Tribunal federal
{T 0/2}
4C.167/2004 /ajp
Arrêt du 3 août 2004
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Krauskopf.
Parties
X.________,
demandeur et recourant, représenté par Me Philippe-Edouard Journot, avocat,
contre
A.________,
défendeur et intimé, représenté par Me Christophe Piguet, avocat,
Objet
Contrat de bail à loyer; résiliation,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du
25 février 2004.
Faits:
A.
A.________, propriétaire d'une villa sise à B.________, est lié à X.________ par un contrat de bail conclu le 23 mai 1980, tacitement renouvelable d'année en année. Le loyer s'élève, depuis 1990, à 5'500 fr. par mois. En mars 2000, le locataire a adressé à la régie en charge de l'immeuble une liste des travaux qu'il estimait nécessaires d'entreprendre dans la villa. Le 18 octobre 2000, la gérance a répondu que le propriétaire devait faire face à des frais importants et ne pouvait ainsi effectuer les travaux souhaités. Elle a, le 6 décembre 2000, proposé au locataire de bloquer le loyer et de répartir entre les parties les frais relatifs à certains travaux qui seraient entrepris. A la demande du locataire, les parties se sont réunies le 30 janvier 2001 et le 5 février 2001, le locataire a fait parvenir à la régie une liste des travaux complétée, faisant état de travaux qu'il avait déjà entrepris à ses frais.
Le 11 décembre 2001, le bailleur a résilié le bail pour la prochaine échéance, soit le 30 juin 2002. Malgré la demande du locataire, le bailleur n'a pas motivé le congé.
B.
Le locataire a saisi, le 10 janvier 2002, la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de Nyon, concluant à l'annulation du congé et, subsidiairement, à ce qu'il lui soit accordé une prolongation maximale de quatre ans. A.________ a expliqué avoir un besoin propre de sa villa, évoquant ses problèmes de santé et ceux de son épouse, la volonté de se rapprocher des membres de sa famille et de s'installer en un lieu permettant la mise en place d'un système d'assistance à domicile et plus adapté que son actuel logement à L.________. Par décision du 29 mai 2002, la Commission de conciliation a confirmé la résiliation et accordé une unique prolongation de trois mois, soit jusqu'au 30 septembre 2002.
Statuant sur requête du locataire, le Tribunal des baux a étendu la prolongation unique au 31 décembre 2003.
Le 25 février 2004, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours interjeté par X.________.
C.
Ce dernier exerce un recours en réforme contre cet arrêt. Il conclut principalement à ce que celui-ci soit réformé en ce sens que la résiliation soit annulée et, subsidiairement, qu'une prolongation soit accordée jusqu'au 30 juin 2006. A.________ propose le rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 129 II 225 consid. 1 p. 227; 128 II 56 consid. 1 p. 58).
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions tendant à faire constater la nullité de la résiliation du bail et subsidiairement à obtenir la durée maximale de la prolongation de celui-ci, et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ; cf. ATF 119 II 147 consid. 1 p. 148; 113 II 406 consid. 1 p. 407), le recours en réforme, interjeté en temps utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ), est en principe recevable.
1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il ne faille compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués (art. 64 OJ). Dans la mesure où un recourant présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décision attaquée sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte. Il ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 130 III 140 consid. 1.4 et les références citées).
1.3 Aux termes de l'art. 55 al. 1 let. c OJ, l'acte de recours doit indiquer les règles de droit fédéral violées par la décision attaquée et en quoi consiste cette violation. Il est indispensable que le recourant discute effectivement les motifs de la décision entreprise, qu'il précise quelles dispositions auraient été violées, qu'il indique pourquoi elles auraient été méconnues. Des considérations générales, sans lien manifeste, ni même perceptible avec des motifs déterminés de la décision entreprise, ne répondent pas à ces exigences (ATF 130 III 28 consid. 2.2 p. et les références citées).
2.
Le demandeur reproche à l'autorité cantonale d'avoir violé l'art. 271a al. 1 let. a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
2.1 De manière générale, un congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
L'auteur du congé n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
2.2
2.2.1 Le Tribunal des baux, aux constatations duquel la Chambre des recours se réfère, a retenu que le bailleur n'était pas opposé au principe d'entreprendre des travaux. Il aurait donné le congé parce qu'il entendait, en raison de ses problèmes de santé et de ceux de son épouse, s'installer dans la villa, voisine de celle de son fils. Comme on l'a indiqué plus haut, le motif pour lequel le bail a été résilié relève du fait, qui - sous réserve des exceptions prévues aux art. 63 al. 2 et 64 OJ, non invoquées en l'espèce, - ne peut être revu dans la procédure du recours en réforme. Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral peut uniquement examiner si les conséquences juridiques que l'autorité cantonale a tirées de cette constatation sont conformes au droit fédéral. En tant que le demandeur conteste les constatations relatives au motif du congé, son grief est donc irrecevable (consid. 1.2).
2.2.2 L'arrêt entrepris retient de manière à lier la Cour de céans (art. 63 al. 2 OJ) que le bailleur n'a pas exposé les motifs de la résiliation avant d'être interrogé par la Commission de conciliation, car il ne souhaitait pas faire état de ses problèmes de santé et de ceux de son épouse, qui l'avaient décidé à se rapprocher de son fils en s'installant dans la villa à B.________. Comme le considère à juste titre l'autorité cantonale, cette réticence, qui explique le retard dans la communication des motifs de la résiliation, ne dénote nullement un comportement contraire aux règles de la bonne foi. L'on ne saurait au demeurant pas non plus dire que le besoin propre établi par le bailleur ne répond à aucun intérêt légitime. Partant, c'est à bon droit que l'autorité cantonale a estimé que la résiliation n'était pas abusive.
3.
Le locataire invoque ensuite la violation de l'art. 272 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
|
1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
3.1 L'art. 272b al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
3.2 L'autorité cantonale a estimé que la prolongation d'un an et demi accordée par les premiers juges tenait suffisamment compte de tous les éléments en présence, à savoir la durée du bail, la difficulté de retrouver un logement comparable, le peu de recherches effectuées par le demandeur, sa situation financière confortable, l'âge du défendeur (84 ans), sa nécessité de se rapprocher de sa famille, le fait que la villa fasse partie de son patrimoine familial et qu'il dispose d'un appartement de six ou sept pièces à L.________.
3.3 Le demandeur ne s'en prend absolument pas à cette motivation et ne démontre pas en quoi l'autorité cantonale aurait violé l'art. 272
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
4.
Le recours doit donc être rejeté dans la mesure où il est recevable, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 4'500 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 5'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 3 août 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: