Tribunal federal
{T 0/2}
4C.167/2004 /ajp
Arrêt du 3 août 2004
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Krauskopf.
Parties
X.________,
demandeur et recourant, représenté par Me Philippe-Edouard Journot, avocat,
contre
A.________,
défendeur et intimé, représenté par Me Christophe Piguet, avocat,
Objet
Contrat de bail à loyer; résiliation,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du
25 février 2004.
Faits:
A.
A.________, propriétaire d'une villa sise à B.________, est lié à X.________ par un contrat de bail conclu le 23 mai 1980, tacitement renouvelable d'année en année. Le loyer s'élève, depuis 1990, à 5'500 fr. par mois. En mars 2000, le locataire a adressé à la régie en charge de l'immeuble une liste des travaux qu'il estimait nécessaires d'entreprendre dans la villa. Le 18 octobre 2000, la gérance a répondu que le propriétaire devait faire face à des frais importants et ne pouvait ainsi effectuer les travaux souhaités. Elle a, le 6 décembre 2000, proposé au locataire de bloquer le loyer et de répartir entre les parties les frais relatifs à certains travaux qui seraient entrepris. A la demande du locataire, les parties se sont réunies le 30 janvier 2001 et le 5 février 2001, le locataire a fait parvenir à la régie une liste des travaux complétée, faisant état de travaux qu'il avait déjà entrepris à ses frais.
Le 11 décembre 2001, le bailleur a résilié le bail pour la prochaine échéance, soit le 30 juin 2002. Malgré la demande du locataire, le bailleur n'a pas motivé le congé.
B.
Le locataire a saisi, le 10 janvier 2002, la Commission de conciliation en matière de baux à loyers du district de Nyon, concluant à l'annulation du congé et, subsidiairement, à ce qu'il lui soit accordé une prolongation maximale de quatre ans. A.________ a expliqué avoir un besoin propre de sa villa, évoquant ses problèmes de santé et ceux de son épouse, la volonté de se rapprocher des membres de sa famille et de s'installer en un lieu permettant la mise en place d'un système d'assistance à domicile et plus adapté que son actuel logement à L.________. Par décision du 29 mai 2002, la Commission de conciliation a confirmé la résiliation et accordé une unique prolongation de trois mois, soit jusqu'au 30 septembre 2002.
Statuant sur requête du locataire, le Tribunal des baux a étendu la prolongation unique au 31 décembre 2003.
Le 25 février 2004, la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté le recours interjeté par X.________.
C.
Ce dernier exerce un recours en réforme contre cet arrêt. Il conclut principalement à ce que celui-ci soit réformé en ce sens que la résiliation soit annulée et, subsidiairement, qu'une prolongation soit accordée jusqu'au 30 juin 2006. A.________ propose le rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 129 II 225 consid. 1 p. 227; 128 II 56 consid. 1 p. 58).
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions tendant à faire constater la nullité de la résiliation du bail et subsidiairement à obtenir la durée maximale de la prolongation de celui-ci, et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1
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1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2
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1.3 Aux termes de l'art. 55 al. 1 let. c
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2.
Le demandeur reproche à l'autorité cantonale d'avoir violé l'art. 271a al. 1 let. a
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
|
1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
2.1 De manière générale, un congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
|
1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
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1 | La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore: |
a | poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione; |
b | allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione; |
c | esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata; |
d | durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva; |
e | nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore: |
e1 | è risultato ampiamente soccombente; |
e2 | ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni; |
e3 | ha rinunciato ad adire il giudice; |
e4 | ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui. |
f | per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore. |
2 | Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione. |
3 | Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta: |
a | perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini; |
b | per mora del conduttore (art. 257d); |
c | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
d | in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2); |
e | per motivi gravi (art. 266g); |
f | per fallimento del conduttore (art. 266h). |
L'auteur du congé n'a l'obligation de le motiver que si l'autre partie le demande (art. 271 al. 2
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
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1 | La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. |
2 | La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra. |
2.2
2.2.1 Le Tribunal des baux, aux constatations duquel la Chambre des recours se réfère, a retenu que le bailleur n'était pas opposé au principe d'entreprendre des travaux. Il aurait donné le congé parce qu'il entendait, en raison de ses problèmes de santé et de ceux de son épouse, s'installer dans la villa, voisine de celle de son fils. Comme on l'a indiqué plus haut, le motif pour lequel le bail a été résilié relève du fait, qui - sous réserve des exceptions prévues aux art. 63 al. 2
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2.2.2 L'arrêt entrepris retient de manière à lier la Cour de céans (art. 63 al. 2
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3.
Le locataire invoque ensuite la violation de l'art. 272 al. 1
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
|
1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
3.1 L'art. 272b al. 1
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272b - 1 La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni. |
|
1 | La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni. |
2 | Se la protrazione è pattuita dalle parti, questi limiti non valgono e il conduttore può rinunciare a una seconda protrazione. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
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1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
|
1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
3.2 L'autorité cantonale a estimé que la prolongation d'un an et demi accordée par les premiers juges tenait suffisamment compte de tous les éléments en présence, à savoir la durée du bail, la difficulté de retrouver un logement comparable, le peu de recherches effectuées par le demandeur, sa situation financière confortable, l'âge du défendeur (84 ans), sa nécessité de se rapprocher de sa famille, le fait que la villa fasse partie de son patrimoine familial et qu'il dispose d'un appartement de six ou sept pièces à L.________.
3.3 Le demandeur ne s'en prend absolument pas à cette motivation et ne démontre pas en quoi l'autorité cantonale aurait violé l'art. 272
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
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1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
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4.
Le recours doit donc être rejeté dans la mesure où il est recevable, aux frais de son auteur (art. 156 al. 1
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
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1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
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1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 4'500 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 5'500 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 3 août 2004
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: