Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C 339/2017
Arrêt du 6 mars 2018
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Fonjallaz et Kneubühler.
Greffier : M. Alvarez.
Participants à la procédure
Commune d'Epalinges,
agissant par la Municipalité d'Epalinges, route de la Croix-Blanche 25, case postale 187, 1066 Epalinges, elle-même représentée par
Me Amédée Kasser, avocat,
recourante,
contre
1. A.________,
2. B.________,
tous les deux représentés par Me Benoît Bovay, avocat,
intimés,
C.________ SA,
Objet
Permis de construire,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 18 mai 2017 (AC.2017.0101).
Faits :
A.
La société C.________ SA est propriétaire de la parcelle n o 136 de la Commune d'Epalinges. D'une surface totale de 1'482 m 2, ce bien-fonds est situé à cheval sur la zone de bâtiments locatifs I, à hauteur de 875 m 2, et sur la zone de villas I, à raison de 607 m 2, selon le Règlement communal du plan général d'affectation (ci-après: RPGA), approuvé le 16 novembre 2005 par le département cantonal compétent. Cette parcelle supporte actuellement le bâtiment n o ECA 469.
Le 29 octobre 2016, C.________ SA a déposé une demande d'autorisation portant sur la démolition du bâtiment existant et l'édification d'un immeuble de sept logements avec parking souterrain. Celui-ci serait implanté à cheval sur les deux zones, à raison d'environ trois quart de sa surface (175 m 2) dans la zone de bâtiments locatifs I et le solde (75,5 m 2) en zone de villas I. Le coefficient d'occupation du sol (ci-après: COS) de l'ensemble du projet est de 0,169.
En cours d'enquête, A.________ et B.________, propriétaires de la parcelle voisine n o 137, se sont opposés à ce projet. Le 22 février 2017, la Municipalité d'Epalinges a levé leur opposition et délivré le permis de construire requis. Les autorisations spéciales et les conditions particulières ont été réunies dans une synthèse CAMAC du 24 mars 2016.
Le 22 mars 2017, A.________ et B.________ ont recouru contre la décision municipale à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal de canton de Vaud. Par arrêt du 18 mai 2017, la cour cantonale a admis le recours et annulé le permis de construire. Le Tribunal cantonal a estimé que le projet, à cheval sur deux zones d'affectation distinctes, devait satisfaire aux exigences des règles relatives à chacune d'entre elles. Cette condition n'était en l'espèce toutefois pas réalisée, le projet présentant un COS et un nombre de logements trop élevés au regard de la réglementation relative à la zone de villas I.
B.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, la Commune d'Epalinges demande principalement au Tribunal fédéral de réformer l'arrêt attaqué en ce sens que sa décision du 22 février 2017 est confirmée, les oppositions levées et le projet litigieux autorisé; subsidiairement, elle requiert l'annulation de l'arrêt cantonal.
Le Tribunal cantonal se réfère à son arrêt et conclut au rejet du recours. Il en est de même de A.________ et B.________, dans la mesure où le recours est recevable. La société constructrice s'est exprimée tardivement. La recourante a répliqué, persistant dans ses conclusions.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision prise en dernière instance cantonale rendue dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours: |
|
a | contre les décisions rendues dans des causes de droit public; |
b | contre les actes normatifs cantonaux; |
c | qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires. |

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre: |
|
a | les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit59 jugée par un tribunal; |
b | les décisions relatives à la naturalisation ordinaire; |
c | les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent: |
c1 | l'entrée en Suisse, |
c2 | une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit, |
c3 | l'admission provisoire, |
c4 | l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi, |
c5 | les dérogations aux conditions d'admission, |
c6 | la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation; |
d | les décisions en matière d'asile qui ont été rendues: |
d1 | par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger, |
d2 | par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit; |
e | les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération; |
f | les décisions en matière de marchés publics: |
fbis | les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs66; |
f1 | si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou |
f2 | si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics64; |
g | les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes; |
h | les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale; |
i | les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile; |
j | les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave; |
k | les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit; |
l | les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises; |
m | les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs; |
n | les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent: |
n1 | l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision, |
n2 | l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire, |
n3 | les permis d'exécution; |
o | les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules; |
p | les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:71 |
p1 | une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public, |
p2 | un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications72; |
p3 | un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste74; |
q | les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent: |
q1 | l'inscription sur la liste d'attente, |
q2 | l'attribution d'organes; |
r | les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3475 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)76; |
s | les décisions en matière d'agriculture qui concernent: |
s1 | ... |
s2 | la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production; |
t | les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession; |
u | les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers80); |
v | les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national; |
w | les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe. |
x | les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198184, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs; |
y | les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal; |
z | les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie87 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe. |
Selon l'art. 89 al. 2 let. c

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque: |
|
1 | A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque: |
a | a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire; |
b | est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et |
c | a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification. |
2 | Ont aussi qualité pour recourir: |
a | la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions; |
b | l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération; |
c | les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale; |
d | les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours. |
3 | En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir. |
Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, si bien qu'il convient d'entrer en matière.
2.
La recourante se plaint d'un établissement inexact des faits. Elle avance que la cour cantonale aurait omis certains éléments déterminants et demande, pour ce motif, au Tribunal fédéral de compléter l'état de fait.
2.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
|
1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100 |

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
|
1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100 |

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. |
|
1 | Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause. |
2 | Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90 |

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation: |
|
a | du droit fédéral; |
b | du droit international; |
c | de droits constitutionnels cantonaux; |
d | de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires; |
e | du droit intercantonal. |

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
|
1 | Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente. |
2 | Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95. |
3 | Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100 |
2.2. La recourante fait grief à l'instance précédente de s'être bornée à constater que la parcelle n o 136 était à cheval sur deux zones d'affectation. Elle critique plus particulièrement l'arrêt attaqué en tant qu'il ne donne aucune précision sur la localisation de cette parcelle, en particulier quant à sa proximité du centre de la localité, des commerces et des équipements collectifs (médecins, administration communale, etc.) ainsi qu'à son accessibilité par les transports publics; cette décision serait également muette sur l'implantation de la parcelle dans le périmètre compact du projet d'agglomération Lausanne Morges (PALM).
Ces éléments liés aux circonstances locales sont, quoi qu'en dise la recourante, sans influence sur le sort de la cause; il s'agit en effet, dans le cas particulier, comme cela sera développé plus en détail ci-après, de déterminer si la commune pouvait, en vertu de l'autonomie que lui confère la constitution cantonale en matière d'aménagement local, autoriser l'implantation partielle d'un bâtiment locatif en zone de villas I, au mépris des règles applicables à cette zone et de la jurisprudence cantonale constante en matière de construction à cheval sur deux zones. Pour le même motif, il ne sera pas non plus donné suite à la réquisition d'inspection locale formulée céans par la recourante.
Mal fondé, le grief est rejeté.
3.
La recourante reproche au Tribunal cantonal d'avoir interdit le projet litigieux, dont l'implantation est prévue à cheval entre la zone de bâtiments locatifs I et la zone de villas I, au motif que les règles applicables à cette dernière, en particulier les art. 23 et 28 RPGA, ne seraient pas respectées. La cour cantonale aurait, ce faisant, appliqué de manière arbitraire le règlement communal. Elle y voit également une violation de son autonomie.
3.1.
3.1.1. Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; le Tribunal fédéral ne s'écarte ainsi de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17; arrêt 1C 429/2016 du 16 août 2017 consid. 3.1).
3.1.2. L'arrêt attaqué rappelle que, selon une jurisprudence cantonale constante, et en l'absence, comme en l'espèce, de dispositions communales particulières, un projet de bâtiment à réaliser sur une parcelle s'étendant sur deux zones différentes doit satisfaire aux exigences des règles relatives à chacune de ces deux zones, en particulier à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de la parcelle et la surface bâtie (COS). Toutefois, s'agissant des dispositions fixant les distances minimales aux limites à respecter entre un ouvrage et la limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées s'appliquent à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y implante. Sauf disposition contraire, la limite entre deux zones n'est pas assimilable à la limite entre deux parcelles. Dès lors, un bâtiment n'a pas à respecter par rapport à la limite de la zone la distance minimale par rapport à la limite de propriété.
La jurisprudence cantonale précise encore que la règle fixant la surface minimale d'une parcelle constructible a pour but d'éviter le morcellement outrancier du sol. Conjuguée au principe de l'ordre non contigu et complétée par les règles sur les distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété ou entre bâtiments situés sur une même parcelle, cette prescription permet également d'assurer le dégagement, l'hygiène et l'ensoleillement des habitations. Mais surtout, en l'absence de normes fixant le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, elle constitue le moyen de limiter le développement quantitatif d'une zone à bâtir en fonction des objectifs d'aménagement du territoire fixés au moment de la planification.
3.1.3. La zone de bâtiments locatifs I est régie par les art. 16 à 21 RPGA. Le COS ne peut y excéder 0,20 (art. 18 al. 1 RPGA). La distance entre les constructions et la limite de la propriété est de 8 mètres au minimum (art. 19 RPGA). S'agissant du nombre de niveaux, il est limité à trois, y compris le rez-de-chaussée et les combles (art. 21 RPGA). Quant à la zone de villas I, elle est régie par les art. 22 à 28 RPGA. L'art. 23 RPGA prévoit que la surface des parcelles à bâtir (situées en zone de villas I) est au minimum de 1000 m 2, à raison d'une villa par 1000 m 2. Selon l'art. 25 al. 1 RPGA, le COS ne peut pas excéder 0,125. D'après l'art. 26 RPGA, la distance entre les constructions et la limite de la propriété est de 5 mètres au minimum. L'art. 27 RPGA limite également le nombre de niveaux à deux pour les bâtiments dont la surface au sol est inférieure à 80 m 2 (let. a) et à trois pour les bâtiments dépassant cette surface (let. b). Enfin, l'art. 28 RPGA limite le nombre de logements à deux par villa; ils peuvent être superposés ou juxtaposés (al. 1).
3.2. Le Tribunal cantonal a tout d'abord considéré que le projet de construction litigieux était contraire à l'art. 23 RPGA puisque la portion du terrain colloquée en zone villas I présentait une surface insuffisante de 607 m 2. La recourante soutient pour sa part que la règle de l'art. 23 RPGA ne serait pas applicable à une partie de terrain, car sa justification, telle qu'identifiée par la cour cantonale (cf. consid. 3.1.2, 2 e paragraphe), perdrait alors sa raison d'être. Le résultat auquel est parvenu le Tribunal cantonal serait, à la suivre, d'autant plus insoutenable que la parcelle n o 136 ne serait pas la seule dans cette situation.
Il faut concéder à la recourante que la solution du Tribunal cantonal revient à exclure toute construction sur la portion sise en zone villas I d'une parcelle colloquée à cheval sur deux zones, si cette portion de terrain n'atteint pas une surface de 1'000 m 2. A l'examen du PGA, il apparaît en outre, comme le souligne à juste titre la recourante, que la parcelle en cause n'est pas la seule dans cette situation, en particulier dans le secteur longeant, de part et d'autre, la route de la Croix blanche. On peut dès lors se demander si la jurisprudence cantonale ne doit pas conduire à admettre, à tout le moins dans le cas particulier, que la condition de l'art. 23 RPGA est réalisée, la surface totale de la parcelle n o 136 atteignant 1'482 m 2; une telle application du droit cantonal et communal ne paraît pas d'emblée exclue et a fortiori pas nécessairement arbitraire. Cette question peut toutefois demeurer indécise, dans la mesure où le Tribunal cantonal a, d'une part, estimé que la règle de l'art. 23 RPGA devait être relativisée, la limitation du développement quantitatif de la zone étant, en l'espèce, assurée par la fixation d'un COS ainsi que par des règles sur les distances; d'autre part, il a jugé qu'une dérogation à l'art. 23
RPGA pourrait être ici envisagée compte tenu des principes de concentration de l'urbanisation et de densification du milieu bâti poursuivi par la LAT. Les considérations qui précèdent ne préjugent au demeurant en rien un éventuel litige qui relèverait de cette problématique.
3.3. La cour cantonale a cependant condamné le projet litigieux, considérant que celui-ci contrevenait à d'autres règles communales, jugées plus importantes. L'instance précédente a en particulier retenu que si le COS du bâtiment projeté, de 0,169, était conforme au coefficient de 0,2 applicable à la zone de locatifs I, tel n'était en revanche pas le cas en zone de villas, le COS applicable n'y étant que de 0,125. En outre, la construction envisagée prévoit sept logements, ce que proscrit, en zone de villas I, l'art. 28 al. 1 RPGA, limitant à deux le nombre de logements par bâtiment. En définitive, le projet ne respectant pas les dispositions règlementaires de chacune des zones concernées, le Tribunal cantonal a jugé que la commune avait interprété et appliqué de manière erronée le RPGA en délivrant le permis de construire.
3.3.1. Aux yeux de la recourante cette appréciation serait arbitraire. S'agissant de l'art. 28 al. 1 RPGA, l'arrêt attaqué conduirait à interdire, sur toute parcelle à cheval sur la zone de locatifs I et sur la zone villas I, l'édification de bâtiments de plus de deux logements, présentant un COS supérieur à 0,125, quant bien même la portion du bien-fonds destinée à l'habitat collectif serait importante, voire prépondérante. Dans le même ordre d'idée, l'application d'un COS de 0,125 à l'ensemble de la parcelle ferait perdre toute substance aux normes de la zone locatifs I, dans laquelle est pourtant implantée dans une large mesure la parcelle no 136.
La recourante ne saurait toutefois être suivie dans cette voie. En effet, contrairement à ce qu'elle affirme, le régime le plus restrictif ne s'applique pas en toutes circonstances à l'ensemble de la parcelle, mais uniquement, comme en l'espèce, dans l'hypothèse d'un projet de construction prévu à cheval sur deux zones distinctes. L'arrêt attaqué ne dit en particulier pas qu'il serait interdit de réaliser un bâtiment locatif sur la partie nord du bien-fonds en cause, affectée à cet usage; sur le principe, ni les dimensions de cette portion de terrain ni les dispositions communales applicables (art. 16 ss RPGA) ne s'y opposent. C'est d'ailleurs également dans ce sens qu'a été formulée l'opposition des propriétaires voisins, ceux-ci ne remettant en cause que la légalité de la partie du bâtiment locatif implantée en zone villas I (cf. opposition du 22 mars 2017). Il est ainsi erroné d'affirmer, comme le fait la recourante, que la solution à laquelle a abouti le Tribunal cantonal priverait de sa substance l'affectation locative souhaitée par la commune pour le secteur concerné. Dans ces circonstances, on ne discerne pas de motif commandant de s'écarter de la jurisprudence cantonale constante; admettre le projet litigieux et autoriser
l'extension d'un bâtiment locatif sur la zone villas I, au mépris des règles applicables à celle-ci, conduirait en effet, par une voie détournée, à une modification substantielle de la planification communale, risque que la pratique cantonale tend précisément à prévenir (cf. ATF 98 Ia 581 consid. 4a p. 582; 92 I 104 consid. 3b p. 106; prononcé de l'ancienne Commission cantonale de recours du 4 avril 1983 in RDAF 1986 p. 190; BENOÎT BOVAY ET AL., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e éd., 2010, n. 3.1.5 ad art. 47 LATC). La solution adoptée par la cour cantonale n'apparaît ainsi aucunement arbitraire.
3.3.2. Quoi qu'en dise la recourante cette solution ne porte pas non plus atteinte à son autonomie (art. 50 al. 2

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 50 - 1 L'autonomie communale est garantie dans les limites fixées par le droit cantonal. |

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
|
1 | Le Tribunal fédéral applique le droit d'office. |
2 | Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant. |
pourquoi cette dernière n'a pas d'emblée affecté l'entier de ce bien-fonds à la zone de locatifs I, si elle estimait sa configuration et sa situation à ce point propice à la réalisation d'habitations collectives; cela est d'autant plus vrai que la commune connaissait la teneur de la jurisprudence cantonale, dont elle a du reste déjà fait mention au stade de la décision sur opposition; elle ne pouvait ainsi ignorer les difficultés auxquelles se heurterait la réalisation d'un immeuble locatif implanté à cheval sur deux zones d'affectation différentes.
3.4. Sur le vu de ce qui précède, le grief apparaît mal fondé et doit être rejeté dans le mesure de sa recevabilité.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité. Il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 66 al. 4

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
|
1 | En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties. |
2 | Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis. |
3 | Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés. |
4 | En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours. |
5 | Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement. |

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
|
1 | Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
2 | En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige. |
3 | En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. |
4 | L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie. |
5 | Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer. |

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
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1 | Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe. |
2 | En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige. |
3 | En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles. |
4 | L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie. |
5 | Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Une indemnité de 3'000 fr., à payer à titre de dépens aux intimés, solidairement entre eux, est mise à la charge de la Commune d'Epalinges.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à C.________ SA et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 6 mars 2018
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Alvarez