1C_302/2022 - 2023-02-03 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio - Baubewilligung; Neubau eines Einfamilienhauses mit Einstellhalle

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 302/2022

Urteil vom 3. Februar 2023

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Müller, Kölz,
Gerichtsschreiberin Dillier.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
3. C.A.________,
Beschwerdeführer,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fritz Rothenbühler und/oder Rechtsanwältin Tina Heim,

gegen

1. D.E.________,
2. F.E.________,

Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Rechtsanwältin Evelyne Toh,

Einwohnergemeinde Saanen, Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 3792 Saanen,
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern.

Gegenstand
Baubewilligung; Neubau eines Einfamilienhauses mit Einstellhalle,

Beschwerde gegen das Urteil vom 6. April 2022
des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung (100.2021.64/66U).

Sachverhalt:

A.
D.E.________ und F.E.________ sind Eigentümer und Eigentümerin der in der Wohnzone W3b gelegenen Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 3100 am U.________weg xxx in Gstaad. Die Parzelle ist mit einem Wohnhaus (Chalet G.________ I) und einer unterirdischen Einstellhalle überbaut. Am 17. Mai 2019 reichten sie ein Baugesuch für den Neubau eines zweiten Wohnhauses (Chalet G.________ II) und die Erweiterung der bestehenden Einstellhalle ein. Die Einwohnergemeinde Saanen erteilte mit Gesamtentscheid vom 26. Mai 2020 die Baubewilligung und gewährte für die Unterschreitung des ordentlichen Waldabstands eine Ausnahmebewilligung. Gleichzeitig wies sie die von A.A.________, B.A.________ und C.A.________ sowie I.________ erhobenen Einsprachen ab und wies das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, an, auf dem Baugrundstück die Nutzungsbeschränkung "Erstwohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellten Wohnung" anzumerken.

B.
Dagegen reichten A.A.________, B.A.________ und C.A.________ einerseits sowie I.________ andererseits je eine Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Diese vereinigte die beiden Beschwerdeverfahren und wies die Rechtsmittel mit Entscheid vom 27. Januar 2021 ab, soweit es darauf eintrat. Die BVD ergänzte den Gesamtentscheid vom 26. Mai 2020 mit der Auflage, auf Stützmauern mit einer Höhe von mehr als einem Meter Absturzsicherungen bzw. ab einer Höhe von 1,5 m Geländer mit einer Höhe von mindestens einem Meter anzubringen.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern wies die dagegen erhobenen Beschwerden von A.A.________, B.A.________ und C.A.________ sowie I.________ nach Verfahrensvereinigung mit Urteil vom 6. April 2022 ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 23. Mai 2022 beantragen A.A.________, B.A.________ und C.A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 6. April 2022 sei aufzuheben und dem strittigen Bauvorhaben sei der Bauabschlag zu erteilen.

D.E.________ und F.E.________, die Gemeinde Saanen und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die BVD schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das zur Stellungnahme eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) verweist auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil.
Die Beschwerdeführenden halten mit Replik vom 10. November 2022 an ihren Anträgen fest. Der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin verzichten auf eine weitere Stellungnahme. Die weiteren Verfahrensbeteiligten haben sich nicht mehr vernehmen lassen.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz im Bereich des Baurechts. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (vgl. Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG); ein Ausnahmegrund gemäss Art. 83 BGG ist nicht gegeben. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind als unterlegene Partei und Eigentümer bzw. Eigentümerin des unmittelbar südöstlich an das Baugrundstück angrenzenden Nachbargrundstücks (Parzelle Nr. 3168) am U.________weg yyy vom angefochtenen Entscheid besonders betroffen und damit zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.

2.

Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet dieses von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 142 I 99 E. 1.7.2 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht prüft die Anwendung von kantonalem (inklusive kommunalem) Recht (von hier nicht einschlägigen Ausnahmen abgesehen) nicht frei, sondern nur unter dem Blickwinkel der Willkür und nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 95 BGG i.V.m. Art. 9 BV und Art. 106 Abs. 2 BGG). Willkürlich ist ein Entscheid, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 148 III 95 E. 4.1; 144 I 113 E. 7.1).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, deren Sachverhaltsfeststellung sei offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich (vgl. dazu BGE 140 III 264 E. 2.3), oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 97 Abs. 1 und Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Die Rüge der offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung nach Art. 97 Abs. 1 BGG kann nur erhoben werden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend ist (Art. 97 Abs. 1 BGG). Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

3.
Streitig ist in erster Linie, ob die Baubewilligung eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) darstellt. Dies prüft das Bundesgericht frei (Art. 106 Abs. 1 BGG), grundsätzlich gestützt auf den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt (Art. 105 BGG).

3.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass bei einer Gesamtbetrachtung keine Hinweise für eine Umgehungsabsicht bzw. einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch vorliegen würden. Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner bewohnten das bereits bestehende Chalet G.________ I und hätten angegeben, dass das streitbetroffene Chalet G.________ II dereinst von ihrer Tochter mit deren Familie bezogen und als neuer Erstwohnsitz benutzt werden soll. Die Vorinstanz verweist hierfür auf das bei den Akten liegende Bestätigungsschreiben der Tochter. Sie erachtet es als realistisch, dass der Wohnortwechsel der Tochter aus familiären Gründen erfolgen soll. Für die Annahme, dass die Umzugsabsichten nicht ernst gemeint seien, bestehe kein konkreter Anlass, zumal das geplante Chalet als Erstwohnsitz geeignet erscheine: Es liege in einem Wohngebiet in der Bauzone unweit des Zentrums von Gstaad und sei problemlos ganzjährig erreichbar. Da allgemein bekannt sei, dass in der Einwohnergemeinde Saanen auch vermögende Personen ihren Wohnsitz hätten, liessen die Grösse der geplanten Wohnung (Bruttogeschossfläche von ca. 850 m2) und die im Baugesuch angegebenen Baukosten (Fr. 6,3 Mio.) nicht auf eine Umgehungsabsicht schliessen. Dass die Raumaufteilung
möglicherweise nicht derjenigen einer typischen Erstwohnung entspreche, schliesse die Nutzung des Chalets als Erstwohnung nicht aus, zumal es der Bauherrschaft grundsätzlich freigestellt sei, welchen Standard sie sich leisten wolle und wie sie die Raumaufteilung und -nutzung nach ihren eigenen Bedürfnissen vornehmen möchte.

3.2. Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz eine offensichtlich unrichtige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts vor (Art. 97 Abs. 1 BGG), indem diese lediglich geprüft habe, ob Indizien für die Eignung einer Erstwohnungsnutzung vorliegen, nicht aber, ob Indizien vorliegen würden, welche die Absicht bzw. Möglichkeit einer Nutzung als Erstwohnung als unrealistisch erscheinen liessen. Damit habe sie auch das Zweitwohnungsgesetz in unrichtiger Weise angewendet und damit Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG) verletzt. Die Vorinstanz habe es allein aufgrund des Bestätigungsschreibens der Tochter der Beschwerdegegnerin und des Beschwerdegegners für realistisch erachtet, dass aus familiären Gründen ein Wohnortwechsel erfolgen soll. Weitergehende Abklärungen betreffend die Tochter im Hinblick auf ihren jetzigen Wohnort, Arbeitsort, Hintergründe über den Wohnsitzwechsel etc. würden im angefochtenen Entscheid jedoch gänzlich fehlen. Die Tochter mit Wohnsitz in W.________ (Genf) betreibe eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Genf. Der Arbeitsort in Genf könne daher nicht Grund für den Wohnsitzwechsel nach Gstaad sein. Es sei nicht nachvollziehbar, wie die Vorinstanz zum Schluss habe kommen können, die beiden Kinder (14- und 11-
jährig) würden dereinst eine Schule in Gstaad besuchen. Vielmehr bestünden konkrete Hinweise, dass dies gerade nicht der Fall sei. So nehme die John F. Kennedy International School nur Kinder bis 14 Jahre auf. Die andere internationale Privatschule (Le Rosey) nehme zwar Kinder bis 18 Jahre auf; sie sei jedoch in Y.________ am Genfersee beheimatet und verlege lediglich während dreier Monate im Winter den Campus nach Gstaad. Weitere internationale Schulen habe es in Gstaad nicht. Das Gymnasium Interlaken als öffentliche weiterführende Schule verfüge zwar über eine Abteilung in Gstaad; die Unterrichtssprache sei jedoch Deutsch. Hinzu komme, dass entgegen den Ausführungen der Vorinstanz die Raumaufteilung und -grösse des Bauvorhabens keineswegs einer typischen Erstwohnung entspreche und daher darauf schliessen lasse, dass es sich um eine klassische Zweitwohnung im luxuriösen bzw. gehobenen Segment handle.

4.
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist im Baubewilligungsverfahren von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.4).

4.1. Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen (aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung), u.U. der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten; BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.2).
Ist die Absicht bzw. Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Um sanktioniert zu werden, muss der Missbrauch eines Rechts, wie sich für das Zivilrecht schon aus dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 ZGB ergibt, offensichtlich sein (BGE 144 II 49 E. 2.2; 142 II 206 E. 2.3; Urteile 1C 242/2021 vom 19. August 2022 E. 4.1; 1C 285/2019 vom 28. Januar 2020 E. 4.1).

4.2. Im vorliegenden Fall liegen keine eindeutigen Hinweise vor, um von einer Gesetzesumgehung auszugehen, geschweige denn von einem offensichtlichen Fall. Die Erwägungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden. Sie hat sich mit allen zu berücksichtigenden Aspekten (Lage der Liegenschaft, bauliche Gestaltung, Preis, Verhältnisse der Personen, welche dort zu wohnen beabsichtigen) ausreichend auseinandergesetzt. So hält sie insbesondere zutreffend fest, dass weder die Grösse des Neubaus noch die voraussichtlichen Baukosten auf eine Umgehungsabsicht schliessen lassen, zumal notorisch ist, dass im Saanenland (Gstaad) auch vermögende Personen ihren Wohnsitz haben (vgl. Urteil 1C 592/2017 vom 15. Juni 2018 E. 5.6). Eine allenfalls untypische Raumaufteilung schliesst die Nutzung des Chalets als Erstwohnung ebenfalls nicht aus. Dass kein gesondertes Arbeitszimmer vorgesehen sei, hat - wie das Verwaltungsgericht zu Recht feststellte - noch nicht zur Folge, dass eine Erstwohnungsnutzung unrealistisch erscheint. Wie die Vorinstanz nachvollziehbar darlegt, bestehen auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass zwei separate Wohneinheiten geschaffen werden sollen, zumal zum Erdgeschoss kein separater Zugang existiert und eine gemeinsame
interne Erschliessung besteht. Für die Aufteilung des Gebäudes in zwei Wohneinheiten wären bauliche Massnahmen erforderlich. Die gegenteiligen Ausführungen der Beschwerdeführenden überzeugen nicht. Sie bringen keine Gründe vor, welche das geplante Chalet als Erstwohnsitz ungeeignet erscheinen lassen. Dass das Chalet auch als Ferienwohnung genutzt werden könnte, kann nicht massgebend sein.
Die Vorinstanz durfte auch davon ausgehen, dass der Wohnungswechsel der Tochter des Beschwerdegegners und der Beschwerdegegnerin aus familiären Gründen erfolgen soll. Der Sitz der Firma der Tochter in Genf spricht nicht gegen einen Wohnsitzwechsel nach Gstaad. Ausserdem ist es nicht als bundesrechtswidrig zu beanstanden, dass die Vorinstanz es angesichts der vorhandenen Schulungsmöglichkeiten nicht für entscheidend erachtete, ob die Kinder die John F. Kennedy International School oder eine andere Schule besuchen werden. Die Unterrichtssprache allein kann dabei kein ausschlaggebendes Kriterium gegen einen Wohnsitzwechsel darstellen. Die diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführenden sind jedenfalls nicht geeignet, eine offensichtliche Umgehungsabsicht zu begründen. Es bestehen somit entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführenden keine ernsthaften Anhaltspunkte, welche die Umzugsabsichten bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen lassen.

4.3. Wie die Vorinstanz des Weiteren zu Recht festgehalten hat, wird die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung nach Bauabschluss von der Baupolizeibehörde zu kontrollieren sein. Mangels konkreter Indizien für eine Umgehungsabsicht musste die Vorinstanz insoweit den Sachverhalt nicht vertiefter abklären. Sie hat sich daher keine willkürliche bzw. unvollständige Sachverhaltsfeststellung zu Schulden kommen lassen. Ihr kann auch keine Verletzung der Zweitwohnungsvorschriften vorgeworfen werden. Die diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführenden erweisen sich damit als unbegründet.

5.
Weiter rügen die Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit dem Ortsbild- und Landschaftsschutz sowie der Denkmalpflege, dass die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) zu Unrecht nicht beigezogen worden sei.

5.1. Gemäss Art. 10 Abs. 2 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 (BauG/BE; BSG 721.0) beurteilt die OLK zuhanden der Baubewilligungsbehörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbilds- und Landschaftsschutzes. Art. 22a Abs. 1 des Dekrets des Kantons Bern vom 22. März 1994 über das Bewilligungsverfahren (BewD/BE; BSG 725.1) sieht vor, dass die Baubewilligungsbehörde die OLK bei prägenden Bauvorhaben konsultiert, gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen können, insbesondere in den in lit. a bis c aufgezählten Schutzgebieten.

5.2. Das Verwaltungsgericht erwog, dass die Vorinstanzen zu Recht auf die Einholung eines OLK-Gutachtens verzichtet haben. Liege ein Bauvorhaben - wie unbestrittenermassen vorliegend - in keinem besonderen Schutzgebiet im Sinne von Art. 22a Abs. 1 lit. a bis c BewD/BE, sei nur in besonderen Situationen von einem "prägenden" Bauvorhaben gemäss Art. 10 Abs. 2 BauG/BE auszugehen und eine Konsultation des OLK sei nur vorgesehen, wenn das Vorhaben in seiner Umgebung dominant wirke bzw. hervorsteche, etwa wegen einer exponierten Lage, eines mächtigen Baukörpers oder einer untypischen Gestaltung. Dass eine solche Auslegung der kantonalen Vorschriften in rechtlicher Hinsicht willkürlich sein soll, legen die Beschwerdeführenden nicht dar.
Sie zeigen auch nicht auf, inwiefern die Feststellungen der Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht offensichtlich unrichtig und damit willkürlich sein sollen. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, soll das neue Chalet gemäss Bauplänen und Visualisierungen so tief in den Hang gebaut werden, dass hangseitig nur das Dachgeschoss und auch seitlich nicht die ganzen Fassaden sichtbar sein werden. Der Neubau wird unterhalb des bestehenden Chalets G.________ I und des benachbarten Chalets der Beschwerdeführenden errichtet und von diesen Gebäuden überragt werden. Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführenden nicht auseinander, sondern begnügen sich mit dem unsubstanziierten Vorbringen, das projektierte Chalet weise im Vergleich zu den umliegenden Bauten einen grösseren Grundriss und damit ein grösseres Volumen auf. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dem Bauvorhaben eine dominante Wirkung in seiner Umgebung absprach, zumal auch den Baueingabeplänen und Visualisierungen nicht entnommen werden kann, dass die Dimensionen nicht mit denjenigen der umliegenden Chalets vergleichbar sein sollen. Da es sich beim neuen Gebäude ebenfalls um ein Chalet handelt, durfte die Vorinstanz zudem davon ausgehen, dass es auch in
architektonischer Hinsicht nicht auffällt.

5.3. Die Lage des Bauvorhabens in der Umgebung des historischen Hotels Gstaad Palace hat ebenfalls nicht zur Folge, dass das Bauprojekt als "prägendes" Bauvorhaben zu qualifizieren wäre, welches die Einholung eines Fachgutachtens der OLK erforderlich machen würde. Die Vorinstanz stellte willkürfrei fest, es treffe zwar zu, dass der "schlossartige, romantische Hotelturm" des Palace im kantonalen Bauinventar verzeichnet sei. Allerdings betrage die kürzeste Distanz zwischen dem geschützten Gebäude und der Bauparzelle gut 125 m, weshalb nicht ersichtlich sei, inwiefern der dominante Hotelbau durch den neuen, nicht prominenter als die bestehenden Chalets in Erscheinung tretenden Neubau in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt werden könnte, zumal dieser von öffentlich zugänglichen Standorten - abgesehen vielleicht vom Liegebereich des Aussenschwimmbads - kaum einsehbar sein werde (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.6.1 in fine). Soweit sich die Beschwerdeführenden mit diesen vorinstanzlichen Erwägungen überhaupt rechtsgenüglich auseinandersetzen, vermögen ihre allgemein gehaltenen Vorbringen jedenfalls keine offensichtlich unrichtige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (Art. 97 Abs. 1 BGG) zu begründen.

5.4. Die Vorinstanz hält weiter fest, dass der Bereich des Aussenschwimmbads sowie die von den Beschwerdeführenden erwähnte "Gartenlandschaft" nicht unter Denkmalschutz stünden, weshalb insofern keine erhöhten rechtlichen Anforderungen gelten und lediglich die allgemeinen Vorschriften zum Ortsbildschutz zur Anwendung gelangen würden. So kann gemäss Vorinstanz auf dem Baugrundstück auch keine möglichst naturnahe Erhaltung verlangt werden. Ausserdem komme ein vollständiges Verbot baulicher Nutzung in der Umgebung eines Baudenkmals ohnehin kaum je in Frage. Inwiefern diese Feststellungen der Vorinstanz vor dem Willkürverbot nicht standhalten sollten, zeigen die Beschwerdeführenden nicht auf. Die Vorinstanz hat sodann ausführlich und überzeugend dargelegt, weshalb das Bauvorhaben die allgemeinen Vorschriften zum Ortsbildschutz einhält (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3 ff.). Eine willkürliche Anwendung dieser kantonalen Vorschriften oder eine willkürliche Beweiswürdigung wird von den Beschwerdeführenden im Übrigen nicht explizit gerügt. Dass das Bauvorhaben aus Ortsbild- und Landschaftsschutzgründen nicht bewilligungsfähig sein soll, vermögen sie somit nicht hinreichend darzulegen. Die Beschwerde erweist sich daher auch in diesem
Punkt und damit insgesamt als unbegründet.

6.
Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie haben zudem die Beschwerdegegnerin und den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegnerin und den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Saanen, der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Februar 2023

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Die Gerichtsschreiberin: Dillier

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 75^b * - 1 La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
¹	La quota di abitazioni secondarie rispetto al totale delle unità abitative e della superficie lorda per piano utilizzata a scopo abitativo di un Comune non può eccedere il 20 per cento.
²	La legge obbliga i Comuni a pubblicare ogni anno il loro piano delle quote di abitazioni principali unitamente allo stato dettagliato della sua esecuzione.

SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie LASec Art. 6 - 1 Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo l'articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al 20 per cento e il rilascio di un'autorizzazione edilizia comporterebbe l'aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento, l'autorizzazione non può essere rilasciata.
¹	Nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo l'articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è inferiore al 20 per cento e il rilascio di un'autorizzazione edilizia comporterebbe l'aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento, l'autorizzazione non può essere rilasciata.
²	È fatta salva la realizzazione di nuove abitazioni di cui all'articolo 7 capoverso 1 lettera b e agli articoli 8, 9, 26 o 27.

SR 702 Legge federale del 20 marzo 2015 sulle abitazioni secondarie (Legge sulle abitazioni secondarie, LASec) - Legge sulle abitazioni secondarie LASec Art. 14 Sospensione - 1 Su richiesta del proprietario, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie sospende una limitazione d'uso secondo l'articolo 7 capoverso 1, per una durata determinata, se:
¹	Su richiesta del proprietario, l'autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni edilizie sospende una limitazione d'uso secondo l'articolo 7 capoverso 1, per una durata determinata, se:
^a	la limitazione d'uso non può essere temporaneamente rispettata in seguito a circostanze particolari quali decesso, trasferimento di domicilio o cambiamento dello stato civile; o
^b	il proprietario fornisce la prova di avere messo sul mercato l'abitazione e di avere cercato invano persone disposte a usare lecitamente l'abitazione dietro congrua rimunerazione.
²	L'autorità proroga la sospensione secondo il capoverso 1 lettera b se il proprietario fornisce la prova che le condizioni continuano ad essere adempiute.
³	L'autorità dispone, unitamente alla sospensione secondo il capoverso 1 lettera b e per ogni proroga, una nuova stima del valore ufficiale dell'abitazione a spese del richiedente.
⁴	Il Consiglio federale disciplina la durata delle sospensioni e delle loro proroghe nonché i dettagli della prova secondo il capoverso 1 lettera b, in particolare i requisiti posti alla messa sul mercato dell'abitazione.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
¹	Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi.
²	Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.