4A_204/2021 - 2021-06-07 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 204/2021

Urteil vom 7. Juni 2021

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, May Canellas,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Florian Gerber, Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Immobilien Bewirtschaftung, Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mieterstreckung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 19. Februar 2021 (NG200013-O/U).

Sachverhalt:

A.
Die A.________ GmbH (Mieterin, Klägerin, Beschwerdeführerin) und die B.________ AG (Vermieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) sind Vertragsparteien zweier Mietverträge über eine Lagerfläche in den Luftschutzräumen des Zwischengeschosses im Bahnhof U.________ und über eine Laden- bzw. Geschäftsfläche in diesem Bahnhof.
Die Mieterin betreibt in den gemieteten Räumen unter der Bezeichnung "X.________" ein Geschäft zum Verkauf von Kaffee, sonstigen Getränken und Sandwiches.
Das Mietverhältnis betreffend die Laden- bzw. Geschäftsfläche endete aufgrund der vereinbarten festen Mietdauer am 31. Dezember 2019. Das Mietverhältnis betreffend die Lagerfläche war unbefristet und wurde von der Vermieterin per 31. Januar 2020 gekündigt.

B.

B.a. Am 16. Januar 2020 reichte die Mieterin dem Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich Klage gegen die Vermieterin ein und beantragte im Wesentlichen, es seien die beiden Mietverhältnisse betreffend Geschäftsfläche/Cafébar sowie betreffend Lagerraum bis zum 31. Dezember 2022 zu erstrecken. Die Gültigkeit der erfolgten Kündigung war nicht mehr umstritten.
Die Beklagte beantragte widerklageweise die Ausweisung der Mieterin aus den Mietobjekten. Zudem sei diese für die widerrechtliche Benutzung der beiden ehemals gemieteten Räume zur Zahlung einer Entschädigung in der Höhe des Mietzinses für das Ladenlokal und den Lagerraum für die Dauer vom 1. Juni 2020 bis zur Räumung der Mietobjekte zu verpflichten.
Mit Urteil vom 28. August 2020 erstreckte das Mietgericht die beiden Mietverhältnisse in teilweiser Gutheissung der Klage definitiv bis und mit 30. Juni 2020; im darüberliegenden Umfang wies es die Klage ab. Zudem befahl es der Mieterin in Gutheissung der Widerklage unter Androhung der Strafandrohung nach Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall, den Lagerraum sowie die Geschäfts- und Ladenfläche in der Ladenpassage im Bahnhof U.________ innert fünf Tagen seit Eintritt der Rechtskraft des Urteils zu räumen und der Vermieterin ordnungsgemäss zu übergeben. Im Weiteren verpflichtete es die Mieterin, für die Monate Juni, Juli und August 2020 die monatlichen Mietzinse zu bezahlen.
Das Mietgericht erwog insbesondere, dass sich die Mieterin nur während rund zweieinhalb Monaten bis September 2019 nachweislich um Ersatzobjekte bemüht habe, womit sie trotz ablaufender Vertragsdauer betreffend die Geschäfts- bzw. Ladenfläche wertvolle Zeit ungenutzt habe verstreichen lassen. Ihre Suchbemühungen hätten sich teilweise auch als nicht sehr zielführend erwiesen; Unterstützung durch eine Zusammenarbeit mit institutionellen Vermietern habe sie nicht in Anspruch genommen. Bei der Suche habe sie sich zwar bezüglich Grösse und Mietzins flexibel gezeigt, habe jedoch mehrheitlich ausdrücklich ein Ersatzobjekt gesucht, in dem sie ein neues Pizza-Konzept habe verwirklichen wollen. Ihrer Pflicht, angemessene Suchbemühungen zu tätigen, sei die Mieterin trotz ablaufender Restdauer des befristeten Vertrags nicht nachgekommen. Insgesamt vermöge sie daher eine Härtesituation aufgrund der Verhältnisse auf dem Markt für Ersatzobjekte nicht zu belegen. Im Ergebnis sei der beweisbelasteten Mieterin - insbesondere aufgrund der unzureichenden Suchbemühungen - lediglich eine leichte Härte zuzubilligen. Dies rechtfertige an sich nur eine Mieterstreckung von kurzer Dauer.
Hinzu komme, dass es sich beim Mietvertrag betreffend die Laden- bzw. Geschäftsfläche um einen von Anfang an befristeten Vertrag gehandelt und die Vermieterin bereits ab September 2017 wiederholt mitgeteilt habe, dass keine Erneuerung bzw. Verlängerung des Vertrags in Frage komme. Ungeachtet dessen habe die Mieterin Suchbemühungen verspätet und zudem unzureichend getätigt, womit sie die von ihr geltend gemachte Existenzsicherung ihrer Inhaber bzw. Mitarbeiter C.________ und D.________ durch den Betrieb aufs Spiel gesetzt habe. Vor diesem Hintergrund und mit Blick darauf, dass die Erstreckung in erster Linie bezwecke, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung steht, bestehe kein Anlass, von der Zurückhaltung bei der Erstreckung befristeter Mietverträge abzuweichen. Der geringen Härte stehe zwar ein legitimes, indes nicht dringliches Vermieterinteresse gegenüber. Unter Berücksichtigung sämtlicher Aspekte und Umstände sowie in Abwägung der Parteiinteressen erscheine eine definitive Erstreckung bis 30. Juni 2020 als angemessen.

B.b. Mit Urteil vom 19. Februar 2021 wies das Obergericht des Kantons Zürich eine von der Mieterin gegen den mietgerichtlichen Entscheid vom 28. August 2020 erhobene Berufung ab, soweit es darauf eintrat, und bestätigte den erstinstanzlichen Entscheid.
Das Obergericht erwog, die Mieterin vermöge mit ihren Einwendungen am erstinstanzlichen Entscheid nichts zu ändern. Es bleibe dabei, dass ihr insbesondere aufgrund der unzureichenden Suchbemühungen lediglich eine leichte Härte zuzubilligen sei.

C.
Die Mieterin erhebt Beschwerde in Zivilsachen gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 19. Februar 2021 mit den folgenden Anträgen:

" Es sei das Urteil des Obergerichts Zürich vom 19. Februar 2021 [...] aufzuheben und es sei das Verfahren zwecks richtiger Erstellung des Sachverhaltes und zur neuen Entscheidung über das Rechtsbegehren, dass das Mietverhältnis betreffend die Geschäftsfläche/Cafébar zusammen mit dem Mietverhältnis betreffend Lagerraum bis zum 31. Dezember 2022 zu erstrecken sei, an das Mietgericht zurückzuweisen.

Eventualantrag: Es sei das Urteil des Obergerichts Zürich vom 19. Februar 2021 [...] aufzuheben und es sei das Verfahren zwecks richtiger Erstellung des Sachverhaltes und zur neuen Entscheidung über das Rechtsbegehren, dass das Mietverhältnis betreffend die Geschäftsfläche/Cafébar zusammen mit dem Mietverhältnis betreffend Lagerraum bis zum 31. Dezember 2022 zu erstrecken sei, an das Obergericht Zürich zurückzuweisen.

Subeventualantrag: Es sei das Urteil des Obergerichts Zürich vom 19. Februar 2021 [...] aufzuheben und es sei das Mietverhältnis betreffend die Geschäftsfläche/Cafébar zusammen mit dem Mietverhältnis betreffend Lagerraum bis zum 31. Dezember 2022 zu erstrecken.

Prozessualer Antrag: Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
[...]"

Es wurden keine Vernehmlassungen zur Beschwerde eingeholt.

D.
Mit Verfügung vom 11. Mai 2021 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 145 I 121 E. 1; 143 III 140 E. 1; 141 III 395 E. 2.1).

1.1. Die Beschwerde betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG) und richtet sich gegen den Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz entschieden hat (Art. 75 BGG). Die Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen unterlegen (Art. 76 BGG), der Streitwert ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG) und die Beschwerdefrist (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist eingehalten.
Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist somit unter Vorbehalt einer rechtsgenügenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Mit Blick auf die Begründungspflicht der beschwerdeführenden Partei (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 140 III 115 E. 2; 137 III 580 E. 1.3; 135 III 397 E. 1.4). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Macht die beschwerdeführende Partei beispielsweise eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) geltend, genügt es
nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; sie hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1, 167 E. 2.1; je mit Hinweisen). Stützt sich der angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Begründungen, so muss sich die Beschwerde mit jeder einzelnen auseinandersetzen, sonst wird darauf nicht eingetreten (BGE 142 III 364 E. 2.4 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 143 IV 40 E. 3.4).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im vorinstanzlichen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2, 115 E. 2). Die Begründung hat ferner in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten reicht nicht aus (BGE 143 II 283 E. 1.2.3; 140 III 115 E. 2).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht; zudem muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2; 135 III 397 E. 1.5). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt ebenfalls das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1).

2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz in verschiedener Hinsicht vor, sie habe bei der Sachverhaltsfeststellung den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 52 ZPO) bzw. das Willkürverbot (Art. 9 BV), den Gehörsanspruch (Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 53 Abs. 1 ZPO), die gerichtliche Fragepflicht (Art. 56 ZPO), die eingeschränkte Untersuchungsmaxime (Art. 55 Abs. 2 und Art. 247 Abs. 2 i.V.m. Art. 243 Abs. 2 ZPO) sowie das Verbot des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 BV) verletzt.

2.1.

2.1.1. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der Beteiligten tatsächlich hört, prüft und bei der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Sie ist dabei nicht verpflichtet, sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu widerlegen. Sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss jedoch so abgefasst sein, dass sich die Betroffenen über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2; 142 II 49 E. 9.2; 141 III 28 E. 3.2.4; je mit Hinweisen).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör beinhaltet sodann das Recht der betroffenen Partei, in einem Verfahren, das in ihre Rechtsstellung eingreift, mit rechtzeitig und formgültig angebotenen Beweisanträgen gehört zu werden, soweit diese erhebliche Tatsachen betreffen und nicht offensichtlich beweisuntauglich sind (BGE 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3; 124 I 241 E. 2; je mit Hinweisen).

2.1.2. Willkür (Art. 9 BV) liegt nach der Rechtsprechung nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertretbar oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, in klarem Widerspruch zur tatsächlichen Situation steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 144 II 281 E. 3.6.2 S. 287; 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1 S. 18; je mit Hinweisen). Das Bundesgericht hebt einen Entscheid zudem nur auf, wenn er nicht bloss in der Begründung, sondern auch im Ergebnis willkürlich ist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1, 167 E. 2.1; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; je mit Hinweisen).
Aktenwidrigkeit liegt vor, wenn sich das Gericht infolge Versehens mit den Akten in Widerspruch gesetzt hat, sei es, dass es Aktenstellen übersehen oder ihnen einen anderen als den wirklichen Inhalt beigemessen hat, sei es, dass es irrig davon ausgegangen ist, eine Tatsache sei aktenmässig belegt, während die Akten in Wirklichkeit darüber keinen Aufschluss geben (vgl. BGE 131 I 45 E. 3.6 S. 49 f. mit Hinweisen).
Überspitzter Formalismus als besondere Form der Rechtsverweigerung (Art. 29 Abs. 1 BV) liegt vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und den Rechtssuchenden den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGE 142 V 152 E. 4.2 S. 158; 135 I 6 E. 2.1 S. 9 mit Hinweisen). Prozessuale Formen sind unerlässlich, um die ordnungsgemässe Abwicklung des Verfahrens und die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten. Nicht jede prozessuale Formstrenge stellt daher überspitzten Formalismus dar, sondern nur jene, die durch keine schutzwürdigen Interessen gerechtfertigt ist, zum blossen Selbstzweck wird und die Verwirklichung des materiellen Rechts in unhaltbarer Weise erschwert oder verhindert (BGE 142 V 152 E. 4.2; 134 II 244 E. 2.4.2; 125 I 166 E. 3a).

2.2. Die Vorinstanz wies im Zusammenhang mit den formellen Anforderungen an eine Berufungsschrift nach Art. 311 ZPO darauf hin, mangels Bezeichnung entsprechender Dossierunterlagen, auf welche die Kritik im Berufungsverfahren abstütze, könne namentlich nicht nachvollzogen werden, ob und inwiefern die von der Erstinstanz zur Begründung, weshalb kein begründetes Vertrauen der Beschwerdeführerin in eine Fortsetzung der Mietverhältnisse habe entstehen können, herangezogene Korrespondenz nicht zu Lasten der Beschwerdeführerin hätte verwendet werden dürfen. Sie erwog, inwieweit die Beschwerdeführerin die Vorwürfe nicht vertragskonformen Verhaltens, die gegenüber ihren Mitarbeitern und D.________ erhoben worden seien, (substanziiert) bestritten haben wolle, gehe aus der von der Beschwerdeführerin angeführten Seite 15 des erstinstanzlichen Protokolls nicht hervor. Dasselbe gelte für die Einvernahme von D.________ und C.________, welche sie "ergänzend" hierzu als Beweismittel offeriert haben wolle. Es sei nicht Sache der Rechtsmittelinstanz, die Akten und Rechtsschriften des erstinstanzlichen Verfahrens zu durchforsten, um festzustellen, was welche Partei wo ausgeführt habe. Daher sei von vornherein nicht erkennbar, dass die Erstinstanz
die erwähnte Korrespondenz nicht hätte berücksichtigen dürfen, und auch nicht, inwiefern bzw. in Bezug auf welchen Inhalt nicht.

Die Beschwerdeführerin zeigt mit ihren Ausführungen weder überspitzten Formalismus noch einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben oder den Gehörsanspruch auf. Sie bestreitet nicht, dass aus der im angefochtenen Entscheid erwähnten Stelle der Berufungsschrift bzw. den darin enthaltenen Aktenhinweisen nicht hervorgeht, inwieweit sie die Vorwürfe des nicht vertragskonformen Verhaltens ihrer Mitarbeiter und D.________ substanziiert bestritten hätte. Liess sich ihr Vorbringen an der massgebenden Stelle in der Berufungsschrift mit dem aufgeführten Aktenhinweis nicht belegen, war die Vorinstanz - entgegen dem, was die Beschwerdeführerin anzunehmen scheint - nicht gehalten, in der Rechtsschrift anderen Aktenhinweisen nachzugehen. Abgesehen davon geht aus der Beschwerdeschrift nicht hervor, inwiefern sich aus den aufgeführten Aktenstellen eine substanziierte Bestreitung ergeben soll. Ebenso wenig vermag die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Gehörsanspruchs aufzuzeigen mit dem blossen Vorwurf, der angefochtene Entscheid setze sich nicht ausdrücklich mit ihrem Einwand auseinander, wonach das Mietgericht fälschlicherweise das Wort "anstandshalber" in das Schreiben der Beschwerdegegnerin hineininterpretiert habe. Ohnehin ist
nicht ersichtlich, inwiefern die Vorwürfe des nicht vertragskonformen Verhaltens gegenüber D.________ und den Mitarbeitern der Beschwerdeführerin entscheiderheblich sein sollen, ist die Vorinstanz doch aus anderen Gründen von einer bloss leichten Härte ausgegangen.
Entsprechend stösst auch das im gleichen Zusammenhang erhobene Vorbringen hinsichtlich der angeblich beantragten Zeugeneinvernahme von D.________ und C.________ ins Leere. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass an der von der Beschwerdeführerin ins Feld geführten Ziffer 9.2.1 der Berufungsschrift keine Beweisofferte in Form einer Zeugeneinvernahme erwähnt wird. Im Weiteren kann ihr nicht gefolgt werden, wenn sie aus dem Gehörsanspruch sinngemäss ableiten will, die Vorinstanz hätte sie vor der Urteilsfällung ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass ihr Vorbringen in der Berufungsschrift unzureichend war (Urteil 4A 258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.1).

2.3. Die Beschwerdeführerin vermag auch hinsichtlich der vorinstanzlichen Erwägung keine Bundesrechtsverletzung aufzuzeigen, wonach sie nicht dargetan und nachgewiesen habe, dass es aufgrund der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt sehr schwierig für sie war bzw. ist, ein gleichwertiges Ersatzobjekt zu finden. Sie setzt sich nicht konkret mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinander und zeigt auf, inwiefern der Vorinstanz eine konkrete Rechtsverletzung vorzuwerfen wäre, sondern unterbreitet dem Bundesgericht in appellatorischer Weise ihre Sicht der Dinge zu den tatsächlichen Parteivorbringen im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens, den eingereichten Unterlagen und dem Ablauf der Verhandlung vor dem Mietgericht. Dabei wirft sie dem Mietgericht vor, weitere Fragen oder Hinweise zu den Suchbemühungen unterlassen und insbesondere keine Substanziierungshinweise zum Zusammenhang mit den örtlichen Marktverhältnissen erteilt zu haben; damit habe das Mietgericht die gerichtliche Fragepflicht (Art. 56 bzw. Art. 247 Abs. 1 ZPO) wie auch die im vereinfachten Verfahren geltende eingeschränkte Untersuchungsmaxime (Art. 55 Abs. 2 bzw. Art. 247 Abs. 2 i.V.m. Art. 243 Abs. 2 ZPO) verletzt. Diese unmittelbar gegen den
erstinstanzlichen Entscheid gerichteten Vorbringen stossen von vornherein ins Leere (vgl. Art. 75 Abs. 1 BGG). Zudem zeigt sie keine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 52 ZPO) oder des Verbots des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 BV) auf, indem sie lediglich anfügt, die Vorinstanz habe diese angeblichen Fehler nicht korrigiert. Entsprechendes gilt für den in der weiteren Beschwerdebegründung wiederholten Vorwurf im Zusammenhang mit der angeblich erfolgten Einladung im Jahr 2018, für den Betrieb ein neues Konzept vorzustellen.
In Bezug auf die nach Ansicht der Beschwerdeführerin zu Unrecht unberücksichtigt gelassene Flexibilität hinsichtlich der Suchbemühungen vermag sie zudem nicht aufzuzeigen, inwiefern dies für die im angefochtenen Entscheid als unbelegt erachtete Härtesituation aufgrund der Verhältnisse auf dem Markt für Ersatzobjekte relevant sein soll. Sie weist zwar grundsätzlich zutreffend darauf hin, dass bereits die Erstinstanz darauf hingewiesen hatte, dass sich die Beschwerdeführerin mit der Suche nach deutlich grösseren Mietobjekten für die Umsetzung ihres Pizza-Konzepts zwar flexibel gezeigt habe, verkennt aber, dass das Mietgericht weiter ausführte, damit vermöge sie jedoch nicht zu belegen, dass sich die Suche nach einem gleichwertigen Ersatzobjekt aufgrund der Verhältnisse auf dem Markt als schwierig und zeitintensiv gestaltet habe. Das Vorbringen stösst ins Leere.
Soweit die Beschwerdeführerin die vorinstanzliche Beurteilung des Beweiswerts der von ihr angebotenen Beweismittel in Form eines Augenscheins in ihrem Geschäftslokal sowie einer Einvernahme von D.________ und C.________ kritisiert, sind ihre Ausführungen rein appellatorisch und damit unbeachtlich. Im Übrigen geht der in der Beschwerde erhobene Einwand, die Vorinstanz hätte sie im Berufungsverfahren ausdrücklich auf die unzureichenden Beweisofferten hinweisen müssen, auch in diesem Zusammenhang ins Leere (Urteil 4A 258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.1).

3.
Die Beschwerdeführerin bringt vor, die Vorinstanz habe verschiedene Vorbringen bzw. Beweismittel im Berufungsverfahren zu Unrecht nicht zugelassen.

3.1. Die Vorinstanz betrachtete die von der Beschwerdeführerin im Berufungsverfahren neu eingereichten Beilagen mit Suchbemühungen, die sie nach Beginn der erstinstanzlichen Urteilsberatungsphase entfaltete, als unzulässig. Sie wies dabei zutreffend darauf hin, dass sich die Zulässigkeit von Noven, deren Entstehung vom Willen der betreffenden Partei abhängt (sog. Potestativ-Noven), danach entscheidet, ob sie trotz zumutbarer Sorgfalt im Sinne von Art. 229 Abs. 1 lit. b bzw. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO nicht vorher vorgebracht werden konnten (vgl. dazu BGE 146 III 416 E. 5.3). Inwiefern es sich bei den von ihr neu eingereichten Unterlagen, die erst nachträglich getätigte Suchbemühungen dokumentieren, nicht um Potestativ-Noven, sondern um echte Noven gehandelt haben soll, die nach Art. 317 Abs. 1 ZPO hätten zugelassen werden müssen, vermag die Beschwerdeführerin nicht aufzuzeigen. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe diese Bestimmung verletzt, ist ebenso unbegründet wie derjenige, es fehle im angefochtenen Entscheid an einer hinreichenden Begründung für die verneinte Zulässigkeit der fraglichen Beweismittel, zumal der Beschwerdeführerin eine sachgerechte Anfechtung des Entscheids in diesem Punkt ohne Weiteres möglich war.

3.2. Die Beschwerdeführerin behauptete in der Berufung, die Parteien seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass der Vertrag verlängert bzw. erneuert werde, wenn sich die geplanten Gleisbauarbeiten verschieben würden; ihr sei dieser Punkt von der Beschwerdegegnerin ausdrücklich mündlich zugesichert worden. Die Vorinstanz erwog, diese Tatsachenbehauptungen seien allesamt neu und daher unbeachtlich.
Die Beschwerdeführerin listet unter Hinweis auf zahlreiche Aktenstellen verschiedene ihrer Vorbringen im kantonalen Verfahren auf, die sie jeweils "sinngemäss" zusammenfasst. Selbst daraus ergibt sich jedoch keine Behauptung einer tatsächlichen Einigung der Parteien bzw. einer ausdrücklichen mündlichen Zusicherung. Vielmehr legte die Beschwerdeführerin darin dar, darauf "vertraut" zu haben, dass ihr die Beschwerdegegnerin wegen der Verschiebung der Gleisbauarbeiten "eine Verlängerung des Mietvertrags in Aussicht stellen würde". Die Rüge ist unbegründet. Damit stösst auch der im gleichen Zusammenhang erhobene Vorwurf der unterlassenen Zeugen- bzw. Parteibefragung ins Leere.

3.3. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführerin ziele mit den zur Dauer des Mietverhältnisses sowie zu Standort bzw. Lage angebrachten Ausführungen an der Begründung des erstinstanzlichen Entscheids vorbei bzw. setze sich mit dieser nicht auseinander, weshalb darauf nicht weiter eingegangen werden könne. Im Weiteren ziele die Beschwerdeführerin mit ihren Vorbringen auch an der mietgerichtlichen Begründung zu den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen vorbei, setze sich nicht damit auseinander, sondern wiederhole im Wesentlichen das bereits im erstinstanzlichen Verfahren Vorgebrachte.
Die Beschwerdeführerin vermag nicht aufzuzeigen, dass die Vorinstanz mit diesen Erwägungen die gesetzlichen Anforderungen an eine hinreichende Begründung der Berufung (vgl. Art. 311 ZPO) missachtet hätte. Genügten ihre Vorbringen in der Berufungsschrift den formellen Anforderungen nicht, kann der Vorinstanz auch keine Verletzung des Gehöranspruchs vorgeworfen werden, wenn sie auf die entsprechenden Ausführungen nicht weiter einging.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe Art. 272b OR verletzt, indem sie eine einmalige statt eine erstmalige Erstreckung angeordnet hat. Sie beantragt, die fraglichen Mietverhältnisse seien erstmalig bis zum 31. Dezember 2022 zu erstrecken.

4.1. Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Nach Art. 272b Abs. 1 OR kann das Mietverhältnis für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden; im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Bei der Festlegung der Art und Dauer der gewährten Erstreckung steht dem Gericht innerhalb des gesetzlichen Rahmens ein weiter Ermessensspielraum zu (BGE 125 III 226 E. 4b). Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht mit Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 142 III 336 E. 5.3.2; 135 III 121 E. 2; je mit Hinweisen).

4.2. Die Beschwerdeführerin vermag nicht aufzuzeigen, dass die Vorinstanz ihren weiten Ermessensspielraum bei der Beurteilung der verlangten Erstreckung verletzt hätte. Eine erstmalige Erstreckung ist - entgegen dem, was die Beschwerdeführerin anzunehmen scheint - nicht zwingend, vielmehr kann nach der ausdrücklichen Bestimmung von Art. 272b Abs. 1 OR auch nur eine (definitive) Erstreckung gewährt werden. Die Frage, ob eine erstmalige oder definitive Erstreckung zu gewähren ist, ist nach der Rechtsprechung aufgrund einer Abwägung der Interessen der Parteien im Einzelfall zu beantworten, weshalb nicht allgemein von einem Regel-Ausnahmeverhältnis gesprochen werden kann (Urteile 4A 459/2020 vom 15. Dezember 2020 E. 4.1; 4A 62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.2; 4A 105/2009 vom 5. Juni 2009 E. 3.2 mit Hinweis). Die Rüge ist unbegründet.
In ihrer weiteren Beschwerdebegründung legt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht lediglich in appellatorischer Weise ihre Sicht der Dinge zu ihren wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen, dem lokalen Markt für Geschäftsräume sowie dem Verhalten der Parteien dar und leitet daraus eine schwere Härte ab, die eine weitergehende Erstreckung rechtfertigen soll. Damit vermag sie nicht aufzuzeigen, dass die Vorinstanz den ihr zustehenden weiten Ermessensspielraum verletzt hätte.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beschwerdegegnerin, die sich nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu äussern hatte, ist nicht durch einen externen Anwalt, sondern durch den Rechtsdienst ihrer Abteilung Immobilien vertreten. Es steht ihr daher keine Parteientschädigung zu (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG; BGE 133 III 439 E. 4).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. Juni 2021

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Leemann

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 53 Droit d'être entendu - 1 Les parties ont le droit d'être entendues.
¹	Les parties ont le droit d'être entendues.
²	Elles ont notamment le droit de consulter le dossier et de s'en faire délivrer copie pour autant qu'aucun intérêt prépondérant public ou privé ne s'y oppose.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 55 Maxime des débats et maxime inquisitoire - 1 Les parties allèguent les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s'y rapportent.
¹	Les parties allèguent les faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s'y rapportent.
²	Les dispositions prévoyant l'établissement des faits et l'administration des preuves d'office sont réservées.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 247 Établissement des faits - 1 Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
¹	Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
²	Le tribunal établit les faits d'office:
^a	dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
^b	lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs:
^b1	dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,
^b2	dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
¹	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
²	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
^a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité93;
^b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC95 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
^c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD97;
^e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation98;
^f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie99.
³	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 311 - 1 L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).
¹	L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).
²	La décision qui fait l'objet de l'appel est jointe au dossier.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 229 Faits et moyens de preuve nouveaux - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des conditions suivantes:
^a	ils sont postérieurs à l'échange d'écritures ou à la dernière audience d'instruction (novas proprement dits);
^b	ils existaient avant la clôture de l'échange d'écritures ou la dernière audience d'instruction mais ne pouvaient être invoqués antérieurement bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (novas improprement dits).
²	S'il n'y a pas eu de second échange d'écritures ni de débats d'instruction, les faits et moyens de preuves nouveaux sont admis à l'ouverture des débats principaux.
³	Lorsqu'il doit établir les faits d'office, le tribunal admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
¹	Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
²	Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.