Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5D 129/2022

Urteil vom 6. Februar 2023

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Schöbi, Bovey,
Gerichtsschreiber Buss.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Philipp Müller,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Provisorische Rechtsöffnung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 5. Kammer,
vom 4. Juli 2022 (ZSU.2022.100).

Sachverhalt:

A.
A.________ und B.________ haben am 20. Juli 2018 einen unbefristeten Mietvertrag für Geschäftsräume ab 1. September 2018 (mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist) abgeschlossen und diesen Vertrag im August 2020 mit einer Zusatzvereinbarung angepasst. Ab Juli 2020 betrug der monatliche Bruttomietzins Fr. 1'280.--. Am 28. Juni 2021 sprach A.________ gestützt auf Art. 259b lit. a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

OR eine Kündigung des Mietverhältnisses per 31. Juli 2021 aus. B.________ teilte A.________ daraufhin schriftlich mit, dass keine Gründe für eine ausserordentliche Kündigung vorliegen würden und die Kündigung somit als unwirksam zurückgewiesen werde.

B.
Mit Zahlungsbefehl Nr. xxx des Betreibungsamts U.________ vom 12. Januar 2022 betrieb B.________ A.________ für den Betrag von Fr. 8'960.-- nebst 5 % Zins seit 31. Oktober 2021 (ausstehende Monatsmieten Juli 2021 bis Januar 2022). A.________ erhob Rechtsvorschlag.

C.
Mit Rechtsöffnungsgesuch vom 25. Februar 2022 ersuchte B.________ beim Bezirksgericht Bremgarten um Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung für die in Betreibung gesetzte Forderung. Mit Entscheid vom 7. April 2022 hiess das Bezirksgericht Bremgarten das Gesuch um provisorische Rechtsöffnung gut. Die von A.________ dagegen erhobene Beschwerde blieb erfolglos (Entscheid des Obergerichts des Kantons Aargau vom 4. Juli 2022).

D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde vom 9. September 2022 ist A.________ an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerin beantragt sinngemäss, es sei der obergerichtliche Entscheid aufzuheben und B.________ (nachfolgend: Beschwerdegegner) die provisorische Rechtsöffnung zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten beigezogen, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist der Endentscheid (Art. 90

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 90 Decisioni finali - Il ricorso è ammissibile contro le decisioni che pongono fine al procedimento.

BGG) eines oberen kantonalen Gerichts, das als Rechtsmittelinstanz (Art. 75

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
1	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
2	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

BGG) über die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung und damit eine grundsätzlich der Beschwerde in Zivilsachen unterliegende Angelegenheit entschieden hat (Art. 72 Abs. 2 lit. a

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
1	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
2	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
b7	...

BGG). Nach der Rechtsprechung gilt der vorliegende Streit, obwohl die dem Rechtsöffnungsgesuch zugrunde liegende Forderung aus einem Mietverhältnis abgeleitet wird, nicht als mietrechtlich im Sinne von Art. 74 Abs. 1 lit. a

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
1	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
2	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

BGG (BGE 134 III 267 E. 1.1; Urteil 5A 139/2018 vom 25. Juni 2019 E. 1.2), sodass die Streitwertgrenze Fr. 30'000.-- beträgt (Art. 74 Abs. 1 lit. b

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
1	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
2	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

BGG).

1.2. Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag - wie hier - nicht, ist die Beschwerde in Zivilsachen dennoch zulässig, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt (Art. 74 Abs. 2 lit. a

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
1	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
2	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

BGG). Eine solche wird nur zurückhaltend angenommen. Sie liegt vor, wenn ein allgemeines und dringendes Interesse besteht, dass eine umstrittene Frage höchstrichterlich geklärt wird, um eine einheitliche Anwendung und Auslegung des Bundesrechts herbeizuführen und damit eine erhebliche Rechtsunsicherheit auszuräumen (BGE 146 III 237 E. 1). Die Beschwerdeführerin wirft unter diesem Titel die Frage auf, ob das Rechtsöffnungsgericht das Rechtsöffnungsgesuch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Parteien vorgängig kein Schlichtungsverfahren durchgeführt hätten, überhaupt hätte an die Hand nehmen dürfen. Dabei handelt es indes nicht um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, weil nach dem klaren Wortlaut von Art. 198 lit. a

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 198 Eccezioni - La procedura di conciliazione non ha luogo:
a	nella procedura sommaria;
abis	nelle azioni per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC78 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
b	nelle cause sullo stato delle persone;
bbis	nelle cause sul mantenimento e sulle altre questioni riguardanti i figli, se uno dei genitori si è rivolto all'autorità di protezione dei minori prima che fosse promossa la causa (art. 298b e 298d CC80);
c	nelle cause di divorzio;
d	nelle cause di scioglimento e di annullamento dell'unione domestica registrata;
e	nelle seguenti cause rette dalla LEF82:
e1	azione di disconoscimento del debito (art. 83 cpv. 2 LEF),
e2	azione d'accertamento (art. 85a LEF),
e3	azione di rivendicazione (art. 106-109 LEF),
e4	azione di partecipazione (art. 111 LEF),
e5	azione di rivendicazione di terzi e di rivendicazione della massa (art. 242 LEF),
e6	azione di contestazione della graduatoria (art. 148 e 250 LEF),
e7	azione d'accertamento del ritorno a miglior fortuna (art. 265a LEF),
e8	azione di reintegrazione di oggetti vincolati al diritto di ritenzione (art. 284 LEF);
f	nelle controversie per cui gli articoli 5 e 6 del presente Codice prevedono il giudizio in istanza cantonale unica;
g	in caso di intervento principale, di domanda riconvenzionale e di azione di chiamata in causa;
h	allorché il giudice ha impartito un termine per proporre azione.

ZPO ein vorgängiges Schlichtungsverfahren im summarischen Verfahren entfällt. Da der notwendige Streitwert nicht erreicht wird und sich auch keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, steht die Beschwerde in Zivilsachen nicht offen. Die Eingabe wird daher als subsidiäre
Verfassungsbeschwerde entgegengenommen (Art. 113

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 113 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi in materia costituzionale interposti contro le decisioni cantonali di ultima istanza laddove non sia ammissibile il ricorso ordinario secondo gli articoli 72-89.

BGG).

1.3. Die im kantonalen Verfahren unterlegene Beschwerdeführerin hat als Betreibungsschuldnerin ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides. Insofern ist sie zur Beschwerde berechtigt (Art. 115

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 115 Diritto di ricorso - È legittimato al ricorso in materia costituzionale chiunque:
a	ha partecipato alla procedura dinanzi all'autorità inferiore o non gliene è stata data la possibilità; e
b	ha un interesse legittimo all'annullamento o alla modifica della decisione impugnata.

BGG).

1.4. Mit der Verfassungsbeschwerde kann einzig die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden (Art. 116

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 116 Motivi di ricorso - Con il ricorso in materia costituzionale può essere censurata la violazione di diritti costituzionali.

BGG). Diesen Vorwurf prüft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen, sondern nur insoweit, als eine entsprechende Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 117

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 117 Procedura di ricorso - Alla procedura di ricorso in materia costituzionale si applicano per analogia gli articoli 90-94, 99, 100, 102, 103 capoversi 1 e 3, 104, 106 capoverso 2 e 107-112.

i.V.m. Art. 106 Abs. 2

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
1	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
2	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

BGG). Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechtssätze inwiefern durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und, soweit möglich, belegte Rügen; auf ungenügend begründete Rügen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein (BGE 135 III 232 E. 1.2; 134 I 83 E. 3.2). Will die beschwerdeführende Partei die Verletzung des Willkürverbots geltend machen, reicht es sodann nicht aus, wenn sie die Lage aus ihrer eigenen Sicht darlegt und den davon abweichenden angefochtenen Entscheid als willkürlich bezeichnet. Vielmehr muss sie im Einzelnen darlegen, inwiefern das kantonale Gericht willkürlich entschieden haben soll und der angefochtene Entscheid deshalb an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet
(BGE 134 II 244 E. 2.2).

1.5. Soweit die Beschwerdeführerin vom Bundesgericht über die Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens hinaus zusätzlich die Feststellung des Nichtbestands der in Betreibung gesetzten Forderung verlangt, kann auf dieses Begehren nicht eingetreten werden. Abgesehen davon, dass das Begehren neu und daher bereits aus diesem Grund unzulässig ist (Art. 117

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 117 Procedura di ricorso - Alla procedura di ricorso in materia costituzionale si applicano per analogia gli articoli 90-94, 99, 100, 102, 103 capoversi 1 e 3, 104, 106 capoverso 2 e 107-112.

i.V.m. Art. 99 Abs. 2

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
1	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
2	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

BGG), ist daran zu erinnern, dass das Rechtsöffnungsverfahren ein reines Vollstreckungsverfahren bzw. ein rein betreibungsrechtliches Verfahren ist. Geurteilt wird nicht über den materiellrechtlichen Bestand einer Forderung, sondern einzig darüber, ob ein Vollstreckungstitel vorliegt, der zur Fortsetzung der Betreibung berechtigt (BGE 148 III 30 E. 2.2 mit Hinweisen); die materielle Rechtslage prüft der Rechtsöffnungsrichter nur vorläufig (Urteil 5P.450/1996 vom 11. Februar 1997 E. 4a/bb mit Hinweis auf FRITZSCHE/WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Bd. I, 3. Aufl. 1984, § 18 Rz. 22). Aus dem Umstand, dass der Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens ein anderer ist, folgt auch, dass die Entscheidung über ein Rechtsöffnungsbegehren einer Klage im ordentlichen Verfahren nicht entgegengehalten werden kann; die Erteilung oder Verweigerung
der provisorischen Rechtsöffnung kann eine Anerkennungsklage (Art. 79

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 79 - Se è stata fatta opposizione contro l'esecuzione, il creditore, per far valere la propria pretesa, deve seguire la procedura civile o amministrativa. Può chiedere la continuazione dell'esecuzione soltanto in forza di una decisione esecutiva che tolga espressamente l'opposizione.

SchKG), eine Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 83 - 1 Spirato il termine del pagamento, il creditore che fece rigettare l'opposizione può chiedere, secondo la persona del debitore, il pignoramento provvisorio o instare per la formazione dell'inventario a' termini dell'articolo 162.
1	Spirato il termine del pagamento, il creditore che fece rigettare l'opposizione può chiedere, secondo la persona del debitore, il pignoramento provvisorio o instare per la formazione dell'inventario a' termini dell'articolo 162.
2	Tuttavia l'escusso, entro venti giorni dal rigetto dell'opposizione, può domandare con la procedura ordinaria il disconoscimento del debito al giudice del luogo dell'esecuzione.171
3	Se l'escusso omette di fare tale domanda o se questa è respinta, il rigetto dell'opposizione e, secondo i casi, il pignoramento provvisorio diventano definitivi.172
4	Il decorso del termine di cui all'articolo 165 capoverso 2 è sospeso tra il giorno in cui venne promossa l'azione di disconoscimento del debito e la sua definizione giudiziale. Nondimeno, il giudice del fallimento pone termine agli effetti dell'inventario quando cessano di esistere le condizioni per ordinarlo.173

SchKG) oder eine Rückforderungsklage (Art. 86

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 86 - 1 Chi per omessa opposizione o pel rigetto di questa ha pagato l'indebito può, entro un anno dal pagamento, ripetere in giudizio la somma sborsata.180
1	Chi per omessa opposizione o pel rigetto di questa ha pagato l'indebito può, entro un anno dal pagamento, ripetere in giudizio la somma sborsata.180
2	L'azione per la ripetizione dell'indebito si può promuovere, a scelta dell'attore, o avanti al giudice dell'esecuzione o al foro ordinario del convenuto.
3	In eccezione all'articolo 63 del Codice delle obbligazioni (CO)181, per avere diritto alla restituzione è sufficiente provare l'inesistenza del debito.182

SchKG) daher nicht präjudizieren (BGE 136 III 583 E. 2.3; GULDENER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 3. Aufl. 1979, S. 591).

2.
Anlass zur Beschwerde gibt die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung gestützt auf einen Mietvertrag.

2.1. Die Vorinstanz hat erwogen, dass der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse bis zum Vertragsablauf enthalte. Art. 259b lit. a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

OR sehe die fristlose Kündigung durch den Mieter unter bestimmten Voraussetzungen vor, zu denen insbesondere das Vorliegen eines Mangels der Mietsache und die fehlende Beseitigung dieses Mangels innert angemessener Frist gehöre. Erfülle die Kündigung die Voraussetzungen von Art. 259b lit. a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

OR nicht, so sei sie nichtig und nicht nur anfechtbar. Die Beweislast für die Voraussetzungen trage wie bei allen ausserordentlichen Kündigungen die kündigende Partei, hier also der Mieter. Im Rahmen eines vom Vermieter eingeleiteten provisorischen Rechtsöffnungsverfahrens habe der Mieter, der wie hier das Dahinfallen des Mietvertrags infolge einer ausserordentlichen Kündigung geltend mache, die Gültigkeit der Kündigung im Bestreitungsfalle glaubhaft zu machen. Vorliegend habe der Betreibende mit seinem Rechtsöffnungsgesuch vorgebracht, die ausserordentliche Kündigung der Betriebenen sei unwirksam gewesen. Mit ihrer Stellungnahme vor Bezirksgericht habe die Betriebene zwar eine ausserordentliche Kündigung behauptet. Allerdings habe sie für das Vorliegen von Mängeln (ausser ihren eigenen Schreiben an
den Betreibenden) keinen einzigen Beleg vorgelegt. Das Bezirksgericht habe daher zu Recht geschlossen, dass die Betriebene keine gültige ausserordentliche Kündigung glaubhaft gemacht habe und somit der Mietvertrag einen gültigen Rechtsöffnungstitel darstelle. Ihre neuen Sachverhaltsvorbringen seien aufgrund von Art. 326 Abs. 1

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 326 Nuove conclusioni, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
1	Non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
2	Sono fatte salve speciali disposizioni di legge.

ZPO im Beschwerdeverfahren nicht zu berücksichtigen.

2.2. Die Beschwerdeführerin stellt nicht in Abrede, dass sie für das Vorliegen der materiellen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 259b lit. a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

OR in ihrer erstinstanzlichen Gesuchsantwort keine aussagekräftigen Belege eingereicht hat. Sie ist jedoch der Auffassung, dass dazu gar kein Anlass bestanden habe. Ihre Kündigung müsse bereits deshalb als gültig betrachtet werden, weil der Beschwerdegegner die Frage der Rechtmässigkeit der Kündigung nicht zum Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens nach Art. 273

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
1	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
2	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
3	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
4	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
5	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

OR gemacht habe. Die gültig ausgesprochene (aber allenfalls anfechtbare) Kündigung vom 28. Juni 2021 könne nach Verpassen der Anfechtungsfrist nicht einfach als unwirksam erachtet werden. Indem die Vorinstanz dies verkannt habe, habe sie das geltende Mietrecht auf den Kopf gestellt und sei in Willkür verfallen.

2.3. Die Willkürrüge ist unbegründet. Die Auffassung der Vorinstanz, dass eine Kündigung nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam ist, wenn die Voraussetzungen von Art. 259b lit. a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

. OR nicht erfüllt sind, entspricht der herrschenden Lehre (AUBERT, in: Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Aufl. 2017, N. 25b zu Art. 259b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

OR; WIDMER LÜCHINGER/OSER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 9 zu Art. 259b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

OR; GIGER, Berner Kommentar, 2015, N. 22 zu Art. 259b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

OR; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2019, N. 42 zu Art. 259b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259b - Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine, il conduttore può:
a	recedere senza preavviso dal contratto, quando il difetto esclude o pregiudica notevolmente l'idoneità dell'immobile all'uso cui è destinato o, trattandosi di cosa mobile, ne diminuisce tale idoneità;
b	farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente.

OR) und bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 121 III 156 E. 1). Dem Obergericht kann es daher nicht als Verletzung von Art. 9

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 9 Protezione dall'arbitrio e tutela della buona fede - Ognuno ha diritto d'essere trattato senza arbitrio e secondo il principio della buona fede da parte degli organi dello Stato.

BV angelastet werden, wenn es die Argumentation der Beschwerdeführerin verworfen hat.

2.4. Mit ihren weiteren Ausführungen übt die Beschwerdeführerin ohne hinreichende Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid unzulässige appellatorische Kritik, auf die nicht eingetreten werden kann (oben E. 1.4). So wird eine willkürliche Anwendung von Art. 326 Abs. 1

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 326 Nuove conclusioni, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova - 1 Non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
1	Non sono ammesse né nuove conclusioni, né l'allegazione di nuovi fatti o la produzione di nuovi mezzi di prova.
2	Sono fatte salve speciali disposizioni di legge.

ZPO nicht gerügt und ist weder dargetan noch ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt haben könnte. Auch vor Bundesgericht können neue Tatsachen und Beweismittel grundsätzlich nicht vorgebracht werden (Art. 117

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 117 Procedura di ricorso - Alla procedura di ricorso in materia costituzionale si applicano per analogia gli articoli 90-94, 99, 100, 102, 103 capoversi 1 e 3, 104, 106 capoverso 2 e 107-112.

i.V.m. Art. 99 Abs. 1

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
1	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
2	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

BGG). Nicht einschlägig ist im Übrigen der Hinweis der Beschwerdeführerin auf BGE 133 III 645 E. 5. In diesem (vor Inkrafttreten der ZPO ergangenen) Entscheid hat sich das Bundesgericht mit den gegensätzlichen Lehrmeinungen zum Erfordernis der Durchführung des Schlichtungsverfahrens bei Aberkennungsklagen in Mietsachen auseinandergesetzt. Der Entscheid betrifft damit nicht das Rechtsöffnungsverfahren, für welches ein vorgängiges Schlichtungsverfahren nicht erforderlich ist (Art. 198 lit. a

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 198 Eccezioni - La procedura di conciliazione non ha luogo:
a	nella procedura sommaria;
abis	nelle azioni per violenze, minacce o insidie secondo l'articolo 28b CC78 o riguardanti una sorveglianza elettronica secondo l'articolo 28c CC;
b	nelle cause sullo stato delle persone;
bbis	nelle cause sul mantenimento e sulle altre questioni riguardanti i figli, se uno dei genitori si è rivolto all'autorità di protezione dei minori prima che fosse promossa la causa (art. 298b e 298d CC80);
c	nelle cause di divorzio;
d	nelle cause di scioglimento e di annullamento dell'unione domestica registrata;
e	nelle seguenti cause rette dalla LEF82:
e1	azione di disconoscimento del debito (art. 83 cpv. 2 LEF),
e2	azione d'accertamento (art. 85a LEF),
e3	azione di rivendicazione (art. 106-109 LEF),
e4	azione di partecipazione (art. 111 LEF),
e5	azione di rivendicazione di terzi e di rivendicazione della massa (art. 242 LEF),
e6	azione di contestazione della graduatoria (art. 148 e 250 LEF),
e7	azione d'accertamento del ritorno a miglior fortuna (art. 265a LEF),
e8	azione di reintegrazione di oggetti vincolati al diritto di ritenzione (art. 284 LEF);
f	nelle controversie per cui gli articoli 5 e 6 del presente Codice prevedono il giudizio in istanza cantonale unica;
g	in caso di intervento principale, di domanda riconvenzionale e di azione di chiamata in causa;
h	allorché il giudice ha impartito un termine per proporre azione.

i.V.m. Art. 251 lit. a

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 251 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento - La procedura sommaria si applica segnatamente nelle seguenti questioni:
a	decisioni del giudice preposto al rigetto dell'opposizione, al fallimento, al sequestro e al concordato;
b	autorizzazione dell'opposizione tardiva (art. 77 cpv. 3 LEF112) e dell'opposizione nell'esecuzione cambiaria (art. 181 LEF);
c	annullamento o sospensione dell'esecuzione (art. 85 LEF);
d	decisione d'accertamento del ritorno a miglior fortuna (art. 265a cpv. 1-3 LEF);
e	pronuncia della separazione dei beni (art. 68b LEF).

ZPO; STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 26 zu Art. 84

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 84 - 1 Il giudice del luogo d'esecuzione pronuncia sulla domanda di rigetto dell'opposizione.
1	Il giudice del luogo d'esecuzione pronuncia sulla domanda di rigetto dell'opposizione.
2	Non appena ricevuta la domanda, dà all'escusso la possibilità di esprimersi verbalmente o per scritto, poi comunica la decisione entro cinque giorni.

SchKG).

3.
Nach dem Gesagten genügt die subsidiäre Verfassungsbeschwerde den Anforderungen einer rechtsgenüglichen Begründung über weite Strecken nicht. Soweit darauf eingetreten werden kann, ist ihr kein Erfolg beschieden. Ausgangsgemäss werden die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 66 Abs. 1

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
1	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
2	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
3	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
4	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
5	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

BGG). Der Gegenpartei ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 2

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
1	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
2	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
3	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
4	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
5	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde in Zivilsachen wird nicht eingetreten.

2.
Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, Zivilgericht, 5. Kammer, mitgeteilt.

Lausanne, 6. Februar 2023

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Buss