Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C 339/2017
Arrêt du 6 mars 2018
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Merkli, Président,
Fonjallaz et Kneubühler.
Greffier : M. Alvarez.
Participants à la procédure
Commune d'Epalinges,
agissant par la Municipalité d'Epalinges, route de la Croix-Blanche 25, case postale 187, 1066 Epalinges, elle-même représentée par
Me Amédée Kasser, avocat,
recourante,
contre
1. A.________,
2. B.________,
tous les deux représentés par Me Benoît Bovay, avocat,
intimés,
C.________ SA,
Objet
Permis de construire,
recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 18 mai 2017 (AC.2017.0101).
Faits :
A.
La société C.________ SA est propriétaire de la parcelle n o 136 de la Commune d'Epalinges. D'une surface totale de 1'482 m 2, ce bien-fonds est situé à cheval sur la zone de bâtiments locatifs I, à hauteur de 875 m 2, et sur la zone de villas I, à raison de 607 m 2, selon le Règlement communal du plan général d'affectation (ci-après: RPGA), approuvé le 16 novembre 2005 par le département cantonal compétent. Cette parcelle supporte actuellement le bâtiment n o ECA 469.
Le 29 octobre 2016, C.________ SA a déposé une demande d'autorisation portant sur la démolition du bâtiment existant et l'édification d'un immeuble de sept logements avec parking souterrain. Celui-ci serait implanté à cheval sur les deux zones, à raison d'environ trois quart de sa surface (175 m 2) dans la zone de bâtiments locatifs I et le solde (75,5 m 2) en zone de villas I. Le coefficient d'occupation du sol (ci-après: COS) de l'ensemble du projet est de 0,169.
En cours d'enquête, A.________ et B.________, propriétaires de la parcelle voisine n o 137, se sont opposés à ce projet. Le 22 février 2017, la Municipalité d'Epalinges a levé leur opposition et délivré le permis de construire requis. Les autorisations spéciales et les conditions particulières ont été réunies dans une synthèse CAMAC du 24 mars 2016.
Le 22 mars 2017, A.________ et B.________ ont recouru contre la décision municipale à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal de canton de Vaud. Par arrêt du 18 mai 2017, la cour cantonale a admis le recours et annulé le permis de construire. Le Tribunal cantonal a estimé que le projet, à cheval sur deux zones d'affectation distinctes, devait satisfaire aux exigences des règles relatives à chacune d'entre elles. Cette condition n'était en l'espèce toutefois pas réalisée, le projet présentant un COS et un nombre de logements trop élevés au regard de la réglementation relative à la zone de villas I.
B.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, la Commune d'Epalinges demande principalement au Tribunal fédéral de réformer l'arrêt attaqué en ce sens que sa décision du 22 février 2017 est confirmée, les oppositions levées et le projet litigieux autorisé; subsidiairement, elle requiert l'annulation de l'arrêt cantonal.
Le Tribunal cantonal se réfère à son arrêt et conclut au rejet du recours. Il en est de même de A.________ et B.________, dans la mesure où le recours est recevable. La société constructrice s'est exprimée tardivement. La recourante a répliqué, persistant dans ses conclusions.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision prise en dernière instance cantonale rendue dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi: |
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a | contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico; |
b | contro gli atti normativi cantonali; |
c | concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro: |
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a | le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale; |
b | le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria; |
c | le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti: |
c1 | l'entrata in Svizzera, |
c2 | i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto, |
c3 | l'ammissione provvisoria, |
c4 | l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento, |
c5 | le deroghe alle condizioni d'ammissione, |
c6 | la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti; |
d | le decisioni in materia d'asilo pronunciate: |
d1 | dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione, |
d2 | da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto; |
e | le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione; |
f | le decisioni in materia di appalti pubblici se: |
fbis | le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200964 sul trasporto di viaggiatori; |
f1 | non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o |
f2 | il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201962 sugli appalti pubblici; |
g | le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi; |
h | le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale; |
i | le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile; |
j | le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria; |
k | le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto; |
l | le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci; |
m | le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante; |
n | le decisioni in materia di energia nucleare concernenti: |
n1 | l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione, |
n2 | l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare, |
n3 | i nulla osta; |
o | le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli; |
p | le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:69 |
p1 | concessioni oggetto di una pubblica gara, |
p2 | controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199770 sulle telecomunicazioni; |
p3 | controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201072 sulle poste; |
q | le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti: |
q1 | l'iscrizione nella lista d'attesa, |
q2 | l'attribuzione di organi; |
r | le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3473 della legge del 17 giugno 200574 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF); |
s | le decisioni in materia di agricoltura concernenti: |
s1 | ... |
s2 | la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione; |
t | le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione; |
u | le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201578 sull'infrastruttura finanziaria); |
v | le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale; |
w | le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; |
x | le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201682 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi; |
y | le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale; |
z | le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201685 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale. |
Selon l'art. 89 al. 2 let. c

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi: |
|
1 | Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi: |
a | ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; |
b | è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e |
c | ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi. |
2 | Hanno inoltre diritto di ricorrere: |
a | la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti; |
b | in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale; |
c | i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale; |
d | le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale. |
3 | In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa. |
Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, si bien qu'il convient d'entrer en matière.
2.
La recourante se plaint d'un établissement inexact des faits. Elle avance que la cour cantonale aurait omis certains éléments déterminants et demande, pour ce motif, au Tribunal fédéral de compléter l'état de fait.
2.1. Le Tribunal fédéral statue en principe sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
|
1 | Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
2 | Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95. |
3 | Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97 |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
|
1 | Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
2 | Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95. |
3 | Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97 |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento. |
|
1 | Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento. |
2 | Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88 |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione: |
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a | del diritto federale; |
b | del diritto internazionale; |
c | dei diritti costituzionali cantonali; |
d | delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari; |
e | del diritto intercantonale. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
|
1 | Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore. |
2 | Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95. |
3 | Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97 |
2.2. La recourante fait grief à l'instance précédente de s'être bornée à constater que la parcelle n o 136 était à cheval sur deux zones d'affectation. Elle critique plus particulièrement l'arrêt attaqué en tant qu'il ne donne aucune précision sur la localisation de cette parcelle, en particulier quant à sa proximité du centre de la localité, des commerces et des équipements collectifs (médecins, administration communale, etc.) ainsi qu'à son accessibilité par les transports publics; cette décision serait également muette sur l'implantation de la parcelle dans le périmètre compact du projet d'agglomération Lausanne Morges (PALM).
Ces éléments liés aux circonstances locales sont, quoi qu'en dise la recourante, sans influence sur le sort de la cause; il s'agit en effet, dans le cas particulier, comme cela sera développé plus en détail ci-après, de déterminer si la commune pouvait, en vertu de l'autonomie que lui confère la constitution cantonale en matière d'aménagement local, autoriser l'implantation partielle d'un bâtiment locatif en zone de villas I, au mépris des règles applicables à cette zone et de la jurisprudence cantonale constante en matière de construction à cheval sur deux zones. Pour le même motif, il ne sera pas non plus donné suite à la réquisition d'inspection locale formulée céans par la recourante.
Mal fondé, le grief est rejeté.
3.
La recourante reproche au Tribunal cantonal d'avoir interdit le projet litigieux, dont l'implantation est prévue à cheval entre la zone de bâtiments locatifs I et la zone de villas I, au motif que les règles applicables à cette dernière, en particulier les art. 23 et 28 RPGA, ne seraient pas respectées. La cour cantonale aurait, ce faisant, appliqué de manière arbitraire le règlement communal. Elle y voit également une violation de son autonomie.
3.1.
3.1.1. Une décision est arbitraire lorsqu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle contredit d'une manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; le Tribunal fédéral ne s'écarte ainsi de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si elle est insoutenable ou en contradiction manifeste avec la situation effective, ou si elle a été adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En outre, il ne suffit pas que les motifs de la décision critiquée soient insoutenables, encore faut-il que cette dernière soit arbitraire dans son résultat (ATF 132 I 13 consid. 5.1 p. 17; arrêt 1C 429/2016 du 16 août 2017 consid. 3.1).
3.1.2. L'arrêt attaqué rappelle que, selon une jurisprudence cantonale constante, et en l'absence, comme en l'espèce, de dispositions communales particulières, un projet de bâtiment à réaliser sur une parcelle s'étendant sur deux zones différentes doit satisfaire aux exigences des règles relatives à chacune de ces deux zones, en particulier à celles régissant la destination de la zone et le rapport entre la surface de la parcelle et la surface bâtie (COS). Toutefois, s'agissant des dispositions fixant les distances minimales aux limites à respecter entre un ouvrage et la limite de propriété, les règles régissant chacune des zones considérées s'appliquent à l'exclusion de toutes autres à la partie du bâtiment qui s'y implante. Sauf disposition contraire, la limite entre deux zones n'est pas assimilable à la limite entre deux parcelles. Dès lors, un bâtiment n'a pas à respecter par rapport à la limite de la zone la distance minimale par rapport à la limite de propriété.
La jurisprudence cantonale précise encore que la règle fixant la surface minimale d'une parcelle constructible a pour but d'éviter le morcellement outrancier du sol. Conjuguée au principe de l'ordre non contigu et complétée par les règles sur les distances à respecter entre bâtiments et limites de propriété ou entre bâtiments situés sur une même parcelle, cette prescription permet également d'assurer le dégagement, l'hygiène et l'ensoleillement des habitations. Mais surtout, en l'absence de normes fixant le coefficient d'occupation ou d'utilisation du sol, elle constitue le moyen de limiter le développement quantitatif d'une zone à bâtir en fonction des objectifs d'aménagement du territoire fixés au moment de la planification.
3.1.3. La zone de bâtiments locatifs I est régie par les art. 16 à 21 RPGA. Le COS ne peut y excéder 0,20 (art. 18 al. 1 RPGA). La distance entre les constructions et la limite de la propriété est de 8 mètres au minimum (art. 19 RPGA). S'agissant du nombre de niveaux, il est limité à trois, y compris le rez-de-chaussée et les combles (art. 21 RPGA). Quant à la zone de villas I, elle est régie par les art. 22 à 28 RPGA. L'art. 23 RPGA prévoit que la surface des parcelles à bâtir (situées en zone de villas I) est au minimum de 1000 m 2, à raison d'une villa par 1000 m 2. Selon l'art. 25 al. 1 RPGA, le COS ne peut pas excéder 0,125. D'après l'art. 26 RPGA, la distance entre les constructions et la limite de la propriété est de 5 mètres au minimum. L'art. 27 RPGA limite également le nombre de niveaux à deux pour les bâtiments dont la surface au sol est inférieure à 80 m 2 (let. a) et à trois pour les bâtiments dépassant cette surface (let. b). Enfin, l'art. 28 RPGA limite le nombre de logements à deux par villa; ils peuvent être superposés ou juxtaposés (al. 1).
3.2. Le Tribunal cantonal a tout d'abord considéré que le projet de construction litigieux était contraire à l'art. 23 RPGA puisque la portion du terrain colloquée en zone villas I présentait une surface insuffisante de 607 m 2. La recourante soutient pour sa part que la règle de l'art. 23 RPGA ne serait pas applicable à une partie de terrain, car sa justification, telle qu'identifiée par la cour cantonale (cf. consid. 3.1.2, 2 e paragraphe), perdrait alors sa raison d'être. Le résultat auquel est parvenu le Tribunal cantonal serait, à la suivre, d'autant plus insoutenable que la parcelle n o 136 ne serait pas la seule dans cette situation.
Il faut concéder à la recourante que la solution du Tribunal cantonal revient à exclure toute construction sur la portion sise en zone villas I d'une parcelle colloquée à cheval sur deux zones, si cette portion de terrain n'atteint pas une surface de 1'000 m 2. A l'examen du PGA, il apparaît en outre, comme le souligne à juste titre la recourante, que la parcelle en cause n'est pas la seule dans cette situation, en particulier dans le secteur longeant, de part et d'autre, la route de la Croix blanche. On peut dès lors se demander si la jurisprudence cantonale ne doit pas conduire à admettre, à tout le moins dans le cas particulier, que la condition de l'art. 23 RPGA est réalisée, la surface totale de la parcelle n o 136 atteignant 1'482 m 2; une telle application du droit cantonal et communal ne paraît pas d'emblée exclue et a fortiori pas nécessairement arbitraire. Cette question peut toutefois demeurer indécise, dans la mesure où le Tribunal cantonal a, d'une part, estimé que la règle de l'art. 23 RPGA devait être relativisée, la limitation du développement quantitatif de la zone étant, en l'espèce, assurée par la fixation d'un COS ainsi que par des règles sur les distances; d'autre part, il a jugé qu'une dérogation à l'art. 23
RPGA pourrait être ici envisagée compte tenu des principes de concentration de l'urbanisation et de densification du milieu bâti poursuivi par la LAT. Les considérations qui précèdent ne préjugent au demeurant en rien un éventuel litige qui relèverait de cette problématique.
3.3. La cour cantonale a cependant condamné le projet litigieux, considérant que celui-ci contrevenait à d'autres règles communales, jugées plus importantes. L'instance précédente a en particulier retenu que si le COS du bâtiment projeté, de 0,169, était conforme au coefficient de 0,2 applicable à la zone de locatifs I, tel n'était en revanche pas le cas en zone de villas, le COS applicable n'y étant que de 0,125. En outre, la construction envisagée prévoit sept logements, ce que proscrit, en zone de villas I, l'art. 28 al. 1 RPGA, limitant à deux le nombre de logements par bâtiment. En définitive, le projet ne respectant pas les dispositions règlementaires de chacune des zones concernées, le Tribunal cantonal a jugé que la commune avait interprété et appliqué de manière erronée le RPGA en délivrant le permis de construire.
3.3.1. Aux yeux de la recourante cette appréciation serait arbitraire. S'agissant de l'art. 28 al. 1 RPGA, l'arrêt attaqué conduirait à interdire, sur toute parcelle à cheval sur la zone de locatifs I et sur la zone villas I, l'édification de bâtiments de plus de deux logements, présentant un COS supérieur à 0,125, quant bien même la portion du bien-fonds destinée à l'habitat collectif serait importante, voire prépondérante. Dans le même ordre d'idée, l'application d'un COS de 0,125 à l'ensemble de la parcelle ferait perdre toute substance aux normes de la zone locatifs I, dans laquelle est pourtant implantée dans une large mesure la parcelle no 136.
La recourante ne saurait toutefois être suivie dans cette voie. En effet, contrairement à ce qu'elle affirme, le régime le plus restrictif ne s'applique pas en toutes circonstances à l'ensemble de la parcelle, mais uniquement, comme en l'espèce, dans l'hypothèse d'un projet de construction prévu à cheval sur deux zones distinctes. L'arrêt attaqué ne dit en particulier pas qu'il serait interdit de réaliser un bâtiment locatif sur la partie nord du bien-fonds en cause, affectée à cet usage; sur le principe, ni les dimensions de cette portion de terrain ni les dispositions communales applicables (art. 16 ss RPGA) ne s'y opposent. C'est d'ailleurs également dans ce sens qu'a été formulée l'opposition des propriétaires voisins, ceux-ci ne remettant en cause que la légalité de la partie du bâtiment locatif implantée en zone villas I (cf. opposition du 22 mars 2017). Il est ainsi erroné d'affirmer, comme le fait la recourante, que la solution à laquelle a abouti le Tribunal cantonal priverait de sa substance l'affectation locative souhaitée par la commune pour le secteur concerné. Dans ces circonstances, on ne discerne pas de motif commandant de s'écarter de la jurisprudence cantonale constante; admettre le projet litigieux et autoriser
l'extension d'un bâtiment locatif sur la zone villas I, au mépris des règles applicables à celle-ci, conduirait en effet, par une voie détournée, à une modification substantielle de la planification communale, risque que la pratique cantonale tend précisément à prévenir (cf. ATF 98 Ia 581 consid. 4a p. 582; 92 I 104 consid. 3b p. 106; prononcé de l'ancienne Commission cantonale de recours du 4 avril 1983 in RDAF 1986 p. 190; BENOÎT BOVAY ET AL., Droit fédéral et vaudois de la construction, 4e éd., 2010, n. 3.1.5 ad art. 47 LATC). La solution adoptée par la cour cantonale n'apparaît ainsi aucunement arbitraire.
3.3.2. Quoi qu'en dise la recourante cette solution ne porte pas non plus atteinte à son autonomie (art. 50 al. 2

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 50 - 1 L'autonomia comunale è garantita nella misura prevista dal diritto cantonale. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto. |
|
1 | Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto. |
2 | Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura. |
pourquoi cette dernière n'a pas d'emblée affecté l'entier de ce bien-fonds à la zone de locatifs I, si elle estimait sa configuration et sa situation à ce point propice à la réalisation d'habitations collectives; cela est d'autant plus vrai que la commune connaissait la teneur de la jurisprudence cantonale, dont elle a du reste déjà fait mention au stade de la décision sur opposition; elle ne pouvait ainsi ignorer les difficultés auxquelles se heurterait la réalisation d'un immeuble locatif implanté à cheval sur deux zones d'affectation différentes.
3.4. Sur le vu de ce qui précède, le grief apparaît mal fondé et doit être rejeté dans le mesure de sa recevabilité.
4.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours, dans la mesure de sa recevabilité. Il n'est pas perçu de frais judiciaires (art. 66 al. 4

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
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1 | Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti. |
2 | In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie. |
3 | Le spese inutili sono pagate da chi le causa. |
4 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso. |
5 | Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
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1 | Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
2 | La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia. |
3 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali. |
4 | Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5. |
5 | Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore. |

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
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1 | Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente. |
2 | La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia. |
3 | Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali. |
4 | Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5. |
5 | Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Il n'est pas perçu de frais judiciaires.
3.
Une indemnité de 3'000 fr., à payer à titre de dépens aux intimés, solidairement entre eux, est mise à la charge de la Commune d'Epalinges.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties, à C.________ SA et au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public.
Lausanne, le 6 mars 2018
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Merkli
Le Greffier : Alvarez