1C_167/2017 - 2017-07-05 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 167/2017

Urteil vom 5. Juli 2017

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Fonjallaz, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Gerber.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter,

gegen

Einwohnergemeinde Mettauertal,
handelnd durch die Gemeinderat Mettauertal,
Hauptstrasse 68, 5274 Mettau,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Ries.

Gegenstand
Mehrwertausgleich infolge Einzonung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 1. Februar 2017 des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Die Gesamtrevision der Nutzungsplanung der Einwohnergemeinde Mettauertal und die neue Bau- und Nutzungsordnung (BNO) wurden am 22. November 2013 von der Gemeindeversammlung beschlossen und am 26. März 2014 vom Regierungsrat genehmigt. In § 5 BNO ist für Einzonungen die Erhebung eines Mehrwertausgleichs vorgesehen. Die Bestimmung lautet:

1 Wird mit einer aktuellen Zonenplanrevision oder einer späteren Teilrevision Land von einer Nichtbauzone einer Bauzone zugewiesen (Einzonung), hat der Grundeigentümer, unter Vorbehalt einer kantonalen Regelung, der Gemeinde einen Mehrwertausgleich zu entrichten.
2 Der Mehrwert errechnet sich aus der Differenz des Verkehrswertes der eingezonten Fläche vor und unmittelbar nach der Einzonung. Vom so errechneten Mehrwert sind 30 % als Ausgleichszahlung geschuldet.
3 Die Verkehrswerte werden bezogen auf den Zeitpunkt der Rechtskraft der Einzonung, unabhängig vom tatsächlich realisierten Mehrwert, geschätzt.
4 [Fälligkeit]
5 [Sicherung der Ausgleichszahlung]
6 [Zweckgebundene Verwendung durch die Gemeinde]

B.
Mit der Gesamtrevision der Nutzungsplanung wurde die im Eigentum der A.________ GmbH stehende Parzelle Nr. 1505 im Halte von 9'605 m2eingezont. Am 28. Oktober 2014 verkaufte die A.________ GmbH die Parzelle an die B.________ AG zu einem Preis von Fr. 72.--/m2.
Mit Beschluss vom 27. April 2015 verpflichtete der Gemeinderat Mettauertal die A.________ GmbH zur Bezahlung einer Mehrwertabgabe für das Grundstück Nr. 1505 von Fr. 193'060.50.

C.
Gegen diesen Beschluss erhob die A.________ GmbH am 3. Juni 2015 Beschwerde beim Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) des Kantons Aargau. Sie beantragte in erster Linie, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei von der Erhebung einer Mehrwertabgabe abzusehen; eventualiter sei die Mehrwertabgabe herabzusetzen.
Am 5. Juni 2015 leitete das BVU die Beschwerde zuständigkeitshalber an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), weiter. Dieses wies die Beschwerde am 17. August 2016 ab, soweit es darauf eintrat.

D.
Gegen diesen Entscheid erhob die A.________ GmbH am 16. September 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau. Dieses wies die Beschwerde am 1. Februar 2017 ab.

E.
Dagegen hat die A.________ GmbH am 16. März 2017 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, alle vorinstanzlichen Entscheide seien aufzuheben und es sei von der Erhebung einer Mehrwertabgabe abzusehen. Eventualiter sei diese auf Fr. 184'416.--, subeventualiter auf Fr. 189'218.50, herabzusetzen. Subsubeventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

F.
Die Gemeinde Mettauertal und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde.

G.
Es wurde keine Replik eingereicht.

Erwägungen:

1.
Gegen den kantonal letztinstanzlichen Endentscheid des Verwaltungsgerichts steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d und 90 BGG). Die Beschwerdeführerin ist als Abgabepflichtige, die im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen unterlag, zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde (Art. 100 Abs. 1 BGG) ist daher einzutreten.
Dies gilt auch, soweit die Beschwerdeführerin vorfrageweise die Überprüfung von § 5 BNO verlangt: Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können Nutzungspläne und damit in engem Sachzusammenhang stehende planerische Festlegungen grundsätzlich nur im Anschluss an ihren Erlass angefochten werden (vgl. BGE 121 II 317 E. 12c S. 346 mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung gilt auch für Bauvorschriften, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartographisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben, d.h. die an Stelle einer Planlegende stehen und mit dem Zonenplan ein untrennbares Ganzes bilden (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3b S. 211; 106 Ia 383 E. 3b S. 387). Den übrigen Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung, die eine zonenübergreifende Regelung treffen oder an die persönliche Situation des Benutzers anknüpfen, kommt dagegen Erlasscharakter zu; ihre Rechtmässigkeit können die Betroffenen deshalb noch im Anwendungsfall überprüfen lassen (vgl. BGE 116 Ia 207 E. 3c S. 212 f.; Urteil 1P.193/1997 vom 5. September 1997 E. 3 mit Hinweisen, in: ZBl 100/1999 S. 218; RDAF 2000 I S. 58). Dies gilt auch für § 5 BNO, der den Mehrwertausgleich für Einzonungen in generell-abstrakter Weise regelt und im Einzelfall durch eine Verfügung
konkretisiert werden muss.

2.
Näher zu prüfen ist die Kognition des Bundesgerichts.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann nach Art. 95 BGG die Verletzung von Bundesrecht (lit. a) und von kantonalen verfassungsmässigen Rechten (lit. c) geltend gemacht werden. Dies prüft das Bundesgericht frei, allerdings gilt für die Verletzung von Grundrechten und kantonaler verfassungsmässiger Rechte (einschliesslich der Gemeindeautonomie) das Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG) mit qualifizierten Begründungsanforderungen (BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen). Übriges kantonales Recht prüft das Bundesgericht - unabhängig von seinem Rang - nur unter dem Blickwinkel des Willkürverbots (von hier nicht einschlägigen Ausnahmen abgesehen).
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, § 5 BNO sei kompetenzwidrig von der Gemeinde erlassen worden, weil nach Aargauer Recht der Kanton für die Regelung des Mehrwertausgleichs zuständig sei, rügt sie eine Verletzung von kantonalem Organisationsrecht, das nicht dem Individualrechtsschutz dient und deshalb nicht als verfassungsmässiges Recht qualifiziert werden kann, auch soweit sich die Regelungen auf Stufe Kantonsverfassung befinden. Diese Rügen sind somit nur auf Willkür hin zu prüfen. Auf die Gemeindeautonomie kann sich die Beschwerdeführerin nicht berufen, macht sie doch gerade geltend, die Gemeinde habe ihre Befugnisse überschritten.

3.
Das Verwaltungsgericht befand, dass die Gemeinde Mettauertal nach Aargauer Verfassungsrecht für die Erhebung eines Mehrwertausgleichs zuständig sei. Gemäss § 104 Abs. 2 KV/AG versehen die Gemeinden die Aufgaben von lokaler Bedeutung, soweit diese nicht in die Zuständigkeit anderer Organisationen fielen; nach § 106 KV/AG seien sie im Rahmen von Verfassung und Gesetz befugt, ihre eigenen Aufgaben nach freiem Ermessen zu erfüllen (Abs. 1); dabei gewähre der kantonale Gesetzgeber ihnen einen "möglichst weiten Handlungsspielraum" (Abs. 2). Die Abschöpfung des Mehrwertausgleichs weise einen engen Zusammenhang zur Ortsplanung auf, die typischerweise eine lokale Angelegenheit sei. Solange der Kanton von seiner Gesetzgebungskompetenz nicht Gebrauch gemacht habe und den Mehrwertausgleich weder selber geregelt noch einen Rahmen für die Regelung durch die Gemeinden gesetzt habe, sei es den Gemeinden deshalb nicht verwehrt, diese Aufgabe in eigener Kompetenz wahrzunehmen. Die Gemeinde verfüge auch über die nötige Finanzkompetenz, da es sich nicht um eine Steuer im Sinne von § 117 KV/AG handle und die Aufzählung der Abgaben in § 118 Abs. 1 KV/AG nicht abschliessend sei (mit Hinweis auf KURT EICHENBERGER, Verfassung des Kantons Aargau, 1986, §
118 Rz. 1). § 5 BNO erfülle sodann alle Anforderungen an das abgaberechtliche Legalitätsprinzip (Art. 127 Abs. 1 BV) : Die Regelung sei von der Gemeindeversammlung beschlossen worden und stehe damit einem formellen Gesetz gleich (BGE 127 I 60 E. 2e S. 66 mit Hinweisen); sie bezeichne die Abgabepflichtigen (in Abs. 1), den Gegenstand der Steuer (in Abs. 2) und lege einen Abgabesatz von 30 % fest (Abs. 2).

3.1. Die Beschwerdeführerin macht dagegen in erster Linie geltend, der kantonale Gesetzgeber habe von seiner Regelungsbefugnis bereits Gebrauch gemacht, habe doch der Grosse Rat in seiner Sitzung vom 10. März 2009 die Einführung eines Mehrwertausgleichs im kantonalen Baugesetz ausdrücklich abgelehnt. Damit habe er entschieden, dass im gesamten Kanton keine Mehrwertabgabe zu erheben sei, und zwar auch nicht durch die Gemeinden. Insofern unterscheide sich der vorliegende Fall von demjenigen in BGE 142 I 177 (Gemeinde Münchenstein), wo der Landrat des Kantons Basel-Land auf die Vorlage eines Planungsmehrwertabgabegesetzes nicht eingetreten war, also keine eigene Regelung getroffen habe.
Die Beschwerdeführerin macht damit sinngemäss geltend, das kantonale Baugesetz vom 19. Januar 1993 (SAR 713.100) enthalte seit der Revision vom 10. März 2009 implizit eine Regelung, wonach der Mehrwertausgleich im Kanton nicht nur auf kantonaler, sondern auch auf kommunaler Ebene ausgeschlossen sei, statuiere mithin ein Verbot von kommunalen Mehrwertabgaben. Die Beschwerdeführerin nennt jedoch keinerlei Anhaltspunkte in Wortlaut, Systematik und Entstehungsgeschichte des Baugesetzes, die für eine derartige Auslegung sprechen würden; erst recht legt sie nicht dar, inwiefern die Auslegung des Verwaltungsgerichts, wonach der Grosse Rat lediglich auf eine eigene Regelung verzichtet habe, willkürlich sei. Dies ist auch nicht ersichtlich, ergibt sich doch aus den Ratsprotokollen dass auf den Mehrwertausgleich vor allem aus Furcht vor einem Referendum verzichtet wurde, ohne die Zulässigkeit kommunaler Regelungen zu thematisieren (Protokoll des Grossen Rats vom 10. März 2009 S. 4648 ff.). Schliesslich wäre die von der Beschwerdeführerin vertretene Auslegung auch nicht mit Art. 5 Abs. 1 RPG konform (vgl. BGE 142 I 177 E. 4.2.1 S. 184).

3.2. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, Art. 5 RPG verlange ein Ausführungsgesetz des Kantons, der den gemeindlichen Spielraum für Mehrwertausgleichsregelungen festlege. Da im Kanton Aargau keine derartige Regelung bestehe, fehle es § 5 BNO an der notwendigen gesetzlichen Grundlage.
Das Bundesgericht hat in BGE 142 I 177 E. 4.2.1 S. 184 entschieden, dass Art. 5 Abs. 1 RPG den Kanton in die Pflicht nimmt, ohne zu bestimmen, auf welcher Ebene dies zu geschehen habe. Entscheidend ist aus Sicht des Bundesrechts, dassein Mehrwertausgleich stattfindet, und nicht, ob dies auf Kantons- oder Gemeindeebene geschieht. Es ist somit Sache des kantonalen Rechts, die innerkantonalen Zuständigkeiten für den Mehrwertausgleich zu bestimmen. Dies entspricht dem föderalistischen Grundsatz der kantonalen Organisationshoheit (BGE 128 I 254 E. 3.8.2 S. 264 f.).
Aus den von der Beschwerdeführerin zitierten Literaturstellen ergibt sich im Übrigen nichts anderes: BEAT STALDER (Der Ausgleich von Planungsvorteilen - Aufbruch zu neuen Ufern, Schweizerische Baurechtstagung 2015 S. 75 ff., insbes. S. 78) spricht vom Gesetzgebungsauftrag an die Kantone, ohne sich zur Frage zu äussern, auf welcher Ebene im Kanton die Regelung zu erfolgen habe. ETIENNE POLTIER (Praxiskommentar RPG Nutzungsplanung, N. 39 zu Art. 5 RPG, S. 92) erwähnt dagegen ausdrücklich die Möglichkeit einer kommunalen gesetzlichen Grundlage. HEINZ AEMISEGGER (Der Mehrwertausgleich gemäss Art. 5 Abs. 1 -1 sexies RPG: rechtliche Grundlagen, Umsetzung in den Kantonen, Verhältnis Kanton-Gemeinden, AJP 2016 S. 635) und ENRICO RIVA (a.a.O., N. 16 zu Art. 5 RPG) halten es für bundesrechtswidrig, den Gemeinden zu verbieten, einen eigenen Vorteilsausgleich einzuführen, wenn der Kanton lediglich die Minimalanforderungen nach Art. 5 Abs. 1bis -1 sexies RPG umsetzt. Dies muss erst recht gelten, wenn ein Kanton - wie im vorliegenden Fall - überhaupt noch keinen Mehrwertausgleich eingeführt hat.
Die Beschwerdeführerin setzt sich mit den Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur innerkantonalen Zuständigkeit der Gemeinde (nach §§ 104, 106 und 118 KV/AG) nicht auseinander und legt nicht dar, inwiefern diese willkürlich sein sollen. Sie begründet auch nicht, weshalb § 5 BNO keine den Anforderungen des abgaberechtlichen Legalitätsprinzips (Art. 127 BV) genügende gesetzliche Grundlage darstelle.

3.3. Damit erweisen sich die Rügen zur fehlenden Zuständigkeit der Gemeinde bzw. zur Notwendigkeit eines kantonalen Ausführungsgesetzes als unbegründet, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann.

4.
Die Beschwerdeführerin beanstandet auch die Berechnung der Mehrwertabgabe.

4.1. Das Verwaltungsgericht hielt fest, das SKE habe bei der Abteilung Landwirtschaft des Departements Finanzen und Ressourcen (DFR) Zahlen zu den Preisen von Landwirtschaftsland der letzten fünf Jahre erhoben; diese hätten sich zwischen Fr. 3.00/m2 und Fr. 6.00/m2 bewegt. Das über Fachrichter verfügende SKE sei gestützt auf diese Zahlen zum Ergebnis gekommen, dass kein Wert von mehr als Fr. 5.00/m2 angenommen werden könne. Die Beschwerdeführerin wende dagegen im Wesentlichen ein, der Verkehrswert vor der Einzonung von Fr. 5.00.--/m2 sei zu tief, weil die Nachbarparzelle für Fr. 6.50/m2 verkauft worden sei und die Gemeinde in einem Parallelfall sogar von einem Verkehrswert von Fr. 8.00/m2 ausgegangen sei. Das Verwaltungsgericht erwog, allein mit diesen Vorbringen vermöge die Beschwerdeführerin nicht aufzuzeigen, inwiefern der Wert von Fr. 5.--/m2 zu tief sein solle. Es handle sich beim vorliegend fraglichen Grundstück unstreitig über eine aufgeschüttete Kiesgrube, womit es plausibel erscheine, dass das Land nicht von bester landwirtschaftlicher Qualität und deshalb mit Fr. 5.00/m2 zu bewerten sei.

4.2. Die Beschwerdeführerin wendet zunächst ein, das SKE habe den Wert vor Einzonung offengelassen, weil es die Mehrwertabgabe jedenfalls von ihrem Gesamtbetrag her für angemessen erachtet habe (weil die Beschwerdeführerin die Möglichkeit gehabt habe, das eingezonte Land zu einem höheren Preis von Fr. 80.--/m2 statt Fr. 72.--/m2 zu verkaufen). Es sei daher aktenwidrig, wenn sich das Verwaltungsgericht auf einen von den Fachrichtern geschätzten Landwert von Fr. 5.--/m2 vor Einzonung stütze.
Formell trifft der Einwand der Beschwerdeführerin zu, endet doch E. 5.4.1 des SKE-Entscheids mit dem Satz: "Wie zu zeigen sein wird, kann aber die Höhe des richtigen Landwirtschaftswerts vorliegend offen bleiben". Dennoch äusserte sich das SKE zur Rüge der Beschwerdeführerin, wonach der Wert des Landes mit Fr. 5.--/m2 zu tief sei: Es gab eine Übersicht über die Verkaufspreise der letzten 5 Jahre und hielt fest, dass diese "nach Auffassung des SKE und namentlich dessen Fachrichter die geforderte Erhöhung des (...) Landwirtschaftswerts nicht her (geben) ". Insofern ist die Feststellung des Verwaltungsgerichts nicht aktenwidrig.

4.3. Weiter rügt die Beschwerdeführerin, das SKE habe die Auskunft der Abteilung Landwirtschaft eingeholt, ohne die Parteien darüber zu informieren und ohne diesen das rechtliche Gehör dazu zu gewähren. Dieses Vorbringen ist offensichtlich unrichtig, wurden die Parteien doch in der Einladung zur Augenscheinsverhandlung vom 13. Mai 2016 (Akten SKE act. 92) über die Einholung der Vergleichshandänderungen für Landwirtschaftspreise informiert; die Vergleichspreise wurden ihnen an der Augenscheinsverhandlung bekannt gemacht (Protokoll vom 6. Juli 2016, act. 104), so dass sie die Möglichkeit hatten, dazu Stellung zu nehmen.

4.4. Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil sich das Verwaltungsgericht nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt habe, wonach die Nachbarparzelle für Fr. 6.50/m2 verkauft worden sei und die Gemeinde in einem vergleichbaren Fall (Entscheid vom 14. Dezember 2015) sogar einen Wert von Fr. 8.--/m2 zugrundegelegt habe. Das Verwaltungsgericht hat diese Vorbringen jedoch - wenn auch kurz - behandelt und begründet, weshalb dennoch an der Bewertung von Fr. 5.--/m2 festzuhalten sei (insbesondere weil es sich um eine aufgeschüttete Kiesgrube und nicht um bestes Landwirtschaftsland handle). Dies genügt den verfassungsrechtlichen Mindestanforderungen von Art. 29 Abs. 2 BV.

4.5. Die weiteren Rügen der Beschwerdeführerin zu der ihrer Ansicht nach richtigen Berechnung der Mehrwertabgabe sind appellatorischer Natur und nicht geeignet, die angefochtene Berechnung als willkürlich bzw. in tatsächlicher Hinsicht als offensichtlich unrichtig erscheinen zu lassen.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Kosten. Die Gemeinde obsiegt in ihrem amtlichen Wirkungskreis und hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Einwohnergemeinde Mettauertal und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 5. Juli 2017

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Die Gerichtsschreiberin: Gerber

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 127 Grundsätze der Besteuerung - 1 Die Ausgestaltung der Steuern, namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung, ist in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln.
¹	Die Ausgestaltung der Steuern, namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung, ist in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln.
²	Soweit es die Art der Steuer zulässt, sind dabei insbesondere die Grundsätze der Allgemeinheit und der Gleichmässigkeit der Besteuerung sowie der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit zu beachten.
³	Die interkantonale Doppelbesteuerung ist untersagt. Der Bund trifft die erforderlichen Massnahmen.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 5 Ausgleich und Entschädigung - 1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
¹	Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
^1bis	Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.13
^1ter	Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, verwendet.14
^1quater	Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.15
^1quinquies	Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:
^a	ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder
^b	der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht.16
^1sexies	Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.17
²	Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
³	Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	68 82 86 89 95 100 106
BV:	29 127
RPG:	5