[AZA 0/2]
2A.184/2001

II CORTE DI DIRITTO PUBBLICO
******************************************************

7 settembre 2001

Composizione della Corte: giudici federali Wurzburger, presidente,
Hartmann, Betschart, Hungerbühler e Müller.
Cancelliere: Cassina.

_________
Visto il ricorso di diritto amministrativo inoltrato il 12 aprile 2001 dall'Ufficio federale di giustizia, Berna, contro la decisione dell'8 marzo 2001 con cui la Commissione cantonale di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) ha confermato la risoluzione n. 13717 dell'Autorità di prima istanza del Distretto di Lugano mediante la quale era stato accertato che la A.________ S.A., Massagno, rappresentata dall'avv.
dr. X.________ quale presidente del Consiglio di amministrazione, Zurigo, non è assoggettata al regime autorizzativo per quanto concerne l'acquisto dei crediti ipotecari gravanti in primo, secondo e terzo rango le part. n. WWW e YYY RFP di Sala Capriasca;
Ritenuto in fatto :

A.- In data non meglio precisata la società B.________ AG, con sede a Muzzano, acquistava per il prezzo di fr. 4'100'000.-- tre crediti di complessivi fr.
12'132'952. 45, garantiti da 5 titoli ipotecari di nominali fr. 6'000'000.--, gravanti in primo, secondo e terzo rango le part. n. WWW e YYY RFP di Sala Capriasca, facenti parte della massa fallimentare C.________, Canobbio. L'operazione era stata finanziata dalla Banca Z.________ di Lugano tramite la concessione il 28 febbraio 1996 di un mutuo garantito dalle predette cartelle ipotecarie. Parimenti veniva aperto presso la banca un conto sul quale dovevano confluire le pigioni degli stabili abitativi esistenti sui due fondi in questione. Sino alla consegna dei titoli la banca era stata garantita dalla D.________ AG, società il cui beneficiario economico risultava essere un cittadino italiano residente all'estero.

Il 18 dicembre 1998, la B.________ AG ha quindi venduto alla E.________ AG, Vaduz (FL), i citati crediti ipotecari per il prezzo di fr. 4'400'000.--. Con contratto 1°/2 dicembre 1999 quest'ultima società ha poi ceduto i medesimi alla A.________ S.A. di Massagno dietro pagamento della somma di fr. 5'000'000.--.

B.- Agendo su segnalazione dell'avv. F.________, creditore nel fallimento di C.________, il 28 dicembre 1999 l'Autorità di prima istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, del 16 dicembre 1983 (LAFE; RS 211. 412.41) ha aperto un procedimento per accertare le modalità di finanziamento dell'acquisto da parte della A.________ S.A. dei crediti ipotecari gravanti le part. WWW e YYY RFP di Sala Capriasca, al fine di verificare l'esistenza di un'eventuale violazione degli art. 4 cpv. 1 lett.
g
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
1    Par acquisition d'immeubles on entend:
a  l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
b  la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
c  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
cbis  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
d  ...
e  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
f  la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
g  l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
2    Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12
LAFE e 1 cpv. 2 lett. b dell'ordinanza sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, del 1° ottobre 1984 (OAFE; RS 211. 412.411). Parallelamente a ciò veniva ordinata a titolo cautelare la sospensione della procedura d'incanto dei due fondi e il blocco del Registro fondiario.

Dopo aver svolto alcune indagini, il 16 giugno 2000 l'Autorità di prima istanza del Distretto di Lugano ha stabilito che la A.________ S.A. non era soggetta alla disciplina della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, essendo la stessa controllata da un cittadino svizzero, l'avv. X.________. Essa ha poi aggiunto che la violazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero consumatasi con la cessione dei crediti alla E.________ AG di Vaduz, appariva ormai superata dall'ulteriore vendita degli stessi alla A.________ S.A. Di conseguenza è stata disposta la revoca delle predette misure cautelari.

C.- Contro quest'ultima decisione l'Ufficio federale di giustizia è insorto davanti alla Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, chiedendo il suo annullamento e il rinvio degli atti alla precedente autorità di giudizio. Secondo l'autorità federale, la A.________ S.A. non è stata in grado di apportare prove sufficienti ad escludere che la stessa sia soggetta a dominazione straniera.

Con decisione 8 marzo 2001, la citata autorità cantonale di ricorso ha risolto di respingere il gravame. Essa ha innanzitutto escluso che si possa considerare la A.________ S.A. come una società dominata da cittadini stranieri, essendo comprovato che il suo capitale azionario è, almeno nella misura del 98%, nelle mani dell'avv.
X.________. Ha poi aggiunto che l'acquisizione dei crediti ipotecari operata dalla A.________. S.A. non è in ogni caso suscettibile di conferire al finanziatore dell'operazione - quand'anche straniero - una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo, ai sensi dei combinati art. 4 cpv. 1 lett. g
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
1    Par acquisition d'immeubles on entend:
a  l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
b  la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
c  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
cbis  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
d  ...
e  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
f  la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
g  l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
2    Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12
LAFE e 1 cpv. 2 OAFE.
D.- Il 12 aprile 2001 l'Ufficio federale di giustizia ha inoltrato dinanzi al Tribunale federale un ricorso di diritto amministrativo con cui chiede l'annullamento della suddetta decisione cantonale e il rinvio dell'incarto alla precedente istanza per nuovo giudizio. Rimprovera in sostanza all'autorità cantonale di ricorso di non avere ottemperato agli obblighi d'esame derivantigli dall'art. 22 cpv. 1
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
LAFE e 18 OAFE. Afferma in particolare che non sussistono agli atti sufficienti elementi per poter affermare che l'avv. X.________ abbia acquisito il 98% delle azioni della A.________ S.A. per proprio conto e nel proprio interesse.

Contesta inoltre l'accertamento secondo cui, con l'acquisto dei citati crediti ipotecari, la A.________ S.A.
non verrebbe a trovarsi in una posizione analoga a quella del proprietario dei fondi.

Chiamate ad esprimersi, sia la Commissione cantonale di ricorso che la A.________ S.A. hanno chiesto che il gravame sia respinto.

Considerando in diritto :

1.- a) Interposto in tempo utile dall'autorità federale legittimata a ricorre (art. 103 lett. c
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
OG, 20 cpv. 2 lett. b e 21 cpv. 2 LAFE) contro una decisione cantonale di ultima istanza fondata sul diritto pubblico della Confederazione, il gravame risulta in linea di massima ricevibile, in virtù dei combinati art. 97 e
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
segg. OG e 21 cpv. 1 lett. a LAFE. A questo proposito occorre sottolineare che, contrariamente a quanto obiettato dalla società resistente, l'atto di ricorso, firmato dal vice-direttore dell'Ufficio federale di giustizia, è immune da vizi di forma. In base alle informazioni e alla documentazione fornite il 15 agosto 2001 da quest'ultimo Ufficio, risulta infatti che il diritto di firma del vice-direttore Peter Müller è stato regolato nell'ambito dell'"Elenco degli obblighi" allestito per la sua funzione il 17 marzo 1994. Mediante tale atto, questi è stato chiaramente abilitato, tra le altre cose, a firmare autonomamente i ricorsi dell'autorità federale in materia di legislazione sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero.

b) Con il rimedio esperito il ricorrente può fare valere la violazione del diritto federale, compreso l'eccesso o l'abuso del potere di apprezzamento (art. 104 lett.
a
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
OG) e l'accertamento inesatto o incompleto dei fatti rilevanti (art. 104 lett. b
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
OG). Tuttavia, essendo l'istanza inferiore una commissione di ricorso indipendente dall'amministrazione (DTF 113 Ib 289 consid. 1b non pubblicato), codesto accertamento è sindacabile da parte del Tribunale federale soltanto se tali fatti dovessero risultare manifestamente inesatti o incompleti, oppure se gli stessi fossero stati constatati violando norme fondamentali di procedura (art. 105 cpv. 2
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
OG). Quale organo della giustizia amministrativa, il Tribunale federale esamina d'ufficio e liberamente l'applicazione del diritto federale, senza essere vincolato dai considerandi della decisione impugnata o dai motivi invocati dalle parti (art. 114 cpv. 1
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
OG).

2.- L'art. 2 cpv. 1
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
1    L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
2    L'autorisation n'est pas nécessaire:
a  si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
b  si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
c  s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
3    En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5
LAFE sancisce il principio secondo il quale per poter acquistare dei fondi situati in Svizzera, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente. L'art. 4
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
1    Par acquisition d'immeubles on entend:
a  l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
b  la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
c  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
cbis  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
d  ...
e  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
f  la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
g  l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
2    Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12
LAFE elenca le diverse fattispecie che la legge considera alla stregua di un "acquisto di fondi" soggetto ad autorizzazione.
In particolare occorre rilevare che, giusta l'art. 4 cpv. 1 lett. g
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
1    Par acquisition d'immeubles on entend:
a  l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
b  la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
c  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
cbis  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
d  ...
e  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
f  la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
g  l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
2    Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12
LAFE, è parificato all'acquisto di un fondo anche "l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo". A tale proposito l'art. 1 cpv. 2 lett. b
SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE)
OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:
1    Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:
a  la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE;
b  l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent;
c  l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances.
2    Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment:
a  les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire;
b  le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier;
c  la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin.
OAFE specifica che con quest'ultimo termine si intende pure il finanziamento dell'acquisto o dell'edificazione di un fondo qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongono l'acquirente o il committente dell'opera in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore. Si deve in effetti ammettere che attraverso l'acquisto di cartelle ipotecarie, e dei crediti astratti in esse incorporati, il creditore può in talune circostanze assumere una posizione tale da influire in maniera determinante sulle sorti del fondo gravato, come se ne fosse il proprietario (DTF 107 Ib 12 consid. 4, 107 II 440 consid. 1, 106 Ib 199 consid. 4). Ciò è il caso specialmente laddove il carico ipotecario risulta nettamente superiore al limite usualmente applicato in campo commerciale.
Secondo dottrina e giurisprudenza, una simile relazione di dipendenza esiste allorquando l'aggravio supera chiaramente i 2/3 del valore venale del fondo (Mühlebach/ Geissmann, Lex F. - Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland -, Brugg/ Baden 1989, ad art. 4 n. 77). Come ammesso però anche dal ricorrente, attualmente per gli immobili d'abitazione le banche svizzere accordano prestiti garantiti da pegno immobiliare sino a concorrenza dell'80% del valore venale del fondo, ragione per la quale, ai fini dell'applicazione delle suddette norme di legge, fa stato di principio quest'ultimo limite percentuale.

3.- a) Per quanto attiene alla fattispecie in esame, si deve in primo luogo rilevare che, secondo quanto già accennato in narrativa, il valore nominale delle cartelle ipotecarie gravanti le part. n. WWW e YYY RFP di Sala Capriasca e acquistate dalla A.________ S.A. ammonta a fr.
6'000'000.--. Emerge inoltre dagli atti che il valore complessivo dei due fondi in questione è stato stimato in fr.
7'837'450.--, sulla base di una perizia fatta allestire dall'Ufficio dei fallimenti del Distretto di Lugano nell' ambito della procedura di fallimento aperta nei confronti di C.________. In simili circostanze, si deve convenire con la precedente istanza di giudizio sul fatto che il carico ipotecario che grava i due mappali risulta essere pari al 76,55% del loro valore, e quindi si situa al di sotto della soglia dell'80% a partire dalla quale l'acquisizione dei citati crediti dev'essere considerata alla stregua di una transazione soggetta alla procedura di autorizzazione prevista dalla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Contrariamente a quanto afferma il ricorrente, il suddetto valore di stima peritale risulta determinante ai fini dell'esame circa l'applicabilità alla fattispecie concreta dei combinati art. 4 cpv. 1 lett. g
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
1    Par acquisition d'immeubles on entend:
a  l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
b  la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
c  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
cbis  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
d  ...
e  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
f  la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
g  l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
2    Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12
LAFE e 1 cpv. 2 lett. b OAFE. Esso corrisponde in effetti al valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori (cfr. art. 9 cpv. 1
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 9 - 1 L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
1    L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
2    Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation.17
del regolamento del Tribunale federale concernente la realizzazione forzata dei fondi, del 23 aprile 1920 [RFF; RS 281. 42], riferito alla procedura di pignoramento ma applicabile per analogia anche in materia di fallimento [DTF 114 III 29
consid. 3]), in base al quale va calcolato l'aggravio ipotecario (cfr. DTF 107 Ib 12 consid. 4). D'altra parte l'argomento sollevato dall'Ufficio federale di giustizia, secondo cui il citato calcolo dovrebbe essere effettuato tenendo conto del prezzo che sarà realizzato al momento dell'aggiudicazione degli immobili agli incanti pubblici, non può essere ammesso. In effetti, se si dovesse seguire questa tesi, ogni volta che vi è un fallimento in corso, le autorità cantonali non potrebbero in pratica mai accertare, sino all'avvenuta vendita all' asta dei fondi ipotecati, se operazioni come quella intercorsa nel caso di specie tra la B.________ AG e la E.________ AG, nonché tra quest'ultima e la A.________ S.A., siano assoggettate o no al regime autorizzativo previsto dalla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Il che significherebbe in sostanza impedire il trasferimento di crediti garantiti da pegno immobiliare durante buona parte della procedura di fallimento.

b) Stante quanto precede, si deve dunque concludere che l'operazione con la quale la A.________ S.A. ha comperato dalla E.________ AG i crediti ipotecari gravanti in primo, secondo e terzo rango le part. n. WWW e YYY RFP di Sala Capriasca non costituisce un negozio giuridico assimilabile ad un acquisto di fondi, secondo quanto inteso dai combinati art. 4 cpv. 1 lett. g
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
1    Par acquisition d'immeubles on entend:
a  l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
b  la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
c  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
cbis  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
d  ...
e  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
f  la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
g  l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
2    Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12
LAFE e 1 cpv. 2 lett. b OAFE; ragione per la quale tale transazione non necessitava di nessuna autorizzazione in base alla legge federale sull' acquisto di fondi da parte di persone all'estero. Allo stadio attuale delle cose, appare dunque superfluo determinare se la A.________ S.A. debba essere considerata come una persona all'estero, ai sensi dell'art. 5
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend:
1    Par personnes à l'étranger on entend:
a  les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse:
abis  les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse;
a1  les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
a2  les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14;
b  les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger;
c  les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante;
d  les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17
2    ...18
LAFE, o se vi sia all'interno di questa società una persona all'estero che occupa una posizione preponderante, in virtù della sua partecipazione finanziaria, del suo diritto di voto o per altri motivi, così come sancito dall'art. 6
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion.
1    Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion.
2    Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci:
a  possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social;
b  disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés;
c  constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé;
d  ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.
3    Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles:
a  sont des associés indéfiniment responsables;
b  ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci;
c  ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.
4    Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20
5    Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes:
a  elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs;
b  elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration;
c  elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21
LAFE. In simili circostanze, può restare aperta la questione di sapere se le autorità cantonali, nell'effettuare i loro accertamenti sulla A.________ S.A. e sul suo azionariato, si siano attenuti a quanto prescritto dagli art. 22
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
LAFE e 18 OAFE.
D'altra parte, nel momento in cui i mappali in oggetto saranno venduti all'asta, l'Autorità di prima istanza per l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero dovrà comunque riesaminare la situazione, in funzione dell'acquirente degli stessi. Un simile esame non può ancora essere svolto in questa sede.
Innanzitutto perché, pur trovandosi senz'altro in una posizione particolarmente favorevole per l'acquisto dei fondi, non è detto che la A.________ S.A. diverrà la proprietaria degli stessi; in secondo luogo per il fatto che, l'azionariato e i finanziatori della A.________ S.A. potrebbero ancora cambiare prima che si verifichi un simile trapasso di proprietà.

4.- Stante tutto quanto precede, il ricorso dev' essere respinto. Visto l'esito del gravame, si prescinde dal prelievo di una tassa di giustizia, dal momento che non si può considerare che la Confederazione abbia agito per tutelare i suoi interessi pecuniari (art. 153 cpv. 1
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
, 153a
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
e 156 cpv. 2
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
OG). Inoltre non può essere riconosciuta nessuna indennità per ripetibili alla A.________ S.A., dal momento che la stessa non è patrocinata da un legale (art. 159 cpv. 1
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
OG). Risulta infatti che l'avv. X.________ abbia rappresentato in giudizio la A.________ S.A. nella sua veste di presidente del suo consiglio di amministrazione, e non sulla base di un mandato di patrocinio conferitogli dalla società.

Per questi motivi

il Tribunale federale

pronuncia :

1. Il ricorso è respinto.

2. Non si preleva tassa di giustizia e non si assegnano ripetibili.

3. Comunicazione all'Ufficio federale di giustizia, al rappresentante della resistente, alla Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero e all'Autorità di prima istanza del Distretto di Lugano.
Losanna, 7 settembre 2001 MDE

In nome della II Corte di diritto pubblico
del TRIBUNALE FEDERALE SVIZZERO:
Il Presidente,

Il Cancelliere,
Information de décision   •   DE • FR • IT • EN
Document : 2A.184/2001
Date : 07 septembre 2001
Publié : 07 septembre 2001
Source : Tribunal fédéral
Statut : Non publié
Domaine : Droits réels
Objet : [AZA 0/2] 2A.184/2001 II CORTE DI DIRITTO PUBBLICO


Répertoire des lois
LFAIE: 2 
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
1    L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
2    L'autorisation n'est pas nécessaire:
a  si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
b  si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
c  s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
3    En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5
4 
SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
1    Par acquisition d'immeubles on entend:
a  l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
b  la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
c  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
cbis  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
d  ...
e  l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
f  la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
g  l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
2    Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend:
1    Par personnes à l'étranger on entend:
a  les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse:
abis  les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse;
a1  les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
a2  les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14;
b  les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger;
c  les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante;
d  les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17
2    ...18
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion.
1    Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion.
2    Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci:
a  possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social;
b  disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés;
c  constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé;
d  ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.
3    Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles:
a  sont des associés indéfiniment responsables;
b  ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci;
c  ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.
4    Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20
5    Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes:
a  elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs;
b  elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration;
c  elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE)
LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
1    L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
2    L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
3    L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
4    L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.
OAIE: 1
SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE)
OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:
1    Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:
a  la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE;
b  l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent;
c  l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances.
2    Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment:
a  les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire;
b  le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier;
c  la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin.
OJ: 97e  103  104  105  114  153  153a  156  159
ORFI: 9
SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI)
ORFI Art. 9 - 1 L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
1    L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
2    Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation.17
Répertoire ATF
106-IB-199 • 107-IB-12 • 107-II-440 • 113-IB-289 • 114-III-29
Weitere Urteile ab 2000
2A.184/2001
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
 questio • loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger • office fédéral de la justice • crédit hypothécaire • tribunal fédéral • première instance • autorité cantonale • droit public • position analogue • recourant • autorité fédérale • commission de recours • valeur vénale • ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger • violation du droit • décision • recours de droit administratif • ordonnance du tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles • acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger • émolument de justice
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