4A_220/2008 - 2008-08-07 - Diritto contrattuale - bail à loyer; restitution anticipée de la chose

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 220/2008/ech

Arrêt du 7 août 2008
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les juges Klett, juge présidant, Rottenberg Liatowitsch et Kolly.
Greffier: M. Thélin.

Parties
X.________ SA,
défenderesse et recourante, représentée par
Me Hrant Hovagemyan,

contre

Y.________ SA,
demanderesse et intimée, représentée par Me Jean-Marc Siegrist.

Objet
bail à loyer; restitution anticipée de la chose

recours contre l'arrêt rendu le 7 avril 2008 par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du
canton de Genève.

Faits:

A.
Dès le 1er août 2004, X.________ SA a pris à bail de Y.________ SA des locaux commerciaux sis dans le centre de Genève. Le contrat était conclu pour dix ans et devait prendre fin le 31 juillet 2014. Le loyer s'élevait à 113'100 fr. par année et serait indexé à l'indice suisse des prix à la consommation; les charges étaient dues en sus. Sur un compte bancaire, la locataire a déposé une garantie au montant de 28'275 francs.
Dès mars 2005, la locataire fit connaître son souhait d'être libérée du contrat; elle proposait, à cette fin, de verser neuf mois du loyer et des charges. La bailleresse refusa en rappelant que pour obtenir sa libération, la locataire devait présenter un candidat solvable à la reprise du bail.
En septembre suivant, par l'intermédiaire d'un mandataire, la locataire présenta la candidature de A.________ Sàrl. La bailleresse déclara n'accepter que sous deux conditions: d'une part, cette société devrait faire un dépôt de garantie plus important que celui opéré par X.________ SA; d'autre part, l'un de ses associés devrait s'engager conjointement avec elle. La bailleresse expliqua avoir fait des expériences défavorables avec des commerces tels que celui envisagé par A.________ Sàrl; de plus, le capital de celle-ci, au montant de 20'000 fr., était insuffisant au regard d'un loyer mensuel d'environ 10'000 fr. A.________ Sàrl aurait accepté la première de ces exigences; en revanche, ses associés refusèrent un engagement conjoint avec elle. Le mandataire de la locataire en informa la bailleresse le 29 septembre 2005; son courriel comportait le passage ci-après:
Etant donné que vous avez modifié les conditions de location et que X.________ SA vous a présenté un locataire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, nous vous prions de considérer la présente comme résiliation anticipée au 15 octobre 2005 [...] si le transfert devait échouer en raison de votre modification des conditions actuelles du bail.
En dépit de cette déclaration, la locataire prit part à des démarches tendant à la remplacer dans les locaux concernés. Elle signa des conventions de transfert de bail en faveur de trois candidats successifs, à savoir B.________ SA, le 3 octobre 2005, C.________, le 5 octobre 2006, puis D.________ SA, le 23 novembre 2006. La locataire a ainsi promis de libérer les locaux pour le 15 octobre 2005 en faveur de B.________ SA, pour le 1er novembre 2006 en faveur de C.________, puis pour le 1er décembre 2006 en faveur de D.________ SA; elle répondrait du loyer et des charges solidairement avec le locataire reprenant, cela pendant deux ans au plus dès la date convenue pour le transfert. Les candidatures de B.________ SA et de C.________ ont échoué; D.________ SA a effectivement repris les locaux.
Au cours de ces pourparlers, par courriel du 7 décembre 2005, la locataire avait communiqué qu'elle ne paierait aucun loyer après le 15 octobre 2005 et qu'elle se tenait à disposition de la bailleresse pour lui « remettre les clefs des locaux à [sa] convenance ».

B.
Le 21 août 2006, devant la commission de conciliation compétente puis devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, Y.________ SA a ouvert action contre X.________ SA. Après qu'elle eut amplifié ses conclusions le 19 mars 2007, sa demande tendait au paiement de 135'031 fr.85, avec intérêts au taux de 5% par an dès le 15 janvier 2006, à titre de loyer et de charges du 1er octobre 2005 au 30 novembre 2006. Le tribunal était requis de donner mainlevée définitive de l'opposition de la défenderesse à un commandement de payer qui lui avait été notifié le 21 juin 2006, au montant de 63'130 fr.85.
La défenderesse a conclu au rejet de l'action; elle a pris des conclusions reconventionnelles tendant à faire constater la nullité de divers documents, en particulier celle des trois conventions de transfert de bail, à faire annuler la poursuite pour dette entreprise contre elle en juin 2006, et à faire libérer le dépôt de garantie qu'elle avait constitué lors de la conclusion du contrat.
Le Tribunal des baux et loyers s'est prononcé le 3 septembre 2007. Il a jugé que la défenderesse devait le loyer du 15 octobre 2005 au 30 novembre 2006. Il fallait prendre en considération que la demanderesse, usant de la clause d'indexation convenue, avait augmenté le loyer annuel à 116'400 fr. dès le 1er janvier 2006. Elle devait elle-même compte de diverses sommes, de sorte qu'elle pouvait encore prétendre à 128'217 fr.70 avec intérêts dès le 1er avril 2006; l'opposition au commandement de payer était levée, et les conclusions reconventionnelles étaient entièrement rejetées.
La défenderesse ayant appelé du jugement, la demanderesse a usé de l'appel incident. Statuant le 7 avril 2008, l'autorité saisie a retenu que cette partie-ci était fondée à réclamer le loyer d'octobre 2005 en entier; pour le surplus, elle a confirmé le jugement. En définitive, la défenderesse est condamnée à payer 133'135 fr.20, avec intérêts au taux de 5% par an dès le 1er avril 2006.

C.
Agissant par la voie du recours en matière civile, la défenderesse requiert le Tribunal fédéral, à titre principal, d'annuler l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, de rejeter l'action de la demanderesse et d'accueillir ses conclusions reconventionnelles concernant, notamment, la libération de son dépôt de garantie; des conclusions subsidiaires tendent à l'annulation de l'arrêt et au renvoi de la cause à la Chambre d'appel pour nouvelle décision.
La demanderesse conclut au rejet du recours.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF), rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) et en dernière instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). La valeur litigieuse excède le minimum légal de 15'000 fr. prévu en matière de droit du bail à loyer (art. 51 al. 1 let. a et 74 al. 1 let. a LTF). Il est formé par une partie qui a pris part à l'instance précédente et succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF). Introduit en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) et dans les formes requises (art. 42 al. 1 à 3 LTF), le recours est en principe recevable.
Le recours peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF). Le Tribunal fédéral applique ce droit d'office, hormis les droits fondamentaux (art. 106 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties et il apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant, d'ordinaire, aux questions juridiques que la partie recourante soulève conformément aux exigences légales relatives à la motivation du recours (art. 42 al. 2 LTF; ATF 133 II 249 consid. 1.4.1 p. 254), et il ne se prononce sur la violation de droits fondamentaux que s'il se trouve saisi d'un grief invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 134 I 83 consid. 3.2 p. 88; 133 II 249 consid. 1.4.2). En règle générale, il conduit son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF).

2.
Il est constant que les parties se sont liées par un contrat de bail à loyer et que la défenderesse s'est obligée à payer le loyer convenu, ou régulièrement indexé, en principe jusqu'en juillet 2014. La débitrice prétend avoir valablement résilié ce contrat conformément à l'art. 264 CO, avec effet au 15 octobre 2005; elle conteste devoir le loyer au delà de cette date et elle tient la décision attaquée pour contraire à cette disposition.
A teneur de l'art. 264 al. 1 et 2 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse pas raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2).
La défenderesse prétend s'être libérée en présentant la candidature de A.________ Sàrl. La Chambre d'appel n'a pas examiné si cette société était solvable et devait raisonnablement, aux termes de l'art. 264 al. 1 CO, être acceptée par la demanderesse. Elle a retenu que la défenderesse n'a de toute manière pas restitué les locaux avant le 30 novembre 2006, ce qui lui interdit de se considérer comme libérée avant cette date.

3.
Parmi d'autres conditions, l'application de l'art. 264 CO suppose que le locataire manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer la chose à son cocontractant. Le locataire doit ensuite procéder effectivement à la restitution complète et définitive; cela implique en principe, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant (Peter Higi, Commentaire zurichois, ch. 21 ad art. 264 CO; Basil Huber, Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung, thèse, Saint-Gall 2000, ch. 257 et 258 p. 113; David Lachat, La restitution anticipée de la chose louée [...], Cahiers du bail 1998 p. 129, ch. 7 p. 133 et 10 p. 135; arrêt 4C.224/1997 du 17 février 1998, consid. 3a, Mietrechtspraxis 1998 p. 183). Conformément à l'art. 8 CC, les faits constitutifs de la restitution effective des locaux doivent être prouvés par le locataire qui réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO (Huber, op. cit., ch. 278 p. 122).
La Chambre d'appel constate que la défenderesse s'est bornée à tenir les clés à la disposition de l'autre partie, dès le 7 décembre 2005, sans les lui délivrer réellement. Dans cette situation où les cocontractantes se trouvaient en désaccord quant à la libération de la défenderesse, il incombait à celle-ci de prévenir toute équivoque et de mettre la demanderesse en possession complète et exclusive des clés, et, si elle les refusait, de les consigner selon ce que prévoit l'art. 92 al. 1 CO. Conformément à l'opinion des précédents juges, la restitution des clés n'est donc pas intervenue. La juridiction cantonale n'a par ailleurs constaté aucun fait qui puisse être considéré comme une restitution des locaux loués. La défenderesse insiste sur sa volonté de rompre le contrat, volonté qu'elle avait manifestée des plus clairement, mais à elle seule, une simple manifestation de volonté n'est pas suffisante au regard de l'art. 264 al. 1 CO. La Chambre d'appel retient ainsi à bon droit que la défenderesse n'a pas restitué les locaux et qu'elle ne peut donc pas se prévaloir de cette disposition.
La Chambre d'appel a aussi constaté, « enfin et surtout », que la défenderesse a signé deux conventions de transfert de bail dans lesquelles elle s'engageait à libérer les locaux au 1er novembre ou au 1er décembre 2006. De cela, les juges déduisent que les locaux n'ont pas été restitués plus tôt. En instance fédérale, la défenderesse conteste très longuement ce raisonnement. Selon son exposé, la demanderesse lui a proposé directement ces conventions, sans les adresser à son mandataire, de manière à la priver du conseil qu'elle aurait reçu de celui-ci, dans l'exécution d'une véritable machination destinée à la dépouiller des droits qu'elle pouvait faire valoir sur la base de la candidature de A.________ Sàrl et de l'art. 264 CO. Sa bonne foi a été surprise; elle a signé ces documents sans soupçonner l'utilisation spécieuse qui en serait faite, en croyant qu'il s'agissait d'une « modalité légale de l'art. 264 CO ». Elle fait grief à la Chambre d'appel de n'avoir pas constaté ce procédé déloyal de la demanderesse. Cependant, il n'y a pas lieu de s'attarder à cette thèse ni de discuter la portée des deux conventions car même si l'on en fait entièrement abstraction, il demeure que la défenderesse n'a pas prouvé la restitution des
locaux à une date antérieure au 1er décembre 2006.

4.
Le recours se révèle privé de fondement, ce qui conduit à son rejet. A titre de partie qui succombe, son auteur doit acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral et les dépens auxquels l'autre partie peut prétendre.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
La défenderesse acquittera un émolument judiciaire de 5'500 francs.

3.
La défenderesse versera à la demanderesse, à titre de dépens, une indemnité de 6'500 francs.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 7 août 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La juge présidant: Le greffier:

Klett Thélin

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 264 - 1 Il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni.
¹	Il conduttore che restituisce la cosa senza osservare i termini di preavviso o le scadenze è liberato dai suoi obblighi verso il locatore soltanto se gli propone un nuovo conduttore solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato dal locatore; il nuovo conduttore deve essere disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni.
²	Se non propone un nuovo conduttore con tali requisiti, il conduttore resta tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento in cui, per contratto o per legge, la locazione si estingue o può essere sciolta.
³	Il locatore deve lasciarsi imputare nel corrispettivo:
^a	le spese risparmiate e
^b	ciò che ha guadagnato con una diversa utilizzazione della cosa o che ha omesso intenzionalmente di guadagnare.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 92 - 1 Se il creditore è in mora, il debitore può depositare la cosa dovuta a rischio e a spese del creditore e liberarsi in tal modo dalla sua obbligazione.
¹	Se il creditore è in mora, il debitore può depositare la cosa dovuta a rischio e a spese del creditore e liberarsi in tal modo dalla sua obbligazione.
²	Il luogo del deposito viene designato dal giudice; le merci possono tuttavia essere depositate in un magazzino di deposito anche senza designazione del giudice.43