2C_1070/2016 - 2017-10-03 - Droits réels - Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 1070/2016

Urteil vom 3. Oktober 2017

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichter Stadelmann,
Bundesrichter Haag,
Gerichtsschreiber Hugi Yar.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Reto von Glutz,

gegen

Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv, Amt für Gemeinden, Bundesplatz 14, 6002 Luzern.

Gegenstand
Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung, vom 20. Oktober 2016.

Sachverhalt:

A.
A.________ und B.________ bemühen sich um den Erwerb der Grundstücke Nrn. 3005 und 3012 sowie 3006 und 3008 des Grundbuchs U.________. Es handelt sich dabei um zwei 4 1/2-Zimmerwohnungen im Stockwerkeigentum. Am 21. Januar 2014 stellte der Regierungsstatthalter des Amtes Sursee fest, dass der Erwerb der Grundstücke durch die C.________ AG, an der A.________ und B.________ massgebend beteiligt waren, der Bewilligungspflicht nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) unterstehe; er verweigerte der C.________ AG die für den Kauf der beiden Wohnungen erforderliche Bewilligung. Der Regierungsstatthalter ging davon aus, dass es der C.________ AG nicht gelungen sei, zu beweisen, dass keine ausländische Beherrschung bestehe; die von ihr gemachten Ausführungen zur Herkunft der finanziellen Mittel seien nicht schlüssig und zum Teil widersprüchlich. Trotz mehrerer Aufforderungen, ihr Gesuch nachzubessern, habe die C.________ AG keine stichhaltigen Angaben dazu gemacht, woher die Mittel für die Liberierung der Aktien bei der Gesellschaftsgründung gekommen seien. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen könnten weder rechtlich noch wirtschaftlich nachvollziehbare
Schlüsse gezogen werden, die eine Beteiligung von Personen im Ausland bzw. eine Beherrschung durch solche ausschliessen würden. Die Handänderung sei deshalb bewilligungspflichtig und die Bewilligung mangels eines gesetzlich erforderlichen Grundes zu verweigern.

B.

B.a. Am 10. Juli 2015 ersuchten A.________ und B.________ die Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv, Amt für Gemeinden, des Kantons Luzern darum, festzustellen, dass ihr geplanter persönlicher Erwerb der Grundstücke Nrn. 3005 und 3012 sowie 3006 und 3008 des Grundbuchs U.________ keiner Bewilligung nach dem BewG bedürfe. Mit Verfügung vom 12. Mai 2016 hielt die Dienststelle fest, dass den Gesuchstellern die Bewilligung zum geplanten Grundstückkauf verweigert werde. Die C.________ AG habe die entsprechenden Immobilien ohne die notwendige Bewilligung nach BewG und damit in dessen Umgehung zu erwerben versucht. Im Hinblick auf die persönlichen Verbindungen von A.________ und B.________ zur C.________ AG könne ihnen die Bewilligung wegen des Bestehens eines zwingenden Verweigerungsgrundes (Art. 12 lit. c BewG) nicht erteilt werden; es erübrige sich unter diesen Umständen, auf ihre Ausführungen zur heutigen Herkunft der Gelder weiter einzugehen.

B.b. Die hiergegen gerichtete Beschwerde an das Kantonsgericht Luzern blieb ohne Erfolg: Entscheidend für die Anwendung des Verweigerungsgrundes der versuchten Umgehung des Gesetzes sei - so die Begründung des Kantonsgerichts - eine wirtschaftliche Betrachtungsweise; nach dieser müsse hinsichtlich der hier strittigen Grundstücke und mit Blick auf Sinn und Zweck des BewG von einer Identität zwischen A.________ und B.________ sowie der von ihnen beherrschten C.________ AG ausgegangen und ihnen deren Handeln zugerechnet werden.

C.
A.________ und B.________ beantragen vor Bundesgericht, das Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 20. Oktober 2016 aufzuheben und die Angelegenheit zu neuer materieller Beurteilung an die Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv, Amt für Gemeinden, des Kantons Luzern bzw. zur Kostenverlegung an das Kantonsgericht Luzern zurückzuweisen. A.________ und B.________ machen geltend, dass zwischen ihnen und der C.________ AG weder juristisch noch wirtschaftlich eine Einheit bestehe. Die von der Vorinstanz angewandte wirtschaftliche Betrachtungsweise werde - statt sie auf Gesellschaften zu beschränken - willkürlich auf Privatpersonen ausgedehnt; sie seien ohne Weiteres in der Lage, die heute geplante Finanzierung detailliert und nachvollziehbar aufzuzeigen.
Der Abteilungspräsident liess am 25. November 2016 die Akten einholen. Am 15. Februar 2017 gab der Instruktionsrichter dem Bundesamt für Justiz Gelegenheit, sich zur Eingabe von A.________ und B.________ zu äussern. Dieses informierte das Bundesgericht am 6. März 2017, dass es die Argumentation des Kantonsgerichts Luzern teile und daher auf eine Stellungnahme verzichte. A.________ und B.________ haben sich nicht mehr vernehmen lassen.

Erwägungen:

1.

1.1. Gegen den letztinstanzlichen kantonalen Entscheid betreffend die Verweigerung einer Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland bzw. der Feststellung, dass ein Erwerb bewilligungspflichtig ist, kann mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gelangt werden (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Auf die frist- (Art. 100 Abs. 1 BGG) und (im Wesentlichen auch) formgerecht (Art. 42 und Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. nachstehende E. 1.2) eingereichte Eingabe der durch den angefochtenen Entscheid unmittelbar betroffenen Kaufinteressenten der umstrittenen Grundstücke ist einzutreten (vgl. das Urteil 2C 854/2012 vom 12. März 2013 E. 1).

1.2.

1.2.1. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 95 lit. a und Art. 106 Abs. 1 BGG); dies befreit die Beschwerdeführenden indessen nicht davon, ihren gesetzlichen Rüge- und Begründungspflichten nachzukommen (Art. 42 und Art. 106 Abs. 2 BGG). Ausserhalb entsprechender Vorbringen korrigiert das Gericht rechtliche Mängel nur, falls sie offensichtlich sind. Das Bundesgericht ist nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich potentiell stellenden Fragen zu beantworten, wenn diese in seinem Verfahren nicht mehr problematisiert werden (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Seine Beurteilung beruht im Übrigen auf dem Sachverhalt, wie die Vorinstanz ihn festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann diesen - soweit entscheidrelevant - nur dann berichtigen oder ergänzen, wenn er offensichtlich unrichtig oder unvollständig ermittelt wurde (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 136 II 65 E. 1.4 S. 68; 134 V 53 E. 4.3 S. 62). Die beschwerdeführende Person muss in Auseinandersetzung mit den Ausführungen der Vorinstanz dartun, dass und inwiefern diese den Sachverhalt klar und eindeutig mangelhaft festgehalten bzw. sie das Bundesrecht falsch angewendet hat (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3). Rein appellatorische
Kritik an der Sachverhaltsermittlung und an der Beweiswürdigung genügt den gesetzlichen Begründungs- und Rügeanforderungen nicht (vgl. BGE 139 II 404 E. 10.1 S. 445 mit Hinweisen).

1.2.2. Die Beschwerdeführer beschränken sich weitgehend darauf, ihre bereits vor dem Verwaltungsgericht erhobenen, von diesem jedoch verworfenen Einwände zu wiederholen und zu behaupten, ihr Grundstückkauf sei nicht bewilligungspflichtig bzw. die entsprechenden Transaktionen müssten bewilligt werden. Mit den Darlegungen im angefochtenen Entscheid setzen sie sich nur am Rande auseinander. Soweit sie lediglich in appellatorischer Weise ihre Sicht der Dinge und Wertungen derjenigen der Vorinstanz gegenüberstellen, ohne auszuführen, inwiefern diese Bundesrecht verletzt hat, ist auf ihre Ausführungen nicht weiter einzugehen. Das gilt grundsätzlich auch für den Einwand, die Vorinstanz habe die von ihr dem angefochtenen Entscheid zugrunde gelegte wirtschaftliche Betrachtungsweise, statt auf Gesellschaften zu beschränken, "willkürlich auf sie als Private angewendet". Zwar geht es dabei um die Auslegung und Anwendung von Gesetzesrecht des Bundes, welche das Bundesgericht mit voller Kognition beurteilt (Art. 95 lit. a BGG). Dennoch müssen die Beschwerdeführer praxisgemäss in Auseinandersetzung mit den Ausführungen im angefochtenen Entscheid zumindest ansatzweise darlegen, dass und inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht falsch ausgelegt bzw.
angewandt hat (Art. 42 Abs. 2 BGG).

2.

2.1. Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Die Bewilligungspflicht hat (kumulativ) eine objektive (Art. 4 BewG: "Erwerb eines Grundstücks") und eine subjektive Seite (Art. 5 f . BewG: "Person im Ausland"); zudem sieht das Gesetz selber Ausnahme von der Bewilligungspflicht vor (Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG: Betriebsstätte, Hauptwohnung, Erbschaft usw.). Es enthält (alternativ) spezifische, bundesrechtliche Bewilligungsgründe (Art. 8 BewG: Versicherungsgesellschaft, Personalvorsorgeeinrichtungen, gemeinnützige Zwecke usw.); daneben sind die Kantone befugt, im Rahmen des Bundesrechts weitere solche vorzusehen (Art. 9 ff . BewG: Zweit- und Ferienwohnung usw.). Neben den Bewilligungsgründen bestehen bundesrechtlich vorgegebene Verweigerungssachverhalte, welche die Bewilligungserteilung zwingend ausschliessen (Art. 12 BewG) : Hierzu gehören die unzulässige Kapitalanlage (lit. a), die übermässige Fläche (lit. b), der Umgehungsversuch (lit. c), das vorbestehende Eigentum (lit. d) und die allenfalls entgegenstehenden staatspolitischen Interessen (lit. f); die Kantone und Gemeinden können die Bewilligungserteilung im Rahmen des Bundesrechts
zudem weitergehend beschränken (Art. 13 BewG: z.B. Bewilligungssperren; vgl. die Übersicht über das Gesetz bei GIAN SANDRO GENNA, § 19 Personen im Ausland und schweizerisches Grundeigentum, in: Uebersax/Rudin/Hugi Yar/Geiser [Hrsg.], Ausländerrecht, 2. Aufl. 2009, S. 935 ff., dort S. 981 und FELIX SCHÖBI, Schweizerischer Grundstückkauf und europäisches Recht, 1999, S. 152 ff.; ders., § 8 Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl. 2001, S. 405 ff.).

2.2. Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels eines solchen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner solchen bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner solchen bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG). Der Handelsregisterführer verfährt wie der Grundbuchverwalter (Art. 18 Abs. 2 BewG). Die Bewilligung wird von Amtes wegen widerrufen, wenn der Erwerber sie durch unrichtige Angaben erschlichen hat oder eine Auflage trotz Mahnung nicht einhält (Art. 25 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird nachträglich festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (Art. 25 Abs. 1bis BewG,
in der Fassung vom 30. April 1997, in Kraft seit 1. Oktober 1997).

2.3. Auskunftspflichtig ist, wer von Amtes wegen, berufsmässig, vertraglich, als Organ einer juristischen Person oder Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit oder eines Anlagefonds durch Finanzierung oder auf andere Weise an der Vorbereitung, dem Abschluss oder dem Vollzug eines Rechtsgeschäfts über den Erwerb mitwirkt; die entsprechende Person hat auf Verlangen hin den Behörden Einsicht in die Geschäftsbücher, Korrespondenzen oder Belege zu gewähren und diese nötigenfalls herauszugeben (Art. 22 Abs. 3 BewG). Wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert, kann die Behörde zu seinen Ungunsten entscheiden (Art. 22 Abs. 4 BewG).

3.

3.1. Das angefochtene Urteil geht davon aus, der zwingende Verweigerungsgrund des Umgehungsversuchs (Art. 12 lit. c BewG) stehe der Bewilligung der von den Beschwerdeführern ins Auge gefassten Grundstückstransaktionen entgegen. Wirtschaftlich betrachtet hätten sie als verantwortliche Personen und Inhaber der C.________ AG bereits einmal versucht, die beiden Wohnungen zu erwerben, wobei die Bewilligungspflicht festgestellt und die Bewilligung verweigert worden war, weil die Gesellschaft (bzw. ihre Organe) trotz zahlreicher Aufforderungen hierzu die erforderlichen Unterlagen nicht eingereicht habe, um beurteilen zu können, ob eine wirtschaftliche Beteiligung bzw. wesentliche Finanzierung und damit eine ausländische Beherrschung vorlag oder nicht. Der Regierungsstatthalter des Amtes Sursee hielt in seinem Entscheid vom 21. Januar 2014 fest, dass zu Ungunsten der C.________ AG zu entscheiden sei, "da möglich oder gar wahrscheinlich" sei, "dass ein nicht offengelegtes Treuhandverhältnis" bestehe "oder dass sich die Gesellschaft bzw. die angeblichen Aktionäre in einem Abhängigkeitsverhältnis" befänden; es sei aufgrund der Beweislage von einer ausländischen Beherrschung der C.________ AG auszugehen, weshalb der Erwerb der Grundstücke
Nrn. 3005 und 3012 sowie 3006 und 3008 des Grundbuchs U.________ durch diese der Bewilligungspflicht unterliege und die entsprechende Bewilligung mangels eines hierfür erforderlichen einschlägigen Grundes nicht erteilt werden könne. Dieser Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen.

3.2. Die Beschwerdeführer unterliegen als Schweizer Bürger grundsätzlich nicht der Bewilligungspflicht. Anders verhält es sich, wenn sie als natürliche Personen oder über eine juristische Person bzw. eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ein Grundstück für Personen im Ausland zu kaufen versuchen (Art. 5 Abs. 1 lit. d i.V.m. Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG). Nach dem rechtskräftigen Entscheid vom 21. Januar 2014 war dies hier der Fall: A.________ und D.________, beides Schweizer Staatsangehörige, und der schwedische Staatsbürger E.________ haben die C.________ AG (bis zum 14. März 2011: F.________ AG) mit einem voll liberierten Grundkapital von Fr. 100'000.-- gegründet (10'000 Inhaberaktien zu Fr. 10.--, ab dem 21. Dezember 2012 in Namenaktien umgewandelt). A.________ hielt dabei 9'998 Aktien; E.________ und D.________ verfügten je über eine Aktie. Nach der Gründung hat A.________ noch 1 Aktie und E.________ deren 9'999 besessen; ab 2012 befanden sich 8'000 Aktien in den Händen von A.________ und deren 2'000 in jenen von B.________. Bis zum 5. August 2008 wirkte E.________ als Verwaltungsratspräsident der C.________ AG; ab dem 23. Juli 2012 übernahm A.________ dieses Amt und B.________ nahm im Verwaltungsrat
Einsitz. Die C.________ AG vermochte - trotz wiederholter Aufforderung hierzu - die Vermutung nicht zu widerlegen, dass der beabsichtigte Kauf der Grundstücke nicht mit ausländischen Mitteln bzw. zugunsten ausländischer Personen getätigt werden sollte.

3.3. Nach Art. 12 lit. c BewG wird die Bewilligung "auf jeden Fall" verweigert, wenn der Erwerber versucht hat, das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland zu umgehen. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass mit dem Erlass der "Lex Friedrich" die Voraussetzungen für die Bewilligungserteilung neu geregelt worden sind und es der ratio des gegenüber dem Bewilligungsbeschluss in mehrfacher Hinsicht verschärften Gesetzes (vgl. BBl 1982 III 168 ff.) widerspräche, falls Personen, deren altrechtliche Bewilligung widerrufen werden musste, nach dem neuen Recht auf ein Grundstück greifen könnten, das sie durch eine Gesetzesumgehung erwerben wollten. Aus diesem Grund dränge sich die Anwendung von Art. 12 lit. c BewG geradezu auf. Als Gesetzesumgehung habe jedes Rechtsgeschäft zu gelten, das einer nicht im Besitze einer Bewilligung befindlichen Person im Ausland eine eigentümerähnliche Stellung an einem Grundstück in der Schweiz zu verschaffen suche. Unter den Begriff der Umgehung falle ein Handeln, das darauf abziele, Rechte an schweizerischem Boden zu erwerben, obwohl dafür die gesetzlichen Voraussetzungen fehlten. Ein widerrechtliches Handeln verwirkliche allein den Tatbestand von Art. 12 lit. c BewG noch
nicht; es sei vielmehr erforderlich, dass der Ausländer (juristischer oder wirtschaftlicher) Eigentümer einer Liegenschaft werde, obschon dafür nie eine Bewilligung erteilt wurde, oder dass die Bewilligung durch Vorgabe von Gründen erwirkt wurde, die zwar einen Erwerb gestatten, aber im konkreten Fall nicht erfüllt sind (so BGE 114 Ib 11 E. 3a S. 15). Das subjektive Erfordernis für die Gesetzesumgehung ist gegeben, wenn die an einem Umgehungsgeschäft beteiligte Person trotz ihrer Stellung als Organ untätig geblieben ist und später - wirtschaftlich betrachtet - das gleiche Resultat erreicht werden soll wie bei der Umgehungshandlung (so BGE 114 Ib 11 E. 4 S. 16 f.; zur Täuschung durch Unterlassen auch: MARC BERNHEIM, Die Finanzierung von Grundstückkäufen durch Personen im Ausland, Diss. ZH 1993, S. 219).

3.4.

3.4.1. In der Doktrin wird zur Frage des "Umgehungsversuchs", der nach dem Gesetzeswortlaut als Verwaltungssanktion "zwingend" zu einer Verweigerung der Bewilligung führt, festgehalten, dass es darum gehe, "demjenigen die Erteilung einer Bewilligung zu verweigern, der versucht hat, eben dieses Grundstück unter Umgehung des Gesetzes zu erwerben, für das er nachträglich [...] eine Bewilligung zum Erwerb einholen will" (MÜHLEBACH/GEISSMANN, Lex F., Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1986, N. 18 zu Art. 12 lit. c BewG; GEISSMANN/HUBER/WETZEL, Grundstückerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, Von der Lex Friedrich zur Lex Koller, 1998, S. 44 N. 124; vgl. auch die Beispiele bei VERONIKA PAETZOLD, Immobilienerwerb durch Ausländer in der Schweiz, 2. Aufl. 2005, S. 29 Ziff. 7.3; GIAN SANDRO GENNA, a.a.O., N. 19.50 Lemma 3). Art. 12 lit. c BewG kommt zur Anwendung, falls sowohl hinsichtlich des Grundstücks wie auch des Erwerbers Identität besteht. Dabei ist nicht in erster Linie unter juristischen, sondern vielmehr unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten festzustellen, ob und wieweit dies der Fall ist (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., N. 19 zu Art. 12 lit. c BewG). Das kann wie hier
dazu führen, dass sich natürliche Personen den früheren (rechtskräftig festgestellten) Umgehungsversuch über eine von ihnen beherrschte Gesellschaft zurechnen lassen müssen.

3.4.2. Es liegt an der Bewilligungsbehörde, darüber zu befinden, ob ein Umgehungsversuch besteht und gestützt darauf eine (mögliche) neue Bewilligung verweigert werden muss. Liegt bereits eine rechtskräftige Beurteilung der "Umgehung" vor, ist dieser Entscheid verbindlich (MÜHLEBACH/GEISSMANN, a.a.O., N. 22 zu Art. 12 lit. c BewG). Teilweise wird in der Doktrin im Übrigen die Meinung vertreten, dass Art. 12 BewG auch für Fälle gilt, bei denen an sich ein bewilligungsfreier Erwerb zur Diskussion stehe: Selbst wenn die grammatikalische Auslegung eher hiergegen spreche, da eine nicht erforderliche Bewilligung rechtslogisch nicht verweigert werden könne, sei unter systematischen Gesichtspunkten (Art. 2 Abs. 2 und Art. 7 BewG i.V.m. Art. 10 Abs. 5 BewV [SR 211.412.411]) und im Hinblick auf den Sinn und Zweck des Gesetzes (teleologisches Element) davon auszugehen, dass die "zwingenden Verweigerungsgründe" von Art. 12 BewG auch auf den bewilligungsfreien Erwerb Anwendung fänden (so GEISSMANN/HUBER/ WETZEL, a.a.O., S. 43 N. 121).

4.

4.1. Der angefochtene Entscheid verletzt - entgegen der Kritik der Beschwerdeführer - nach dem Dargelegten kein Bundesrecht: Die C.________ AG versuchte die umstrittenen Grundstücke am 24. Januar 2013 zu erwerben; trotz wiederholter Aufforderung, im Rahmen von Art. 22 Abs. 3 BewG die notwendigen, jeweils spezifizierten Unterlagen nachzureichen, kam die potentielle Käuferin ihren Verpflichtungen nicht nach und machte sie zudem (zumindest teilweise) widersprüchliche Angaben. Es wurde deshalb die Bewilligungspflicht festgestellt und ihr die Bewilligung verweigert. Der entsprechende Entscheid ist in Rechtskraft erwachsen. Zum Zeitpunkt der Erwerbsabsichten der C.________ AG waren die heutigen Kaufinteressenten der gleichen Grundstücke für diese handlungsbevollmächtigter Verwaltungsratspräsident bzw. Verwaltungsratsmitglied und Alleineigentümer der C.________ AG. Der damalige Kauf scheiterte daran, dass versucht wurde, in Umgehung des Gesetzes die entsprechenden Käufe zu tätigen, was zur rechtskräftigen Verfügung vom 21. Januar 2014 des Regierungsstatthalters des Amtes Sursee geführt hat. Nachdem die damaligen hinter dem Erwerbsversuch stehenden Berechtigten an der C.________ AG mit den heute als natürliche Personen auftretenden
Käufern wirtschaftlich identisch sind, ist es nicht zu beanstanden, wenn die Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv, Amt für Gemeinden, ihr Gesuch vom 10. Juli 2015 am 12. Mai 2016 gestützt auf den zwingenden Verweigerungsgrund von Art. 12 lit. c BewG abgewiesen hat.

4.2. Weder der Einwand, dass die Beschwerdeführer im Kanton Luzern wegen des durch das Kantonsgericht geschützten Entscheids der Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv, Amt für Gemeinden, gar keine Grundstücke im Kanton mehr kaufen könnten, noch die Auffassung, dass Art. 12 lit. c BewG in willkürlicher Weise auf die Beschwerdeführer als natürliche Personen ausgedehnt worden sei, vermögen zu überzeugen, soweit die Beschwerdeführer die letzte Rüge überhaupt hinreichend begründen (vgl. oben E. 1.2.2) : Wie bereits dargelegt, muss für die Anwendung von Art. 12 lit. c BewG in wirtschaftlicher Hinsicht Identität sowohl in Bezug auf den Erwerber als auch in Bezug auf das Grundstück bestehen. Die Beschwerdeführer können somit ohne Weiteres andere Grundstücke kaufen, bei denen die C.________ AG nicht involviert war und gegen sie nicht bereits ein negativer Bewilligungsentscheid ergangen ist, sodass das neue Gesuch im Zusammenhang mit einer früheren Umgehungshandlung zu sehen ist.

4.3. Der durch die Vorinstanz geschützte negative Entscheid der Dienststelle Gemeinden, Handelsregister und Staatsarchiv, Amt für Gemeinden, ist auch nicht unverhältnismässig: Der Durchgriff durch die juristische Person auf die für sie als Organe handelnden natürlichen Personen im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 12 lit. c BewG ist sachgerecht und entspricht Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung. Es widerspräche, wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, dem Bewilligungsgesetz, "wenn wirtschaftlich gesehen dieselben Personen, denen eine Bewilligung verweigert werden musste, über Umwege und gestützt auf eine rein juristische Betrachtungsweise und ein juristisches Auseinanderdividieren von Verfahren und einzelnen Rechtsgeschäften, die bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise als Gesamtheit zu beurteilen sind [...], im Nachhinein doch [noch] Verfügungsmacht über dieselben Grundstücke erhielten, obschon dafür keine Bewilligung erteilt worden war". Die Beschwerdeführer begründen nicht, warum ein Durchgriff durch die juristische Person auf die dahinter stehenden natürlichen Personen im vorliegenden Kontext bundesrechtswidrig sein könnte (vgl. oben E. 1.2.2); dies ist auch nicht ersichtlich: Sinn und Zweck der Regelung von
Art. 12 lit. c BewG ist es, Versuchen zur Gesetzesumgehung vorzubeugen und Personen zu sanktionieren, die das Gesetz umgehen wollten, selbst wenn sie sich in der Folge so organisieren oder finanzieren, dass nunmehr keine Bewilligungspflicht mehr besteht oder eine Bewilligung erteilt werden bzw. eine Ausnahme (etwa nach Art. 2 Abs. 2 lit. b oder lit. c) zum Tragen kommen könnte.

5.

5.1. Die Beschwerde ist unbegründet und deshalb abzuweisen. Ergänzend kann auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil vom 20. Oktober 2016 verwiesen werden.

5.2. Die unterliegenden Beschwerdeführer haben die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen (Art. 66 Abs. 1 und Abs. 5 BGG). Es sind keine Parteientschädigungen geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Oktober 2017

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Hugi Yar

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 12 Motifs impératifs de refus - L'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque:
^a	l'immeuble sert à un placement de capitaux que la présente loi n'autorise pas;
^b	la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci;
^c	l'acquéreur a tenté d'éluder la loi;
^d	l'acquéreur d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse;
^e	...
^f	l'acquisition est contraire aux intérêts supérieurs du pays.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
¹	L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
²	L'autorisation n'est pas nécessaire:
^a	si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
^b	si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
^c	s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
³	En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
¹	Par acquisition d'immeubles on entend:
^a	l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
^b	la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
^c	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
^cbis	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
^d	...
^e	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
^f	la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
^g	l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
²	Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend:
¹	Par personnes à l'étranger on entend:
^a	les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse:
^abis	les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse;
^a1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^a2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14;
^b	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger;
^c	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante;
^d	les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17
²	...18

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 7 - Ne sont pas assujettis au régime de l'autorisation:
^a	les héritiers légaux, au sens du droit suisse, dans la dévolution d'une succession;
^b	les parents en ligne ascendante ou descendante de l'aliénateur ainsi que son conjoint ou son partenaire enregistré;
^c	l'acquéreur, lorsqu'il est déjà copropriétaire ou propriétaire commun de l'immeuble;
^d	les titulaires d'un droit de propriété par étages pour l'échange, dans le même immeuble, de leurs parts de propriété;
^e	l'acquéreur d'un immeuble de remplacement lors d'une expropriation, d'un remembrement ou d'un remaniement parcellaire selon le droit fédéral ou cantonal;
^f	l'acquéreur d'un immeuble acquis en remplacement de celui qu'il a aliéné à une corporation ou à un établissement de droit public;
^g	l'acquéreur d'une surface de faible importance par suite d'une rectification de limite ou, en cas de propriété par étages, d'une augmentation de la valeur de la quote-part;
^h	l'acquéreur lorsque l'intérêt supérieur de la Confédération le commande; la surface ne doit cependant pas être supérieure à ce qu'exige l'affectation de l'immeuble;
ⁱ	les personnes physiques qui acquièrent un logement à la suite de la liquidation d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles et qui a été fondée avant le 1er février 1974, si elles ont acquis, conformément aux dispositions légales qui étaient alors en vigueur, des parts de la personne morale qui correspondent à ce logement;
^j	les ressortissants suivants qui, en tant que frontaliers, acquièrent une résidence secondaire dans la région de leur lieu de travail:
^j1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^j2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 3, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes28.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 8 Motifs généraux d'autorisation - 1 L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
¹	L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
^a	...
^b	servir au placement de capitaux provenant de l'activité d'une institution d'assurance étrangère ou sous domination étrangère autorisée à pratiquer en Suisse, pour autant que soient respectés les principes de placement généralement reconnus et que la valeur de l'ensemble des immeubles de l'acquéreur ne dépasse pas les réserves que l'autorité de surveillance des assurances juge techniquement nécessaires pour les activités suisses;
^c	être affecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d'établissements stables en Suisse ou exclusivement à des buts d'intérêt public, lorsque l'acquéreur est exonéré, pour l'immeuble en cause, de l'impôt fédéral direct;
^d	être affecté à la couverture de créances, garanties par gage, de banques ou d'institutions d'assurance étrangères ou sous domination étrangère autorisées à pratiquer en Suisse, lors d'exécutions forcées ou de liquidations concordataires.
²	L'héritier assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans. S'il apporte la preuve qu'il a des liens étroits et dignes d'être protégés avec l'immeuble, l'autorisation peut être accordée sans cette charge.33
³	En cas de rigueur, une personne physique qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel. Il y a cas de rigueur lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une personne à l'étranger. ...34.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 9 - 1 Les cantons peuvent disposer, par la voie législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble:
¹	Les cantons peuvent disposer, par la voie législative, que l'autorisation est accordée lorsque l'immeuble:
^a	est destiné à la construction, sans aide fédérale, de logements à caractère social au sens de la législation cantonale dans les lieux où sévit la pénurie de logements, ou comprend de tels logements s'ils sont de construction récente;
^b	...
^c	sert de résidence secondaire à une personne physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement étroites et dignes d'être protégées, tant que celles-ci subsistent.
²	Les cantons peuvent en outre disposer, par la voie législative, que l'autorisation peut être accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un apparthôtel.
³	Les cantons déterminent les lieux où l'acquisition de logements de vacances ou d'appartements dans des apparthôtels par des personnes à l'étranger est nécessaire au développement du tourisme.37
⁴	L'autorisation n'est pas imputée sur le contingent:
^a	lorsque l'aliénateur a déjà été mis au bénéfice d'une autorisation d'acquérir le logement de vacances ou l'appartement dans un apparthôtel;
^b	lorsqu'elle a été octroyée en vertu de l'art. 8, al. 3;
^c	en cas d'acquisition d'une part de copropriété d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel lorsque l'acquisition d'une autre part de copropriété du même logement ou appartement dans un apparthôtel a déjà été imputée sur le contingent.38

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 13 Restrictions plus sévères dans les cantons - 1 Les cantons peuvent soumettre, par la voie législative, l'acquisition de logements de vacances et d'appartements dans des apparthôtels à des restrictions plus sévères, notamment:
¹	Les cantons peuvent soumettre, par la voie législative, l'acquisition de logements de vacances et d'appartements dans des apparthôtels à des restrictions plus sévères, notamment:
^a	introduire un blocage des autorisations;
^b	n'autoriser l'acquisition de logements de vacances que sous forme de la propriété par étages ou dans le cadre d'un autre ensemble de logements de vacances;
^c	n'autoriser, pour un ensemble de logements de vacances et d'appartements dans un apparthôtel, l'acquisition qu'à concurrence d'une quote-part déterminée des locaux d'habitation;
^d	prévoir un droit de préemption, à la valeur vénale, en faveur de personnes non assujetties au régime de l'autorisation;
^e	limiter l'acquisition à un droit de superficie, d'habitation ou d'usufruit.
²	Les communes peuvent introduire ces restrictions. Les cantons règlent la procédure.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 17 Procédure d'autorisation - 1 Sitôt après la conclusion de l'acte juridique ou, à défaut d'un tel acte, sitôt après l'acquisition, toute personne dont l'assujettissement au régime de l'autorisation n'est pas d'emblée exclu doit requérir l'autorisation d'acquérir l'immeuble ou faire constater qu'elle n'est pas assujettie.
¹	Sitôt après la conclusion de l'acte juridique ou, à défaut d'un tel acte, sitôt après l'acquisition, toute personne dont l'assujettissement au régime de l'autorisation n'est pas d'emblée exclu doit requérir l'autorisation d'acquérir l'immeuble ou faire constater qu'elle n'est pas assujettie.
²	L'autorité de première instance notifie sa décision, en la motivant et en indiquant les voies de recours, aux parties, à la commune sur le territoire de laquelle l'immeuble est sis et, avec le dossier complet, à l'autorité cantonale habilitée à recourir.
³	Si cette dernière renonce à recourir ou retire son recours, elle notifie, sans frais, la décision accompagnée du dossier complet à l'Office fédéral de la justice.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 18 Registre foncier et registre du commerce - 1 Lorsque le conservateur du registre foncier ne peut d'emblée exclure que l'acquisition soit soumise au régime de l'autorisation, il suspend la procédure d'inscription et impartit à l'acquéreur un délai de trente jours pour demander l'autorisation ou faire constater le non-assujettissement au régime de l'autorisation; il écarte la réquisition si l'acquéreur n'agit pas dans ce délai ou si l'autorisation est refusée.
¹	Lorsque le conservateur du registre foncier ne peut d'emblée exclure que l'acquisition soit soumise au régime de l'autorisation, il suspend la procédure d'inscription et impartit à l'acquéreur un délai de trente jours pour demander l'autorisation ou faire constater le non-assujettissement au régime de l'autorisation; il écarte la réquisition si l'acquéreur n'agit pas dans ce délai ou si l'autorisation est refusée.
²	Le préposé au registre du commerce procède comme le conservateur du registre foncier; toutefois, lorsqu'une personne morale ou une société sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, transfère son siège de Suisse à l'étranger, il la renvoie dans tous les cas devant l'autorité de première instance avant de la radier.
³	La décision d'écarter la réquisition prise par le conservateur du registre foncier ou par le préposé au registre du commerce peut faire l'objet d'un recours devant l'autorité cantonale de recours compétente au sens de la présente loi; ce recours remplace le recours devant l'autorité de surveillance du registre foncier ou du registre du commerce.
⁴	...44

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 25 - 1 L'autorisation est révoquée d'office, lorsque l'acquéreur l'a obtenue frauduleusement en fournissant des indications inexactes ou lorsque, malgré une mise en demeure, il ne respecte pas une charge.
¹	L'autorisation est révoquée d'office, lorsque l'acquéreur l'a obtenue frauduleusement en fournissant des indications inexactes ou lorsque, malgré une mise en demeure, il ne respecte pas une charge.
^1bis	L'assujettissement au régime de l'autorisation est constaté d'office ultérieurement lorsque l'acquéreur a fourni à l'autorité compétente, au conservateur du registre foncier ou au préposé au registre du commerce des indications inexactes ou incomplètes sur des faits dont pourrait dépendre cet assujettissement.48
²	Les sanctions prévues par la législation sur les étrangers sont réservées.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 22 Administration des preuves - 1 L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
¹	L'autorité de première instance et l'autorité cantonale de recours constatent d'office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués qu'elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves.
²	L'autorité de première instance, l'autorité cantonale de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d'une procédure devant ces autorités, l'autorité cantonale habilitée à recourir et l'Office fédéral de la justice peuvent exiger des informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l'assujettissement au régime de l'autorisation ou l'octroi de celle-ci.46
³	L'obligation de fournir ces renseignements incombe à celui qui, en raison de ses fonctions, à titre professionnel, par contrat, en tant qu'organe d'une personne morale, d'une société sans personnalité juridique, ou d'un fonds de placement, participe par le financement ou de toute autre manière à la préparation, à la conclusion ou à l'exécution d'un acte juridique ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble; sur demande, il doit aussi permettre à l'autorité de consulter les livres d'affaires, la correspondance ou autres documents et produire ceux-ci.
⁴	L'autorité peut statuer au détriment de l'acquéreur lorsqu'une personne tenue de fournir des renseignements refuse de prêter le concours nécessaire qu'on peut attendre d'elle.

SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 10 Surface admissible - 1 ...28
¹	...28
²	La surface nette de plancher habitable des résidences secondaires au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE, des logements de vacances et des appartements dans des apparthôtels ne doit pas, en règle générale, dépasser 200 m2.29
³	En outre, lorsqu'il s'agit de résidences secondaires au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, LFAIE ou de logements de vacances qui ne sont pas soumis au régime de la propriété par étages, la surface totale de l'immeuble ne doit pas dépasser, en règle générale, 1000 m2.30
⁴	Une acquisition complémentaire ne peut être effectuée que dans les limites de la surface admissible.
⁵	Lorsque la surface admissible est dépassée par suite d'un échange d'appartements ou d'une rectification de limite, l'exception à l'assujettissement prévue (art. 7, let. d et g, LFAIE) pour ce type d'acquisition est levée; dans ce cas, le conservateur du registre foncier renvoie l'acquéreur à l'autorité de première instance (art. 18, al. 1, LFAIE).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.