1C_336/2019 - 2020-06-03 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 336/2019

Urteil vom 3. Juni 2020

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter Haag,
nebenamtlicher Bundesrichter Weber,
Gerichtsschreiber Mattle.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Titus Marty,

gegen

B und C. D.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Alex Keller,

Politische Gemeinde Wil,

Baudepartement des Kantons St. Gallen.

Gegenstand
Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid
des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen,
Abteilung I, vom 13. Mai 2019 (B 2018/206).

Sachverhalt:

A.
A.________ ist Eigentümer des 1'915 m2 grossen Grundstücks Nr. 2416W, Grundbuch Wil, welches in der zweigeschossigen Wohnzone W2 liegt. Die Baukommission Wil erteilte ihm mit Beschluss vom 16. November 2011 die Baubewilligung für den Bau eines Mehrfamilienhauses (MFH 1) mit fünf Wohnungen und Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 2416W. Am 29. August 2012 erteilte sie ihm die Bewilligung für die Erstellung eines zweiten Mehrfamilienhauses (MFH 2) mit fünf Wohnungen ebenfalls auf dem Grundstück Nr. 2416W. Darin wurde festgestellt, dass damit die Ausnutzung von Grundstück Nr. 2416W vollständig ausgeschöpft sei. Mit Verfügung vom 21. Dezember 2012 bewilligte die Baukommission Projektänderungen. Diese Verfügung erwuchs in Rechtskraft. Am 13. Januar 2014 bewilligte die Baukommission weitere Projektänderungen. Diese Bewilligung wurde vom Baudepartement des Kantons St. Gallen am 16. Mai 2014 auf Rekurs hin jedoch aufgehoben, was das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen am 28. Juni 2016 bestätigte. Dieser Entscheid des Verwaltungsgerichts erwuchs in Rechtskraft.

B.
Am 15. Dezember 2016 ersuchte A.________ erneut um Bewilligung von Projektänderungen an den MFH 1 und 2. Die Baukommission erteilte die ersuchte Baubewilligung am 8. Mai 2017 und wies eine von B und C. D.________ dagegen erhobene Einsprache ab. Das Baudepartement hiess einen von den unterlegenen Einsprechern gegen die Baubewilligung vom 8. Mai 2017 erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 24. August 2018 im Sinn der Erwägungen gut und hob die Bewilligung vollumfänglich auf. Am 13. Mai 2019 wies das Verwaltungsgericht eine von A.________ dagegen erhobene Beschwerde ab.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und eventualiter mit subsidiärer Verfassungsbeschwerde beantragt A.________ Folgendes:

1. Es seien der Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 13. Mai 2019, B 2018/206, und der diesem zugrunde liegende Entscheid des Baudepartementes aufzuheben und die Baubewilligung der Baukommission Wil vom 8. Mai 2017 als zu Recht erteilt zu bestätigen.

2. Es sei die Streitsache an die Vorinstanz zu neuem Entscheid über die Kosten- und Entschädigungsfolgen der Verfahren vor Baudepartement und vor Verwaltungsgericht zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Das Baudepartement, das Verwaltungsgericht und die Beschwerdegegner beantragen Beschwerdeabweisung. Die Politische Gemeinde Wil hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Der Beschwerdeführer hat mit Eingabe vom 20. September 2019 an seinen Anträgen festgehalten.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über die Bewilligungsfähigkeit einer Baute. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert und damit nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Auch sonst steht einem Sachurteil grundsätzlich nichts entgegen.

1.2.
Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann auch die Verletzung von Verfassungsrecht gerügt werden (Art. 95 BGG). Damit besteht kein Raum für die zusätzlich erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG). Auf diese kann somit nicht eingetreten werden.

2.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide jedoch grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführern geltend gemacht und begründet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Beschwerde muss sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen; rein appellatorische Kritik ist unzulässig. Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254 mit Hinweisen).

3.
Die Anwendung des kantonalen Rechts überprüft das Bundesgericht grundsätzlich nur auf Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht, namentlich mit dem Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (vgl. BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372 mit Hinweisen).

4.
Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid wie schon das Baudepartement zum Schluss, mit dem geänderten Bauprojekt werde die zulässige Ausnützung des Grundstücks überschritten. Die anrechenbare Geschossfläche dürfe maximal 1'005.38 m2 betragen und sei um 14,42 m2 zu gross. Der Beschwerdeführer geht von einer Überschreitung von lediglich 0,42 m2 aus und rügt in diesem Zusammenhang eine willkürliche und praxiswidrige Anwendung von kantonalem Baurecht (vgl. dazu nachfolgend E. 5), einen Verstoss gegen die Eigentums- bzw. Bestandesgarantie (vgl. dazu nachfolgend E. 6) sowie die Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. dazu nachfolgend E. 7).

5.
Der Beschwerdeführer macht geltend, die Vorinstanz habe Art. 61 des Gesetzes des Kantons St. Gallen vom 6. Juni 1972 über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (BauG/SG) willkürlich und praxiswidrig angewendet. Wende man diese Bestimmung korrekt an, werde die zulässige anrechenbare Geschossfläche lediglich um 0,42 m2 überschritten.

5.1. Zur Festlegung der zulässigen Ausnützung des ersuchten Bauvorhabens kommt unbestrittenerweise noch das inzwischen aufgehobene BauG/SG in der am 1. Januar 2015 massgebenden Fassung zur Anwendung (vgl. Art. 173 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons St. Gallen vom 5. Juli 2016 [PBG/SG; sGS 731.1]). Gemäss Art. 61 Abs. 1 BauG/SG ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche. In Art. 61 Abs. 2 BauG/SG wird hinsichtlich der anrechenbaren Geschossfläche (aGF) Folgendes festgelegt:

"Zur anrechenbaren Geschossfläche zählen die nutzbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht angerechnet werden:
a) Aussenwandquerschnitte;
b) Keller-, Estrich- und nichtgewerbliche Einstellräume;
c) offene Dachterrassen und Balkone;
d) Wintergärten sowie verglaste Dachterrassen und Balkone bis zu einer Fläche von 20 Prozent der anrechenbaren Geschossflächen;
e) Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern;
f) nutzbare Flächen im Dachgeschoss unter einer lichten Höhe von 1,5 Meter;
g) unterirdische gewerbliche Lagerräume;
h) Liftschächte."

5.2. Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid unter Hinweis auf ihre Rechtsprechung, Steigzonen zählten mit Ausnahme der Liftschächte (vgl. lit. h) zur anrechenbaren Geschossfläche und seien gleich wie Innenwandquerschnitte zu behandeln. Zur Begründung führte sie aus, Steigzonen wie Kamin-, Lüftungs- und Installationsschächte seien im Ausnahmekatalog von Art. 61 Abs. 2 BauG/SG nicht enthalten. In Bezug auf die Ausnützungsberechnung könne es keinen Unterschied machen, ob Leitungen einzeln, etwa in Zwischenwänden, oder in einer Steigzone zusammengefasst durch einen Bau geführt würden. Im Übrigen seien Steigzonen nicht gleich wie Räume für haustechnische Maschinen zu behandeln und könnten sie aufgrund ihrer Erschliessungsfunktion nicht mit Galeriegeschossen gleichgesetzt werden (a.a.O., Ziff. 2.1).
Der Beschwerdeführer wendet ein, gemäss Art. 61 Abs. 2 BauG/SG seien nur Geschossflächen anrechenbar, bei denen es sich um nutzbare Geschossflächen handle bzw. die nutzbar seien. Als nutzbar in diesem Sinne könnten nur Flächen gelten, die unmittelbar zu einem ständigen Aufenthalt von Menschen zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendet werden könnten. Die Auflistung in Art. 61 Abs. 2 BauG/SG sei nicht als Ausnahmekatalog zu betrachten, sondern vielmehr als gegenständliche Präzisierung des Grundsatzes der Nutzbarkeit mit einer Auflistung von Räumen und Flächen, welche ausdrücklich nicht als nutzbar gälten. Dass Flächen von Steigzonen nicht gleich wie Räume für haustechnische Anlagen, die nicht zur nutzbaren Geschossfläche zählten, zu behandeln seien, lasse sich nicht willkürfrei sachlich begründen. Willkürlich sei die vorinstanzliche Auslegung von Art. 61 Abs. 2 BauG/SG auch deshalb, weil Steigzonen in der Stadt Wil und im Kanton St. Gallen bereits während über vier Jahrzehnten praxisgemäss nicht zur anrechenbaren Geschossfläche zählten.

5.3. Der Beschwerdeführer zeigt nicht auf, inwiefern die Auslegung von Art. 61 Abs. 2 BauG/SG, wie sie die Vorinstanz und mit ihr schon vorher das Baudepartement vorgenommen hatte, geradezu willkürlich sein soll. Vielmehr nimmt er lediglich eine andere Auslegung dieser kantonalen Gesetzesbestimmung vor. Dass Art. 61 Abs. 2 BauG/SG so verstanden werden müsste, wonach zur anrechenbaren Geschossfläche nur diejenige Fläche gehören soll, die unmittelbar dem ständigen Aufenthalt von Menschen zu Wohn- oder Arbeitszwecken dient, erscheint keineswegs zwingend. Die Auffassung der Vorinstanz, es mache bei der Ausnützungsberechnung keinen Unterschied, ob Leitungen in Zwischenwänden oder in Steigzonen zusammengefasst durch einen Bau geführt würden, und die Schlussfolgerung, wonach solche Steigzonen gleich wie Innenwandquerschnitte zur anrechenbaren Geschossfläche zu zählen seien, sind vertretbar. Nicht offensichtlich unhaltbar ist sodann die unterschiedliche Behandlung von Steigzonen und haustechnischen Anlagen bei der Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche.
Dass die vom Beschwerdeführer kritisierte Auslegung von Art. 61 Abs. 2 BauG/SG dazu führen mag, Leitungen und Rohre bei Neubauten vermehrt in Zwischenwände zu verlegen, was gemäss dem Einwand des Beschwerdeführers höhere Baukosten und einen erschwerten Unterhalt zur Folge habe, lässt diese ebenfalls nicht als willkürlich erscheinen. Würden die Flächen für Steigzonen mit Leitungen und Rohren nicht zur anrechenbaren Geschossfläche gezählt, würde das Gebäudevolumen im Vergleich zu einer Baute, bei der die Leitungen und Rohre in den Wänden verlegt werden, nämlich zunehmen und die Baute somit grösser in Erscheinung treten. Die Vorinstanz konnte sich für die von ihr vorgenommene Auslegung von Art. 61 BauG/SG - wie sie dies in dem von ihr zitierten früheren Entscheid getan hat - auch auf Ziff. 8.2 des Anhangs 1 der interkantonalen Vereinbarung vom 22. September 2005 über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) stützen, wonach Funktionsflächen zu den Geschossflächen gezählt werden. Selbst wenn der Kanton St. Gallen der interkantonalen Vereinbarung nicht beigetreten ist, ist der Verweis auf die interkantonale Vereinbarung als zulässiges Auslegungsmittel zu werten.
Die Auffassung der Vorinstanz, Steigzonen fielen mit Ausnahme von Liftschächten unter die gemäss Art. 61 Abs. 2 BauG/SG anrechenbare Geschossfläche, erweist sich im Ergebnis als vertretbar und jedenfalls nicht willkürlich. Damit ist mit der Vorinstanz von einer Überschreitung der zulässigen Geschossfläche um 14,42 m2 auszugehen.

5.4. Auch soweit der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der Anwendung kantonalen Rechts eine unzulässige Praxisänderung rügt, dringt er damit nicht durch. Bei Art. 61 BauG/SG handelt es sich nicht um kommunales, sondern um kantonales Gesetzesrecht, welches von der Vorinstanz einheitlich anzuwenden ist. Die Vorinstanz hat sich zur Anwendung von Art. 61 Abs. 2 BauG/SG im Zusammenhang mit Steigzonen im Urteil B 2015/14 vom 20. Januar 2017 detailliert geäussert. Darauf verweist sie im vorliegend angefochtenen Entscheid (a.a.O., Ziff. 2.1). Dass die Vorinstanz früher einen gegenteiligen Entscheid gefällt hätte, wird vom Beschwerdeführer nicht behauptet, ist auch nicht aktenkundig und damit nicht belegt (vgl. das Urteil 1C 570/2015 vom 15. Juli 2016 E. 2.2).

6.
Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Annahme einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung um 14,42 m2 verletze die Bestandesgarantie gemäss Art. 26 Abs. 1 BV und Art. 77bis BauG/SG bzw. Art. 109 PBG/SG. Er habe für die im Rohbau bereits erstellte Baute eine gültige Bewilligung erhalten. Mit den ersuchten Projektänderungen sei gegenüber dem rechtskräftig bewilligten Bauvorhaben keine Vergrösserung der Fläche der Steigzonen verbunden. Auf die in der rechtskräftigen Baubewilligung vorgenommene Berechnung der anrechenbaren Geschossfläche dürfe nicht mehr zurückgekommen werden.
Aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV) und dem Grundsatz des Vertrauensschutzes leitet sich die baurechtliche Bestandes- bzw. Besitzstandsgarantie ab. Diese gewährleistet, dass nach früherem Recht erstellte Bauten oder gemäss früherem Recht zulässige Nutzungen unter neuem Recht fortbestehen dürfen (ALAIN GRIFFEL, Bauen im Spannungsfeld zwischen Eigentumsgarantie und Bauvorschriften, ZBl 2002 S. 181 mit Hinweisen). Diesem Gedanke entspricht die Bestandesgarantie gemäss Art. 77bis BauG/SG bzw. Art. 109 PBG/SG, wonach Bestand und Erneuerung von formell rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone, die den geltenden Vorschriften oder Plänen widersprechen, gewährleistet sind (vgl. BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, 2003, S. 215 f.).
Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid erwogen, eine rechtskräftige Baubewilligung schliesse nicht aus, dass im Falle eines Projektänderungsgesuchs vor Vollendung der ersuchten Baute die Einhaltung der Bauvorschriften erneut umfassend geprüft würden. Eine Verletzung von Art. 26 Abs. 1 BV oder eine willkürliche Anwendung von Art. 77bis BauG/SG bzw. Art. 109 PBG/SG ist darin nicht zu erblicken, zumal der Beschwerdeführer die rechtskräftig bewilligten Bauten ungehindert realisieren könnte und sich das massgebliche Recht seit der ursprünglichen Bewilligung nicht geändert hat. Wenn dem Beschwerdeführer in der Vergangenheit etwas bewilligt worden ist, was nach der Praxis der Vorinstanz mit den kantonalen Bauvorschriften nicht zu vereinbaren ist, vermittelt ihm dies keinen Anspruch darauf, vor Vollendung der ursprünglich bewilligten Bauten die massgebenden Bauvorschriften im Rahmen eines geänderten Projekts ebenfalls nicht einhalten zu müssen. Der Beschwerdeführer hat somit die Wahl, die ersuchten Bauten so zu vollenden, wie sie ursprünglich bewilligt worden sind, oder ein Gesuch für ein geändertes Projekt zu stellen, welches sämtliche Bauvorschriften einhält.

7.
Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, die Vorinstanz habe mit der Zuordnung der Steigzonen zur anrechenbaren Geschossfläche gegen den Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) verstossen. Die Vorinstanz habe sich bereits einmal mit dem umstrittenen Bauvorhaben befasst und zwar anlässlich der von der Baukommission am 13. Januar 2014 bewilligten Projektänderungen. Als das Baudepartement die Bewilligung vom 13. Januar 2014 wegen einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung am 16. Mai 2014 aufgehoben habe und dieser Entscheid von der Vorinstanz am 28. Juni 2016 bestätigt worden sei, sei mit keinem Wort darauf hingewiesen worden, dass auch die sogenannten Steigzonen zur anrechenbaren Geschossfläche hinzuzuzählen seien. Im Vertrauen auf die erwähnten Entscheide des Baudepartements und der Vorinstanz habe er das Bauvorhaben überarbeitet und dabei die entsprechenden Erwägungen berücksichtigt. Die von der Baukommission am 8. Mai 2017 für das überarbeitete Bauvorhaben erteilte Bewilligung sei von den Vorinstanzen mit dem völlig neuen Argument und der neuen Begründung aufgehoben worden, dass auch die sogenannten Steigzonen zur anrechenbaren Geschossfläche hinzuzuzählen seien.
Aus Sicht des Beschwerdeführers wäre es gewiss wünschenswert gewesen, wenn er bereits im Verfahren, welches mit dem Entscheid der Vorinstanz vom 28. Juni 2016 abgeschlossen worden ist, darauf hingewiesen worden wäre, dass auch die Steigzonen zur anrechenbaren Geschossfläche hinzuzuzählen sind. Nichtsdestotrotz bilden die Entscheide des Baudepartements vom 16. Mai 2014 und der Vorinstanz vom 28. Juni 2016, mit welchen die Bewilligung für das geänderte Bauvorhaben verweigert wurde, keine Grundlage dafür, dass der Beschwerdeführer darauf vertrauen durfte, das geänderte Bauvorhaben weise neben den in den Entscheiden ausgewiesenen Mängeln nicht auch noch andere rechtliche Mängel auf. Dies zumal der Beschwerdeführer nicht aufzeigt, dass ihm konkrete Zusicherungen bezüglich der Bewilligungsfähigkeit seiner Gesuche gemacht worden wären. Es ist Sache der Bauherrschaft, ein mit den Bauvorschriften vereinbares Baugesuch einzureichen. Wenn die Bewilligungsbehörde die Zustimmung zu einem Baugesuch aus einem bestimmten Grund verweigert, bedeutet dies nicht, dass alle anderen Bauvorschriften eingehalten sind. Noch weniger gilt dies für eine Rechtsmittelbehörde, welche eine erteilte Bewilligung aus einem bestimmten Grund aufhebt. Der
Beschwerdeführer dringt mit der Rüge der Verletzung von Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV somit ebenfalls nicht durch.

8.
Schliesslich macht der Beschwerdeführer geltend, selbst wenn man nach kantonalem Recht von einer Überschreitung der zulässigen Ausnützung in der Höhe von 14,42 m2 ausgehe, erweise sich die Aufhebung der von der Baukommission erteilten Baubewilligung als unverhältnismässig.

8.1. Einerseits weist der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang wiederum auf das rechtskräftig bewilligte ursprüngliche Bauvorhaben und die Entscheide des Baudepartements vom 16. Mai 2014 sowie der Vorinstanz vom 28. Juni 2016 hin und beruft er sich erneut auf den Grundsatz des Handelns nach Treu und Glauben. Insoweit kommt der Rüge der Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips (Art. 5 Abs. 2 BV) neben den in den E. 5-7 hiervor behandelten Rügen keine eigenständige Bedeutung zu (vgl. BGE 134 I 153 E. 4 S. 156 ff.), weshalb darauf nicht weiter einzugehen bzw. auf das bereits Ausgeführte zu verweisen ist.

8.2. Andererseits bringt der Beschwerdeführer vor, der angebliche Mangel hätte nicht zur Verweigerung der Baubewilligung führen dürfen, sondern mittels einer Auflage zur Reduktion der anrechenbaren Geschossfläche behoben werden können bzw. müssen.
Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätzlich der Bauabschlag zu erteilen. Durch Nebenbestimmungen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV) kann unter Umständen unabhängig von einer kantonal- oder kommunalrechtlichen Regelung die Anordnung einer Nebenbestimmung als mildere Massnahme zum Bauabschlag gebieten (vgl. Urteil 1C 476/2016 vom 9. März 2017 E. 2.4 mit Hinweisen).
Der Mangel, an dem das Baugesuch gemäss dem angefochtenen Entscheid leidet, ist nicht untergeordneter Natur. Die zulässige anrechenbare Geschossfläche von maximal 1'005.38 m2 wird danach um 14,42 m2 überschritten, was nicht vernachlässigbar ist. Es ist unter den dargelegten Umständen nicht unverhältnismässig, wenn die Vorinstanz vom Erlass einer Auflage zur Reduktion der anrechenbaren Geschossfläche absah und auf einen Bauabschlag erkannte.

9.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 und Art. 65 BGG). Überdies hat er die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (vgl. Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Wil, dem Baudepartement des Kantons St. Gallen und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung I, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Juni 2020

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Mattle

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita.
¹	La proprietà è garantita.
²	In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.