4A_500/2008 - 2009-04-07 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 500/2008

Arrêt du 7 avril 2009
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kolly.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
F.X.________,
recourante,

contre

Y.________,
Z.________,
intimées.

Objet
expulsion de locataire,

recours pour déni de justice contre le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève.

Faits:

A.
A.a A.________ était propriétaire d'une petite maison comportant un étage et un rez-de-chaussée où se trouvait un dépôt qu'il avait transformé en studio. Pour ce faire, il avait dû murer le passage, avec porte, permettant d'accéder directement, depuis la cage d'escalier conduisant au premier étage, au cagibi créé dans le dépôt, qui abritait les installations de chauffage communes à tout le bâtiment. Il n'était désormais plus possible de pénétrer dans ce cagibi sans passer par le studio.
A.b Par contrat de bail prenant effet le 1er août 2005 et arrivant à échéance le 31 juillet 2008 au plus tard, A.________ a cédé l'usage du studio à Y.________ et à Z.________ contre paiement d'un loyer mensuel de 1'700 fr., charges incluses. Il était prévu qu'une clef du studio restât en possession du bailleur.
A.c En janvier 2008, A.________ a vendu la parcelle où se trouve la maison en question à H.X.________. L'acquéreur a grevé le bien immobilier d'une servitude d'usufruit en faveur de sa mère, F.X.________.
Ce transfert de propriété a occasionné des différends entre les locataires et le nouveau propriétaire, en particulier au sujet de la fixation du loyer (cause C/13076/2008).

Une autre procédure, tendant au prononcé de mesures provisionnelles, a été ouverte le 15 août 2008 par les locataires (cause C/18259/2008-6-P). Elle visait à faire interdiction à H.X.________ de poursuivre les travaux qu'il avait entrepris pour pouvoir accéder à nouveau directement au local de chauffage sans passer par le studio. Admise par ordonnance du Tribunal des baux et loyers du canton de Genève rendue le 1er septembre 2008, la requête ad hoc a finalement été rejetée, sur recours du propriétaire, par arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 12 janvier 2009. Dans les considérants de son arrêt, la cour cantonale a admis qu'en vertu de l'art. 261a CO, F.X.________, en sa qualité d'usufruitière de la chose louée, avait succédé au nu-propriétaire, son fils H.X.________, dans la relation de bail. Constatant que l'intimé à la requête occupait le premier étage de la maison avec sa compagne, sa mère se bornant à assurer la gestion de la chose, les juges d'appel se sont demandé s'il ne commettait pas un abus de droit en se prévalant de son défaut de légitimation passive dans la procédure intentée par les locataires. Ils ont toutefois retenu que, même si tel était le cas, la requête de celles-ci devait être rejetée,
faute pour les intéressées d'avoir rendu suffisamment vraisemblable l'existence de leur droit exclusif de disposer du local technique abritant les installations techniques de la maison.

B.
Le 2 septembre 2008, F.X.________, représentée par une avocate, a déposé une requête en évacuation dirigée contre Y.________ et Z.________ (cause C/23163/2008).

La Commission de conciliation en matière de baux et loyers a cité les parties à son audience du 12 novembre 2008. La tentative de conciliation effectuée à cette date a échoué.

Sur quoi, la requérante, agissant désormais seule, a saisi le Tribunal des baux et loyers en date du 22 novembre 2008.

La cause a été plaidée le 9 mars 2009.

C.
Le 28 octobre 2008, F.X.________ a adressé au Tribunal fédéral une écriture dans laquelle elle lui demande de condamner le Tribunal des baux et loyers à rendre "enfin" un jugement au sujet de sa demande d'évacuation, à retirer son ordonnance du 1er septembre 2008 et à lui permettre de "faire les travaux nécessaires (demande préjudicielle de [sa] part restée sans réponse), permettant de faire cesser le chantage d'un ex-locataire". La recourante, qui exerce la profession de médecin, requiert, en outre, que les avocats de B.________ soient condamnés à l'amende prévue par la loi de procédure civile genevoise, à payer la note d'honoraires de son ex-avocate et à l'indemniser, au tarif médical de 200 fr. l'heure, du dommage causé par le temps qu'elle a perdu dans une affaire n'étant "à la base qu'une vengeance d'une personne qui aurait voulu acquérir le bien en question".

En date du 24 novembre 2008, la recourante a écrit au Tribunal fédéral pour se plaindre du fait que le Tribunal des baux et loyers continuait à convoquer H.X.________, alors qu'elle lui avait clairement exposé que c'était elle et non son fils qui possédait la qualité de partie.

Dans sa réponse du 5 janvier 2009, complétée le lendemain, Y.________, agissant seule, a fait part de son étonnement de recevoir l'écriture de F.X.________, étant donné que la procédure n'était pas close devant le Tribunal des baux et loyers. Elle a, en outre, formulé des critiques au sujet du comportement de la recourante.

Z.________ n'a pas déposé de réponse.

Quant au Tribunal des baux et loyers, relancé, il a exposé, dans une lettre du 13 mars 2009, l'état d'avancement des différentes procédures divisant les parties.

Considérant en droit:

1.
1.1 Compte tenu du domaine du droit auquel se rapporte l'objet de la contestation, dont la valeur litigieuse est en l'occurrence supérieure à 15'000 fr. (art. 72 al. 1 et 74 al. 1 let. a LTF), la décision à rendre par l'autorité cantonale pourrait conduire les parties à interjeter un recours en matière civile après épuisement des instances cantonales. Dès lors, la voie du recours en matière civile est ouverte ici pour déni de justice ou retard injustifié.

En procédure civile genevoise, le silence du juge n'est pas assimilé à une décision, de sorte qu'aucun recours cantonal n'est ouvert du fait de l'inaction d'un juge (arrêt 4A 184/2007 du 29 août 2007 consid. 1). Aussi le présent recours est-il recevable au regard de l'exigence de l'épuisement des instances cantonales (art. 75 al. 1 LTF). La question du respect du délai de recours ne se pose pas en l'espèce, car le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps (art. 100 al. 7 LTF). La qualité pour recourir de F.X.________ n'est pas douteuse, du moins en ce qui concerne le prétendu retard mis par le Tribunal des baux et loyers à statuer sur la requête d'expulsion qu'elle lui a soumise. Le recours est, en effet, recevable si, sans en avoir le droit, la juridiction saisie s'abstient de rendre une décision sujette à recours ou tarde à le faire (art. 94 LTF).

1.2 Que la recourante ait satisfait à l'exigence de motivation posée à l'art. 42 al. 2 LTF est déjà plus douteux. L'écriture soumise au Tribunal fédéral est, en effet, difficilement compréhensible du fait qu'elle mêle de manière quasi inextricable des questions litigieuses qui ont donné lieu à des procédures distinctes au niveau cantonal et dont l'état d'avancement n'est pas le même. La manière dont ce mémoire a été rédigé n'en facilite, de surcroît, pas la lecture et rend ladite écriture peu intelligible. Quoi qu'il en soit, on peut admettre, à la rigueur, que le grief se rapportant au déni de justice ou au retard injustifié a été valablement formulé.

2.
2.1 L'art. 29 al. 1 Cst. dispose que toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. A l'instar de l'art. 6 par. 1 CEDH - qui n'offre, à cet égard, pas une protection plus étendue -, cette disposition consacre le principe de la célérité, autrement dit prohibe le retard injustifié à statuer. L'autorité viole cette garantie constitutionnelle lorsqu'elle ne rend pas la décision qu'il lui incombe de prendre dans le délai prescrit par la loi ou dans un délai que la nature de l'affaire ainsi que toutes les autres circonstances font apparaître comme raisonnable (ATF 124 I 139 consid. 2c; 119 Ib 311 consid. 5; 107 Ib 160 consid. 3c; cf. ATF 130 I 269 consid. 3.1). Le type de procédure, la difficulté de la cause et le comportement des parties sont notamment déterminants, mais non des circonstances sans rapport avec le litige, telle une organisation déficiente ou une surcharge structurelle de l'autorité (ATF 122 IV 103 consid. 1; 107 Ib 160 consid. 3c). On ne saurait cependant reprocher à l'autorité quelques temps morts, inévitables dans une procédure (ATF 124 et 119 précités). Enfin, la nécessité d'une instruction complète l'emporte
sur l'exigence de la célérité de la procédure (ATF 119 Ib 311 consid. 5).

2.2 Les arguments avancés par la recourante ne sont manifestement pas de nature à établir l'existence d'un retard injustifié imputable au Tribunal des baux et loyers.

La plupart de ces arguments n'ont d'ailleurs rien à voir avec cette question. Tel est le cas du grief que la recourante fait aux locataires et à B.________ de ne pas vouloir reconnaître son usufruit ou encore de la violation, alléguée par elle, des art. 255 ss CO, en particulier de l'art. 270a al. 2 CO, en rapport avec la demande de baisse de loyer présentée par les intimées, voire de sa référence à l'art. 7 de la loi de procédure civile genevoise (LPC; RS E 3 05) relatif au contenu de l'assignation. De même, le reproche adressé au Tribunal des baux et loyers d'avoir accordé un traitement de faveur à B.________ apparaît incompréhensible dans sa formulation et inconsistant sur le fond. Quant à la demande en dommages-intérêts d'un montant de 47'600 fr., présentée par la recourante "pour procédures intentionnellement inexactes et de mauvaise foi et des paiements des frais qui en ont résulté", elle ne saurait être soumise directement au Tribunal fédéral, vu les art. 75 al. 1 et 120 al. 1 LTF.

Ne reste à examiner, en définitive, que le grief, fait au Tribunal des baux et loyers, d'avoir tardé à statuer. Dans la mesure où la recourante croit pouvoir étayer ce grief en se prévalant de la violation de l'art. 59 LPC, elle se trompe. En effet, la conciliation, régie par cette disposition, vise la procédure ordinaire, tandis que celle qui doit intervenir dans les différends en matière de baux et loyers est régie par une loi spéciale par renvoi de l'art. 426 al. 1 LPC.

Pour le surplus, il ressort de la relation de ses principales étapes, telle qu'elle a été faite sous lettre B. du présent arrêt, que la procédure d'évacuation n'a pas subi de temps morts significatifs. Il est du reste vraisemblable qu'elle prendra fin, en première instance, dans un délai relativement court, si tant est que le Tribunal des baux et loyers n'ait pas déjà rendu son jugement, de sorte que moins de huit mois se seront écoulés entre la date du dépôt de la requête et celle du prononcé de la juridiction de première instance, ce qui apparaît encore raisonnable.

Cela étant, le recours se révèle mal fondé sur la question du retard injustifié et irrecevable pour le surplus.

3.
En application de l'art. 66 al. 1 LTF, les frais de la procédure fédérale seront mis à la charge de la recourante.

L'intimée Y.________, qui agit seule, n'a pas droit à des dépens. Il en va de même de la seconde intimée, Z.________ laquelle n'a pas déposé de réponse.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal des baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 7 avril 2009

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Carruzzo

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

IR 0.101 Konvention vom 4. November 1950 zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK) EMRK Art. 6 Recht auf ein faires Verfahren - (1) Jede Person hat ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine gegen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen und unparteiischen, auf Gesetz beruhenden Gericht in einem fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird. Das Urteil muss öffentlich verkündet werden; Presse und Öffentlichkeit können jedoch während des ganzen oder eines Teiles des Verfahrens ausgeschlossen werden, wenn dies im Interesse der Moral, der öffentlichen Ordnung oder der nationalen Sicherheit in einer demokratischen Gesellschaft liegt, wenn die Interessen von Jugendlichen oder der Schutz des Privatlebens der Prozessparteien es verlangen oder - soweit das Gericht es für unbedingt erforderlich hält - wenn unter besonderen Umständen eine öffentliche Verhandlung die Interessen der Rechtspflege beeinträchtigen würde.
^a	innerhalb möglichst kurzer Frist in einer ihr verständlichen Sprache in allen Einzelheiten über Art und Grund der gegen sie erhobenen Beschuldigung unterrichtet zu werden;
^b	ausreichende Zeit und Gelegenheit zur Vorbereitung ihrer Verteidigung zu haben;
^c	sich selbst zu verteidigen, sich durch einen Verteidiger ihrer Wahl verteidigen zu lassen oder, falls ihr die Mittel zur Bezahlung fehlen, unentgeltlich den Beistand eines Verteidigers zu erhalten, wenn dies im Interesse der Rechtspflege erforderlich ist;
^d	Fragen an Belastungszeugen zu stellen oder stellen zu lassen und die Ladung und Vernehmung von Entlastungszeugen unter denselben Bedingungen zu erwirken, wie sie für Belastungszeugen gelten;
^e	unentgeltliche Unterstützung durch einen Dolmetscher zu erhalten, wenn sie die Verhandlungssprache des Gerichts nicht versteht oder spricht.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 255 - 1 Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.
¹	Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.
²	Befristet ist das Mietverhältnis, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll.
³	Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270^a - 1 Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
¹	Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
²	Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen.
³	Absatz 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 120 - 1 Das Bundesgericht beurteilt auf Klage als einzige Instanz:
¹	Das Bundesgericht beurteilt auf Klage als einzige Instanz:
^a	Kompetenzkonflikte zwischen Bundesbehörden und kantonalen Behörden;
^b	zivilrechtliche und öffentlich-rechtliche Streitigkeiten zwischen Bund und Kantonen oder zwischen Kantonen;
^c	Ansprüche auf Schadenersatz und Genugtuung aus der Amtstätigkeit von Personen im Sinne von Artikel 1 Absatz 1 Buchstaben a-cbis des Verantwortlichkeitsgesetzes vom 14. März 1958103.
²	Die Klage ist unzulässig, wenn ein anderes Bundesgesetz eine Behörde zum Erlass einer Verfügung über solche Streitigkeiten ermächtigt. Gegen die Verfügung ist letztinstanzlich die Beschwerde an das Bundesgericht zulässig.
³	Das Klageverfahren richtet sich nach dem BZP104.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.