2C_185/2014 - 2014-05-02 - Diritti reali - Grundstückverkehr, Bewilligungspflicht nach BewG

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C_185/2014

Urteil vom 2. Mai 2014

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Kneubühler,
Gerichtsschreiber Klopfenstein.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,

gegen

Regierungsstatthalterin der Ämter Entlebuch und Willisau.

Gegenstand
Grundstückverkehr, Bewilligungspflicht nach BewG,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung, vom 13. Januar 2014.

Sachverhalt:

A.
Mit öffentlicher Urkunde vom 11. November 2005 wurde die A.________ AG mit Sitz in U.________/SZ errichtet. Gründungsmitglieder waren die drei Schweizer Staatsangehörigen B.________, C.________ und D.________. Die A.________ AG bezweckt die Beteiligung an Finanz- und Immobiliengesellschaften im In- und Ausland. U.a. kann sie auch Grundstücke erwerben, halten und veräussern. Ihr Aktienkapital von Fr. 100'000.--, damals aufgeteilt in 10 000 Inhaberaktien à nominal Fr. 10.--, wurde von den Gründungsmitgliedern wie folgt gezeichnet: 9998 Inhaberaktien durch B.________ und je eine Inhaberaktie durch C.________ und D.________. Am 21. Dezember 2012 erfolgte eine Statutenänderung betreffend Umwandlung von Inhaber- in Namenaktien. Der Verwaltungsrat besteht aus B.________ und C.________.

B.
Mit Kaufvertrag vom 5. Oktober 2012 kaufte die A.________ AG zwei Stockwerkeigentumsgrundstücke (StWE-Nr. xxx und yyy, Grundbuch Pfaffnau/LU) zum Preis von Fr. 270'000.--. Am 3. Januar 2013 verwies das Grundbuchamt Luzern West die A.________ AG an das Regierungsstatthalteramt Entlebuch und Willisau als Bewilligungsbehörde nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb durch Personen im Ausland (BewG, SR 211.412.41). Das Amt stellte mit Verfügung vom 28. Juni 2013 fest, die Beteiligung an der Gründung der A.________ AG unterliege der Bewilligungspflicht; ebenso der Erwerb der Grundstücke yyy und xxx. Zugleich verweigerte es die Bewilligung und ordnete vorsorglich eine Grundbuchsperre und eine Handelsregistersperre an.

C.
Das Kantonsgericht des Kantons Luzern wies mit Urteil vom 13. Januar 2014 die dagegen erhobene Beschwerde ab.

D.
Die A.________ AG erhebt Beschwerde mit dem Antrag, das letztgenannte Urteil aufzuheben und festzustellen, dass sie - die Beschwerdeführerin - nicht der Bewilligungspflicht unterliege. Das Bundesgericht hat die Akten eingeholt, aber auf einen Schriftenwechsel verzichtet.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid (Art. 90 BGG) eines oberen Gerichts (Art. 86 Abs. 2 BGG) über eine Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a BGG), welche unter keinen der in Art. 83 BGG genannten Ausschlussgründe fällt, weshalb die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig ist. Auf die form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde der gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG legitimierten Beschwerdeführerin ist einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht - inklusive Bundesverfassungsrecht -, Völkerrecht sowie kantonale verfassungsmässige Rechte (Art. 95 BGG). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt bzw. vom Bundesgericht von Amtes wegen berichtigt oder ergänzt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig (d.h. willkürlich) ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 BGG bzw. Art. 105 Abs. 2 BGG). Eine entsprechende Rüge, welche rechtsgenüglich substantiiert vorzubringen ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.), setzt zudem voraus, dass die Behebung des Mangels sich für den Ausgang des Verfahrens als entscheidend erweist (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel (Noven) dürfen nur soweit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.

2.1. Mit dem angefochtenen Entscheid werden einerseits die Beteiligung an der Gründung der Beschwerdeführerin und andererseits der Erwerb der Grundstücke Nr. yyy und xxx (Grundbuch Pfaffnau) der Bewilligungspflicht unterstellt.

2.2. Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Erwerb von Grundstücken gilt u.a. der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind (Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG), namentlich auch die Beteiligung an der Gründung einer solchen juristischen Person (Art. 1 Abs. 1 lit. a der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland [BewV; SR 211.412.411]). Als Personen im Ausland gelten unter anderem juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG), sowie natürliche und juristische Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht Personen im Ausland nach den Buchstaben a, a bis und c sind, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben (Art. 5
Abs. 1 lit. d BewG). Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Dies wird insbesondere vermutet, wenn Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Aktien- und gegebenenfalls des Partizipationsscheinkapitals besitzen, über mehr als einen Drittel der Stimmen in der Generalversammlung verfügen oder der Gesellschaft rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen ihren Aktiven und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (Art. 6 Abs. 2 BewG).

Die Bewilligungsbehörde und die kantonale Beschwerdeinstanz stellen den Sachverhalt von Amtes wegen fest. Sie stellen nur auf Vorbringen ab, die sie geprüft und über die sie nötigenfalls Beweis erhoben haben (Art. 22 Abs. 1 BewG). Die Behörde kann zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert (Art. 22 Abs. 4 BewG).

2.3. Vorliegend ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin ihren Sitz in der Schweiz hat und dass die Aktionäre und Verwaltungsratsmitglieder B.________ und C.________ Schweizer Bürger sind. Die Vorinstanz kommt aber zum Ergebnis, dass der Nachweis der schweizerischen Beherrschung nicht erbracht sei. Sie stützt diese Folgerung auf folgende Feststellungen:

Laut den von der Beschwerdeführerin eingereichten Aktionärsverzeichnissen sollen Ende 2011 und Ende 2012 7000 Aktien im Eigentum von B.________ und 3000 Aktien im Eigentum von C.________ gewesen sein, leicht modifiziert auch Ende 2010. Dies stehe im Widerspruch zu den Angaben, welche die Beschwerdeführerin in einem früheren Bewilligungsverfahren vor dem Regierungsstatthalteramt Hochdorf und Luzern gemacht habe; dort habe sie ausgeführt, sie könne die Aktienverhältnisse nicht nachvollziehen, da sie ständig wechselten. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die jetzt eingereichten Aktionärsverzeichnisse unter dem Druck des vorliegenden Verfahrens erstellt worden seien. Berechtigte Zweifel an den Angaben der Beschwerdeführerin ergäben sich auch vor dem Hintergrund der Steuerdeklarationen des Hauptaktionärs B.________. Dieser habe per Ende 2005, 2006 und 2007 keine Aktien der Beschwerdeführerin deklariert, obwohl er gemäss Gründungsurkunde 9998 Aktien übernommen habe. Erst per Ende 2008 seien von ihm 200 Aktien deklariert worden. Die Beschwerdeführerin erkläre die Abweichungen zu den eingereichten Aktionärsverzeichnissen nicht. Erst am 12. Oktober 2012 habe B.________ um Berichtigung der Steuerdeklarationen ersucht. Die fehlende
Deklaration lasse daran zweifeln, dass die Beschwerdeführerin schweizerisch beherrscht sei und kein treuhänderisches Handeln vorliegen solle.

Weiter erwog das Kantonsgericht, diese Zweifel würden durch die uneinheitlichen, widersprüchlichen und nicht nachvollziehbaren Angaben der Beschwerdeführerin bestärkt. Die Angaben zur Finanzierung des Grundstückkaufs (Hypothekardarlehen von Fr. 210'000.-- und Fr. 60'000.--) seien zwar grundsätzlich plausibel, doch spreche die Bank hinsichtlich des Betrags von Fr. 60'000.-- von einem Kontoguthaben und nicht von einem Hypothekarkredit, wofür auch keine Unterlagen aufgelegt würden. Selbst wenn der Finanzierungsnachweis mit diesen Angaben als erbracht gälte, bleibe die Tatsache, dass B.________ die angeblich in seinem Eigentum stehenden Aktien nicht oder nur in geringer Stückzahl deklariert habe, so dass die Beschwerdeführerin nicht positiv nachzuweisen vermöge, dass sie im Zeitpunkt des Erwerbs wirklich von Schweizer Bürgern beherrscht gewesen sei. Dass dieser Nachweis nicht als erbracht angesehen werden könne, zeige sich an anderen Ungereimtheiten (Differenzen in den eingereichten Jahresrechnungen der Beschwerdeführerin gegenüber den im früheren Verfahren eingereichten Jahresrechnungen). Sodann solle die Beschwerdeführerin nach ihren Angaben von den Aktionären B.________ und C.________ wiederholt Darlehen erhalten haben, die jedoch
in den Wertschriftenverzeichnissen und Steuererklärungen der Aktionäre nicht oder nur zu einem kleinen Teil aufgeführt und deklariert worden seien. Auch sei die Herkunft dieser Mittel nicht belegt und glaubhaft, zumal B.________ jeweils nur Barmittel in bescheidener Höhe deklariert habe. Mit Blick auf diese bescheidenen Mittel sei auch fraglich, wie B.________ den Betrag von Fr. 99'980.-- für die von ihm gezeichneten Aktien bar habe liberieren können. Gemäss Angaben der Beschwerdeführerin stammten die Mittel von zwei heute liquidierten Gesellschaften, doch sei nicht ansatzweise dargelegt worden, woher diese Mittel stammten und in wessen Eigentum die Anteile an diesen Gesellschaften gestanden hätten. Aufgrund der unklaren Umstände im Zusammenhang mit der Liberierung könne nicht ausgeschlossen werden, dass es sich wirtschaftlich um ein Darlehen von Personen im Ausland gehandelt habe.

Die Vorinstanz kam gestützt auf diese Erwägungen zum Schluss, insgesamt vermöge die Beschwerdeführerin keine vollständigen und genügend aussagekräftigen Beweise für ihre schweizerischen Aktionärs- und Eigentumsverhältnisse zu liefern. Die Eigentums-, Beherrschungs- und Finanzierungsverhältnisse blieben undurchsichtig. In Anwendung von Art. 22 Abs. 4 BewG sei deshalb davon auszugehen, dass der Nachweis der schweizerischen Beherrschung nicht erbracht sei.

2.4. Soweit es sich bei diesen Erwägungen um Sachverhaltsfeststellungen handelt, werden sie von der Beschwerdeführerin nicht substantiiert in Frage gestellt und sind sie für das Bundesgericht verbindlich (E. 1.2). Bei dieser sachverhaltlichen Ausgangslage ist die Folgerung der Vorinstanz nicht zu beanstanden, wonach die finanziellen Verhältnisse der Beschwerdeführerin sowohl im Zeitpunkt ihrer Gründung als auch im Zeitpunkt des hier streitigen Grundstückerwerbs ungeklärt seien und namentlich die schweizerische Beherrschung nicht hinreichend dargelegt werde, so dass weder für die Aktien der Beschwerdeführerin noch für die Grundstücke ein Erwerb für Rechnung von Personen im Ausland ausgeschlossen werden könne (Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG).

Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daran nichts zu ändern: Namentlich schliesst der Umstand, dass die beiden Aktionäre Schweizer Bürger sind, nicht aus, dass sie die Aktien treuhänderisch für ausländische Personen halten. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, sie habe den Kauf der Liegenschaften mit Hypothekarkrediten von Schweizer Banken und aus eigenen Mitteln finanziert, so übersieht sie, dass auch die Vorinstanz diese Darlegungen zur Finanzierung als grundsätzlich plausibel bezeichnet hat. Massgebend für die Vorinstanz war aber der Umstand, dass unklar ist, wie die Beschwerdeführerin zu diesen Mitteln gekommen ist, zumal die angeblichen Darlehen der Aktionäre von diesen nicht deklariert und die Herkunft der entsprechenden Mittel nicht dargelegt worden sind. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin, die Mittel seien von den Aktionären eingebracht worden und stammten aus Löhnen, ist nicht belegt und zudem ein Novum, dessen Zulässigkeit nicht begründet wird, so dass es vor Bundesgericht nicht berücksichtigt werden kann (vorne E. 1.2, am Ende). Auch anderweitig ist nicht dargetan oder ersichtlich, inwiefern die Folgerungen der Vorinstanz bundesrechtswidrig sein sollen.

3.
Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet. Die unterliegende Beschwerdeführerin trägt die Kosten des Verfahrens (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, der Regierungsstatthalterin der Ämter Entlebuch und Willisau, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. Mai 2014
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Klopfenstein

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
¹	Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
²	L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
^a	il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
^b	il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
^c	sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
³	Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 4 Acquisto di fondi - 1 È considerato acquisto di un fondo:
¹	È considerato acquisto di un fondo:
^a	l'acquisto della proprietà, di un diritto di superficie, di un diritto di abitazione o dell'usufrutto su un fondo;
^b	la partecipazione a una società senza personalità giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi;
^c	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una partecipazione a un fondo immobiliare, i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^cbis	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su un'azione di una SICAV immobiliare, le cui azioni non sono negoziate regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^d	...
^e	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi, nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera;
^f	la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo oppure su quote secondo le lettere b, c ed e;
^g	l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo.
²	È considerato acquisto di un fondo anche il mantenimento di diritti su un fondo che non può essere acquistato senza autorizzazione giusta l'articolo 2 capoverso 2 lettera a da parte di una persona giuridica o di una società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale che trasferisce all'estero la sede statutaria o effettiva.12

SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) OAFE Art. 1 Acquisto di fondi - 1 Sono considerati acquisto di fondi anche:2
¹	Sono considerati acquisto di fondi anche:2
^a	la partecipazione alla costituzione o, nella misura in cui l'acquirente rafforzi la sua posizione, all'aumento di capitale di persone giuridiche il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) che non possono essere acquistati senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE;
^b	l'assunzione di un fondo, il cui acquisto non è possibile senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE, congiuntamente a un patrimonio o a un'azienda (art. 181 Codice delle obbligazioni5) oppure mediante fusione, scissione, trasformazione di società o trasferimento di patrimonio in virtù della legge del 3 ottobre 20036 sulla fusione (LFus), se ciò porta all'aumento dei diritti dell'acquirente su questo fondo;
^c	l'acquisto di quote in una società proprietaria di un'abitazione, che serve all'acquirente delle quote come abitazione principale, secondaria o di vacanza.
²	Per altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE) s'intende segnatamente:
^a	la locazione o l'affitto a lungo termine di un fondo qualora gli accordi eccedano le relazioni d'affari usuali o commerciali e pongano il locatore in un particolare rapporto di dipendenza dal conduttore o dall'affittuario;
^b	il finanziamento dell'acquisto o dell'edificazione di un fondo qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongano l'acquirente o il committente dell'opera in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore;
^c	la costituzione di divieti di costruzione e di restrizioni analoghe del diritto di proprietà con effetti reali o contrattuali e che concernono un fondo vicino.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 5 Persone all'estero - 1 Sono considerate persone all'estero:
¹	Sono considerate persone all'estero:
^a	i cittadini seguenti che non hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera:
^abis	i cittadini di altri Stati esteri che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera;
^a1	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,
^a2	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 201914 tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
^b	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria o effettiva all'estero;
^c	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria e effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante;
^d	le persone fisiche e giuridiche nonché le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che non sono persone all'estero secondo le lettere a, abis e c, qualora acquistino un fondo per conto di persone all'estero.
²	...17

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 6 Posizione preponderante - 1 Una persona all'estero occupa una posizione preponderante se, in virtù della sua partecipazione finanziaria, del suo diritto di voto o per altri motivi, può, da sola o congiuntamente con altre persone all'estero, esercitare un influsso decisivo su l'amministrazione o la direzione.
¹	Una persona all'estero occupa una posizione preponderante se, in virtù della sua partecipazione finanziaria, del suo diritto di voto o per altri motivi, può, da sola o congiuntamente con altre persone all'estero, esercitare un influsso decisivo su l'amministrazione o la direzione.
²	La posizione preponderante di persone all'estero in una persona giuridica è presunta se esse:
^a	possiedono più di un terzo del capitale azionario o del capitale sociale;
^b	dispongono di più di un terzo dei voti nell'assemblea generale o nell'assemblea dei soci;
^c	costituiscono la maggioranza del consiglio di fondazione o dei beneficiari di una fondazione di diritto privato;
^d	mettono a disposizione della persona giuridica mezzi finanziari rimborsabili che superano la metà della differenza tra i suoi attivi e i suoi debiti verso persone non sottostanti all'obbligo dell'autorizzazione.
³	La posizione preponderante di persone all'estero in una società in nome collettivo o in accomandita è presunta se una o più di esse:
^a	sono soci illimitatamente responsabili;
^b	mettono a disposizione della società, come accomandanti, mezzi finanziari che superano un terzo dei suoi mezzi propri;
^c	mettono a disposizione della società o dei soci illimitatamente responsabili mezzi finanziari rimborsabili che superano la metà della differenza tra i suoi attivi e i suoi debiti verso persone non sottostanti all'obbligo dell'autorizzazione.
⁴	La posizione preponderante di persone all'estero in un fondo d'investimento immobiliare è presunta se esso è amministrato ai sensi della presente legge da una persona all'estero e se la direzione del fondo è una persona all'estero.19
⁵	La posizione preponderante di persone all'estero in una SICAV immobiliare è presunta se essa è amministrata ai sensi della presente legge da una persona all'estero e se persone all'estero:
^a	possiedono più di un terzo dei voti in relazione al capitale azionario degli imprenditori;
^b	costituiscono la maggioranza del consiglio di amministrazione;
^c	mettono a disposizione mezzi finanziari rimborsabili che superano la metà della differenza tra gli attivi del capitale azionario degli investitori della SICAV immobiliare e i suoi debiti nei confronti di persone non sottostanti all'obbligo di autorizzazione.20

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 22 Assunzione delle prove - 1 L'autorità di prima istanza e l'autorità cantonale di ricorso accertano i fatti, d'ufficio. Esse si fondano soltanto su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto le prove.
¹	L'autorità di prima istanza e l'autorità cantonale di ricorso accertano i fatti, d'ufficio. Esse si fondano soltanto su allegazioni da esse esaminate e di cui hanno, se del caso, assunto le prove.
²	L'autorità di prima istanza, l'autorità cantonale di ricorso, i Tribunali della Confederazione e, in mancanza di un procedimento dinanzi a tali autorità, l'autorità cantonale legittimata a ricorrere e l'Ufficio federale di giustizia possono chiedere informazioni su tutti i fatti rilevanti per l'obbligo dell'autorizzazione o per l'autorizzazione stessa.46
³	È tenuto a fornire informazioni chiunque, d'ufficio, professionalmente, contrattualmente o come organo di una persona giuridica, di una società senza personalità giuridica o di un fondo d'investimento, partecipa, mediante finanziamento o altrimenti, alla preparazione, alla conclusione o all'esecuzione di un negozio giuridico concernente l'acquisto; a domanda, deve consentire anche l'esame dei libri commerciali, della corrispondenza o dei documenti giustificativi e produrli.
⁴	L'autorità può decidere a svantaggio dell'acquirente, se un assoggettato all'obbligo d'informare nega la cooperazione indispensabile che si può ragionevolmente pretendere da lui.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.