1C_302/2022 - 2023-02-03 - Aménagement public et droit public des constructions - Baubewilligung; Neubau eines Einfamilienhauses mit Einstellhalle

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 302/2022

Urteil vom 3. Februar 2023

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Kneubühler, Präsident,
Bundesrichter Müller, Kölz,
Gerichtsschreiberin Dillier.

Verfahrensbeteiligte
1. A.A.________,
2. B.A.________,
3. C.A.________,
Beschwerdeführer,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fritz Rothenbühler und/oder Rechtsanwältin Tina Heim,

gegen

1. D.E.________,
2. F.E.________,

Beschwerdegegner,
beide vertreten durch Rechtsanwältin Evelyne Toh,

Einwohnergemeinde Saanen, Bauverwaltung, Schönriedstrasse 8, 3792 Saanen,
Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, Rechtsamt, Reiterstrasse 11, 3013 Bern.

Gegenstand
Baubewilligung; Neubau eines Einfamilienhauses mit Einstellhalle,

Beschwerde gegen das Urteil vom 6. April 2022
des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung (100.2021.64/66U).

Sachverhalt:

A.
D.E.________ und F.E.________ sind Eigentümer und Eigentümerin der in der Wohnzone W3b gelegenen Parzelle Saanen Gbbl. Nr. 3100 am U.________weg xxx in Gstaad. Die Parzelle ist mit einem Wohnhaus (Chalet G.________ I) und einer unterirdischen Einstellhalle überbaut. Am 17. Mai 2019 reichten sie ein Baugesuch für den Neubau eines zweiten Wohnhauses (Chalet G.________ II) und die Erweiterung der bestehenden Einstellhalle ein. Die Einwohnergemeinde Saanen erteilte mit Gesamtentscheid vom 26. Mai 2020 die Baubewilligung und gewährte für die Unterschreitung des ordentlichen Waldabstands eine Ausnahmebewilligung. Gleichzeitig wies sie die von A.A.________, B.A.________ und C.A.________ sowie I.________ erhobenen Einsprachen ab und wies das Grundbuchamt Oberland, Dienststelle Frutigen, an, auf dem Baugrundstück die Nutzungsbeschränkung "Erstwohnung oder einer Erstwohnung gleichgestellten Wohnung" anzumerken.

B.
Dagegen reichten A.A.________, B.A.________ und C.A.________ einerseits sowie I.________ andererseits je eine Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Diese vereinigte die beiden Beschwerdeverfahren und wies die Rechtsmittel mit Entscheid vom 27. Januar 2021 ab, soweit es darauf eintrat. Die BVD ergänzte den Gesamtentscheid vom 26. Mai 2020 mit der Auflage, auf Stützmauern mit einer Höhe von mehr als einem Meter Absturzsicherungen bzw. ab einer Höhe von 1,5 m Geländer mit einer Höhe von mindestens einem Meter anzubringen.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Bern wies die dagegen erhobenen Beschwerden von A.A.________, B.A.________ und C.A.________ sowie I.________ nach Verfahrensvereinigung mit Urteil vom 6. April 2022 ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ans Bundesgericht vom 23. Mai 2022 beantragen A.A.________, B.A.________ und C.A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 6. April 2022 sei aufzuheben und dem strittigen Bauvorhaben sei der Bauabschlag zu erteilen.

D.E.________ und F.E.________, die Gemeinde Saanen und das Verwaltungsgericht beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die BVD schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Das zur Stellungnahme eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) verweist auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil.
Die Beschwerdeführenden halten mit Replik vom 10. November 2022 an ihren Anträgen fest. Der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin verzichten auf eine weitere Stellungnahme. Die weiteren Verfahrensbeteiligten haben sich nicht mehr vernehmen lassen.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz im Bereich des Baurechts. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (vgl. Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG); ein Ausnahmegrund gemäss Art. 83 BGG ist nicht gegeben. Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und sind als unterlegene Partei und Eigentümer bzw. Eigentümerin des unmittelbar südöstlich an das Baugrundstück angrenzenden Nachbargrundstücks (Parzelle Nr. 3168) am U.________weg yyy vom angefochtenen Entscheid besonders betroffen und damit zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde ist somit einzutreten.

2.

Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet dieses von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es, unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 2 BGG), grundsätzlich nur die geltend gemachten Vorbringen, sofern allfällige weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 142 I 135 E. 1.5). Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 142 I 99 E. 1.7.2 mit Hinweisen).
Das Bundesgericht prüft die Anwendung von kantonalem (inklusive kommunalem) Recht (von hier nicht einschlägigen Ausnahmen abgesehen) nicht frei, sondern nur unter dem Blickwinkel der Willkür und nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 95 BGG i.V.m. Art. 9 BV und Art. 106 Abs. 2 BGG). Willkürlich ist ein Entscheid, wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 148 III 95 E. 4.1; 144 I 113 E. 7.1).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, deren Sachverhaltsfeststellung sei offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich (vgl. dazu BGE 140 III 264 E. 2.3), oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG (Art. 97 Abs. 1 und Art. 42 Abs. 2 BGG i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Die Rüge der offensichtlich unrichtigen Sachverhaltsfeststellung nach Art. 97 Abs. 1 BGG kann nur erhoben werden, wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend ist (Art. 97 Abs. 1 BGG). Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 mit Hinweisen). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

3.
Streitig ist in erster Linie, ob die Baubewilligung eine Umgehung des Zweitwohnungsverbots gemäss Art. 75b BV und Art. 6 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) darstellt. Dies prüft das Bundesgericht frei (Art. 106 Abs. 1 BGG), grundsätzlich gestützt auf den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt (Art. 105 BGG).

3.1. Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass bei einer Gesamtbetrachtung keine Hinweise für eine Umgehungsabsicht bzw. einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch vorliegen würden. Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner bewohnten das bereits bestehende Chalet G.________ I und hätten angegeben, dass das streitbetroffene Chalet G.________ II dereinst von ihrer Tochter mit deren Familie bezogen und als neuer Erstwohnsitz benutzt werden soll. Die Vorinstanz verweist hierfür auf das bei den Akten liegende Bestätigungsschreiben der Tochter. Sie erachtet es als realistisch, dass der Wohnortwechsel der Tochter aus familiären Gründen erfolgen soll. Für die Annahme, dass die Umzugsabsichten nicht ernst gemeint seien, bestehe kein konkreter Anlass, zumal das geplante Chalet als Erstwohnsitz geeignet erscheine: Es liege in einem Wohngebiet in der Bauzone unweit des Zentrums von Gstaad und sei problemlos ganzjährig erreichbar. Da allgemein bekannt sei, dass in der Einwohnergemeinde Saanen auch vermögende Personen ihren Wohnsitz hätten, liessen die Grösse der geplanten Wohnung (Bruttogeschossfläche von ca. 850 m2) und die im Baugesuch angegebenen Baukosten (Fr. 6,3 Mio.) nicht auf eine Umgehungsabsicht schliessen. Dass die Raumaufteilung
möglicherweise nicht derjenigen einer typischen Erstwohnung entspreche, schliesse die Nutzung des Chalets als Erstwohnung nicht aus, zumal es der Bauherrschaft grundsätzlich freigestellt sei, welchen Standard sie sich leisten wolle und wie sie die Raumaufteilung und -nutzung nach ihren eigenen Bedürfnissen vornehmen möchte.

3.2. Die Beschwerdeführenden werfen der Vorinstanz eine offensichtlich unrichtige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts vor (Art. 97 Abs. 1 BGG), indem diese lediglich geprüft habe, ob Indizien für die Eignung einer Erstwohnungsnutzung vorliegen, nicht aber, ob Indizien vorliegen würden, welche die Absicht bzw. Möglichkeit einer Nutzung als Erstwohnung als unrealistisch erscheinen liessen. Damit habe sie auch das Zweitwohnungsgesetz in unrichtiger Weise angewendet und damit Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG) verletzt. Die Vorinstanz habe es allein aufgrund des Bestätigungsschreibens der Tochter der Beschwerdegegnerin und des Beschwerdegegners für realistisch erachtet, dass aus familiären Gründen ein Wohnortwechsel erfolgen soll. Weitergehende Abklärungen betreffend die Tochter im Hinblick auf ihren jetzigen Wohnort, Arbeitsort, Hintergründe über den Wohnsitzwechsel etc. würden im angefochtenen Entscheid jedoch gänzlich fehlen. Die Tochter mit Wohnsitz in W.________ (Genf) betreibe eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Genf. Der Arbeitsort in Genf könne daher nicht Grund für den Wohnsitzwechsel nach Gstaad sein. Es sei nicht nachvollziehbar, wie die Vorinstanz zum Schluss habe kommen können, die beiden Kinder (14- und 11-
jährig) würden dereinst eine Schule in Gstaad besuchen. Vielmehr bestünden konkrete Hinweise, dass dies gerade nicht der Fall sei. So nehme die John F. Kennedy International School nur Kinder bis 14 Jahre auf. Die andere internationale Privatschule (Le Rosey) nehme zwar Kinder bis 18 Jahre auf; sie sei jedoch in Y.________ am Genfersee beheimatet und verlege lediglich während dreier Monate im Winter den Campus nach Gstaad. Weitere internationale Schulen habe es in Gstaad nicht. Das Gymnasium Interlaken als öffentliche weiterführende Schule verfüge zwar über eine Abteilung in Gstaad; die Unterrichtssprache sei jedoch Deutsch. Hinzu komme, dass entgegen den Ausführungen der Vorinstanz die Raumaufteilung und -grösse des Bauvorhabens keineswegs einer typischen Erstwohnung entspreche und daher darauf schliessen lasse, dass es sich um eine klassische Zweitwohnung im luxuriösen bzw. gehobenen Segment handle.

4.
Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist im Baubewilligungsverfahren von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b ZWG zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.4).

4.1. Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen (aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung), u.U. der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten; BGE 145 II 99 E. 3; 144 II 49 E. 2.2).
Ist die Absicht bzw. Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Um sanktioniert zu werden, muss der Missbrauch eines Rechts, wie sich für das Zivilrecht schon aus dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 ZGB ergibt, offensichtlich sein (BGE 144 II 49 E. 2.2; 142 II 206 E. 2.3; Urteile 1C 242/2021 vom 19. August 2022 E. 4.1; 1C 285/2019 vom 28. Januar 2020 E. 4.1).

4.2. Im vorliegenden Fall liegen keine eindeutigen Hinweise vor, um von einer Gesetzesumgehung auszugehen, geschweige denn von einem offensichtlichen Fall. Die Erwägungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden. Sie hat sich mit allen zu berücksichtigenden Aspekten (Lage der Liegenschaft, bauliche Gestaltung, Preis, Verhältnisse der Personen, welche dort zu wohnen beabsichtigen) ausreichend auseinandergesetzt. So hält sie insbesondere zutreffend fest, dass weder die Grösse des Neubaus noch die voraussichtlichen Baukosten auf eine Umgehungsabsicht schliessen lassen, zumal notorisch ist, dass im Saanenland (Gstaad) auch vermögende Personen ihren Wohnsitz haben (vgl. Urteil 1C 592/2017 vom 15. Juni 2018 E. 5.6). Eine allenfalls untypische Raumaufteilung schliesst die Nutzung des Chalets als Erstwohnung ebenfalls nicht aus. Dass kein gesondertes Arbeitszimmer vorgesehen sei, hat - wie das Verwaltungsgericht zu Recht feststellte - noch nicht zur Folge, dass eine Erstwohnungsnutzung unrealistisch erscheint. Wie die Vorinstanz nachvollziehbar darlegt, bestehen auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass zwei separate Wohneinheiten geschaffen werden sollen, zumal zum Erdgeschoss kein separater Zugang existiert und eine gemeinsame
interne Erschliessung besteht. Für die Aufteilung des Gebäudes in zwei Wohneinheiten wären bauliche Massnahmen erforderlich. Die gegenteiligen Ausführungen der Beschwerdeführenden überzeugen nicht. Sie bringen keine Gründe vor, welche das geplante Chalet als Erstwohnsitz ungeeignet erscheinen lassen. Dass das Chalet auch als Ferienwohnung genutzt werden könnte, kann nicht massgebend sein.
Die Vorinstanz durfte auch davon ausgehen, dass der Wohnungswechsel der Tochter des Beschwerdegegners und der Beschwerdegegnerin aus familiären Gründen erfolgen soll. Der Sitz der Firma der Tochter in Genf spricht nicht gegen einen Wohnsitzwechsel nach Gstaad. Ausserdem ist es nicht als bundesrechtswidrig zu beanstanden, dass die Vorinstanz es angesichts der vorhandenen Schulungsmöglichkeiten nicht für entscheidend erachtete, ob die Kinder die John F. Kennedy International School oder eine andere Schule besuchen werden. Die Unterrichtssprache allein kann dabei kein ausschlaggebendes Kriterium gegen einen Wohnsitzwechsel darstellen. Die diesbezüglichen Einwände der Beschwerdeführenden sind jedenfalls nicht geeignet, eine offensichtliche Umgehungsabsicht zu begründen. Es bestehen somit entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführenden keine ernsthaften Anhaltspunkte, welche die Umzugsabsichten bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung als unrealistisch erscheinen lassen.

4.3. Wie die Vorinstanz des Weiteren zu Recht festgehalten hat, wird die Einhaltung der Nutzungsbeschränkung nach Bauabschluss von der Baupolizeibehörde zu kontrollieren sein. Mangels konkreter Indizien für eine Umgehungsabsicht musste die Vorinstanz insoweit den Sachverhalt nicht vertiefter abklären. Sie hat sich daher keine willkürliche bzw. unvollständige Sachverhaltsfeststellung zu Schulden kommen lassen. Ihr kann auch keine Verletzung der Zweitwohnungsvorschriften vorgeworfen werden. Die diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführenden erweisen sich damit als unbegründet.

5.
Weiter rügen die Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit dem Ortsbild- und Landschaftsschutz sowie der Denkmalpflege, dass die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) zu Unrecht nicht beigezogen worden sei.

5.1. Gemäss Art. 10 Abs. 2 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 (BauG/BE; BSG 721.0) beurteilt die OLK zuhanden der Baubewilligungsbehörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbilds- und Landschaftsschutzes. Art. 22a Abs. 1 des Dekrets des Kantons Bern vom 22. März 1994 über das Bewilligungsverfahren (BewD/BE; BSG 725.1) sieht vor, dass die Baubewilligungsbehörde die OLK bei prägenden Bauvorhaben konsultiert, gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen können, insbesondere in den in lit. a bis c aufgezählten Schutzgebieten.

5.2. Das Verwaltungsgericht erwog, dass die Vorinstanzen zu Recht auf die Einholung eines OLK-Gutachtens verzichtet haben. Liege ein Bauvorhaben - wie unbestrittenermassen vorliegend - in keinem besonderen Schutzgebiet im Sinne von Art. 22a Abs. 1 lit. a bis c BewD/BE, sei nur in besonderen Situationen von einem "prägenden" Bauvorhaben gemäss Art. 10 Abs. 2 BauG/BE auszugehen und eine Konsultation des OLK sei nur vorgesehen, wenn das Vorhaben in seiner Umgebung dominant wirke bzw. hervorsteche, etwa wegen einer exponierten Lage, eines mächtigen Baukörpers oder einer untypischen Gestaltung. Dass eine solche Auslegung der kantonalen Vorschriften in rechtlicher Hinsicht willkürlich sein soll, legen die Beschwerdeführenden nicht dar.
Sie zeigen auch nicht auf, inwiefern die Feststellungen der Vorinstanz in tatsächlicher Hinsicht offensichtlich unrichtig und damit willkürlich sein sollen. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, soll das neue Chalet gemäss Bauplänen und Visualisierungen so tief in den Hang gebaut werden, dass hangseitig nur das Dachgeschoss und auch seitlich nicht die ganzen Fassaden sichtbar sein werden. Der Neubau wird unterhalb des bestehenden Chalets G.________ I und des benachbarten Chalets der Beschwerdeführenden errichtet und von diesen Gebäuden überragt werden. Mit diesen Erwägungen setzen sich die Beschwerdeführenden nicht auseinander, sondern begnügen sich mit dem unsubstanziierten Vorbringen, das projektierte Chalet weise im Vergleich zu den umliegenden Bauten einen grösseren Grundriss und damit ein grösseres Volumen auf. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz dem Bauvorhaben eine dominante Wirkung in seiner Umgebung absprach, zumal auch den Baueingabeplänen und Visualisierungen nicht entnommen werden kann, dass die Dimensionen nicht mit denjenigen der umliegenden Chalets vergleichbar sein sollen. Da es sich beim neuen Gebäude ebenfalls um ein Chalet handelt, durfte die Vorinstanz zudem davon ausgehen, dass es auch in
architektonischer Hinsicht nicht auffällt.

5.3. Die Lage des Bauvorhabens in der Umgebung des historischen Hotels Gstaad Palace hat ebenfalls nicht zur Folge, dass das Bauprojekt als "prägendes" Bauvorhaben zu qualifizieren wäre, welches die Einholung eines Fachgutachtens der OLK erforderlich machen würde. Die Vorinstanz stellte willkürfrei fest, es treffe zwar zu, dass der "schlossartige, romantische Hotelturm" des Palace im kantonalen Bauinventar verzeichnet sei. Allerdings betrage die kürzeste Distanz zwischen dem geschützten Gebäude und der Bauparzelle gut 125 m, weshalb nicht ersichtlich sei, inwiefern der dominante Hotelbau durch den neuen, nicht prominenter als die bestehenden Chalets in Erscheinung tretenden Neubau in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt werden könnte, zumal dieser von öffentlich zugänglichen Standorten - abgesehen vielleicht vom Liegebereich des Aussenschwimmbads - kaum einsehbar sein werde (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.6.1 in fine). Soweit sich die Beschwerdeführenden mit diesen vorinstanzlichen Erwägungen überhaupt rechtsgenüglich auseinandersetzen, vermögen ihre allgemein gehaltenen Vorbringen jedenfalls keine offensichtlich unrichtige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (Art. 97 Abs. 1 BGG) zu begründen.

5.4. Die Vorinstanz hält weiter fest, dass der Bereich des Aussenschwimmbads sowie die von den Beschwerdeführenden erwähnte "Gartenlandschaft" nicht unter Denkmalschutz stünden, weshalb insofern keine erhöhten rechtlichen Anforderungen gelten und lediglich die allgemeinen Vorschriften zum Ortsbildschutz zur Anwendung gelangen würden. So kann gemäss Vorinstanz auf dem Baugrundstück auch keine möglichst naturnahe Erhaltung verlangt werden. Ausserdem komme ein vollständiges Verbot baulicher Nutzung in der Umgebung eines Baudenkmals ohnehin kaum je in Frage. Inwiefern diese Feststellungen der Vorinstanz vor dem Willkürverbot nicht standhalten sollten, zeigen die Beschwerdeführenden nicht auf. Die Vorinstanz hat sodann ausführlich und überzeugend dargelegt, weshalb das Bauvorhaben die allgemeinen Vorschriften zum Ortsbildschutz einhält (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3 ff.). Eine willkürliche Anwendung dieser kantonalen Vorschriften oder eine willkürliche Beweiswürdigung wird von den Beschwerdeführenden im Übrigen nicht explizit gerügt. Dass das Bauvorhaben aus Ortsbild- und Landschaftsschutzgründen nicht bewilligungsfähig sein soll, vermögen sie somit nicht hinreichend darzulegen. Die Beschwerde erweist sich daher auch in diesem
Punkt und damit insgesamt als unbegründet.

6.
Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Sie haben zudem die Beschwerdegegnerin und den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführenden haben die Beschwerdegegnerin und den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 4'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Saanen, der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern, dem Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 3. Februar 2023

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Kneubühler

Die Gerichtsschreiberin: Dillier

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 75^b * - 1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
¹	Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
²	La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) LRS Art. 6 - 1 Dans les communes dont la proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l'art. 5 est supérieure à 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée. Si cette proportion est inférieure à 20 %, mais que l'octroi d'une autorisation de construire conduirait, dans une commune, au dépassement de cette limite de 20 %, l'autorisation ne peut pas être délivrée.
¹	Dans les communes dont la proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l'art. 5 est supérieure à 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée. Si cette proportion est inférieure à 20 %, mais que l'octroi d'une autorisation de construire conduirait, dans une commune, au dépassement de cette limite de 20 %, l'autorisation ne peut pas être délivrée.
²	Demeure réservée la création de nouveaux logements au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, et des art. 8, 9, 26 ou 27.

SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) LRS Art. 14 Suspension - 1 L'autorité compétente pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, pendant une durée déterminée, lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
¹	L'autorité compétente pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, pendant une durée déterminée, lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
^a	la restriction d'utilisation ne peut temporairement pas être respectée en raison de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile ou changement d'état civil;
^b	le propriétaire apporte la preuve que le logement a été proposé sur le marché et qu'il a vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le logement à un prix raisonnable.
²	Elle prolonge la suspension selon l'al. 1, let. b, lorsque le propriétaire apporte la preuve que les exigences sont toujours remplies.
³	Elle ordonne, en même temps que la suspension au sens de l'al. 1, let. b, et lors de chaque prolongation, une réestimation de la valeur officielle du logement aux frais du requérant.
⁴	Le Conseil fédéral règle la durée des suspensions et de leurs prolongations, ainsi que les détails de la preuve au sens de l'al. 1, let. b, en particulier les exigences relatives à la mise sur le marché du logement.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.