4A_33/2020 - 2020-10-07 - Diritto contrattuale - Mietvertrag; Passivlegitimation, Prozesskosten,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 33/2020

Urteil vom 7. Oktober 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Niquille,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Gross.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Heusi,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Schönberg,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag; Passivlegitimation, Prozesskosten,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Solothurn, Zivilkammer, vom 5. Dezember 2019 (ZKBER.2019.59).

Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführer) mietete für sein Fahrradgeschäft Geschäftsräume zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'200.-- netto. Am 19. Dezember 2017 kündigte die Vermieterschaft den Mietvertrag per 30. Juni 2018.

B.

B.a. Nach erfolglosem Schlichtungsversuch klagte der Beschwerdeführer am 20. April 2018 beim Richteramt Bucheggberg-Wasseramt gegen B.________ (Beschwerdegegner). Er beantragte, die Kündigung vom 19. Dezember 2017 sei als missbräuchlich zu erklären. Eventualiter sei das Mietverhältnis um mindestens vier Jahre zu erstrecken.
Mit Urteil vom 23. Januar 2019 wies das Richteramt die Klage wegen mangelnder Passivlegitimation ab (Dispositiv-Ziffer 1). Es verpflichtete den Beschwerdeführer, dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung von Fr. 5'645.20 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 2), und auferlegte ihm die Gerichtskosten von Fr. 2'700.-- (Dispositiv-Ziffer 3).
Das Richteramt verneinte die Passivlegitimation zusammengefasst mit folgender Begründung:
Auf dem Mietvertrag erscheine unter der Rubrik "Vermieter" der Beschwerdegegner. Allerdings seien dessen Eltern auf der nächsten Zeile unter der Rubrik "vertreten durch" aufgeführt. Im amtlichen Kündigungsformular seien unter "Vermieterschaft" der Beschwerdegegner und dessen Eltern aufgeführt. Das vom Beschwerdeführer selbst verfasste Schlichtungsgesuch nenne lediglich das Mietobjekt und verweise auf die Kündigung sowie den Mietvertrag; gegen wen sich das Schlichtungsgesuch richte, sei nicht ersichtlich. Die Klagebewilligung nenne als Beklagten den Beschwerdegegner und dessen Eltern. Gemäss Grundbuch seien der Beschwerdegegner und dessen Eltern Miteigentümer der fraglichen Liegenschaft.
Das Richteramt verwies auf Art. 647a Abs. 1 ZGB und argumentierte, der Abschluss eines Mietvertrags sei keine untergeordnete, gewöhnliche Verwaltungshandlung, die ein Miteigentümer allein vornehmen könne. Bereits aus diesem Grund habe der Mietvertrag nur zwischen dem Beschwerdeführer und dem Beschwerdegegner sowie dessen Eltern abgeschlossen werden können. Die Eltern seien auf dem Mietvertrag nur aus Platzgründen auf der unteren Zeile eingetragen worden. Schliesslich habe der Beschwerdeführer an der Hauptverhandlung ausgesagt, er sei davon ausgegangen, dass der Beschwerdegegner und dessen Eltern seine Vermieter seien.

B.b. Der Beschwerdeführer erhob gegen das Urteil des Richteramts Berufung. Er beantragte dem Obergericht des Kantons Solothurn, das Urteil des Richteramts sei aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der Erstreckung des Mietverhältnisses an das Richteramt zurückzuweisen. Eventualiter sei das Mietverhältnis erstmals bis zum 31. März 2020 zu erstrecken.
In der Folge änderte der Beschwerdeführer sein Hauptbegehren und verlangte, das Mietverhältnis sei bis zum 31. Oktober 2019 zu erstrecken. Nachdem dieses Datum verstrichen war, stellte das Obergericht mit Präsidialverfügung vom 6. November 2019 fest, dass die Berufung des Beschwerdeführers gegenstandslos geworden sei.
Das Obergericht schrieb das Berufungsverfahren mit Beschluss vom 5. Dezember 2019 zufolge Gegenstandslosigkeit ab (Dispositiv-Ziffer 2). Es auferlegte dem Beschwerdeführer die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 500.-- (Dispositiv-Ziffer 3) und verpflichtete ihn, dem Beschwerdegegner für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'908.75 zu bezahlen (Dispositiv-Ziffer 4).

C.
Der Beschwerdeführer beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde, Dispositiv-Ziffern 3 und 4 des obergerichtlichen Beschlusses vom 5. Dezember 2019 seien aufzuheben. Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des Berufungsverfahrens seien dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und dieser sei zu verpflichten, ihm für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'046.55 und für das Berufungsverfahren eine solche von Fr. 3'063.60 zu bezahlen.
Das Sicherstellungsgesuch des Beschwerdegegners wurde am 18. März 2020 präsidialiter gutgeheissen, und in der Folge wurde die Sicherheitsleistung durch den Beschwerdeführer erbracht.
Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde und beantragte gleichzeitig, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.
In der Sache beantragt der Beschwerdegegner, auf die Beschwerde in Zivilsachen sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, und die subsidiäre Verfassungsbeschwerde sei abzuweisen.

Die Parteien replizierten und duplizierten unaufgefordert.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 141 III 395 E. 2.1 S. 397 mit Hinweisen). Der angefochtene Beschluss des Obergerichts des Kantons Solothurn ist ein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG (vgl. Urteil 4A 249/2018 vom 12. Juli 2018 E. 1.1).

1.1. Vor Bundesgericht ist nur noch der vorinstanzliche Kostenentscheid streitig. Die Zulässigkeit der Beschwerde gegen einen solchen Nebenpunkt richtet sich - entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners - nach der Hauptsache (BGE 137 III 47 E. 1.2.3 S. 48).
Die Hauptsache betrifft die Erstreckung des Mietverhältnisses; sie ist für die Frage des Eintretens massgebend. In mietrechtlichen Fällen ist die Beschwerde in Zivilsachen zulässig, sofern der Streitwert mindestens Fr. 15'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Streitwert bestimmt sich nach den vor der Vorinstanz streitig gebliebenen Begehren (Art. 51 Abs. 1 lit. a BGG; BGE 137 III 47 E. 1.2.2 S. 48). Der Beschwerdeführer beantragte ursprünglich, die Kündigung per 30. Juni 2018 sei als missbräuchlich zu erklären. Dies führte unter Berücksichtigung von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR und der einschlägigen Praxis zu einem Streitwert von Fr. 43'200.-- (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2 f. S. 348 f.). Im Berufungsverfahren beantragte der Beschwerdeführer zuletzt, das Mietverhältnis sei bis zum 31. Oktober 2019 zu erstrecken, was einen Streitwert von Fr. 19'200.-- ergibt. Dieses Begehren blieb vor der Vorinstanz streitig, bis das Berufungsverfahren am 6. November 2019 als gegenstandslos abgeschrieben wurde. Somit ist der erforderliche Streitwert erreicht.

1.2. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt gehöriger Begründung (vgl. E. 2 hiernach) - einzutreten.
Folglich ist auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten (Art. 113 BGG).

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5 S. 401). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

2.3. Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (vgl. Art. 42 Abs. 1 BGG). Vor Bundesgericht findet in der Regel nur ein Schriftenwechsel statt (Art. 102 Abs. 3 BGG). Kommt es zu einem zweiten Schriftenwechsel, darf die beschwerdeführende Partei die Replik nicht dazu verwenden, ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern (BGE 134 IV 156 E. 1.7 S. 162; 132 I 42 E. 3.3.4 S. 47). Mit Rügen, welche die beschwerdeführende Partei bereits in der Beschwerde hätte erheben können, ist sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21; 134 IV 156 E. 1.7 S. 162; 132 I 42 E. 3.3.4 S. 47 mit Hinweisen). Die Replik ist nur zu Darlegungen zu verwenden, zu denen die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 135 I 19 E. 2.2 S. 21).

3.
Der Beschwerdeführer beanstandet den Kostenentscheid der Vorinstanz. Er rügt eine Verletzung von Art. 107 ZPO.

3.1. Das Gericht kann von den Verteilungsgrundsätzen nach Art. 106 ZPO abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen, wenn das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes vorsieht (Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO). Dabei ist etwa zu berücksichtigen, welche Partei Anlass zur Klage gegeben hat, welches der mutmassliche Prozessausgang gewesen wäre und bei welcher Partei die Gründe eingetreten sind, die dazu geführt haben, dass das Verfahren gegenstandslos wurde (Urteile 4A 667/2015 vom 22. Januar 2016 E. 2.2; 4A 346/2015 vom 16. Dezember 2015 E. 5; 5A 885/2014 vom 19. März 2015 E. 2.4).

Das Bundesgericht überprüft Ermessensentscheide gemäss ständiger Praxis nur mit Zurückhaltung. Es ersetzt namentlich das Ermessen der Vorinstanz nicht durch sein eigenes, sondern schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig bzw. als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 141 III 97 E. 11.2 S. 98; 138 III 252 E. 2.1 S. 254; 136 III 278 E. 2.2.1. S. 279).

3.2. Die Vorinstanz erwog, der Beschwerdeführer wäre mit seinen Rechtsbegehren im Berufungsverfahren mutmasslich nicht durchgedrungen. Auf den ersten Blick überzeugten die Erwägungen der Erstinstanz, wonach die Klage abzuweisen sei, weil der Beschwerdegegner nicht passivlegitimiert sei. Der Grundbucheintrag weise den Beschwerdegegner und dessen Eltern als Miteigentümer des Mietobjekts aus. Der Beschwerdeführer habe ausgesagt, er sei davon ausgegangen, der Beschwerdegegner und dessen Eltern seien seine Vermieter. Die Klagebewilligung führe ebenfalls den Beschwerdegegner und dessen Eltern als Vermieter auf. Zwar erscheine im Mietvertrag unter der Rubrik "Vermieter" nur der Name des Beschwerdegegners. Dieser habe aber nachvollziehbar ausgeführt, seine Eltern seien nur deshalb nicht unter dieser Rubrik geführt, weil dort bloss sein Name Platz gefunden habe.

3.3. Die Vorinstanz hat damit auf die mutmasslichen Prozessaussichten abgestellt und so bei ihrem Kostenentscheid die zutreffenden Kriterien berücksichtigt, die bei einer Abschreibung des Verfahrens zufolge Gegenstandslosigkeit anzuwenden sind (vgl. E. 3.1 hiervor).

Doch der Beschwerdeführer beanstandet zu Recht, dass die Vorinstanz bei der Beurteilung der Passivlegitimation auf den Grundbucheintrag abstellte. Damit übernahm die Vorinstanz den falschen Standpunkt der Erstinstanz, wonach die Miteigentümer ihre Liegenschaft nur gemeinsam vermieten könnten. Beide Vorinstanzen übersahen, dass der Abschluss eines Mietvertrags kein Eigentum an der Mietsache voraussetzt (Urteile 4A 212/2018 vom 22. Mai 2018 E. 2.2; 4A 35/2008 vom 13. Juni 2008 E. 2.3; 4C.245/1993 vom 19. April 1994 E. 5b).

Allerdings scheint der Beschwerdeführer aus den Augen zu verlieren, dass die Vorinstanz nicht nur auf den Grundbuchauszug abstellte. Vielmehr würdigte sie auch die Aussage des Beschwerdeführers, er habe selbst angenommen, der Beschwerdegegner und dessen Eltern seien seine Vermieter. Zwar ist der Beschwerdeführer - wie seine Rechtsvertreterin bemerkt - kein Jurist, sondern Fahrradmechaniker, doch durfte die Vorinstanz seine Aussage dennoch berücksichtigen, ohne in Willkür zu verfallen.
Die Vorinstanz verwies zudem auf die Klagebewilligung, welche den Beschwerdegegner und dessen Eltern als Vermieter aufführe. Es liegt auf der Hand, dass dieser Umstand für sich allein nicht den Schluss erlaubt, die Eltern des Beschwerdegegners seien auch Vermieter. Allerdings stellte die Klagebewilligung in der vorinstanzlichen Beurteilung nur einen von mehreren Punkten dar, weshalb nicht gesagt werden kann, die Vorinstanz hätte blindlings nur auf die Klagebewilligung abgestellt.

Sodann setzte sich die Vorinstanz mit dem Mietvertrag auseinander, auf dem unter der Rubrik "Vermieter" nur der Name des Beschwerdegegners erscheint. Sie wies darauf hin, dass die Namen der Eltern des Beschwerdegegners nur deshalb auf der nächsten Zeile unter der Rubrik "vertreten durch" aufgeführt worden seien, weil das Vertragsformular unter der Rubrik "Vermieter" keinen Platz für drei Namen geboten habe.

Zusätzlich nahm die Vorinstanz Bezug auf die Erwägungen der Erstinstanz. Diese hatte sich damit auseinandergesetzt, dass der Vertrag auf Vermieterseite nur vom Beschwerdegegner unterzeichnet worden war. Allerdings wies sie darauf hin, dass im amtlichen Kündigungsformular der Beschwerdegegner und dessen Eltern als "Vermieterschaft" aufgetreten waren. Zudem hatte die Erstinstanz auch das Schlichtungsgesuch des Beschwerdeführers gewürdigt.

Der Beschwerdeführer scheint zu übersehen, dass das Bundesgericht in vorinstanzliche Ermessensentscheide nur eingreift, wenn diese als offensichtlich unbillig oder in stossender Weise ungerecht erscheinen. Dass dies hier der Fall wäre, zeigt der Beschwerdeführer nicht auf und ist auch nicht ersichtlich.

Das Bundesgericht hat somit keinen hinreichenden Anlass, in den Ermessensentscheid der Vorinstanz einzugreifen.

Schliesslich reichen die vorinstanzlichen Erwägungen aus, um die sich stellenden Rechtsfragen zu beantworten. Insbesondere berücksichtigte sie, entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers, dass der Mietvertrag nur vom Beschwerdegegner unterzeichnet wurde. Die Vorinstanz hat den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör nicht verletzt (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 ZPO).

4.
Nach dem Gesagten ist auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten.

5.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer zu überbinden (Art. 66 Abs. 1 BGG). Er hat den Beschwerdegegner, der sich mit einer anwaltlich verfassten Beschwerdeantwort und Duplik vernehmen liess, für das Verfahren vor Bundesgericht zu entschädigen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen. Diese Entschädigung wird aus der an die Bundesgerichtskasse bezahlten Sicherheitsleistung ausgerichtet.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn, Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. Oktober 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Gross

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 647^a - 1 Ogni comproprietario può fare gli atti dell'ordinaria amministrazione, come i lavori di miglioramento, coltivazione, raccolta, di custodia e vigilanza di breve durata, stipulare a tale fine contratti ed esercitare le facoltà che derivano dagli stessi o dai contratti di locazione o d'appalto, comprese quelle di pagare e riscuotere somme di denaro per tutti i comproprietari.
¹	Ogni comproprietario può fare gli atti dell'ordinaria amministrazione, come i lavori di miglioramento, coltivazione, raccolta, di custodia e vigilanza di breve durata, stipulare a tale fine contratti ed esercitare le facoltà che derivano dagli stessi o dai contratti di locazione o d'appalto, comprese quelle di pagare e riscuotere somme di denaro per tutti i comproprietari.
²	La competenza per tali atti d'amministrazione può essere regolata altrimenti a maggioranza di tutti i comproprietari, salvo le disposizioni della legge concernenti le misure necessarie e urgenti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 102 Scambio di scritti - 1 Se necessario, il Tribunale federale notifica il ricorso all'autorità inferiore e a eventuali altre parti, altri partecipanti al procedimento o autorità legittimate a ricorrere impartendo loro un termine per esprimersi in merito.
¹	Se necessario, il Tribunale federale notifica il ricorso all'autorità inferiore e a eventuali altre parti, altri partecipanti al procedimento o autorità legittimate a ricorrere impartendo loro un termine per esprimersi in merito.
²	L'autorità inferiore gli trasmette gli atti entro tale termine.
³	Di regola non si procede a un ulteriore scambio di scritti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 107 Ripartizione secondo equità - 1 Il giudice può prescindere dai principi di ripartizione e ripartire le spese giudiziarie secondo equità se:
¹	Il giudice può prescindere dai principi di ripartizione e ripartire le spese giudiziarie secondo equità se:
^a	l'azione è stata sostanzialmente accolta, ma non nell'entità delle conclusioni, e l'ammontare della pretesa dipendeva dall'apprezzamento del giudice o era difficilmente quantificabile;
^b	una parte aveva in buona fede motivo di agire in giudizio;
^c	si tratta di una causa del diritto di famiglia;
^d	si tratta di una causa in materia di unione domestica registrata;
^e	la causa è stralciata dal ruolo in quanto priva di oggetto e la legge non prevede altrimenti;
^f	altre circostanze speciali fanno apparire iniqua una ripartizione secondo l'esito della procedura.
^1bis	In caso di reiezione di un'azione in materia di diritto societario volta a ottenere una prestazione a favore della società, il giudice può ripartire le spese giudiziarie secondo equità tra la società e l'attore.38
²	Per motivi d'equità, le spese processuali non causate né da una parte né da terzi possono essere poste a carico del Cantone.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 106 Principi di ripartizione - 1 Le spese giudiziarie sono poste a carico della parte soccombente. In caso di non entrata nel merito o di desistenza si considera soccombente l'attore; in caso di acquiescenza all'azione, il convenuto.
¹	Le spese giudiziarie sono poste a carico della parte soccombente. In caso di non entrata nel merito o di desistenza si considera soccombente l'attore; in caso di acquiescenza all'azione, il convenuto.
²	In caso di soccombenza parziale reciproca, le spese giudiziarie sono ripartite secondo l'esito della procedura.
³	Se al processo partecipano più persone come parti principali o parti accessorie, il giudice ne determina la rispettiva quota di spese giudiziarie. Può anche decidere che tutte rispondano solidalmente.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 53 Diritto di essere sentiti - 1 Le parti hanno il diritto di essere sentite.
¹	Le parti hanno il diritto di essere sentite.
²	Le parti hanno segnatamente il diritto di consultare gli atti e di farsene rilasciare copia, sempre che preponderanti interessi pubblici o privati non vi si oppongano.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.