Tribunal federal
{T 0/2}
4C.250/2006 /ruo
Urteil vom 3. Oktober 2006
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch, Bundesrichter Favre, Mathys,
Gerichtsschreiber Luczak.
Parteien
A.B.________,
B.B.________,
Kläger und Berufungskläger,
beide vertreten durch Advokat Jakob Trümpy,
gegen
Erbengemeinschaft X.________,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Postfach 63, 4410 Liestal.
Gegenstand
Mietvertrag; Nebenkosten,
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts
Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht,
vom 16. Mai 2006.
Sachverhalt:
A.
Mit Urteil vom 16. August 2005 schützte der Gerichtspräsident des Bezirksgerichts Liestal eine Klage von A.B.________ und B.B.________ (Kläger) als Mieter gegenüber X.________ (Vermieter 1) auf Zahlung von insgesamt Fr. 8'455.60 nebst Zins (Rückerstattung zu viel bezahlter Nebenkosten im Zeitraum 1994 bis 2002) teilweise und verpflichtete den Vermieter 1, den Klägern Fr. 334.35 nebst 5 % Zins seit 27. Oktober 2004 zu bezahlen. Für die Mehrforderung wies es die Klage ab. Das Bezirksgericht gelangte unter Hinweis auf das Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 zum Ergebnis, die in den "Allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag (Ausgabe 1990)" unter Ziff. 3 enthaltene Auflistung von nicht im Mietzins inbegriffenen, vom Mieter zu übernehmenden Nebenkosten sei für die Kläger nicht bindend. Zwar werde am Ende des Mietvertrages vom 30. November 1990 festgehalten, dass das Mietvertragsformular zusammen mit der vierseitigen Beilage der erwähnten Allgemeinen Bestimmungen eine Einheit bilde. Dieser Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz reiche aber nicht aus, um die nach der zitierten Rechtsprechung erforderliche klare Vereinbarung zu begründen, zumal die Auflistung in den "Allgemeinen Bestimmungen" mit dem Wort "insbesondere" eingeleitet
werde und daher nicht abschliessend sei. Der Mieter könne daraus nicht ersehen, welche Nebenkosten ihm über die im Mietvertrag aufgeführten (Heizung, Warmwasser, Hauswartung/Gartenpflege und Radio/TV) hinaus aufgebürdet werden sollten. Bei den in Rechnung gestellten Positionen Strom, Wasser(verbrauch), ARA/KVA, Liftservice, Waschküchenabrechnung und allgemeine Nebenkosten handle es sich auch nicht um eine zulässige Konkretisierung der im Mietvertrag erwähnten und dem Mieter überbundenen Nebenkostenpositionen. Der Mieter habe daher ausschliesslich für die im Mietvertrag selbst bezeichneten Nebenkosten, nicht aber für die Posten Strom, Wasser(verbrauch), ARA/KVA, Liftservice, Waschküchenabrechnung und allgemeine Nebenkosten aufzukommen. Das Bezirksgericht hielt jedoch die an sich berechtigten Rückforderungsansprüche ausser mit Bezug auf die für die Nebenkostenabrechnung 2002/2003 gestellten im Betrage von Fr. 809.40 für verjährt. Unter Berücksichtigung der geleisteten Anzahlung der Kläger und einer nach Auffassung des Bezirksgerichts, soweit die Verjährung nicht eingetreten war, berechtigten Rückforderung des Vermieters 1 für SUVA-Leistungen für den verunfallten Hauswart, welche die Verwaltung versehentlich nicht an diesen
überwiesen, sondern den Mietern gutgeschrieben hatte, sprach das erstinstanzliche Gericht den eingangs erwähnten Betrag zu.
B.
Mit Urteil vom 16. Mai 2006 wies das Kantonsgericht Basel-Landschaft die Appellation der Kläger ab. Die Anschlussappellation der beklagten Partei - der Vermieter 1 war mittlerweile verstorben und im Prozess durch die Erbengemeinschaft X.________ (Beklagte) ersetzt worden - hiess es teilweise gut, da die Vorinstanz in Bezug auf die Forderung im Zusammenhang mit den SUVA-Geldern die Verjährung zu Unrecht von Amtes wegen berücksichtigt habe, und wies die Klage ab.
C.
Die Kläger beantragen dem Bundesgericht mit eidgenössischer Berufung, das Urteil des Kantonsgerichts aufzuheben und die Beklagte zur Zahlung von Fr. 8'455.60 nebst Zins zu verpflichten. Die Beklagte schliesst auf kostenfällige Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten ist.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 257a Abs. 2
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257a - 1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. |
|
1 | Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. |
2 | Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. |
werden (zit. Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 E. 2.4.2 und 2.4.3). An diese Rechtsprechung hat sich die Vorinstanz gehalten und der kantonalen Rechtsprechung entsprechend präzisiert, dass allgemeine Geschäftsbedingungen im heutigen Wirtschaftsleben weit verbreitet seien und den Anforderungen an eine besondere Vereinbarungen im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht genügten.
1.2 Wie das erstinstanzliche Gericht hielt die Vorinstanz diese Rechtsprechung für einschlägig und gelangte zum Schluss, die ausschliesslich in den allgemeinen Vertragsbedingungen aufgeführten Nebenkosten für Strom, Wasser, ARA/KVA, Liftservice und Waschküchenabrechnung stellten keine Konkretisierung der vertraglich dem Mieter aufgebürdeten Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, Hauswartung/Gartenpflege und Radio/TV dar, weshalb hierüber keine Vereinbarung zustande gekommen sei und eine Schuldpflicht des Mieters insoweit nicht bestehe.
1.3 Die Beklagte macht in der Berufungsantwort geltend, die umstrittenen Nebenkostenpositionen seien rechtsgenügend vereinbart worden. Die entsprechenden Forderungen der Beklagten seien demnach berechtigt. Für eine Rückforderung bleibe kein Raum. Die Vorinstanz habe ihre diesbezüglich vorgetragenen Argumente nicht gehört bzw. nicht einwandfrei gewürdigt. Was sie dazu ausführt, vermag aber weder eine Änderung der Rechtsprechung als angezeigt erscheinen zu lassen noch eine Bundesrechtsverletzung durch die Vorinstanz auszuweisen. So bringt sie vor, es könne im Vertrag explizit, d. h. im Detail auf standardisierte Vertragszusätze hingewiesen werden, so dass von einer hinreichend klaren Vereinbarung auszugehen sei. Sie vermag aber nicht aufzuzeigen, dass es sich vorliegend so verhalten hätte. Ferner ist sie der Auffassung, gefordert sei nicht formale, sondern inhaltliche Deutlichkeit. Einerseits ist indessen die erste in der Regel Voraussetzung der zweiten, andererseits ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung insofern formale Deutlichkeit notwendig, als der Mieter auch ohne sorgfältige Konsultation der Vertragsbedingungen erkennen können soll, welche Nebenkosten ihm überbunden werden (zit. Bundesgerichtsurteil 4C.24/2002 E.
2.4.2). Weshalb es dem Vermieter, der die Vertragsbedingungen in aller Regel diktiert und formuliert, nicht zuzumuten sein soll, sämtliche und nicht nur einen Teil der dem Mieter aufgebürdeten Nebenkosten für diesen eindeutig erkennbar im eigentlichen Vertrag aufzulisten, ist nicht einzusehen. Für eine Änderung der Rechtsprechung besteht kein Anlass. Die kantonalen Gerichte haben daher zu Recht angenommen, hinsichtlich der Zahlungen für Nebenkosten, die lediglich in den allgemeinen Bedingungen erwähnt seien, fehle es an einem Rechtsgrund.
2.
Mit der Vorinstanz nehmen auch die Kläger zu Recht an, ihr Rückforderungsanspruch nach anerkannter Saldierung sei nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (Art. 62 ff
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 62 - 1 Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
|
1 | Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
2 | Insbesondere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden gültigen Grund oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat. |
2.1 Die Vorinstanz ist der Meinung, der Verjährungslauf werde bereits durch die Zustellung der jeweiligen Nebenkostenabrechnungen ausgelöst, da der Mieter mit deren Zustellung über alle zur Kenntnis seines Bereicherungsanspruchs wesentlichen Elemente verfüge. Es sei ihm zuzumuten, sich nach den Einzelheiten und genauen Angaben zu erkundigen, deren er zur Prozessführung bedarf. Die Vorinstanz hält dafür, den Klägern wäre zuzumuten gewesen, sich bei der Mieterberatungs- oder bei der unentgeltlichen Rechtsauskunftsstelle eines Gerichts nach der Rechtslage zu erkundigen. Die Kläger sind dagegen der Auffassung, die einjährige Verjährungsfrist nach Art. 67 Abs. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
|
1 | Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
2 | Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist. |
2.2 Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten (Art. 62 Abs. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 62 - 1 Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
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1 | Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
2 | Insbesondere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden gültigen Grund oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 62 - 1 Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
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1 | Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
2 | Insbesondere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden gültigen Grund oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 63 - 1 Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur dann zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat. |
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1 | Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur dann zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat. |
2 | Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn die Zahlung für eine verjährte Schuld oder in Erfüllung einer sittlichen Pflicht geleistet wurde. |
3 | Vorbehalten bleibt die Rückforderung einer bezahlten Nichtschuld nach Schuldbetreibungs- und Konkursrecht. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 63 - 1 Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur dann zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat. |
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1 | Wer eine Nichtschuld freiwillig bezahlt, kann das Geleistete nur dann zurückfordern, wenn er nachzuweisen vermag, dass er sich über die Schuldpflicht im Irrtum befunden hat. |
2 | Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn die Zahlung für eine verjährte Schuld oder in Erfüllung einer sittlichen Pflicht geleistet wurde. |
3 | Vorbehalten bleibt die Rückforderung einer bezahlten Nichtschuld nach Schuldbetreibungs- und Konkursrecht. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 21 - 1 Wird ein offenbares Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung durch einen Vertrag begründet, dessen Abschluss von dem einen Teil durch Ausbeutung der Notlage, der Unerfahrenheit oder des Leichtsinns des andern herbeigeführt worden ist, so kann der Verletzte innerhalb Jahresfrist erklären, dass er den Vertrag nicht halte, und das schon Geleistete zurückverlangen. |
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1 | Wird ein offenbares Missverhältnis zwischen der Leistung und der Gegenleistung durch einen Vertrag begründet, dessen Abschluss von dem einen Teil durch Ausbeutung der Notlage, der Unerfahrenheit oder des Leichtsinns des andern herbeigeführt worden ist, so kann der Verletzte innerhalb Jahresfrist erklären, dass er den Vertrag nicht halte, und das schon Geleistete zurückverlangen. |
2 | Die Jahresfrist beginnt mit dem Abschluss des Vertrages. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 29 - 1 Ist ein Vertragschliessender von dem anderen oder von einem Dritten widerrechtlich durch Erregung gegründeter Furcht zur Eingehung eines Vertrages bestimmt worden, so ist der Vertrag für den Bedrohten unverbindlich. |
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1 | Ist ein Vertragschliessender von dem anderen oder von einem Dritten widerrechtlich durch Erregung gegründeter Furcht zur Eingehung eines Vertrages bestimmt worden, so ist der Vertrag für den Bedrohten unverbindlich. |
2 | Ist die Drohung von einem Dritten ausgegangen, so hat, wo es der Billigkeit entspricht, der Bedrohte, der den Vertrag nicht halten will, dem anderen, wenn dieser die Drohung weder gekannt hat noch hätte kennen sollen, Entschädigung zu leisten. |
2.3 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf eines Jahres, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs (Art. 67 Abs. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
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1 | Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
2 | Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 26 - 1 Hat der Irrende, der den Vertrag nicht gegen sich gelten lässt, seinen Irrtum der eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben, so ist er zum Ersatze des aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schadens verpflichtet, es sei denn, dass der andere den Irrtum gekannt habe oder hätte kennen sollen. |
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1 | Hat der Irrende, der den Vertrag nicht gegen sich gelten lässt, seinen Irrtum der eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben, so ist er zum Ersatze des aus dem Dahinfallen des Vertrages erwachsenen Schadens verpflichtet, es sei denn, dass der andere den Irrtum gekannt habe oder hätte kennen sollen. |
2 | Wo es der Billigkeit entspricht, kann der Richter auf Ersatz weiteren Schadens erkennen. |
erkennen können, sondern es wird auf die tatsächlichen Kenntnisse über den Anspruch abgestellt (BGE 129 III 503 E. 3.4 S. 506; 109 II 433 E. 2 S. 434 f.; Berti, Basler Kommentar, 2. Aufl. 1992 [Vorauflage], N. 4 zu Art. 67
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
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1 | Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
2 | Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist. |
2.4 Wie die kantonalen Instanzen erkannt haben, ist der Leistungsgrund im zu beurteilenden Fall mangels rechtsgültiger Vereinbarung nie entstanden. In Bezug auf den Lauf der Verjährung verkennt die Vorinstanz aber, dass im Zeitpunkt der Zustellung der Rechnung für eine nicht bestehende Forderung weder eine Entreicherung des Rechnungsempfängers noch eine Bereicherung des Absenders eintritt. Folglich kann in diesem Zeitpunkt noch kein Anspruch auf Rückzahlung nach Art. 62
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 62 - 1 Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
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1 | Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
2 | Insbesondere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden gültigen Grund oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 127 - Mit Ablauf von zehn Jahren verjähren alle Forderungen, für die das Bundeszivilrecht nicht etwas anderes bestimmt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
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1 | Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
2 | Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist. |
die wahre Rechtslage hätten kundig machen können oder nicht und ob ihnen dies zuzumuten war.
2.5 Die Annahme der Vorinstanz, Ausgangspunkt der Verjährung bilde der Zeitpunkt, in welchem der Entreicherte sich über das Fehlen seiner Zahlungspflicht hätte informieren können, verletzt nach dem Gesagten Bundesrecht. Es ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem die Kläger die wahre Rechtslage erkannten. Da die Vorinstanz weder klar festgestellt hat, ob die Kläger die Zahlungen der nicht geschuldeten Nebenkosten aus Irrtum geleistet haben noch wann sie gewahr wurden, dass sie die betreffenden Rechnungen nicht hätten begleichen müssen, fehlen wesentliche Grundlagen für ein Urteil über die Frage der Verjährung. Die Sache ist zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 64
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
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1 | Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39 |
2 | Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist. |
3.
Weiter war im kantonalen Verfahren ein mit der Nebenkostenabrechnung 2002/2003 in Rechnung gestellter, aber für die Abrechnungsperioden 2000/2001 und 2001/2002 geschuldeter Betrag von Fr. 6'747.90 für die Hauswartung streitig. Dabei handelt es sich um SUVA-Taggelder, welche die Verwaltung der Beklagten versehentlich nicht an den verunfallten Hauswart weitergeleitet, sondern den Mietern gutgeschrieben hatte.
3.1 Die Vorinstanz qualifizierte die daraus abgeleitete Forderung der Beklagten, die nach den jährlichen Saldoziehungen erfolgte, gleich wie jene der Kläger als Bereicherungsanspruch und hielt die Rückforderung ungeachtet der in Art. 4 Abs. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
3.2 Die Kläger werfen der Vorinstanz vor, Art. 4 Abs. 1
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
3.3 Nach Art. 257a Abs. 2
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257a - 1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. |
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1 | Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. |
2 | Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 4 Nebenkosten im Allgemeinen - (Art. 257a OR) |
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1 | Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. |
2 | Erhebt er sie pauschal, muss er auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen. |
3 | Die für die Erstellung der Abrechnung entstehenden Verwaltungskosten dürfen nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze angerechnet werden.3 |
über die ungerechtfertigte Bereicherung den Ausgleich der beim Mieter durch die ungerechtfertigte Verminderung der Passiven erfolgten Bereicherung (dazu Schulin, Basler Kommentar, 3. Aufl., N. 6 zu Art. 62
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 62 - 1 Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
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1 | Wer in ungerechtfertigter Weise aus dem Vermögen eines andern bereichert worden ist, hat die Bereicherung zurückzuerstatten. |
2 | Insbesondere tritt diese Verbindlichkeit dann ein, wenn jemand ohne jeden gültigen Grund oder aus einem nicht verwirklichten oder nachträglich weggefallenen Grund eine Zuwendung erhalten hat. |
4.
Nach dem Gesagten ist die Berufung teilweise gutzuheissen, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Da der endgültige Verfahrensausgang noch offen bleibt, sind die Kosten den Parteien je zur Hälfte aufzuerlegen und ist keiner Partei eine Entschädigung für das Verfahren vor Bundesgericht zuzusprechen.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
In teilweiser Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 16. Mai 2006 aufgehoben und die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird zur Hälfte den Klägern unter solidarischer Haftbarkeit und zur Hälfte der Beklagten auferlegt.
3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivil- und Strafrecht, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 3. Oktober 2006
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: