und solches ist auch nicht ersichtlich. Sie berief sich denn auch auf den zitierten Entscheid 4C.82/2004, der einen sich nicht fortentwickelnden Mangel betraf. Es trifft zu, dass in diesem und weiteren Entscheiden ausgeführt wurde, das Bundesgericht erachte eine siebentägige Rügefrist grundsätzlich als angemessen (zit. Urteil 4C.82/2004 E. 2.3 unter Hinweis auf 4C.143/1996 vom 12. November 1996 E. 2d; Urteile 4C.130/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.2.2; 4A 51/2007 vom 11. September 2007 E. 4.5 und 4A 252/2010 vom 25. November 2010 E. 6.4) bzw. es wurde eine Erklärungsfrist von "etwa einer Woche" zugestanden (Urteil 4C.159/1999 vom 28. Juli 2000 E. 1b.bb), wobei es sich im letztgenannten Urteil um einen sich fortentwickelnden Schaden handelte. Konkret spielte diese allgemeine Formulierung dann aber oft keine Rolle, da es nicht um Sachverhalte ging, bei denen diese Frist knapp überschritten und deshalb die Rüge als verspätet bezeichnet worden wäre. So erfolgte im zitierten Entscheid 4A 252/2010 E. 6.4 die Rüge beispielsweise nach rund fünfeinhalb bzw. rund sieben Monaten. Im Entscheid 4C.130/2006 konnte die Frist
nicht genau bestimmt werden; gleichzeitig wurde aber auf die Lehre hingewiesen, welche für eine grosszügigere Handhabung der Rügefrist plädiert und festgehalten, bei der Anwendung solle man eine gewisse Flexibilität ("souplesse") an den Tag legen (zit. Urteil 4C.130/2006 E. 4.2.2). In der Tat erachtet insbesondere die neuere Lehre die bundesgerichtliche Rechtsprechung als streng (bzw. als zu streng) und betont zu Recht, dass es keine ratio legis gibt, welche zum Schutz des Verkäufers oder Unternehmers eine starre Beschränkung auf eine Woche rechtfertigt (FRANÇOIS CHAIX, in: Commentaire romand, Code des obligations I, 2. Aufl. 2012, N. 17 zu Art. 370 OR; PETER GAUCH, a.a.O., S. 786 und S. 788, N. 2177 und N. 2181; SCHMID/STÖCKLI/KRAUSKOPF, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 2. Aufl. 2016, S. 266 f., Rz. 1755a; ALFRED KOLLER, Schweizerisches Werkvertragsrecht, 2015, S. 227 f., Rz. 610; THEODOR BÜHLER, Zürcher Kommentar, 1998, N. 48 zu Art. 370 OR).
Vorliegend kann berücksichtigt werden, dass zwischen dem 10. Januar 2014 und dem 21. Januar 2014 zwei Wochenenden lagen und somit letztlich nur sechs Arbeitstage (bzw. acht, falls man den ersten und den letzten Tag mitzählt) zur Verfügung standen. Die alten Leitungen waren zudem schon über drei Jahre im Gebrauch. Vor allem aber spricht die Interessenlage vorliegend gegen eine allzu grosse Strenge. Zwar stellte die fehlende Renovation - wie dargelegt - einen Mangel der verkauften Liegenschaft dar und beinhaltete nicht eine vom Verkauf unabhängige selbstständige Leistungspflicht, deren Nichterfüllung gestützt auf die Verzugsregeln zu beurteilen wäre. Doch kann berücksichtigt werden, dass der Mangel nicht entstand, weil die Renovation der Leitungen schlecht ausgeführt wurde, sondern weil die Beschwerdegegnerin eine im Kaufvertrag klar zugesicherte Verpflichtung schlicht ignorierte. Insgesamt erscheint daher die Rügefrist als noch eingehalten.

4.
Der Beschwerdeführer rügt, wie bereits vor der Vorinstanz, das Kantonsgericht habe zu Unrecht eine Kürzung der Parteientschädigung wegen Prozessierens in eigener Sache vorgenommen.
Gemäss Art. 96 ZPO setzen die Kantone die Tarife für die Prozesskosten fest. Der Kanton Nidwalden hat die Entschädigung der Anwälte in den Art. 31 ff. des Gesetzes des Kantons Nidwalden vom 19. Oktober 2011 über die Kosten im Verfahren vor den Gerichten und den Justizbehörden (Prozesskostengesetz [PKoG]; NG 261.2) geregelt. Handelt ein Anwalt in eigener Sache, besteht für die eigenen Bemühungen ein Anspruch auf höchstens drei Viertel des Honorars, das als Parteivertretung beansprucht werden könnte (Art. 32 Abs. 3 PKoG). Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist die pauschale Aussage des Kantonsgerichts unzutreffend, wonach es sich um ein Prozessieren in eigener Sache handle, wenn der Rechtsvertreter gleichzeitig Organ der Partei sei, die er vertritt. Es ist vielmehr mit Blick auf die Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob die Tätigkeit des Rechtsvertreters als freiberufliche Anwaltstätigkeit oder aber als Organhandeln zu qualifizieren ist. Wenn ein freiberuflich tätiger Anwalt, der gleichzeitig Organ einer juristischen Person ist, diese in einem Zivilprozess vertritt, kann nicht ohne Weiteres von einem analogen Anwendungsfall des Prozessierens in eigener Sache ausgegangen werden. Es gehört denn auch grundsätzlich nicht zu den
Aufgaben eines Verwaltungsrates einer juristischen Person, diese in Zivilprozessen anwaltlich zu vertreten.

5.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen. Da die Vorinstanz die Folgen der rechtzeitigen Geltendmachung der Mängel noch nicht beurteilt hat, ist die Sache an sie zur Neubeurteilung zurückzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG). Die Tätigkeit von Rechtsanwalt Dr. Marc Kaeslin im bundesgerichtlichen Verfahren qualifiziert sich als berufsmässige Vertretung im Rahmen seiner freiberuflichen Anwaltstätigkeit und nicht als Organhandeln. Er war somit als beauftragter Rechtsanwalt der Beschwerdeführerin und nicht als Anwalt in eigener Sache tätig bzw. Organ einer Prozesspartei (vgl. hiervor E. 4). Die Beschwerdegegnerin schuldet der Beschwerdeführerin somit eine volle Parteientschädigung.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zu neuer Entscheidung zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Nidwalden, Zivilabteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. Februar 2019

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Gross

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 197 - 1 Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
¹	Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
²	Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 97 - 1 Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle.
¹	Kann die Erfüllung der Verbindlichkeit überhaupt nicht oder nicht gehörig bewirkt werden, so hat der Schuldner für den daraus entstehenden Schaden Ersatz zu leisten, sofern er nicht beweist, dass ihm keinerlei Verschulden zur Last falle.
²	Für die Vollstreckung gelten die Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 11. April 188943 über Schuldbetreibung und Konkurs sowie der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 200844 (ZPO).45

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 102 - 1 Ist eine Verbindlichkeit fällig, so wird der Schuldner durch Mahnung des Gläubigers in Verzug gesetzt.
¹	Ist eine Verbindlichkeit fällig, so wird der Schuldner durch Mahnung des Gläubigers in Verzug gesetzt.
²	Wurde für die Erfüllung ein bestimmter Verfalltag verabredet, oder ergibt sich ein solcher infolge einer vorbehaltenen und gehörig vorgenommenen Kündigung, so kommt der Schuldner schon mit Ablauf dieses Tages in Verzug.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 311 Einreichen der Berufung - 1 Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung (Art. 239) schriftlich und begründet einzureichen.
¹	Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung (Art. 239) schriftlich und begründet einzureichen.
²	Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 201 - 1 Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
¹	Der Käufer soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit der empfangenen Sache prüfen und, falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, diesem sofort Anzeige machen.
²	Versäumt dieses der Käufer, so gilt die gekaufte Sache als genehmigt, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der übungsgemässen Untersuchung nicht erkennbar waren.
³	Ergeben sich später solche Mängel, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls die Sache auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 370 - 1 Wird das abgelieferte Werk vom Besteller ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt, so ist der Unternehmer von seiner Haftpflicht befreit, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden.
¹	Wird das abgelieferte Werk vom Besteller ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt, so ist der Unternehmer von seiner Haftpflicht befreit, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden.
²	Stillschweigende Genehmigung wird angenommen, wenn der Besteller die gesetzlich vorgesehene Prüfung und Anzeige unterlässt.
³	Treten die Mängel erst später zu Tage, so muss die Anzeige sofort nach der Entdeckung erfolgen, widrigenfalls das Werk auch rücksichtlich dieser Mängel als genehmigt gilt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	66 68 95 97 105 106
OR:	97 102 197 201 203 370
ZPO:	96 311