4A_345/2007 - 2008-01-08 - Droit des contrats

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 345/2007 /len

Urteil vom 8. Januar 2008
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Gelzer.

Parteien
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Poli,

gegen

A.________,
B.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Peter Wicki.

Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,

Beschwerde gegen den Entscheid der Obergerichtskommission des Kantons Obwalden vom 5. Juli 2007.

Sachverhalt:

A.
Mit Mietvertrag vom 17. Juli 2004 vermietete die X.________ AG (nachstehend: Vermieterin) das Hotel/Restaurant Y.________ inklusive einer Wohnung in Engelberg an A.________ und B.________ (nachstehend: Mieter). Am 15. Dezember 2005 kündigte die Vermieterin, handelnd durch ihren Alleinaktionär und Vertreter C.________, mit den amtlichen Formularen die Mietverträge betreffend das Hotel/Restaurant und die Wohnung auf den 15. Juli 2006. Die Kündigungsschreiben waren gemeinsam an beide Mieter gerichtet und nannten Eigenbedarf als Kündigungsgrund. Am 21. Dezember 2005 wiederholte die Vermieterin die Kündigungen auf den selben Kündigungstermin und adressierte eine Kündigung für die Wohnung bzw. das Hotel/Restaurant jeweils einzeln an jeden der Mieter.
Mit Schreiben vom 11. Januar 2006 fochten die Mieter die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtverhältnisse des Kantons Obwalden (nachstehend: Schlichtungsbehörde) an und verlangten eventualiter die Erstreckung des Mietverhältnisses um vier Jahre.
Mit Eingabe vom 24. Januar 2006 erweiterten die Mieter ihre Rechtsbegehren und verlangten eine Reduzierung des Mietzinses für die Zeit des Umbaus im Oktober und November 2005, die Übernahme von Strom-, Wasser- und Heizkosten durch die Vermieterin, sowie weitere Entschädigungen für den Betriebsausfall während dieser Zeit.
Die Schlichtungsbehörde stellte mit Beschluss vom 14. bzw. 21. März 2006 fest, dass das Miet-/Pachtverhältnis bis zum 30. Juni 2010 daure, wobei der Mietzins in dieser Zeit vertragsgemäss verändert werden könne. Die Behandlung des Gesuchs um Erstreckung der Miet- und Pachtverhältnisse sistierte die Schlichtungsbehörde bis Ende Januar 2010 mit dem Hinweis, dass die Mieterschaft das Gesuch dannzumal zu bestätigen und zu begründen habe. Schliesslich wies die Schlichtungsbehörde die Vermieterin an, die von den Mietern geleisteten Sicherheitszahlungen bis Ende 2006 gesetzeskonform bei einer Bank zu hinterlegen.

B.
Am 11. April 2006 erhob die Vermieterin (nachstehend: Klägerin) beim Kantonsgerichtspräsidenten II Klage mit den Begehren, es sei der Beschluss der Schlichtungsbehörde vom 14./21. März 2006 aufzuheben und die Wirksamkeit der Kündigung des Miet-/Pachtverhältnisses per 30. Juni 2007 festzustellen.
Die Mieter (nachstehend: Beklagte) stellten die Begehren, die Klage sei abzuweisen und die Unwirksamkeit der Kündigung festzustellen. Eventuell sei festzustellen, dass die Kündigung frühestens per 30. Juni 2010 Wirkung entfalten könne, und es sei die Beurteilung des Erstreckungsbegehrens bis Ende Januar 2010 zu sistieren. Subeventualiter sei das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken.
Mit Entscheid vom 30. Oktober 2006 hiess der Kantonsgerichtspräsident II die Klage gut, stellte fest, dass das Miet-/Pachtverhältnis zwischen den Parteien auf den 30. Juni 2007 gültig gekündigt wurde und wies die Sache zur Durchführung des Schlichtungsverfahrens betreffend das Erstreckungsbegehren an die Schlichtungsbehörde zurück.
Auf Rekurs der Beklagten hin hob die Obergerichtskommission des Kantons Obwalden den Entscheid des Kantonsgerichtspräsidenten am 5. Juli 2007 auf und erklärte die Kündigung vom 21. Dezember 2005 betreffend das Miet-/Pachtverhältnis zwischen den Parteien als unwirksam.

C.
Die Klägerin erhebt Beschwerde in Zivilsachen mit den Anträgen, das Urteil der Obergerichtskommission vom 5. Juli 2007 sei aufzuheben und die Verfügung des Kantonsgerichtspräsidenten vom 30. Oktober 2007 sei zu bestätigen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beklagten und die Obergerichtskommission schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Für den Fall der Gutheissung der Beschwerde verlangen die Beklagten, die Angelegenheit sei zur weiteren Beurteilung an die Schlichtungsbehörde zurückzuweisen, eventualiter sei das Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken.

Erwägungen:

1.
Die Vorinstanz beziffert den Streitwert auf Fr. 198'000.--, was keine Partei im bundesgerichtlichen Verfahren kritisiert. Die für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwertgrenze, welche in mietrechtlichen Fällen Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG), ist damit erreicht. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist daher grundsätzlich einzutreten.

2.
2.1 Vor der Vorinstanz begründete die Beschwerdeführerin den als Kündigungsgrund angegebenen Eigenbedarf damit, dass ihr Vertreter und Alleinaktionär von Anfang an die Absicht gehabt habe, nach seiner Pensionierung den Restaurant- und Hotelbetrieb selber zu führen. Dass dies nun früher als ursprünglich geplant vonstatten gehe, resultiere insbesondere aus der sich stets verschlechternden Auftragssituation. Weiter gab die Beschwerdeführerin an, sie habe den Beschwerdegegnern vorgeschlagen, im bestehenden Restaurant- und Hotelbetrieb gemeinsam eine Hotel- und Apérobar mit D.________ einzuführen und im Einverständnis mit den Beschwerdegegnern im Rahmen der Wiedereröffnungsfestivitäten auf eigene Kosten einen Apéro durchgeführt und für den Apéroservice D.________ aufgeboten. Die Beschwerdegegner hätten indessen D.________ des Lokals verwiesen. Damit sei belegt, dass das Barprojekt mehr an persönlichen als an unternehmerischen Überlegungen gescheitert sei.

2.2 Die Vorinstanz führte zusammengefasst aus, eine Kündigung sei bereits missbräuchlich, wenn sie sich auf kein schützenswertes Interesse stütze. Erweise sich der angegebene Kündigungsgrund als vorgeschoben, so lasse dies auf eine grundlose und damit treuwidrige Kündigung schliessen. Im vorliegenden Fall sei glaubhaft, dass der Vertreter der Beschwerdeführerin bereits bei Beginn des Vertragsverhältnisses die Absicht hatte, dereinst die Hotel- und Restaurantanlage zu übernehmen und die Wohnung selber zu benutzen. Dass die Übernahme früher als geplant habe erfolgen sollen, habe die Beschwerdeführerin jedoch nicht bewiesen. Sie mache zwar geltend, die Aufträge seien in den letzten zwei Jahren zurückgegangen, unterlasse jedoch, die behaupteten Rückgänge zu beziffern oder anderweitig zu belegen. Zudem sei anzunehmen, dass die Beschwerdeführerin den Eigenbedarf bereits vor den Wiedereröffnungsfestivitäten angemeldet hätte, wäre ein solcher auch tatsächlich gegeben gewesen. Dies und die Tatsache, dass die Kündigung nach dem Scheitern des Bar-Projekts vorgenommen wurde, seien Elemente, welche gegen die Darstellung der Beschwerdeführerin sprechen würden. Ihr Einwand, das Bar-Projekt sei aus persönlichen Gründen gescheitert, verstärke die
Bedenken. Insgesamt bleibe die Beschwerdeführerin den Beweis schuldig, dass Eigenbedarf tatsächlich der wahre Kündigungsgrund war. Damit sei die Kündigung unwirksam im Sinne von Art. 271 und Art. 271a OR und deshalb aufzuheben.

2.3 Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe die Beweislast falsch verteilt. Zwar habe der Vermieter im Falle einer Kündigung während der Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR einen Rechtfertigungsgrund gemäss Art. 271a Abs. 3 OR, wie z.B. den dringenden Eigenbedarf, nachzuweisen. Dies gelte jedoch nicht für eine Kündigung ausserhalb der Sperrfrist. Diesfalls habe nicht der Kündigende die Zulässigkeit, sondern ihr Empfänger die Missbräuchlichkeit der Kündigung zu beweisen. Der Kündigende könne sich daher darauf beschränken, ernsthafte Zweifel an der Sachdarstellung des Kündigungsempfängers aufrecht zu erhalten. Es genüge, wenn die angegebenen Kündigungsgründe glaubhaft seien. Dies müsse namentlich für die Kündigung infolge Eigenbedarfs gelten, der auch innere Tatsachen betreffe und damit nicht strikte bewiesen werden könne. Zudem müsse der Eigenbedarf bei Kündigungen ausserhalb der Sperrfrist kein dringlicher sein. Dies habe die Vorinstanz verkannt, indem sie verlangt habe, dass die Beschwerdeführerin bezüglich des geltend gemachten Auftragsrückgangs Zahlen, Jahresrechnungen und Buchhaltungsunterlagen vorlege.
2.4
2.4.1 Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden (Art. 271 Abs. 2 OR). Allgemein gilt, dass eine Kündigung treuwidrig ist, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird (Urteil 4C.267/2002 vom 18. November 2002 E. 2.2, publ. in SJ 2003 I S. 261 ff., 263; vgl. auch BGE 120 II 105 E. 3a S. 108). Bezüglich der Kündigung durch den Vermieter werden in Art. 271a Abs. 1 OR beispielhaft Kündigungsgründe genannt, welche mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar sind. So ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR eine Kündigung anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht.
2.4.2 Ausserdem sieht Art. 271a Abs. 1 lit. d und e OR in Bezug auf Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, welche mit dem Mietverhältnis zusammenhängen, Sperrfristen vor. Während diesen Fristen sind Kündigungen durch den Vermieter gemäss Art. 271a Abs. 3 OR nur aus speziellen, im Gesetz genannten Gründen zulässig.
2.4.3 Wird die Kündigung ausserhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a lit. d und e OR ausgesprochen, so wird ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nicht vermutet. Ein solcher Verstoss ist daher gemäss Art. 8 ZGB grundsätzlich vom Kündigungsempfänger zu beweisen, der daraus die Anfechtbarkeit der Kündigung ableitet (BGE 120 II 105 E. 3c S. 111; Urteil 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.3.1 f.; übersetzt abgedruckt in: MRA 2005 S. 119; Hans Bättig, Kündigung zur Erzielung eines höheren Ertrags - Beweislast, MRA 2005 S. 115 f., S. 120; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N. 38 zu Art. 271 OR; vgl. auch Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6. Aufl. 2005, S. 532 Rz. 4.8). Da der Grundsatz von Treu und Glauben ein Rechtsbegriff ist, hat der Kündigungsempfänger genau genommen Tatsachen zu beweisen, aus welchen auf einen Verstoss gegen diesen Grundsatz zu schliessen ist (vgl. Weber, Basler Kommentar, 4. Aufl. 2007, N. 30 zu Art. 271 /271a OR). Der Kündigungsempfänger hat daher nachzuweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten bzw. ohne schützenswerten Grund ausgesprochen wurde (David Lachat, Commentaire Romand, N. 9 zu Art. 271 OR; Raymond Bisang, Kündigungsanfechtung bei wechselnder Begründung,
MRA 2004 S. 170 ff., S. 176; a.M. Weber, a.a.O., N. 30 zu Art. 271 /271a OR; Higi, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996, N. 163 zu Art. 271 OR; Lachat/Stoll/Brunner, a.a.O., S. 527 Rz. 3.10, welche annehmen, die kündigende Partei habe die von ihr angegebenen Kündigungsgründe zu beweisen, sofern diese bestritten werden). Gemäss der Rechtsprechung hat der Kündigende jedoch zur Wahrheitsfindung beizutragen, indem er die Gründe der Kündigung nennt und gemäss Art. 274d Abs. 3 OR alle in seinem Besitz befindlichen Beweisstücke zur Verfügung stellt, die für die Prüfung des von ihm behaupteten Kündigungsgrunds nötig sind (BGE 120 II 105 E. 3c S. 111; Urteil 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.3.1 f.). In diesem Sinne hat der Kündigende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (Urteil 4C.170/2004 vom 27. August 2004 E. 2.1, übersetzt abgedruckt in: MRA 2004 S. 137). Kommt der Kündigende dieser Obliegenheit nicht nach, oder gibt er keinen Grund zur Kündigung an, so kann daraus im Rahmen der Beweiswürdigung der Schluss gezogen werden, der Kündigende habe keinen zulässigen Kündigungsgrund gehabt (Bernard Corboz, Les congés affectés d'un vice, 9e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1996, no 3, S. 21; vgl. auch Lachat/Stoll/Brunner,
a.a.O., S. 525 f. Rz. 3.4; vgl. ferner Art. 41 BZP, der besagt, dass der Richter im Rahmen der freien Beweiswürdigung das Verhalten der Parteien im Prozess mitwägt). Darin liegt keine Umkehr der Beweislast (SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 38 zu Art. 271 OR; Bättig, a.a.O., S. 121 ff.).

2.5 Nach dem Gesagten ist der Beschwerdeführerin insoweit beizupflichten, als sie vorbringt, die Vorinstanz habe von ihr zu Unrecht verlangt, den angegebenen Kündigungsgrund nachzuweisen. Diese Rechtsauffassung hat sich indessen nicht auf den Ausgang des Verfahrens ausgewirkt. Die Vorinstanz hat namentlich daraus, dass die Beschwerdeführerin die von ihr zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Auftragsrückgänge weder bezifferte noch belegte, abgeleitet, ein Eigenbedarf habe nicht vorgelegen. Entgegen der Annahme der Beschwerdeführerin hat die Vorinstanz dabei keinen dringlichen, sondern bloss einen aktuellen Eigenbedarf verlangt. Damit ist die Vorinstanz mit Rücksicht auf das Verhalten der Beschwerdeführerin, mithin in Beweiswürdigung, zum Schluss gelangt, der angerufene Kündigungsgrund sei bloss vorgeschoben, die betreffende Tatsachenbehauptung der Beschwerdeführerin widerlegt, und die Kündigung sei ohne zulässigen Grund ausgesprochen worden. Demnach ist den Beschwerdegegnern der Beweis der grundlosen Kündigung gelungen, weshalb insoweit ein positives Beweisergebnis vorliegt. Damit wird die Frage der Beweislastverteilung nach ständiger Rechtsprechung gegenstandslos (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601 f.; 119 II 114 E. 4c S. 117;
118 II 142 E. 3a S. 147, je mit Hinweisen). Eine Verletzung von Art. 8 ZGB ist nicht auszumachen.

2.6 Da die Kündigung aufgehoben wurde, ist nicht entscheiderheblich, auf welchen Termin diese Kündigung ihre Wirkung hätte entfalten können. Diese im kantonalen Verfahren umstrittene Frage kann daher offen bleiben.

3.
Weiter macht die Beschwerdeführerin dem Sinne nach geltend, die Beschwerdegegner hätten sich auf den Tatbestand der Rachekündigung gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. a OR berufen, ohne darzutun, inwiefern dieser Tatbestand erfüllt sei. Zudem habe die Vorinstanz mit Bezug auf den Kausalzusammenhang zwischen dem Willen, eine einseitige Vertragsänderung durchzusetzen, und der Kündigung eine offensichtlich fehlerhafte Beweiswürdigung vorgenommen.
Hinsichtlich dieser Rügen ist ein Bezug zu entscheiderheblichen Erwägungen der Vorinstanz nicht erkennbar, da diese nicht davon ausging, die Beschwerdegegnerin habe eine so genannte Rachekündigung nachweisen können. Auf die Rügen ist daher mangels Rechtserheblichkeit nicht einzutreten.

4.
Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Diese hat zudem die Beschwerdegegner angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Obergerichtskommission des Kantons Obwalden schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 8. Januar 2008
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Corboz Gelzer

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.