Tribunal federal
{T 0/2}
2A.510/2003 /bom
Sentenza del 4 maggio 2004
II Corte di diritto pubblico
Composizione
Giudici federali Wurzburger, presidente,
Betschart, Hungerbühler, Merkli, Foglia, giudice supplente,
cancelliera Ieronimo Perroud.
Parti
Ufficio federale di giustizia, 3003 Berna,
ricorrente,
contro
A.________ SA,
patrocinata dall'avv. dott. Giovanna Bonafede,
Autorità di I.a Istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della LAFE, c/o Ufficio dei registri,
via E. Bossi 2a, 6901 Lugano,
Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della LAFE, 6500 Bellinzona.
Oggetto
assoggettamento alla LAFE dell'operazione di finanziamento dell'acquisto di un fondo,
ricorso di diritto amministrativo contro la decisione
del 16 settembre 2003 della Commissione di ricorso
del Cantone Ticino per l'applicazione della LAFE.
Fatti:
A.
Il 26 settembre 2002 la A.________ SA, con sede a Lugano, ha acquistato da B.________, cittadino svizzero, il fondo n. XXX RFD di Lugano per fr. 1'250'000.--. Il prezzo è stato soluto mediante l'assunzione, per fr. 650'000.--, del debito ipotecario esistente presso l'Istituto bancario C.________ di Lugano, garantito da una cartella ipotecaria in primo rango per nominali fr. 900'000.--, mentre i rimanenti fr. 600'000.-- provenivano da fondi propri della società acquirente.
Il 12 ottobre 2002 la A.________ SA si è rivolta all'Autorità di I.a Istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41), chiedendo il non assoggettamento della citata operazione alla normativa federale. Ha argomentato che il pacchetto azionario era interamente detenuto dal cittadino svizzero B.________ e che l'acquisto era stato finanziato mediante credito ipotecario dell'Istituto bancario C.________ e con mezzi propri dell'azionista unico, il quale aveva usufruito, tra l'altro, di un prestito ottenuto il 1° gennaio 1999 da D.________, un cugino residente a E.________.
B.
Il 20 novembre 2002 l'Autorità di I.a Istanza del Distretto di Lugano ha stabilito che l'acquisto del 26 settembre 2002 non era soggetto alla disciplina della legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, dato che gli azionisti della A.________ SA erano persone non soggette a detta normativa e che il modo di finanziamento era comprovato. Ha inoltre imposto l'onere di chiedere all'autorità competente una decisione di accertamento prima di ogni modifica dell'azionariato.
C.
Adita il 28 gennaio 2003 dall'Ufficio federale di giustizia, il quale chiedeva che la decisione resa dall'autorità distrettuale fosse annullata, che l'acquisto del fondo n. XXX RFD di Lugano fosse dichiarato soggetto ad autorizzazione e che la stessa venisse rifiutata, la Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della LAFE, con giudizio del 16 settembre 2003, ha respinto il gravame, confermando integralmente la decisione querelata.
In sostanza ha osservato che il finanziamento parziale di fr. 600'000.--, operato indubbiamente per il tramite del mutuo concesso a B.________ da suo cugino residente a E.________, non superava il limite dei due terzi del valore venale del fondo in esame: detto finanziamento non rientrava pertanto nella clausola generale di cui all'art. 4 cpv. 1 lett. g
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend: |
|
| 1 | Par acquisition d'immeubles on entend: |
| a | l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble; |
| b | la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles; |
| c | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue; |
| cbis | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue. |
| d | ... |
| e | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse; |
| f | la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e; |
| g | l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble. |
| 2 | Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12 |
|
SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
|
| 1 | Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
| a | la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE; |
| b | l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent; |
| c | l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances. |
| 2 | Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment: |
| a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
| b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
| c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |
D.
Il 24 ottobre 2003 l'Ufficio federale di giustizia ha presentato dinanzi al Tribunale federale un ricorso di diritto amministrativo con cui chiede di annullare entrambe le decisioni cantonali, di dichiarare assoggettato all'obbligo dell'autorizzazione l'acquisto del fondo in questione nonché di negare detta autorizzazione. Afferma, in sintesi, che indipendentemente dalla provenienza dei mezzi finanziari, l'acquisto in esame sarebbe integralmente finanziato da terzi, dato che il finanziamento bancario equivale al 52% dell'importo totale, mentre quello estero al 48%. L'azionista unico non avrebbe inoltre dimostrato di poter finanziare con mezzi propri neppure il 20% del prezzo, usualmente richiesto dalle banche svizzere.
Chiamate ad esprimersi sia la Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della LAFE sia la A.________ SA hanno chiesto la reiezione del gravame e la conferma della decisione contestata. Da parte sua l'Autorità di I.a Istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della LAFE si è rimessa al giudizio di questa Corte.
Diritto:
1.
Il Tribunale federale si pronuncia d'ufficio e con pieno potere d'esame sull'ammissibilità del rimedio sottopostogli (DTF 129 III 107 consid. 1 e rinvii).
1.1 Interposto in tempo utile dall'autorità federale legittimata a ricorrere (art. 103 lett. c
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SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
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| 1 | Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
| a | la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE; |
| b | l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent; |
| c | l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances. |
| 2 | Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment: |
| a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
| b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
| c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |
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SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
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| 1 | Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
| a | la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE; |
| b | l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent; |
| c | l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances. |
| 2 | Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment: |
| a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
| b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
| c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |
1.2 Con il rimedio esperito il ricorrente può far valere la violazione del diritto federale, compreso l'eccesso o l'abuso del potere di apprezzamento (art. 104 lett. a
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SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
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| 1 | Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
| a | la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE; |
| b | l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent; |
| c | l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances. |
| 2 | Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment: |
| a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
| b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
| c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |
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SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
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| 1 | Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
| a | la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE; |
| b | l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent; |
| c | l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances. |
| 2 | Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment: |
| a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
| b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
| c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |
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SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
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| 1 | Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
| a | la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE; |
| b | l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent; |
| c | l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances. |
| 2 | Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment: |
| a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
| b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
| c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |
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SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
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| 1 | Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
| a | la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE; |
| b | l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent; |
| c | l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances. |
| 2 | Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment: |
| a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
| b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
| c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |
2.
L'art. 2 cpv. 1
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente. |
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| 1 | L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente. |
| 2 | L'autorisation n'est pas nécessaire: |
| a | si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale; |
| b | si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif; |
| c | s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4 |
| 3 | En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5 |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend: |
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| 1 | Par acquisition d'immeubles on entend: |
| a | l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble; |
| b | la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles; |
| c | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue; |
| cbis | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue. |
| d | ... |
| e | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse; |
| f | la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e; |
| g | l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble. |
| 2 | Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12 |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend: |
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| 1 | Par acquisition d'immeubles on entend: |
| a | l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble; |
| b | la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles; |
| c | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue; |
| cbis | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue. |
| d | ... |
| e | l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse; |
| f | la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e; |
| g | l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble. |
| 2 | Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12 |
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SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
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| 1 | Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles: |
| a | la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE; |
| b | l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent; |
| c | l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances. |
| 2 | Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment: |
| a | les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire; |
| b | le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier; |
| c | la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin. |
Conformemente all'art. 5
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend: |
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| 1 | Par personnes à l'étranger on entend: |
| a | les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse: |
| abis | les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse; |
| a1 | les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange, |
| a2 | les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14; |
| b | les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger; |
| c | les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante; |
| d | les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17 |
| 2 | ...18 |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
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| 1 | Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
| 2 | Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci: |
| a | possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social; |
| b | disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés; |
| c | constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé; |
| d | ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 3 | Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles: |
| a | sont des associés indéfiniment responsables; |
| b | ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci; |
| c | ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 4 | Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20 |
| 5 | Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes: |
| a | elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs; |
| b | elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration; |
| c | elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21 |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
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| 1 | Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
| 2 | Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci: |
| a | possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social; |
| b | disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés; |
| c | constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé; |
| d | ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 3 | Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles: |
| a | sont des associés indéfiniment responsables; |
| b | ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci; |
| c | ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 4 | Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20 |
| 5 | Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes: |
| a | elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs; |
| b | elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration; |
| c | elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21 |
Per prassi costante, operazioni di finanziamento fondate su negozi giuridici regolati dal diritto delle obbligazioni - anche senza esplicare effetti dal punto di vista dei diritti reali - possono conferire al titolare una posizione analoga a quella di un proprietario (Mühlebach/Geissmann, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, ad art. 4 n. 60 e segg.; sentenza del Tribunale federale 2A.184/2001 del 7 settembre 2001, consid. 2). Lo stesso dicasi del creditore che può esercitare un'influenza determinante sulle sorti del fondo, quando l'ammontare del suo credito supera chiaramente le condizioni abituali, nel senso che un simile credito non sarebbe stato concesso da una terza persona non implicata nell'operazione. In tale evenienza, il creditore può comportarsi come il proprietario del fondo, approfittando della debolezza economica del proprietario e debitore o, addirittura, della dipendenza economica di costui nei suoi confronti (Mühlebach/Geissmann, op. cit., ad art. 4 n. 77; DTF 107 Ib 12 consid. 4; 107 II 440 consid. 1). Secondo dottrina e giurisprudenza, vi è una simile relazione di dipendenza quando il limite usuale dei due terzi del valore venale del
fondo è superato, rispettivamente al cospetto di una partecipazione o di un finanziamento straniero predominante o di un atto fiduciario. In queste circostanze, è necessario procedere ad un esame accurato e scrupoloso della situazione al fine di stabilire se un negozio giuridico sia soggetto o meno ad autorizzazione (Mühlebach/Geissmann, op. cit., ad art. 4 n
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
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| 1 | Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
| 2 | Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci: |
| a | possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social; |
| b | disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés; |
| c | constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé; |
| d | ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 3 | Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles: |
| a | sont des associés indéfiniment responsables; |
| b | ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci; |
| c | ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 4 | Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20 |
| 5 | Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes: |
| a | elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs; |
| b | elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration; |
| c | elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21 |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
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| 1 | L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
| 2 | L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46 |
| 3 | L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci. |
| 4 | L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. |
3.
3.1 Nella presente fattispecie, l'autorità cantonale di ricorso ha considerato che l'acquisto della particella n. XXX RFD di Lugano da parte della A.________ SA non rientrava nel novero delle operazioni assoggettate alla procedura di autorizzazione perché il finanziamento straniero - incontestato - ammontava a fr. 600'000.-- su un valore di acquisto di fr. 1'250'000.--, ossia corrispondeva al 48% del prezzo totale. Sennonché, essa non ha tenuto conto del fatto che le persone implicate nella soprammenzionata operazione sono le stesse di quelle che hanno partecipato al precedente acquisto, avvenuto il 18 maggio 2000. In quell'occasione, come rettamente rilevato dal ricorrente, B.________ non ha potuto pagare con mezzi finanziari propri l'acquisto del fondo, siccome all'epoca - come risultava dalla dichiarazione fiscale da lui prodotta - disponeva solo di fr. 21'000.--, a titolo di liquidità. Tale circostanza è peraltro ammessa dinanzi a questa Corte anche dalla società resistente, la quale, nelle proprie osservazioni, per giustificare l'acquisto del 18 maggio 2000 invoca il mutuo che B.________ ha ricevuto da D.________. È chiaro che non è in discussione in questa sede l'acquisto del 18 maggio 2000, ma quello successivo del 26
settembre 2002. Al riguardo va ricordato che la particella comprata dalla A.________ SA a B.________ è stata pagata mediante il versamento di fr. 600'000.--, pacificamente di provenienza estera, e con l'assunzione di un debito ipotecario di fr. 650'000.--. Sennonché, nel maggio 2000, quando B.________ ha esercitato il diritto di compera di cui era beneficiario, detto debito ipotecario (concluso per effettuare il primo acquisto) ammontava a fr. 900'000.-- (cfr. contratto di prestito del 12 maggio 2000). Ne deriva che nei due anni precedenti la compravendita ora in discussione, B.________ ha proceduto ad ammortizzare il citato debito ipotecario per complessivi fr. 250'000.--. Orbene se anche questo ammortamento è stato effettuato utilizzando i fondi ricevuti in prestito dal cugino residente a E._______, ne deriva che il finanziamento estero dell'acquisto del fondo n. XXX RFD di Lugano da parte della A.________ SA non ammonta a fr. 600'000.--, riconosciuti di provenienza estera, ma bensì a fr. 850'000.--. In queste circostanze, il finanziamento estero dell'operazione sarebbe superiore ai 2/3 dell'importo totale e il limite riconosciuto dalla giurisprudenza superato. Premesse queste considerazioni, ne discende che l'autorità cantonale
avrebbe dovuto richiedere spiegazioni sulle modalità di diminuzione del debito ipotecario acceso da B.________ presso l'Istituto bancario C.________, in particolare (rammentata la sua situazione patrimoniale esposta in precedenza) per quanto concerne la provenienza dei mezzi utilizzati per procedervi. Non va dimenticato che le autorità cantonali hanno l'obbligo, ove sussistono dubbi malgrado i ragguagli e i documenti forniti, di procedere a più approfondite indagini, conformemente a quanto sancito dall'art. 22 cpv. 1
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
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| 1 | L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
| 2 | L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46 |
| 3 | L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci. |
| 4 | L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. |
3.2 L'acquisto del fondo in esame è stato effettuato da una società anonima, la quale ha un capitale sociale di fr. 100'000.--, insufficiente per comprare l'immobile ad un prezzo pattuito di fr. 1'250'000.--. Richiamati gli art. 5 e
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
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| 1 | L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
| 2 | L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46 |
| 3 | L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci. |
| 4 | L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
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| 1 | Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
| 2 | Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci: |
| a | possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social; |
| b | disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés; |
| c | constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé; |
| d | ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 3 | Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles: |
| a | sont des associés indéfiniment responsables; |
| b | ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci; |
| c | ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 4 | Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20 |
| 5 | Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes: |
| a | elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs; |
| b | elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration; |
| c | elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21 |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend: |
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| 1 | Par personnes à l'étranger on entend: |
| a | les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse: |
| abis | les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse; |
| a1 | les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange, |
| a2 | les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14; |
| b | les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger; |
| c | les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante; |
| d | les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17 |
| 2 | ...18 |
Nel caso concreto, è incontestato che la A.________ SA ha potuto finanziare l'acquisto del fondo n. XXX RFD di Lugano grazie al finanziamento del suo azionista unico, il quale, a sua volta, ha ottenuto questi mezzi in prestito da un suo cugino residente a E.________. Indipendentemente quindi dalla garanzia fornita a quest'ultimo finanziatore, doveva esserne verificata la posizione per rapporto ai criteri di legge testé enunciati. In effetti, a prescindere dal mancato accertamento delle modalità con cui B.________ ha fornito il capitale azionario della A.________ SA, appare evidente che il finanziamento straniero supera largamente la condizione di cui all'art. 6 cpv. 2 lett. d
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
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| 1 | Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
| 2 | Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci: |
| a | possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social; |
| b | disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés; |
| c | constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé; |
| d | ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 3 | Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles: |
| a | sont des associés indéfiniment responsables; |
| b | ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci; |
| c | ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 4 | Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20 |
| 5 | Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes: |
| a | elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs; |
| b | elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration; |
| c | elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21 |
debiti nei confronti di persone non soggette all'obbligo dell'autorizzazione è infatti pari a fr. 300'000.--. Un importo, come detto, largamente superato dal finanziamento estero. Orbene, anche in proposito l'autorità cantonale non ha effettuato quelle più approfondite indagini che, tenuto conto dei dubbi appena evocati, l'operazione avrebbe dovuto imporre. Ne discende che anche in proposito la decisione impugnata viola il diritto federale e, come tale, va annullata. Per tutti i motivi testé esposti, il ricorso deve, di conseguenza, essere accolto.
4.
Se annulla la decisione impugnata, il Tribunale federale giudica esso medesimo nel merito o rimanda la causa per nuova decisione alla precedente istanza; se quest'ultima ha giudicato come istanza di ricorso, la causa può essere rinviata alla prima istanza (art. 114 cpv. 2
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 6 Position dominante - 1 Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
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| 1 | Une personne à l'étranger a une position dominante lorsque, en raison de l'importance de sa participation financière, de l'étendue de son droit de vote ou pour d'autres raisons, elle peut exercer, seule ou avec d'autres personnes à l'étranger, une influence prépondérante sur l'administration ou la gestion. |
| 2 | Une personne morale est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque celles-ci: |
| a | possèdent plus d'un tiers du capital-actions ou du capital social; |
| b | disposent de plus du tiers des voix pouvant être exprimées à l'assemblée générale ou à l'assemblée des associés; |
| c | constituent la majorité des membres du conseil ou des bénéficiaires d'une fondation de droit privé; |
| d | ont mis à la disposition de la personne morale des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la personne morale et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 3 | Une société en nom collectif ou en commandite est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque l'une ou plusieurs d'entre elles: |
| a | sont des associés indéfiniment responsables; |
| b | ont, en tant que commanditaires, mis à la disposition de la société des moyens supérieurs au tiers des fonds propres de celle-ci; |
| c | ont mis à la disposition de la société ou des associés indéfiniment responsables des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs de la société et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation. |
| 4 | Un fonds immobilier est présumé être dominé par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que la direction du fonds est une personne à l'étranger.20 |
| 5 | Une SICAV immobilière est présumée être dominée par des personnes à l'étranger lorsque sa gestion au sens de la présente loi est assumée par une personne à l'étranger et que les personnes à l'étranger remplissent l'une des conditions suivantes: |
| a | elles disposent de plus du tiers des voix liées au capital-actions des entrepreneurs; |
| b | elles constituent la majorité des membres du conseil d'administration; |
| c | elle mettent à disposition des fonds remboursables dont la somme excède la moitié de la différence entre l'ensemble des actifs du capital-actions des investisseurs de la SICAV immobilière et l'ensemble des dettes contractées par celle-ci auprès de personnes non assujetties au régime de l'autorisation.21 |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
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| 1 | L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
| 2 | L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46 |
| 3 | L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci. |
| 4 | L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. |
5.
Visto l'esito del giudizio, le spese seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
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| 1 | L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
| 2 | L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46 |
| 3 | L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci. |
| 4 | L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. |
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SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
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| 1 | L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. |
| 2 | L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46 |
| 3 | L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci. |
| 4 | L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle. |
Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:
1.
Il ricorso è accolto e le decisioni 18 novembre 2002 dell'Autorità di I.a Istanza del Distretto di Lugano per l'applicazione della LAFE e 16 settembre 2003 della Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione della LAFE sono annullate. La causa viene rinviata all'Autorità di I.a Istanza per nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
2.
La tassa di giustizia di fr. 2'000.-- è posta a carico della A.________ SA.
3.
Non si concedono ripetibili per la sede federale.
4.
Comunicazione all'Ufficio federale di giustizia, alla patrocinatrice della resistente, alla Commissione di ricorso del Cantone Ticino per l'applicazione LAFE e all'Autorità di I.a Istanza del Distretto di Lugano.
Losanna, 4 maggio 2004
In nome della II Corte di diritto pubblico
del Tribunale federale svizzero
Il presidente: La cancelliera: