Tribunal federal
{T 0/2}
4C.167/2004 /ajp
Arrêt du 3 août 2004
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Krauskopf.
Parties
X.________,
demandeur et recourant, représenté par Me Philippe-Edouard Journot, avocat,
contre
A.________,
défendeur et intimé, représenté par Me Christophe Piguet, avocat,
Objet
Contrat de bail à loyer; résiliation,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du
25 février 2004.
Faits:
A.
A.________, propriétaire d'une villa sise à B.________, est lié à X.________ par un contrat de bail conclu le 23 mai 1980, tacitement renouvelable d'année en année. Le loyer s'élève, depuis 1990, à 5'500 fr. par mois. En mars 2000, le locataire a adressé à la régie en charge de l'immeuble une liste des travaux qu'il estimait nécessaires d'entreprendre dans la villa. Le 18 octobre 2000, la gérance a répondu que le propriétaire devait faire face à des frais importants et ne pouvait ainsi effectuer les travaux souhaités. Elle a, le 6 décembre 2000, proposé au locataire de bloquer le loyer et de répartir entre les parties les frais relatifs à certains travaux qui seraient entrepris. A la demande du locataire, les parties se sont réunies le 30 janvier 2001 et le 5 février 2001, le locataire a fait parvenir à la régie une liste des travaux complétée, faisant état de travaux qu'il avait déjà entrepris à ses frais.
Le 11 décembre 2001, le bailleur a résilié le bail pour la prochaine échéance, soit le 30 juin 2002. Malgré la demande du locataire, le bailleur n'a pas motivé le congé.
B.
Le locataire a saisi, le 10 janvier 2002, la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de Nyon, concluant à l'annulation du congé et, subsidiairement, à ce qu'il lui soit accordé une prolongation maximale de quatre ans. A.________ a expliqué avoir un besoin propre de sa villa, évoquant ses problèmes de santé et ceux de son épouse, la volonté de se rapprocher des membres de sa famille et de s'installer en un lieu permettant la mise en place d'un système d'assistance à domicile et plus adapté que son actuel logement à L.________. Par décision du 29 mai 2002, la Commission de conciliation a confirmé la résiliation et accordé une unique prolongation de trois mois, soit jusqu'au 30 septembre 2002.
Statuant sur requête du locataire, le Tribunal des baux a étendu la prolongation unique au 31 décembre 2003.
Le 25 février 2004, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours interjeté par X.________.
C.
Ce dernier exerce un recours en réforme contre cet arrêt. Il conclut principalement à ce que celui-ci soit réformé en ce sens que la résiliation soit annulée et, subsidiairement, qu'une prolongation soit accordée jusqu'au 30 juin 2006. A.________ propose le rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 129 II 225 consid. 1 p. 227; 128 II 56 consid. 1 p. 58).
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions tendant à faire constater la nullité de la résiliation du bail et subsidiairement à obtenir la durée maximale de la prolongation de celui-ci, et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1
![](media/link.gif)
![](media/link.gif)
![](media/link.gif)
![](media/link.gif)
1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2
![](media/link.gif)
![](media/link.gif)
![](media/link.gif)
1.3 Aux termes de l'art. 55 al. 1 let. c
![](media/link.gif)
2.
Le demandeur reproche à l'autorité cantonale d'avoir violé l'art. 271a al. 1 let. a
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
|
1 | Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
a | weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht; |
b | weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will; |
c | allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen; |
d | während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat; |
e | vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter: |
e1 | zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; |
e2 | seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; |
e3 | auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; |
e4 | mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; |
f | wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. |
2 | Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. |
3 | Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen: |
a | wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; |
b | wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); |
c | wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); |
d | infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); |
e | aus wichtigen Gründen (Art. 266g); |
f | wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). |
2.1 De manière générale, un congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
|
1 | Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird: |
a | weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht; |
b | weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will; |
c | allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen; |
d | während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat; |
e | vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter: |
e1 | zu einem erheblichen Teil unterlegen ist; |
e2 | seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat; |
e3 | auf die Anrufung des Richters verzichtet hat; |
e4 | mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat; |
f | wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen. |
2 | Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. |
3 | Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen: |
a | wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte; |
b | wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d); |
c | wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4); |
d | infolge Veräusserung der Sache (Art. 261); |
e | aus wichtigen Gründen (Art. 266g); |
f | wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h). |
L'auteur du congé n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
|
1 | Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. |
2 | Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. |
2.2
2.2.1 Le Tribunal des baux, aux constatations duquel la Chambre des recours se réfère, a retenu que le bailleur n'était pas opposé au principe d'entreprendre des travaux. Il aurait donné le congé parce qu'il entendait, en raison de ses problèmes de santé et de ceux de son épouse, s'installer dans la villa, voisine de celle de son fils. Comme on l'a indiqué plus haut, le motif pour lequel le bail a été résilié relève du fait, qui - sous réserve des exceptions prévues aux art. 63 al. 2
![](media/link.gif)
![](media/link.gif)
2.2.2 L'arrêt entrepris retient de manière à lier la Cour de céans (art. 63 al. 2
![](media/link.gif)
3.
Le locataire invoque ensuite la violation de l'art. 272 al. 1
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
|
1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
3.1 L'art. 272b al. 1
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272b - 1 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. |
|
1 | Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. |
2 | Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten. |
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
|
1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
|
1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
3.2 L'autorité cantonale a estimé que la prolongation d'un an et demi accordée par les premiers juges tenait suffisamment compte de tous les éléments en présence, à savoir la durée du bail, la difficulté de retrouver un logement comparable, le peu de recherches effectuées par le demandeur, sa situation financière confortable, l'âge du défendeur (84 ans), sa nécessité de se rapprocher de sa famille, le fait que la villa fasse partie de son patrimoine familial et qu'il dispose d'un appartement de six ou sept pièces à L.________.
3.3 Le demandeur ne s'en prend absolument pas à cette motivation et ne démontre pas en quoi l'autorité cantonale aurait violé l'art. 272
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
|
1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
![](media/link.gif)
4.
Le recours doit donc être rejeté dans la mesure où il est recevable, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
|
1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
![](media/link.gif)
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
|
1 | Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. |
2 | Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere: |
a | die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags; |
b | die Dauer des Mietverhältnisses; |
c | die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten; |
d | einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs; |
e | die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume. |
3 | Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 4'500 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 5'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 3 août 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: