4A_69/2012 - 2012-05-02 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 69/2012

Urteil vom 2. Mai 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marco Del Fabro,
Beschwerdeführerin,

gegen

A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Wenger,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mäklervertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des
Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 14. Dezember 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG (Beschwerdeführerin) bezweckt unter anderem den Kauf und den Verkauf sowie die Verwaltung von Immobilien. A.________ (Beschwerdegegner) ist als Immobilienberater, Immobilienschätzer und Immobilienhändler tätig. Zuweilen wickelt er zusammen mit seinem Geschäftskollegen B.________ Immobiliengeschäfte ab. B.________ war unabhängig davon auch schon mehrmals selber für die Beschwerdeführerin tätig.

B.________ machte die Beschwerdeführerin, von der er wusste, dass sie auf der Suche nach geeigneten Kaufobjekten war und ist, im Herbst 2009 auf zwei Liegenschaften in Y.________ mit zwei Doppelhäusern aufmerksam, deren Eigentümerin, die Z.________ AG (im Folgenden: Verkäuferin), an einem Verkauf interessiert war. Die Beschwerdeführerin zeigte Interesse daran, und es kam in der Folge zu einer Besichtigung, an der einerseits C. X.________ für die Beschwerdeführerin und andererseits der Beschwerdegegner sowie B.________ teilnahmen. Im Anschluss an diese Besichtigung setzten sich die Parteien in einem Restaurant zusammen, wobei neben den Kaufpreisvorstellungen auch die Vermittlungsprovision in der Höhe von Fr. 30'000.-- zur Sprache kam.

B.________ schrieb die Beschwerdeführerin am 21. Oktober 2009 per E-Mail an und teilte ihr das grundsätzliche Interesse der Verkäuferin mit, die Liegenschaften an sie zu verkaufen. Ausserdem übermittelte er ihr eine Vorlage für ein Kaufangebot. Auf deren Grundlage liess die Beschwerdeführerin der Verkäuferin am 22. Oktober 2009 ein Kaufangebot zu einem Preis von Fr. 1'550'000.-- zukommen. Mit Faxschreiben vom 11. November 2009 teilte die Beschwerdeführerin B.________ mit, sie zahle einen Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- und eine Provision von Fr. 30'000.--. Ferner bat sie um Zustellung eines Kaufvertragsentwurfs. Am 18. November 2009 stellte die Beschwerdeführerin nochmals ein Kaufangebot zuhanden der Verkäuferin aus. Abweichend vom ersten Angebot war als Datum des Eigentumsübergangs der 1. Januar 2010 vorgesehen. Ebenfalls am 18. November 2009 unterschrieb die Beschwerdeführerin eine an den Beschwerdegegner gerichtete Erklärung zum Vermittlungshonorar für die Liegenschaften mit folgendem Wortlaut:
"Bei erfolgreichem Vertragsabschluss für obige Liegenschaften zum Kaufpreis von Fr. 1'550'000.-- erhalten Sie von uns per Datum Vertragsunterzeichnung ein Vermittlungshonorar von Fr. 30'000.--."
Am 27. November 2009 trafen sich Vertreter der Verkäuferin und B.________ auf dem Notariat von Q.________, um den Kaufvertrag zusammen mit der Beschwerdeführerin zu besprechen. Zur Besprechung erschien indessen kein Vertreter der Beschwerdeführerin, und das von der Beschwerdeführerin auf den Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung zugesagte Zahlungsversprechen der Bank R.________ war nicht eingeholt worden.

Nachdem sich die Beschwerdeführerin und der Vertreter der Verkäuferin in den Büros der Beschwerdeführerin ausgetauscht hatten, teilte die Beschwerdeführerin B.________ am 3. Dezember 2009 schriftlich mit, sie ziehe ihr Angebot für die Liegenschaft zurück. Sie führte in ihrem Schreiben aus: "Dies war ebenfalls ein Grund für das nicht erscheinen unserseits beim vereinbarten Termin am 27.11.2009 [...] beim Notariat. Wobei unser nicht erscheinen bekannt gegeben wurde". Gleichentags kündigte die Beschwerdeführerin B.________ gegenüber telefonisch den Vermittlungsvertrag mit dem Beschwerdegegner.

Am 5. Februar 2010 schlossen die Beschwerdeführerin und die Verkäuferin einen Kaufvertrag über die fraglichen Liegenschaften, zu einem Kaufpreis von Fr. 1'550'000.--.

Der Beschwerdegegner leitete daraufhin Betreibung gegen die Beschwerdeführerin im Betrag von Fr. 30'000.-- ein und erlangte gestützt auf die Erklärung der Beschwerdeführerin vom 18. November 2009 zum Vermittlungshonorar am 19. Mai 2010 die provisorische Rechtsöffnung.

B.
Die Beschwerdeführerin klagte am 23. Juni 2010 beim Bezirksgericht Winterthur auf Aberkennung der Forderung. Das Bezirksgericht wies die Klage am 19. August 2011 ab und erklärte die Rechtsöffnung für definitiv. Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdeführerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich, das die Klage mit Urteil vom 14. Dezember 2011 ebenfalls abwies und das erstinstanzliche Urteil auch im Übrigen bestätigte.

C.
Die Beschwerdeführerin beantragt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Aberkennungsklage gutzuheissen, eventualiter die Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Der Beschwerdegegner schliesst auf Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.
Mit Verfügung vom 5. März 2012 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung gewährt.

Erwägungen:

1.
1.1 Die vorliegende Beschwerde wurde form- und fristgerecht erhoben (Art. 42 und Art. 100 Abs. 1 BGG). Der Streitwert beträgt Fr. 30'000.-- und erreicht damit die für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche Streitwertgrenze (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Die weiteren Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Vorbehältlich der jeweils im betreffenden Sachzusammenhang zu prüfenden Frage der hinreichenden Begründung ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1).
Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249 E. 1.4.3; 133 III 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Soweit der Beschwerdeführer den Sachverhalt ergänzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (Urteile 4A 275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2, nicht publ. in: BGE 137 III 539; 4A 214/2008 vom 9. Juli 2008 E. 1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der
Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).

2.
Die Vorinstanz würdigte die zwischen den Parteien ausgetauschten Willenserklärungen und stellte fest, die Parteien hätten sich über alle für den Abschluss eines auf Vermittlung gerichteten Mäklervertrags notwendigen wesentlichen Punkte ausgetauscht und geeinigt. Sie erwog, mangels abweichender Parteivereinbarung habe sich der Mäkler auf das blosse Zusammenführen der Interessenten beschränken können. Sei der Erfolg in Form eines Vertragsabschlusses deswegen eingetreten, so sei der Lohn verdient. Aufgrund der unbestritten gebliebenen erstinstanzlichen Feststellung, wonach das Tätigwerden des Beschwerdegegners für den Vertragsabschluss zwischen den Parteien kausal war, erachtete sie den Honoraranspruch des Beschwerdegegners für ausgewiesen.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt zunächst, die Vorinstanz habe die Aktivlegitimation des Beschwerdegegners mit Bezug auf die streitgegenständliche Honorarforderung zu Unrecht bejaht. Sie führt aus, der Beschwerdegegner und B.________ hätten eine einfache Gesellschaft gebildet, weshalb den beiden die Forderung aus dem Vermittlungsvertrag zur gesamten Hand zustehe. Folglich sei der Beschwerdegegner "nicht Gläubiger der in Betreibung gesetzten Forderung". Sie beanstandet, die Vorinstanz habe die Bestimmung von Art. 530 OR verletzt, indem sie im Gegensatz zur Erstinstanz das Bestehen einer einfachen Gesellschaft verneint habe. Überdies habe die Vorinstanz in diesem Punkt zu Unrecht angenommen, sie (die Beschwerdeführerin) bringe ein Novum vor.

3.1 Für die Vorinstanz, die sich mit der Frage der Sachlegitimation des Beschwerdegegners, d.h. seiner Forderungszuständigkeit, ausführlich auseinandersetzte, war entgegen der Beschwerdeführerin nicht entscheidend, ob zwischen dem Beschwerdegegner und B.________ eine einfache Gesellschaft bestand. Vielmehr verwies sie zutreffend auf Art. 543 Abs. 2 OR, gemäss dem die übrigen Gesellschafter durch Handlungen eines einzelnen Gesellschafters nur dann berechtigt und verpflichtet werden, wenn dieser im Namen der Gesellschaft oder sämtlicher Gesellschafter handelt. Sie beschränkte die Untersuchung folglich auf die Frage, ob überhaupt ein Handeln in fremdem Namen vorliege, wie es die Regeln der Stellvertretung verlangen. Dies - so die Vorinstanz weiter - setze eine entsprechende Tatsachenbehauptung bzw. Sachdarstellung wenigstens einer Prozesspartei voraus. Vorliegend fehle es an entsprechenden Behauptungen, sei doch vor der Erstinstanz nicht vorgebracht worden, dass B.________ und/oder der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin zu verstehen gegeben hätten, gemeinsam für die Beschwerdeführerin tätig sein und honoriert werden zu wollen. Soweit die Beschwerdeführerin nun solches behaupte, bringe sie ein unzulässiges Novum vor.

3.2 Die Beschwerdeführerin wendet hiergegen ein, sie habe bereits im bezirksgerichtlichen Verfahren detailliert aufgezeigt, inwiefern der Beschwerdegegner und B.________ gemeinsam gehandelt hätten und gemeinschaftlich aufgetreten seien. Sie habe vor der Erstinstanz zwar nie den Begriff der "einfachen Gesellschaft" verwendet, was jedoch auch nicht erforderlich gewesen sei, da es sich dabei doch um eine Frage der rechtlichen Qualifikation handle. Im Berufungsverfahren habe sie, wenn überhaupt, einzig ihre rechtliche Würdigung geändert.

3.3 Diese Ausführungen vermögen - sofern sie den Begründungsanforderungen der Beschwerde in Zivilsachen überhaupt genügen (Erw. 1.2) - nicht zu überzeugen. Es trifft zwar zu, dass es der Beschwerdeführerin in der Berufung frei stand, eine neue rechtliche Würdigung des Sachverhalts vorzubringen. In wessen Namen der Beschwerdegegner und B.________ handelten, ist allerdings - wie die Vorinstanz zutreffend erkannte - nicht eine Frage der Rechtsanwendung von Amtes wegen, sondern eine Tatfrage.
3.3.1 Um eine Verletzung von Art. 530 respektive Art. 543 OR zu belegen, müsste die Beschwerdeführerin aufzeigen, dass sie im kantonalen Verfahren entsprechende tatsächliche Behauptungen aufstellte. Die wörtlich wiedergegebenen Stellen aus der erstinstanzlichen Replik, mit denen die Beschwerdeführerin zu belegen versucht, dass sie bereits vor der Erstinstanz einen gemeinsamen Vertragsabschluss durch den Beschwerdegegner und B.________ behauptete, helfen ihr indessen nicht weiter. Aus den zitierten Passagen geht nämlich nicht hervor, dass die Beschwerdeführerin behauptet hätte, der Beschwerdegegner und B.________ hätten den Mäklervertrag im Namen beider abgeschlossen. Die Beschwerdeführerin führte darin zwar verschiedentlich aus, B.________ sei im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen zwischen ihr und der Verkäuferin tätig geworden, so etwa, er habe C. X.________ (von der Beschwerdeführerin) eine E-Mail geschickt und ihn auf eine interessante Liegenschaft [...] aufmerksam gemacht und weiter, B.________ und der Beschwerdegegner hätten ihr am 16. November 2009 (abermals) ein vorformuliertes (an die Verkäuferin gerichtetes) Kaufangebot über Fr. 1.55 Mio. sowie eine vorformulierte schriftliche Bestätigung des Vermittlungshonorars
von Fr. 30'000.-- zugestellt. Aus diesen und anderen Behauptungen kann wohl geschlossen werden, dass der Beschwerdegegner und B.________ (gemäss der beschwerdeführerischen Darstellung) bei der Vermittlung in irgendeiner Form zusammenarbeiteten. Es finden sich jedoch keine Behauptungen, dass die beiden den Mäklervertrag gemeinsam, d.h. im Namen beider, abschliessen wollten und der Beschwerdeführerin zu verstehen gegeben hätten, dass sie gemeinsam für sie tätig und honoriert sein wollten.

Dass die Vorinstanz bei dieser Behauptungslage nicht zum Ergebnis gelangte, der Beschwerdegegner und B.________ hätten den Mäklervertrag im Namen beider abgeschlossen, stellt keine Verletzung von Art. 530 OR dar.
3.3.2 Auch soweit die Beschwerdeführerin eine Verletzung des Novenrechts im Berufungsverfahren gemäss Art. 317 der vorliegend anwendbaren Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) geltend machen will, verfängt ihre Rüge nicht. Die Beschwerdeführerin übergeht, dass die Vorinstanz festhielt, die Beschwerdeführerin habe auch im Berufungsverfahren nicht behauptet, der Beschwerdegegner und B.________ hätten ihr irgendwie zu verstehen gegeben, sie wollten gemeinsam für sie tätig sein und daher gemeinsam honoriert werden; mit einer solchen Behauptung - so die Vorinstanz weiter - würde sich die Beschwerdeführerin denn wohl auch in einen unauflösbaren Widerspruch zu ihrer klaren und unmissverständlichen Erklärung vom 18. November 2009 setzen, mit der sie einzig dem Beschwerdegegner als ihrem Vertragspartner ein Honorar für Vermittlungen versprochen habe. Die Berufung auf das Novenrecht stösst damit ins Leere.

Nachdem die Beschwerdeführerin eine solche Behauptung, wie gesehen (E. 3.3.1), vor der Erstinstanz nicht aufgestellt hatte, wäre diese im Berufungsverfahren, wenn sie denn tatsächlich erhoben worden wäre, überdies in der Tat neu gewesen. Mangels entsprechender tatsächlicher Behauptungen kann die Beschwerdeführerin nichts aus dem von ihr zitierten Urteil 4A 491/2010 vom 30. August 2011 E. 2.3, nicht publ. in: BGE 137 III 455, ableiten, wo das Bundesgericht erkannte, dass die Qualifikation eines Vertrags als Gesellschaftsvertrag eine unabhängig von allfälligen Parteivorbringen zu beurteilende Rechtsfrage darstellt. Dass es sich bei ihrer Behauptung um ein zulässiges Novum gehandelt hätte, weil die entsprechende Tatsache vor der Erstinstanz trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorgebracht werden konnte (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO), macht die Beschwerdeführerin nicht geltend. Die Rüge erweist sich damit auch insofern als unbegründet.

4.
Für den Fall, dass die Sachlegitimation des Beschwerdegegners bejaht werden sollte, rügt die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe Art. 8 ZGB verletzt, indem sie die von ihr offerierten tauglichen Beweise zu ihren Behauptungen über den vereinbarten Inhalt des Vertrags und seine Befristung, wovon der Honoraranspruch abhänge, nicht abgenommen habe.

4.1 Art. 8 ZGB regelt nach der Rechtsprechung einerseits für den Bereich des Bundeszivilrechts die Beweislastverteilung und gibt anderseits der beweispflichtigen Partei einen bundesrechtlichen Anspruch darauf, für rechtserhebliche Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, sofern ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den Vorschriften des anwendbaren Prozessrechts entspricht (BGE 130 III 591 E. 5.4 S. 601; 129 III 18 E. 2.6; 114 II 289 E. 2a). Art. 8 ZGB bestimmt ebenfalls darüber, wie weit ein Sachverhalt zu substanziieren ist, damit er unter die Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden kann (BGE 127 III 365 E. 2b; 123 III 183 E. 3e S. 188; 108 II 337 E. 2). Eine Tatsachenbehauptung braucht dabei nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es genügt, wenn die Tatsache in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet worden ist. Immerhin muss die Tatsachenbehauptung jedenfalls so konkret formuliert sein, dass ein substanziiertes Bestreiten möglich ist oder der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; vgl. auch BGE 117 II 113 E. 2). Bestreitet der Prozessgegner das schlüssige Vorbringen der behauptungsbelasteten Partei, kann diese
gezwungen sein, die rechtserhebliche Tatsache nicht nur in den Grundzügen, sondern so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen werden kann (vgl. BGE 127 III 365 E. 2b-2c; 108 II 337 E. 3).

4.2 In einem ersten Punkt beanstandet die Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe sie zu Unrecht nicht zum Beweis dafür zugelassen, dass die Parteien den Honoraranspruch an bestimmte zusätzliche Leistungen des Vermittlers geknüpft hätten, die von diesem aber nicht erbracht worden seien. Sie vertritt die Auffassung, die Vorinstanz habe ihre entsprechenden Vorbringen zu Unrecht als nicht genügend substanziiert betrachtet. Sie habe nämlich im kantonalen Verfahren ausgeführt, diese Leistungen (wie etwa das Liefern einer Verkaufsdokumentation sowie die Verhandlungsführung) entsprächen der Branchenusanz und seien aufgrund eines natürlichen und normativen Konsenses zum Vertragsinhalt geworden. Die Vorinstanz hätte darüber Beweis abnehmen müssen.

Dem kann nicht gefolgt werden: Die Vorinstanz führte aus, die Behauptung betreffend Konsens sei nur genügend substanziiert, wenn ausgeführt werde, welche Partei der jeweiligen Gegenpartei welche Erklärung abgegeben habe, ferner wann das gewesen sei und allenfalls wo. Die Beschwerdeführerin bezeichne in der Berufungsbegründung weder eine Erklärung des Beschwerdegegners noch eine Erklärung ihrerseits zum weiteren Inhalt, den sie als vereinbart darstelle. Vielmehr begnüge sie sich mit der blossen Behauptung des Ergebnisses, es seien solche weiteren Leistungen "vereinbart" worden, und zwar stillschweigend.

Was die Beschwerdeführerin dagegen vorbringt, ist unbehelflich. Sie beschränkt sich darauf, ihre bereits vor der Vorinstanz vertretene Position zu wiederholen, eine entsprechende Vereinbarung liege vor und sei von ihr behauptet worden, was sie durch wörtliches Zitieren aus ihren Ausführungen im kantonalen Verfahren zu belegen versucht. Es ist insoweit zweifelhaft, ob auf die Beschwerde in diesem Punkt überhaupt eingetreten werden kann (vgl. Erw. 1.2). Jedenfalls erweist sich die Rüge ohne weiteres als unbegründet: In der Tat geht nämlich aus den von der Beschwerdeführerin zitierten eigenen Ausführungen aus dem bezirksgerichtlichen Verfahren weder hervor, dass beide Parteien bei Vertragsabschluss übereinstimmend der Auffassung waren, der Beschwerdegegner als Mäkler müsse im Zusammenhang mit der Vermittlung bestimmte weitere Leistungen erbringen, noch, welche Äusserungen der Parteien im entsprechenden Sinne verstanden wurden und verstanden werden durften und mussten. Vielmehr führte die Beschwerdeführerin im kantonalen Verfahren bloss unsubstanziiert aus, die entsprechenden Leistungen des Vermittlers entsprächen auf dem Liegenschaftenmarkt einer Usanz, welche die Beschwerdeführerin und B.________ "zum Inhalt des Maklervertrags
gemacht" hätten, und weiter, die Parteien hätten "(stillschweigend) vereinbart, welche Leistungen die Vermittler zu erbringen haben, nämlich (...)".

Wenn die Vorinstanz die Beschwerdeführerin nicht zum Beweis dieser unsubstanziierten Ausführungen zuliess, ist dies von Bundesrechts wegen nicht zu beanstanden. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, setzt nämlich auch eine stillschweigende Willensäusserung im Sinne von Art. 1 Abs. 2 OR ein Erklärungsverhalten der Parteien voraus (vgl. allgemein GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bd. I, 9. Aufl. 2008, S. 36 Rz. 189-192), das von der beweisbelasteten Partei substanziiert vorzutragen ist. Es genügt dagegen nicht, einfach eine "stillschweigende Einigung" über einen Vertragspunkt zu behaupten.

Was die Behauptung des Bestehens einer Branchenusanz im Besonderen betrifft, wird im angefochtenen Urteil ausgeführt, dass eine Usanz in einem Vertragsverhältnis nicht per se Geltung habe, sondern nur dann, wenn die Parteien sie zum Vertragsinhalt gemacht hätten, was vorliegend jedenfalls nicht der Fall sei. Auch in diesem Punkt ist der Vorinstanz zuzustimmen, haben Verkehrsübungen doch - abgesehen von den Fällen, wo das Gesetz auf sie verweist - nur Geltung, soweit die Vertragsschliessenden sie durch übereinstimmende Willensäusserung zum Vertragsinhalt machen (BGE 94 II 157 E. 4b; 91 II 356 E. 2; je mit weiteren Hinweisen). Dass sie Entsprechendes im kantonalen Verfahren substanziiert behauptet hätte, tut die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift nicht dar und ist auch nicht ersichtlich.

4.3 In einem weiteren Punkt wiederholt die Beschwerdeführerin unter der Überschrift "Befristung des Vertrages" ihre bereits vor der Vorinstanz vorgebrachte Kritik, sie sei zu Unrecht nicht zum Beweis dazu zugelassen worden, dass der Kaufvertrag gemäss der Parteivereinbarung bis Ende Dezember 2009 (ursprünglich bis Ende November 2009) hätte abgeschlossen werden müssen, um einen Honoraranspruch des Beschwerdegegners zu begründen. Sie habe bereits im erstinstanzlichen Verfahren ausgeführt, dass ihr Vertreter dem Beschwerdegegner mitgeteilt habe, das Vermittlungshonorar sei vom Abschluss der Transaktion bis Ende Dezember 2009 abhängig, und sie habe für diese Behauptung den Zeugenbeweis offeriert. Die vorinstanzliche Erwägung, es fehle insoweit an der Behauptung des Austauschs entsprechender Willenserklärungen und eines tatsächlichen Konsenses, treffe somit nicht zu.

Auch diese Kritik der Beschwerdeführerin verfängt nicht: Zunächst geht die Beschwerdeführerin auch in diesem Punkt nicht darüber hinaus, die vorinstanzliche Würdigung als unrichtig zu bezeichnen, statt sich mit ihr inhaltlich auseinanderzusetzen. Soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann, ist allerdings ohnehin der Vorinstanz beizupflichten: Aus den von der Beschwerdeführerin zitierten Ausführungen geht nämlich - wenn überhaupt - lediglich die Behauptung hervor, die Beteiligten hätten auf einen Vertragsabschluss bis zum 1. Dezember 2009 respektive bis zum 1. Januar 2010 hingewirkt, damit das Honorar geschuldet sei. Dies reicht nicht, um der Vorinstanz eine Verletzung von Art. 8 ZGB vorzuwerfen: Die Behauptung, der Abschluss des Liegenschaftenkaufvertrags bis zu einem bestimmten Termin sei Voraussetzung des Honoraranspruchs, ersetzt die substanziierte Behauptung des Zustandekommens einer entsprechenden Vereinbarung zwischen den Parteien nicht (vgl. Erw. 4.2). Die Vorinstanz war nicht gehalten, über die unsubstanziierte Rechtsfolgebehauptung, eine solche "Befristung" sei Inhalt des Vermittlungsvertrags, Beweis abzunehmen. Ob sich die Beschwerdeführerin - wie die Vorinstanz befand - mit ihren Behauptungen betreffend die
Massgeblichkeit des Zeitpunktes des Vertragsabschlusses bzw. der Eigentumsübertragung überdies selber widersprach, braucht bei dieser Sachlage nicht erörtert zu werden.

5.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. Mai 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198090 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198091 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195493.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...94
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 317 Neue Tatsachen, neue Beweismittel und Klageänderung - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie:
^a	ohne Verzug vorgebracht werden; und
^b	trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten.
^1bis	Hat die Rechtsmittelinstanz den Sachverhalt von Amtes wegen zu erforschen, so berücksichtigt sie neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung.252
²	Eine Klageänderung ist nur noch zulässig, wenn:
^a	die Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind; und
^b	sie auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.