4A_437/2018 - 2019-02-05 - Vertragsrecht - Mietrecht, Kündigungsschutz

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 437/2018

Urteil vom 5. Februar 2019

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl, Niquille, May Canellas,
Gerichtsschreiber Brugger.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Peter Nideröst,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________ Anlagestiftung,
vertreten durch Rechtsanwalt Reto Ziegler,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietrecht, Kündigungsschutz,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 11. Juni 2018 (NG180003-O/U).

Sachverhalt:

A.
A.________ und B.________ (Kläger, Beschwerdeführer) sind seit 1. April 2006 Mieter einer 4-Zimmerwohnung und seit 1. Juni 2013 Mieter eines unmöblierten Mansardenzimmers Nr. 7 an der Strasse U.________ in V.________. Mit schriftlichem Vertrag vom 13. Januar 2016 überliess die damalige Vermieterin der Beschwerdeführerin 2 das Mansardenzimmer Nr. 8.
Die C.________ Anlagestiftung (Beklagte, Beschwerdegegnerin) erwarb per 1. Juli 2016 die Liegenschaft an der Strasse U.________. In der Folge lud die Beklagte sämtliche Mieter zu einer Mieterorientierung auf den 27. September 2016 ein, um diese über die von ihr beabsichtigte Totalsanierung zu informieren. Nach durchgeführter Mieterorientierung wandten sich die Kläger mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 an die Beklagte. Sie teilten ihr im Wesentlichen mit, um eine Leerkündigung zu vermeiden, könne sich die Mieterschaft vorstellen, während der Umbauphase eine andere Wohnung zu beziehen oder innerhalb der Liegenschaft zu rotieren. Sie selbst seien bereit, ihre Wohnung zeitweilig zu räumen. Die Beklagte erklärte daraufhin in ihrem Antwortschreiben vom 10. Oktober 2016, eine abschliessende Beurteilung der von den Mietern unterbreiteten Vorschläge sei noch nicht möglich, und sie würde die Mieter, wie sie dies an der Mieterorientierung kommuniziert habe, über das Bauvorhaben regelmässig informieren.
Mit Einschreiben vom 28. Februar 2017 kündigte die Beklagte die Mietverträge mittels amtlich genehmigtem Formular per 30. September 2017. Unter Bezugnahme auf die Mieterorientierung vom 27. September 2016 führte sie in ihrer Begründung die geplanten Sanierungsmassnahmen einzeln auf und wies darauf hin, dass der Ausbau des Dachgeschosses sowie die umfassende Innensanierung sich nicht in bewohntem Zustand bewerkstelligen liessen, weshalb sämtliche Mietverhältnisse gekündigt werden müssten.

B.
Dagegen reichten die Kläger mit Eingabe vom 28. August 2017 Klage beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich ein. Sie beantragten, die angefochtenen Kündigungen für die 4-Zimmerwohnung und die Mansarden Nr. 7 und 8 seien für ungültig zu erklären, soweit sie wirksam seien.
Mit Urteil vom 4. Januar 2018 wies das Mietgericht die Klage ab, stellte die Gültigkeit der Kündigungen der 4-Zimmerwohnung und der Mansarden Nr. 7 und 8 fest und sah von einer Erstreckung der Mietverhältnisse ab.
Gegen das Urteil des Mietgerichts erhoben die Kläger Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich. Dieses wies mit Urteil vom 11. Juni 2018 die Berufung ab, soweit es darauf eintrat, und bestätigte das Urteil des Mietgerichts.

C.
Dagegen erhoben die Beschwerdeführer Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragten, in Gutheissung der Beschwerde sei das Urteil des Obergerichts aufzuheben. Die Kündigung für die 4-Zimmerwohnung sei für ungültig zu erklären. Die Mietverhältnisse über die Mansarden Nr. 7 und 8 seien bis zum Beginn der Umbauarbeiten zu erstrecken. Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Zur Neufestsetzung der Kosten und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Schliesslich beantragten die Beschwerdeführer, es sei festzustellen, dass der vorliegenden Beschwerde von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukomme. Eventualiter sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.
Die Beschwerdegegnerin beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf überhaupt einzutreten sei. Es sei der Beschwerde sodann keine aufschiebende Wirkung zu erteilen. Die Parteien replizierten und duplizierten. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
Die Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. Erwägung 2) ist daher auf die Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (BGE 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89, 115 E. 2 S. 116).
Die Beschwerde ist innert der Beschwerdefrist vollständig begründet einzureichen (vgl. Art. 42 Abs. 1 BGG). Vor Bundesgericht findet in der Regel nur ein Schriftenwechsel statt (Art. 102 Abs. 3 BGG). Kommt es zu einem zweiten Schriftenwechsel, darf die beschwerdeführende Partei die Replik nicht dazu verwenden, ihre Beschwerde zu ergänzen oder zu verbessern (BGE 134 IV 156 E. 1.7; 132 I 42 E. 3.3.4). Mit Rügen, welche die beschwerdeführende Partei bereits in der Beschwerde hätte erheben können, ist sie nach Ablauf der Beschwerdefrist ausgeschlossen (BGE 135 I 19 E. 2.2; 134 IV 156 E. 1.7; 132 I 42 E. 3.3.4 mit Hinweisen). Die Replik ist nur zu Darlegungen zu verwenden, zu denen die Ausführungen in der Vernehmlassung eines anderen Verfahrensbeteiligten Anlass geben (vgl. BGE 135 I 19 E. 2.2). Soweit die Beschwerdeführer in ihrer Replik darüber hinausgehen, können sie nicht gehört werden.

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18).

2.3.

2.3.1. Diese Grundsätze verkennen die Beschwerdeführer, soweit sie unter dem Titel "Zum Sachverhalt" den Sachverhalt aus ihrer eigenen Sicht schildern und über den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt hinausgehen, ohne Sachverhaltsrügen nach den obigen Grundsätzen zu erheben. Diese Ausführungen haben unbeachtet zu bleiben.
Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, sie hätten im Schreiben vom 5. Oktober 2016 erwähnt, dass sie als Architekten vom Fach seien und sie sich auf "verschiedene Szenarien" einstellen könnten. Sie gehen damit über den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt hinaus, ohne eine hinreichende Sachverhaltsrüge zu erheben. Auch dies kann im Folgenden nicht berücksichtigt werden.

2.3.2. Zu ihrem Eventualantrag auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz (Rechtsbegehren Ziff. 4) erklären die Beschwerdeführer lediglich pauschal das Folgende: Sollte das Bundesgericht zur Ansicht gelangen, dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt "in Beachtung der sozialen Untersuchungsmaxime" unvollständig festgestellt habe, sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen. Damit genügen sie den oben genannten Rügeanforderungen offensichtlich nicht, sodass darauf von vornherein nicht einzutreten ist.

2.3.3. Auch auf den Antrag um Erstreckung der Mietverhältnisse über die Mansarden (Rechtsbegehren Ziff. 3) kann nicht eingetreten werden: Die Erstinstanz erklärte die Kündigungen der Mietverhältnisse über die 4-Zimmerwohnung und über die Mansardenzimmer für gültig und prüfte von Amtes wegen eine Erstreckung der Mietverhältnisse. Im Berufungsverfahren vor der Vorinstanz akzeptierten die Beschwerdeführer ausdrücklich die Kündigung der Mansardenzimmer, begehrten aber eine Erstreckung. Die Vorinstanz erwog zur Erstreckung der Mietverhältnisse über die Mansarden, die Beschwerdeführer würden in ihrer Berufung nichts dazu ausführen und auch nicht auf ihre erstinstanzliche Argumentation verweisen. Mangels ausreichender Begründung sei daher auf das entsprechende Rechtsbegehren nicht einzutreten.
Vor Bundesgericht wäre es an den Beschwerdeführern aufzuzeigen, dass sie entgegen der Vorinstanz ihren Begründungspflichten an die kantonale Berufungsschrift nachgekommen wären oder die Vorinstanz die Anforderungen an die Begründung bundesrechtswidrig überspannt hätte. Dies rügen die Beschwerdeführer nicht. Sie legen vielmehr dar, dass ein Grund für eine Erstreckung der Miete für die beiden Mansardenzimmer vorliege. Darauf ist nicht einzutreten, fehlt es doch diesbezüglich an der materiellen Ausschöpfung des Instanzenzuges (vgl. BGE 143 III 290 E. 1.1 S. 293). Selbst wenn von einem zulässigen Vorbringen ausgegangen würde, fehlte es bezüglich der Erstreckung an Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz, die der Argumentation der Beschwerdeführer zugrunde gelegt werden könnten (vgl. Erwägung 2.2), da sich die Vorinstanz nicht zur allfälligen Härte bzw. Interessenlage der Parteien bei der Erstreckung äusserte.

3.
Vor Bundesgericht ist damit einzig die Gültigkeit der Kündigung des Mietverhältnisses über die 4-Zimmerwohnung zu prüfen.
Die Vorinstanz erwog, den Beschwerdeführern gelänge es nicht, zu beweisen oder darzutun, dass die Kündigung mangels Sanierungsabsicht missbräuchlich sei. Ebensowenig sei die Kündigung deshalb missbräuchlich, weil die Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin am 5. Oktober 2016 geschrieben hätten, während den Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen. Der Erstinstanz sei beizupflichten, dass es sich bei diesem Schreiben um eine blosse Erklärung handle, ohne weitere Präzisierungen zu Wohnmöglichkeiten oder anderweitigen Garantien. Auch der Umstand, dass die Beschwerdeführer nach erfolgter Kündigung eine andere Wohnung gemietet hätten, habe unberücksichtigt zu bleiben. Schliesslich könnten die Beschwerdeführer die Missbräuchlichkeit der Kündigung auch nicht aus dem Antwortschreiben der Beschwerdegegnerin vom 10. Oktober 2016 oder aus dem nachfolgenden Verhalten der Beschwerdegegnerin ableiten. Die Beschwerdeführer hätten die Treuwidrigkeit der Kündigung nicht nachgewiesen.

4.

4.1.

4.1.1. Dagegen beharren die Beschwerdeführer auf ihrer Auffassung, die Kündigung sei missbräuchlich, weil sie der Beschwerdegegnerin in ihrem Schreiben vom 5. Oktober 2016 zugesichert hätten, während den Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz erschliesse sich aus den Erklärungen der Parteien ohne Weiteres, dass die Beschwerdeführer ihr Angebot ernst gemeint hätten und dass sie von der Beschwerdegegnerin auch ernst genommen worden seien. Anders lasse sich die Reaktion der Beschwerdegegnerin im Schreiben vom 10. Oktober 2016 nicht erklären. Es treffe zwar zu, dass die Beschwerdeführer im Schreiben vom 5. Oktober 2016 nicht konkretisiert hätten, wo sie während der Sanierungsarbeiten wohnen würden. Es sei aber nicht ersichtlich, inwiefern sie im damaligen Zeitpunkt in der Lage gewesen sein sollten, ihr Angebot noch mehr zu konkretisieren als sie es taten. Es könne daher nicht gesagt werden, das Angebot der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 sei zu wenig konkret, um als ernsthaft im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu gelten.

4.1.2. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete) Mietverhältnis unter Einhaltung der Fristen und Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Einzige Schranke bildet der Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62; je mit Hinweisen).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem sie ausgesprochen wird (BGE 142 III 91 E. 3.2.1 S. 92 f.; 140 III 496 E. 4.1 S. 497; 138 III 59 E. 2.1 S. 62). Umstände, die sich erst nach diesem Zeitpunkt ereignen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchlichen machen, sondern erlauben höchstens Rückschlüsse auf die Situation im Kündigungszeitpunkt (Urteile 4A 127/2017 vom 25. Oktober 2017 E. 3.2; 4A 142/2017 vom 3. August 2017 E. 4.1).

4.1.3. Die Beschwerdeführer teilten nach den Feststellungen der Vorinstanz der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 5. Oktober 2016 mit, um eine Leerkündigung zu vermeiden könne sich die Mieterschaft vorstellen, während der Umbauphase eine andere Wohnung zu beziehen oder innerhalb der Liegenschaft zu rotieren. Sie selbst seien bereit, ihre Wohnung zeitweilig zu räumen.
Die Beschwerdeführer brachten damit lediglich die vage Möglichkeit zum Ausdruck, dass sie sich einen Auszug aus der Mietwohnung während der Umbauphase vorstellen könnten. Es handelt sich dabei klarerweise nicht um ein ernsthaftes und bedingungsloses Angebot, während der Umbau- oder Sanierungsarbeiten anderswo zu wohnen, das die Kündigung des Mietverhältnisses im Einzelfall treuwidrig erscheinen lassen könnte, wie dies vereinzelt erwogen wurde (vgl. Urteile 4A 127/2017 vom 25. Oktober 2017 E. 3.2; 4A 503/2013 vom 5. März 2014 E. 4.2; 4A 126/2012 vom 3. August 2012 E. 4.2). Daran ändert nichts, dass die Beschwerdeführer im September 2017 und damit sechs Monate nach erfolgter Kündigung in der Nähe der gekündigten Wohnung eine "Ausweichwohnung" mieteten. Ebensowenig lässt sich ein ernsthaftes Angebot der Beschwerdeführer aus dem Antwortschreiben der Beschwerdegegnerin vom 10. Oktober 2016 herleiten.

4.2.

4.2.1. Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, die Beschwerdegegnerin habe im Schreiben vom 10. Oktober 2016 ausgeführt, sie werde die Beschwerdeführer regelmässig über das Bauvorhaben informieren. Im Kontext mit dem Schreiben der Beschwerdeführer vom 5. Oktober 2016 könne der Inhalt des Schreibens vom 10. Oktober 2016 nicht anders verstanden werden, als dass die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer wieder informieren werde, sobald sie über die Grundlagen verfüge, auf das Angebot der Beschwerdeführer einzugehen. Die Beschwerdegegnerin habe damit ein berechtigtes Vertrauen gesetzt, vorgängig über den Zeitpunkt des Baubeginns sowie die Dauer und Ausgestaltung des Bauvorhabens zu informieren. Die Beschwerdeführer hätten nicht damit rechnen müssen, dass die Beschwerdegegnerin die Mietverhältnisse kündigen würde, bevor diese mit den in Aussicht gestellten Informationen über das Bauvorhaben wieder auf sie zukommen würde. Das Verhalten der Beschwerdegegnerin erweise sich daher als treuwidrig.

4.2.2. Nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz erklärte die Beschwerdegegnerin im Schreiben vom 10. Oktober 2016 gegenüber den Beschwerdeführern, eine abschliessende Beurteilung der von den Beschwerdeführern unterbreiteten Vorschläge sei noch nicht möglich. Sie würden aber die Mieter, wie sie dies an der Mieterorientierung kommuniziert habe, über das Bauvorhaben regelmässig informieren.
Die Beschwerdegegnerin erklärte in diesem Schreiben also nur, dass sie die von den Beschwerdeführern gemachten Vorschläge im damaligen Zeitpunkt noch nicht abschliessend beurteilen könne. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sicherte die Beschwerdegegnerin in diesem Antwortschreiben aber nicht zu, dass sie vor dem Aussprechen der Kündigung des Mietvertrages noch einmal mit den Beschwerdeführern Kontakt aufnehmen würde, um auf den Vorschlag der Beschwerdeführer einzugehen, die Wohnung während der Sanierung einstweilig zu verlassen.
Die Vorinstanz stellte fest, die Beschwerdeführer hätten seit der Mieterorientierung vom 27. September 2016 Kenntnis von der Kündigungsabsicht der Beschwerdegegnerin. Aus dem Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 10. Oktober 2016 geht nicht hervor, dass die Beschwerdegegnerin die Kündigung überdenken werde, noch dass sie die Beschwerdeführer vor dem Aussprechen der Kündigung nochmals informieren würde. Die Beschwerdegegnerin erklärte einzig, dass sie über das Bauvorhaben regelmässig informieren würde. Einzig der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin die Beschwerdeführer entgegen deren Erwartungen nicht regelmässig über das Bauvorhaben informierte, macht aber unter den vorliegenden Umständen die Kündigung nicht treuwidrig.

4.3. Nach dem Gesagten vermögen die Beschwerdeführer nicht aufzuzeigen, dass die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hätte, als sie zum Schluss kam, dass die Kündigung vom 28. Februar 2017 nicht missbräuchlich ist.

5.
Die Beschwerdeführer verlangen in Rechtsbegehren Ziff. 5 eine andere Verteilung der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. Da eine Begründung dieses Antrages fehlt, ist nach Treu und Glauben davon auszugehen, dass die Beschwerdeführer damit eine andere Verteilung der vorinstanzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen für den Fall der Gutheissung ihrer Beschwerde begehren. Da die Beschwerde nach dem Ausgeführten nicht gutgeheissen werden kann, erübrigt sich auch eine andere Verteilung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des vorinstanzlichen Verfahrens.

6.
Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wird mit dem Entscheid in der Sache gegenstandslos.

7.
Nach dem Ausgeführten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit auf sie überhaupt eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend werden die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 , Art. 68 Abs. 1 und 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern in solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben unter solidarischer Haftbarkeit die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 5. Februar 2019

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Brugger

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 102 Schriftenwechsel - 1 Soweit erforderlich stellt das Bundesgericht die Beschwerde der Vorinstanz sowie den allfälligen anderen Parteien, Beteiligten oder zur Beschwerde berechtigten Behörden zu und setzt ihnen Frist zur Einreichung einer Vernehmlassung an.
¹	Soweit erforderlich stellt das Bundesgericht die Beschwerde der Vorinstanz sowie den allfälligen anderen Parteien, Beteiligten oder zur Beschwerde berechtigten Behörden zu und setzt ihnen Frist zur Einreichung einer Vernehmlassung an.
²	Die Vorinstanz hat innert dieser Frist die Vorakten einzusenden.
³	Ein weiterer Schriftenwechsel findet in der Regel nicht statt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 66 68 95 96 97 102 105 106
OR:	266^a 271 271^a 272